【正文】 入均占全省第一位。 馬鞍山市歷史悠久，文化底蘊深厚，既是全國的衛(wèi)生城市，又是中國優(yōu)秀旅游城市，旅游資源十分豐富。全年規(guī)模以上工業(yè)經(jīng)濟(jì)效益綜合指數(shù)達(dá) ，比上年提高 個百分點。 ? 四級及以上建筑企業(yè)實現(xiàn)利稅 億元，比上年增長 %。 ? 開發(fā)區(qū)建設(shè)投資成倍增長，完成 億元，比上年增長 倍。 ? 水利工程加緊推進(jìn)。小城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施日趨完善，道路鋪裝率超過75%。實際利用內(nèi)資接近 10億元，達(dá)到 億元。全年共接待國內(nèi)游客 萬人次，比上年增長%。 ? 旅游業(yè)外匯收入 萬美元（不含旅游商品創(chuàng)匯收入），比上年增長%。其中：基本建設(shè)支出增長 ％；社會保障支出增長 %； ? 金融運行穩(wěn)定 ? 金融機(jī)構(gòu)繼續(xù)執(zhí)行穩(wěn)健的貨幣政策，各項存貸款業(yè)務(wù)迅速增長，有力地支持了地方經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。其中：短期貸款余額高達(dá) 億元，比年初增加 億元，短期貸款所占份額為 ％，表明貸款的流動性不斷增強(qiáng)，貸款結(jié)構(gòu)繼續(xù)得到改善。 ? 在保險公司保費收入總額中，人壽保險份額明顯提高，人壽險所占比重達(dá)73%。按行業(yè)分：批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)零售額 億元，比上年增長 %；餐飲業(yè)零售額 億元，比上年增長%。 20xx 年 1— 7 月份，全市累計完成固定資產(chǎn)投資 億元，同比增長 %，比上個月回落 個百分點。 人口環(huán)境分析 ? 人口的 持續(xù)增長為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了一定的保證。 投資環(huán)境分析 城市及區(qū)域發(fā)展規(guī)劃 ? 城市“東擴(kuò)南進(jìn)”，形成一城（主城區(qū)）四組團(tuán)（向山、霍里、濮塘、銀黃）的發(fā)展模式 —— “完善主城、拓展副城、南擴(kuò)東進(jìn)、濱江帶發(fā)展”，預(yù)計到20xx 年，建成區(qū)達(dá) 70 平方公里，往南與當(dāng)涂蕪湖連接；往東與南京、江寧連接，縮 短與祿口機(jī)場的距離； ? 據(jù)稱馬鞍山與南京正在促進(jìn)兩地電話不需撥打區(qū)號一事以及兩地公交聯(lián)網(wǎng)一事，馬鞍山正逐漸成為南京的后花園； ? 市政廣場將于年底動工，總體規(guī)劃包括行政會議中心、市民廣場和文化藝術(shù)中心三部分。 商引資政策 ? 稅收政策 —— 在馬鞍山舉辦的外商投資企業(yè)免征地方所得稅； A. 減免企業(yè)所得稅優(yōu)惠政策 —— 兩免六減半； B. 外商投資能源交通基礎(chǔ)設(shè)施項目，按 15％繳納企業(yè)所得稅 ,經(jīng)營期十年以上，從開始獲利年度起，企業(yè)所得稅五免五減半； C. 在馬鞍山經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)內(nèi)的內(nèi)資企業(yè)，經(jīng)批準(zhǔn)可以享受外商投資企業(yè)有關(guān)的稅收優(yōu)惠政策； ? 制定《馬鞍山市鼓勵和吸引外來投資若干規(guī)定》，對外來投資者予以獎勵，主要包括產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整獎、管理示范獎、科技引導(dǎo)獎、就業(yè)安置獎、技術(shù)創(chuàng)新獎、出口創(chuàng)匯 獎和重大貢獻(xiàn)獎等 ? 鼓勵高檔酒店的政策 —— 土地政策：三星級以上酒店項目土地使用出讓金一次性繳納有困難的，可分期付款， 3 年內(nèi)付清，特殊困難的， 5 年內(nèi)繳清 A. 水電價格：星級賓館水電價格按工業(yè)企業(yè)價格標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行 B. 稅收減免：三星級以上作為鼓勵類投資；企業(yè)稅前三年按每年繳納稅的50%補助，房產(chǎn)稅 3 年內(nèi)免征 房地產(chǎn)宏觀市場 歷年房地產(chǎn)供需狀況 ? 馬鞍山新開工面積有突破性的上漲，房地產(chǎn)市場有了飛速發(fā)展，表明需求旺盛； ? 20xx 年房屋銷售面積達(dá)到 80 萬平方米左右，空置面積僅為 32057 平方米 ? 20xx 年末城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積為 平方米 ? 20xx 年 16 月新建商品房交易面積為 萬平方米，同比增長 %； 歷年土地出讓情況 年 度 面積（畝） 成交總價（萬元） 成交單價 20xx 年 20xx 年 20xx 年 170170 0204060801001201401601998 1999 20xx 20xx 20xx 20xx新開工面積竣工面積0204060801001201401601998 1999 20xx 20xx 20xx 20xx新開工面積 竣工面積 20xx年 17月 24800 ? 受宏觀調(diào)控影響 04 年上半年 土地出讓量有所下降； ? 上半年已成交的居住、綜合用地面積為 畝 ? 預(yù)計下半年土地出讓量放大，規(guī)劃用途主要以居住，綜合用地為主，有少量的商業(yè)用地供應(yīng)； ? 從歷年的土地供應(yīng)來看，城市往南發(fā)展的力度加大； 房地產(chǎn)結(jié)構(gòu) 市場仍以住宅為絕對主體，辦公樓市場極不活躍，商業(yè)市場處于初步發(fā)展階段，但 20xx 年開始，馬鞍山市有較多的商業(yè)項目上馬，將逐步改變目前的市場格局； 房地產(chǎn)價格走勢分析 ? 國家統(tǒng)計局最新測算的全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)表明， 5 月份，商品房銷售價格分類指數(shù)為 ，比 4 月份上升 點，自 20xx 年 9 月以來首次突破 100 點。商品住宅平均銷售價格為 2479 元／平方米，增長 %；辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房的銷售價格分別上漲 %和 %。分地區(qū)看，東部地區(qū)商品房空置面積 6012 萬平方米，同比下降 %；中、西部地區(qū)的商品房空置面積增加較快，增速均超過 10%。個人購買商品房總額約 75997 萬元，居民住房支出已經(jīng)成為房地產(chǎn)市場需求的主體，成為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的根本動力。 B、團(tuán)結(jié)花壇商業(yè)中心 以 團(tuán)結(jié)花壇為核心，以新亞百貨、華聯(lián)商廈、新大新等為主體，聚集了馬鞍山絕大多數(shù)人氣，這是馬鞍山的核心商貿(mào)區(qū)，是目前馬鞍山市民購物的主要場所。 除了新老兩個商業(yè)中心以外，馬鞍山還存在一些相對比較集中的小型商貿(mào)街。夢都和塞納河畔近年來大力發(fā)展連鎖餐飲，在馬鞍山的餐飲行業(yè)內(nèi)有著不可替代的壟斷地位。 ? 咖啡茶座：以江南茶人、上島咖啡、老槐樹咖啡園為代表，上島咖啡近兩年開了數(shù)家分店，此外馬鞍山還有類似于星巴客、真鍋等檔次稍差的一些茶座?？傮w而言，娛樂業(yè)的幾家舞廳檔次尚不夠，比較雜亂，設(shè)施設(shè)備和服務(wù)都不夠檔次。 ? 超市：天潤發(fā)、農(nóng)工商、華聯(lián)吉買盛、蘇果超市。易初蓮花的建成，將引起馬鞍山市大型超市的激烈競爭，由于馬鞍山市區(qū)人口數(shù)量以及其消費能力的限制，勢必造成這一市場的趨向飽和。除了政府強(qiáng)制實施的藥店連鎖形成規(guī)模性品牌以外，其余都相對比較零散。 需求狀況研究 調(diào)研方式： 問卷訪談 樣本數(shù)量及獲取方式： 共收取有效問卷 137 份，其中：馬鋼 50 份，建行等銀 行系統(tǒng) 20 份，其余為隨機(jī)攔截調(diào)研 樣本描述： 本次消費者調(diào)查著重于在下述幾個方面來了解馬鞍山市民目前的消費習(xí)慣，并測試消費者對本項目所在區(qū)域的偏好。 主要消費地點： 消費形式 地點 購物 天潤發(fā) /農(nóng)工商： 55% 團(tuán)結(jié)花壇： 22% 就餐 特色餐飲店： 45% 團(tuán)結(jié)花壇： 31% 休閑娛樂 團(tuán)結(jié)花壇： 37% 其他： 42% 團(tuán)結(jié)花壇作為主要的商業(yè)中心，仍然是目前日常購物的主要場所，以天潤發(fā)為首的大型超市，則是日常生活用品的主要購買地，而一些要求較高的消費者，購買服飾、建材以及數(shù)碼產(chǎn)品等稍高檔次的物品，則基本會選擇前往南京。一些特色消費地點，如天潤發(fā)、夢都餐飲、翠林洗浴等，由于具有一定的品牌知名度，因而能獲得眾多消費者的普遍親睞。 對本項目的傾向性： %%% %%%%%% %%0%5%10%15%20%25%30%35%大型購物中心百貨店大型中餐廳西式快餐咖啡廳/酒吧茶坊電影院舞廳體育場館 健身中心其他 超過半數(shù)的被調(diào)查者愿意前往本項目消費，其主要原因有：?規(guī)模大、服務(wù)有特色、上檔次、服務(wù)好、價格低； 不愿前往消費的主要理由為：太偏遠(yuǎn)交通不便、擔(dān)心價格高、配套不全、商圈不夠成熟。在這里房舍是舊的，但里面的設(shè)%%是否 備卻是現(xiàn)代的、意念是新的，原汁原味地再現(xiàn)了 20 世紀(jì)初上海一家人的生活形態(tài)，讓游客在懷舊尋根的情緒中了解上海的歷史和文化。其開發(fā)思路為：開發(fā)成為集休閑娛樂于一體的商業(yè)建筑模式，將其作為淮海路商圈的延續(xù)，以此吸引人氣。 ? 國內(nèi)外名牌專業(yè)店商家 —— 彌補目前馬鞍山名牌產(chǎn)品的缺口 ? 百貨、娛樂、餐飲業(yè)經(jīng)營者或集團(tuán) —— 可以考慮引進(jìn)浙江等地的經(jīng)營者，以電影院、游藝場所、大型中西餐廳、食府等為主 ? 私人業(yè)主及投資者 —— 經(jīng)營各種中低檔的服飾、精品或小鋪位的風(fēng)味美食等 ? 旅游產(chǎn)品及專業(yè)店商家 —— 商家為中小規(guī)模，但要求有一定檔次，可考慮結(jié)合徽派建筑設(shè)立。 20xx 年全年，馬鞍山星級賓館接待總?cè)藬?shù) 249787 人， 381100 人天數(shù)，接待海外旅游者 34100 人天。隨著馬鞍山近年來打造以“李白鐘愛的山水都”為主題的旅游城市的活動開展，馬鞍山的旅游經(jīng)濟(jì)將有進(jìn)一步發(fā)展，到 20xx 年，全市要有 10 處以上的存在一定數(shù)量的潛在客戶。 ? 馬鞍山市步行街二期項目 —— 五星級酒店（暫定），六層，預(yù)計 20xx 年建成，另有一家四星級賓館同期建設(shè) ? 鴻泰國際酒店 —— 萬平方米，含部分餐飲，賓館房間數(shù)量在 80 間左右，定位為四星級，目前附屬酒店已經(jīng)開業(yè)，賓 館部分正在進(jìn)行內(nèi)裝修，年底將會開業(yè) ? 太陽廣場 —— 已建成八年，原為辦公樓，現(xiàn) 622 層將改建為四星級酒店，正在改建中 就目前暫定的項目情況來說，今明兩年將有三家五星級酒店上馬，四星級酒店也有三家，上市后，必將帶來馬鞍山酒店業(yè)的競爭格局，改變目前供應(yīng)不足和設(shè)施破舊的局面。馬鞍山的住宅小區(qū)一般都可以用于辦公，可以掛牌，甚至可以注冊，而住宅的租金現(xiàn)對寫字樓要便宜，如果選擇購買，也相當(dāng)便利。 需求客源分析 長久以來，馬鞍山的經(jīng)濟(jì)發(fā)展一向是“重工輕商”，主要依靠馬鋼，以馬鋼及其配套企業(yè)為核心發(fā)展，馬鋼在馬鞍山的 GDP 發(fā)展 中占據(jù)重要位置，馬鞍山的第三產(chǎn)業(yè)以及第二產(chǎn)業(yè)中其他行業(yè)的發(fā)展長久以來比較緩慢，近年來隨著馬鞍山經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的逐步建設(shè)，憑借一些優(yōu)惠的政策和稅收措施，引進(jìn)了如星馬汽車、泰爾重工等一大批企業(yè)進(jìn)駐，并逐步開始建設(shè)馬鞍山汽車城，使得馬鞍山的經(jīng)濟(jì)又有了快速的發(fā)展。 B. 20xx 年房屋銷售面積達(dá)到 80 萬平方米左右，空置面積為 32057 平方米。 住宅案例分析 海外海預(yù)計 05 年年底交房。 高層主力戶型 2*2，面積 100 平方米， 3*2 面積 117125 平方米，小區(qū)首創(chuàng)高層單身公寓戶型為 1*1 和 2*1,面積為 51110 平方米。 單身公寓預(yù)計年底推出。 ? 中、低檔次樓盤之間的價格差距不大，中、高檔次樓盤之間的價格差距則較為懸殊。 平山居住區(qū)： 該居住區(qū)有康嘉花園、貴都花園、瑞慈花園、康 樂花園、名雅居、碧溪花園、碧溪麗景等 7 個項目，由 8 家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)，總建筑面積 萬 m2。 西湖花園： 該項目為國家康居示范工程，由西湖房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)建設(shè)，總建筑面積 36 萬 m2。 萬嘉頤園： 該項目為農(nóng)民安置房小區(qū)，由市房地產(chǎn)總公司開發(fā)建設(shè)，總建筑面積 萬 m2。 江東小區(qū)： 由中房置業(yè)公司開發(fā)建設(shè)，總建筑面積 萬 m2。 金匯城市之光： 由金匯開發(fā)公司開發(fā)建設(shè)，總建筑面積 10 萬 m2。 目前開發(fā)物業(yè)以及未來供應(yīng)大多位于城市東部和南部區(qū)域，充分體現(xiàn)城市東擴(kuò)南進(jìn)的發(fā)展綱領(lǐng)。 0%10%20%30%50 5170 7180 8190 91100 101110111120121130131150151 ? 由于馬鞍山?jīng)]有純辦公樓物業(yè)，多數(shù)住宅物業(yè)能做辦公用，部分能注冊。 ? 周邊中小學(xué)、醫(yī)院等設(shè)施配套齊全。平均價格在每平方米 18002200元左右。 項目機(jī)遇 Opportunity ? 馬鞍山房產(chǎn)市場呈穩(wěn)步提升趨勢，普通商品房（包括住宅和商鋪）供不應(yīng)求。 ? 整個市區(qū)有若干特色一條街，建材、汽配、 電腦、摩托、家電、服裝等，但都未形成規(guī)模，管理混亂，產(chǎn)品檔次不夠。 ? 馬鞍山受南京、蕪湖的雙向牽引，自身沒有足夠的特色商業(yè)留住本地消費者。如何切實尊重市場，引導(dǎo)市場需求是成敗的關(guān)鍵。 ? 多功能：涵蓋商品批發(fā)、物流以及購物、餐飲、休閑、文化、娛樂、旅游、酒店、服務(wù)等。 專業(yè)將引進(jìn)專業(yè)的搬運、裝卸、運輸、 銀行、保險、信息咨詢等機(jī)構(gòu)，同時還將設(shè)立餐飲、賓館、會所等生活配套服務(wù)，為經(jīng)營者及客商提供各種專業(yè)化的服務(wù)以及個性化的營商環(huán)境。其中，商品批發(fā)市場及其流通部門占據(jù)主導(dǎo)因素。 ? 商品批發(fā)市場 促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，反過來，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展為吸收更多的勞動力提供空間。 可能性 —— 有獨特的產(chǎn)品資源 ? 馬鋼作為全國知名鋼鐵企業(yè)，擁有其特有的競爭優(yōu)勢和無形資產(chǎn)，鋼 材交易市場基本條件成熟。 物流業(yè) —— 必要性 ? 目前，第三方物流占整個物流市場的比重，日本為 80%，美國為 57%，中國僅為 18%，第三方物流發(fā)展空間巨大。批 發(fā)市場的建立，實現(xiàn)了通過批發(fā)市場進(jìn)行批發(fā)、零售的商品流通模式，有效地解決了分散的小生產(chǎn)與大市場之間的矛盾。 物流業(yè) —— 可能性 地塊處于安徽的東大門，與南京半小