【正文】 批 發(fā)市場的建立，實(shí)現(xiàn)了通過批發(fā)市場進(jìn)行批發(fā)、零售的商品流通模式，有效地解決了分散的小生產(chǎn)與大市場之間的矛盾。其中，商品批發(fā)市場及其流通部門占據(jù)主導(dǎo)因素。 ? 馬鞍山受南京、蕪湖的雙向牽引，自身沒有足夠的特色商業(yè)留住本地消費(fèi)者。 ? 周邊中小學(xué)、醫(yī)院等設(shè)施配套齊全。 江東小區(qū)： 由中房置業(yè)公司開發(fā)建設(shè)，總建筑面積 萬 m2。 ? 中、低檔次樓盤之間的價(jià)格差距不大，中、高檔次樓盤之間的價(jià)格差距則較為懸殊。 住宅案例分析 海外海 ? 馬鞍山市步行街二期項(xiàng)目 —— 五星級酒店（暫定），六層，預(yù)計(jì) 20xx 年建成，另有一家四星級賓館同期建設(shè) ? 鴻泰國際酒店 —— 萬平方米，含部分餐飲，賓館房間數(shù)量在 80 間左右，定位為四星級，目前附屬酒店已經(jīng)開業(yè)，賓 館部分正在進(jìn)行內(nèi)裝修，年底將會開業(yè) ? 太陽廣場 —— 已建成八年，原為辦公樓，現(xiàn) 622 層將改建為四星級酒店，正在改建中 就目前暫定的項(xiàng)目情況來說，今明兩年將有三家五星級酒店上馬，四星級酒店也有三家，上市后，必將帶來馬鞍山酒店業(yè)的競爭格局，改變目前供應(yīng)不足和設(shè)施破舊的局面。其開發(fā)思路為：開發(fā)成為集休閑娛樂于一體的商業(yè)建筑模式，將其作為淮海路商圈的延續(xù)，以此吸引人氣。 主要消費(fèi)地點(diǎn)： 消費(fèi)形式 地點(diǎn) 購物 天潤發(fā) /農(nóng)工商： 55% 團(tuán)結(jié)花壇： 22% 就餐 特色餐飲店： 45% 團(tuán)結(jié)花壇： 31% 休閑娛樂 團(tuán)結(jié)花壇： 37% 其他： 42% 團(tuán)結(jié)花壇作為主要的商業(yè)中心，仍然是目前日常購物的主要場所，以天潤發(fā)為首的大型超市，則是日常生活用品的主要購買地，而一些要求較高的消費(fèi)者，購買服飾、建材以及數(shù)碼產(chǎn)品等稍高檔次的物品，則基本會選擇前往南京。 ? 超市：天潤發(fā)、農(nóng)工商、華聯(lián)吉買盛、蘇果超市。 除了新老兩個(gè)商業(yè)中心以外，馬鞍山還存在一些相對比較集中的小型商貿(mào)街。商品住宅平均銷售價(jià)格為 2479 元／平方米，增長 %；辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房的銷售價(jià)格分別上漲 %和 %。 20xx 年 1— 7 月份，全市累計(jì)完成固定資產(chǎn)投資 億元，同比增長 %，比上個(gè)月回落 個(gè)百分點(diǎn)。其中：基本建設(shè)支出增長 ％；社會保障支出增長 %； ? 金融運(yùn)行穩(wěn)定 ? 金融機(jī)構(gòu)繼續(xù)執(zhí)行穩(wěn)健的貨幣政策，各項(xiàng)存貸款業(yè)務(wù)迅速增長，有力地支持了地方經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。小城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施日趨完善，道路鋪裝率超過75%。全年規(guī)模以上工業(yè)經(jīng)濟(jì)效益綜合指數(shù)達(dá) ，比上年提高 個(gè)百分點(diǎn)。 ? 全年累計(jì)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品銷售收入 億元，比上年增長 ％；實(shí)現(xiàn)利稅 億元，比上年增長 ％；實(shí)現(xiàn)利潤 億元，比上年增長 ％。 8 個(gè)中心鎮(zhèn)建設(shè)持續(xù)、健康發(fā)展，全年中心鎮(zhèn)建設(shè)實(shí)際投資 億元，鎮(zhèn)區(qū)道路鋪裝率達(dá) %。年末金融機(jī)構(gòu)存款余額為 億元，比年初增加 億元。 商業(yè)市場發(fā)展研究 20xx年商業(yè)市場繁榮興旺 —— ? 全市社會消費(fèi)品總額達(dá)到 億，比去年增長 ％，是 98 年以來首次突破兩位數(shù)增幅； ? 批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)是社會消費(fèi)品的主體，實(shí)現(xiàn)零售額 億元，比去年增 長％； ? 餐飲業(yè)銷售額近年一直保持較快的增長速度； ? 規(guī)?；?、賣場競爭優(yōu)勢凸顯，以天潤發(fā)、農(nóng)工商、蘇果等超市為首的賣場，占據(jù)馬鞍山零售市場的大部分份額； ? 20xx 年，馬鞍山城鎮(zhèn)居民家庭恩格爾系數(shù)為 % 20xx年商業(yè)市場銷售增長較快 —— 居民的消費(fèi)能力不斷提高，消費(fèi)品市場持續(xù)升溫，呈現(xiàn)繁榮活躍的發(fā)展態(tài)勢。分地區(qū)看，商品房平均銷售價(jià)格最高地區(qū)的上海、北京和廣東，每平方米平均售價(jià)分別為 5381 元、 5156 元和 3877 元。如下： ? 五金建材：花山路、湖東中路，雨山路，檔次較低，缺少系統(tǒng)的整合。這幾家大超市成為馬鞍山零售業(yè)的主體力量，馬鞍山市民的日用品消費(fèi)基本在這幾家超市滿足?；谀壳榜R鞍山的餐飲基本為夢都和塞納河畔等壟斷，而兩家餐飲公司都有數(shù)家連鎖店%%%%%%%%%0%5%10%15%20%25%30%35%40%購物 在外吃飯 看電影 唱歌 酒吧/ 茶座 網(wǎng)吧 跳舞 運(yùn)動健身 洗浴 的緣故，因而餐飲消費(fèi)無固定 的區(qū)域限制。再加上太平橋綠地項(xiàng)目的啟動，為該地區(qū)帶來非常明顯的土地升值效應(yīng)，許多開發(fā)商紛紛看好此區(qū)域的發(fā)展前景，通過新天地的開發(fā)模式整體拔高了該區(qū)域的房價(jià)，使之成為上海又一頂級地段。 賓館市場小結(jié) 從宏觀市場發(fā)展趨勢來看， ? 以南京為核心的 “1 小時(shí)都市圈 ”的建立，為馬鞍山經(jīng)濟(jì)、旅游的發(fā)展帶來新機(jī)遇 ? 馬鞍山鋼鐵公司 350 億擴(kuò)建工程已經(jīng)報(bào)批，很快將會啟動，工程位于慈湖工業(yè)園區(qū)，將大部分引進(jìn)國外先進(jìn)技術(shù)和設(shè)備。名筑 海外海但中、高檔次的樓盤銷售相對較快。 20xx 年計(jì)劃竣工面積 萬 m2，住宅 472 套。馬鞍山二中為重點(diǎn)中學(xué)，今年 9 月即開學(xué)。 項(xiàng)目綜合評價(jià) ? 綜合來看，本項(xiàng)目特別具備規(guī)模和成本優(yōu)勢。 部分商品批發(fā)市場吸納就業(yè)情況 ? 商品批發(fā)市場帶動了相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，吸納富余勞動力。批發(fā)市場在成為區(qū)域性交易中心的同時(shí)，將其影響擴(kuò)大至國外市場。 1) 大市場、大流通格局的形成，要求第三方物流的支持。從整個(gè)商品市場及其流通部門來看，平均每年為社會提供 180 萬的就業(yè)機(jī)會，對全社會新增就業(yè)的貢獻(xiàn)率為 %。 ? 馬鞍山目前的商業(yè)中心有兩個(gè)，一個(gè)是老區(qū)，一個(gè)是新區(qū)，各有千秋，無明顯的此消彼長效應(yīng)。 ? 規(guī)模性開發(fā)，可以有效地形成集聚和輻射。 20xx 年計(jì)劃竣工面積 萬 m2，住宅 852 套。 ? 馬鞍山有特色的樓盤較少，還沒有真正成型的致命品牌。 ? 匯翠名邸為馬鞍山唯一的湖景房，一期 8 月 8 日開盤，當(dāng)天銷售 85%。 45%37%11%3% 3%1%0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%50%會議 商務(wù) 旅游 文化交流 訪友 其他 賓館潛在供應(yīng) ? 浙江海外海集團(tuán)，科技館地塊 畝 —— 將建造五星級賓館， 28 層 ? 夢都臨湖國際飯店 —— 湖南路雨山湖酒店西側(cè)，總建面 萬平米，為28 層的五星級酒店，將提供客房 200 間左右。該項(xiàng)目位于淮海路的南面，但卻不 具有淮海路商圈濃郁的商業(yè)氛圍，因而本項(xiàng)目在開發(fā)之初面臨如何吸引人氣和提升整體區(qū)域檔次兩個(gè)問題，并結(jié)合地塊本身具有容積率限制等因素，“新天地”的開發(fā)思路由此應(yīng)用而生。而唱歌、跳舞、網(wǎng)吧等新興消費(fèi)活動則多數(shù)為年輕人所偏好。家家愛廣場營業(yè)面積 2 萬平方米左右，開業(yè)后填補(bǔ)了馬鞍山家具市場的空白，成為馬鞍山人購買家具的主要去處，但目前看來，檔次仍不夠高。未來這一區(qū)域的商業(yè)總供應(yīng)量在 30 萬平方米以上，將使得這一區(qū)域逐漸成熟，并且在業(yè)態(tài)分布上改變單一傳統(tǒng)百貨的現(xiàn)狀，業(yè)種進(jìn)一步豐富。其中，銷售給個(gè)人 7839 萬平方米，同比增長 32%。 ? 固定資產(chǎn)投資穩(wěn)步增長。全年累計(jì)財(cái)政支出 億元，比上年增長 ％。 建設(shè)成效顯著 全年小城鎮(zhèn)建設(shè)總投入達(dá) 億元。 2）工業(yè) ? 工業(yè)經(jīng)濟(jì)效益大幅提升。 ? 工業(yè)企業(yè)虧損面有所下降，虧損企業(yè)虧損額比上年下降 ％ 3）建筑業(yè) ? 全年實(shí)現(xiàn)建筑業(yè)增加值 億元，比上年增長 %。 5）引進(jìn)外資 ? 全市以招商引資為重點(diǎn)，以開發(fā)區(qū)和各具特色的縣區(qū)經(jīng)濟(jì)園區(qū)為載體，抓住國際資本和國內(nèi)沿海地區(qū)產(chǎn)業(yè)梯度轉(zhuǎn)移的歷史性機(jī)遇，不斷優(yōu)化投資環(huán)境，創(chuàng)新招商方式，拓寬招商領(lǐng)域，招商引資取得突破性進(jìn)展。 ? 在各類存款 中，城鄉(xiāng)居民儲蓄存款達(dá) 億元，比年初增加 億元，表明隨著經(jīng)濟(jì)的加快發(fā)展，人民得到了更多的實(shí)惠。 7 411678877022208038258041421546863205000010000015000020xx002500003000003500004000004500005000001985 1990 1995 20xx 20xx 20xx 社會消費(fèi)品零售額增長趨勢 20xx年社會消費(fèi)品零售額結(jié)構(gòu) 月份實(shí)現(xiàn)社會消費(fèi)品零售總額 億元，同比增長 %。 1265216287601642533347263460218210857832489971207713250 7631012948020xx004000006000008000001000000120xx001400000住宅 辦公樓 商業(yè) 其它施工面積新開工竣工面積 ? 5 月末，全國商品房空置面積為 9706 萬平方米，同比增長 %，增幅比去年同期回落 個(gè)百分點(diǎn)。 ? 電腦及配件：湖東中路 ? 摩托車助動車：解放路、車站路 ? 音像廣告：湖東中路公園路 ? 電信：湖東南路 ? 小商品：桃源路 ? 餐飲：重陽路 特色商業(yè) —— ? KTV：哆唻咪、巴拉那、維多利亞、 IOIO、上島；其中上島 KTV 和上島咖啡聯(lián)合經(jīng)營，位于湖東路湖北路口， IOIO 是馬鞍山第一家綜合性上檔次的 KTV，帶動了馬鞍山的休閑娛樂業(yè)開始了新的發(fā)展。尤其天潤發(fā)建成后，依靠班車的開設(shè) ，將賣場范圍輻射到馬鞍山全市，已經(jīng)形成了一定的市場。休閑娛樂目前基本依靠幾家 KTV、迪吧和翠林等。 商業(yè)市場結(jié)論 就目前的供需市場來看， ? 目前的消費(fèi)結(jié)構(gòu)和形式需要引導(dǎo) ? 目 前的供應(yīng)業(yè)態(tài)需要提升服務(wù)與品牌度、商品質(zhì)量等 ? 馬鞍山缺少綜合性的集商業(yè)、文化、娛樂、餐飲等功能為一體的商業(yè)購物中心 在需求市場上，存在一批上檔次的消費(fèi)群，其目前的需求無法在馬鞍山得到滿足，因而前往南京等地消費(fèi)。馬鋼實(shí) 施擴(kuò)建工程后，大批外國專家將長期在馬鞍山市居住，這些都是星級酒店的長期客源 ? 除馬鋼之外，馬鞍山經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)內(nèi)的企業(yè)也逐漸興起，為馬鞍山帶來一定的商務(wù)客源 ? 馬鞍山市近年來將著力打造旅游城市，改建擴(kuò)建原有的采石風(fēng)景區(qū)，并大力開發(fā)東部的濮塘風(fēng)景區(qū)，今后馬鞍山的旅游客源將逐步增多 從賓館市場的發(fā)展來看 ? 隨著馬鞍山經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，星級酒店這一目前市場的稀缺產(chǎn)品將有良好的發(fā)展空間 ? 未來兩年內(nèi)馬鞍山市區(qū)將有三家五星級酒店上市，且其體量較大，區(qū)位及景觀狀況均將導(dǎo)致五星級酒店市場將趨于飽和，競爭異常激烈 ? 四星級酒店由于其價(jià)格 緣故受到較多客源的偏好，未來即將推出的幾家四星級酒店體量尚不構(gòu)成威脅，且區(qū)位優(yōu)勢一般 從本項(xiàng)目的特征來看 ? 本地塊位于寧馬高速公路出口處，緊鄰快速干道 —— 江東大道，具有良好的交通條件，具備截流南京等方向來源客戶的優(yōu)勢 ? 江東大道將建設(shè)成景觀大道，而本項(xiàng)目內(nèi)部亦規(guī)劃有 3000 平方米的廣場，為星級酒店?duì)I造了高品質(zhì)的周邊環(huán)境 ? 本地塊由于區(qū)位較偏，距離市中心有一定距離，就區(qū)位和景觀而言不具備和即將推出的五星級酒店競爭的條件 ? 從規(guī)劃來說，本項(xiàng)目將有相當(dāng)體量的高檔商業(yè)配套設(shè)施，給項(xiàng)目建造四星級酒店相應(yīng)的支撐。名筑由浙江海外集團(tuán)開發(fā)，總建筑面積４萬平方米。 ? 區(qū)位差異帶來的價(jià)格變化影響相對較小，決定價(jià)位的更多的是物業(yè)的品牌、品質(zhì)。 襄城明珠： 由佳達(dá)開發(fā)公司開發(fā)建設(shè)，總建筑面積 17 萬 m2。 ? 江東大道兩側(cè)規(guī)劃有大量的住宅，將給本項(xiàng)目的商業(yè)部分帶來相當(dāng)?shù)目驮础Ｆ渲?住宅部分風(fēng)險(xiǎn)較小，取決于開發(fā)商對于目標(biāo)實(shí)現(xiàn)利潤的心態(tài)；商業(yè)部分風(fēng)險(xiǎn)偏大，更大程度上取決于項(xiàng)目發(fā)起人的商業(yè)經(jīng)驗(yàn)與長遠(yuǎn)戰(zhàn)略眼光。 文登市義烏小商品批發(fā)市場 青島市商品批發(fā)市場 義烏小商品批發(fā)市場 10 萬多人的就業(yè)崗位 吸納 20 萬的就業(yè)人口 1997 年，實(shí)現(xiàn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)從業(yè)人員 萬，有效吸引農(nóng)村剩余勞動力 ? 商品批發(fā)市場促進(jìn)了農(nóng)村工業(yè)化發(fā)展，增加就業(yè)機(jī)會。大市場、大流通格局，沒有第三方物流的支持，是難以實(shí)現(xiàn)的。欲讓幾乎所有的消費(fèi)品市場中都有來自某商品批發(fā)市場的商品， 必然要求商品批發(fā)市場擁有強(qiáng)大的物流產(chǎn)業(yè)支撐。 義烏小商品批發(fā)市場成為區(qū)域經(jīng)濟(jì)繁榮強(qiáng)大的推動力 ? 促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)發(fā)展，人民生活水平提高，財(cái)政收入增長； ? 促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)的專業(yè)化、商品化、市場化； ? 促進(jìn)了農(nóng)村的工 業(yè)化、城市化； 經(jīng)濟(jì)意義 —— 擴(kuò)大就業(yè)能力 商品批發(fā)市場及相關(guān)流通部門為社會創(chuàng)造了大量的勞動就業(yè)機(jī)會。 項(xiàng)目威脅 Threats ? 本項(xiàng)目所在區(qū)域潛在的土地和房產(chǎn)供應(yīng)量比較大。 ? 本項(xiàng)目東臨江東大道，南為葛羊路，都是快速干道，江東大道將建設(shè)為景觀大道。 花果山居住區(qū)： 由同濟(jì)花園、花果山莊、康城花園等 3個(gè)項(xiàng)目組成，由 5 家房產(chǎn)商開發(fā)建設(shè)，總建筑面積 萬 m2。 調(diào)查結(jié)果表明： ? 馬鞍山居民對高品質(zhì)小區(qū)的需求較大，但稱得上高品質(zhì)的小區(qū)較 少。 歷年價(jià)格分析 市區(qū)住宅平均價(jià)格： ? 20xx 年： 1300 元 /m2 ? 20xx 年： 15001600 元 /m2 左右 0204060801001201401601998年 1999