【導(dǎo)讀】馬鞍山商品批發(fā)市場市場分析報(bào)告

　　

【正文】 園、康 樂花園、名雅居、碧溪花園、碧溪麗景等 7 個(gè)項(xiàng)目，由 8 家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)，總建筑面積 萬 m2。 20xx 年計(jì)劃竣工面積 萬 m2，住宅 472 套。 花園居住區(qū)： 由馬鋼集團(tuán)康泰置地公司開發(fā)建設(shè)，總建筑面積 57 萬 m2。 20xx年計(jì)劃完成住宅面積 萬 m2，住宅 2110 套。 西湖花園： 該項(xiàng)目為國家康居示范工程，由西湖房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)建設(shè)，總建筑面積 36 萬 m2。 20xx 年竣工面積 萬 m2，住宅 216 套。 花雨路兩側(cè)開發(fā)： 該道路兩側(cè)有荷西嘉園、中央花園、海外海名筑、花雨亭小區(qū)、步行街等 5 個(gè)項(xiàng)目組成 ，由 6 家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)，總建筑面積 萬m2。 20xx 年計(jì)劃步行街項(xiàng)目竣工面積 3 萬 m2。 萬嘉頤園： 該項(xiàng)目為農(nóng)民安置房小區(qū)，由市房地產(chǎn)總公司開發(fā)建設(shè)，總建筑面積 萬 m2。 20xx 年竣工面積5 萬 m2，住宅 640 套。 花果山居住區(qū)： 由同濟(jì)花園、花果山莊、康城花園等 3個(gè)項(xiàng)目組成，由 5 家房產(chǎn)商開發(fā)建設(shè)，總建筑面積 萬 m2。 20xx 年計(jì)劃竣工面積 萬 m2，住宅 852 套。 江東小區(qū)： 由中房置業(yè)公司開發(fā)建設(shè)，總建筑面積 萬 m2。 20xx 年計(jì)劃竣工面積 萬 m2，住宅 472 套。 襄城明珠： 由佳達(dá)開發(fā)公司開發(fā)建設(shè)，總建筑面積 17 萬 m2。 20xx 年計(jì)劃竣工面積 2 萬 m2，住宅 136 套。 金匯城市之光： 由金匯開發(fā)公司開發(fā)建設(shè)，總建筑面積 10 萬 m2。 匯翠名?。?由澳申置業(yè)公司開發(fā)建設(shè)，總建筑面積 9 萬 m2。 需求市場分析 趨向本區(qū)的客戶需求分析 調(diào)研方式：抽樣攔截，問卷訪談形式 調(diào)研樣本： 共發(fā)放問卷 180 份，選擇本區(qū)域的占 48% 住房結(jié)構(gòu)選擇： ◆ 傾向建筑類型：多層為主，高層接受度較低 ◆ 承受總價(jià)： 65 萬以下為主 ◆ 主力需求面積： 90130m2 ◆ 主力需求房型：三房兩廳 兩衛(wèi) 對多層有絕對的偏好，隨著近年來市場上以中央花園等為首的小高層物業(yè)出現(xiàn)，人們對小高層逐步接受，但就目前而言，對高層建筑仍具有相當(dāng)?shù)呐懦庑浴? 建筑面積的選擇 主力需求面積為 90130 平米，從 市場總結(jié) ? 馬鞍山居民對多層物業(yè)的認(rèn)可度較高，盡管供應(yīng)量較大，但是去化速度依然比小高層或高層快。 目前開發(fā)物業(yè)以及未來供應(yīng)大多位于城市東部和南部區(qū)域，充分體現(xiàn)城市東擴(kuò)南進(jìn)的發(fā)展綱領(lǐng)。 ? 由于大多數(shù)拆遷戶喜歡在本區(qū)域購房，所以動(dòng)遷安置房排布于城市各個(gè)板塊。而城市居民普遍 對雨山區(qū)和花山區(qū)的趨向性強(qiáng)。 ? 馬鞍山居民對別墅物業(yè)的需求較大，但該地區(qū)多以多層，小高層為主，別墅物業(yè)較少， 該地區(qū)房屋交付狀態(tài)全部為毛坯，無裝修房供應(yīng)。 0%10%20%30%50 5170 7180 8190 91100 101110111120121130131150151 ? 由于馬鞍山?jīng)]有純辦公樓物業(yè)，多數(shù)住宅物業(yè)能做辦公用，部分能注冊。 項(xiàng)目分析 3 項(xiàng)目分析 項(xiàng)目背景 本項(xiàng)目地處馬鞍山的東北角，為馬鞍山的門戶位置 ， 距離市政府 1 公里，到市中心可達(dá)性良好 占地面積： A 塊 平方米 B 塊 平方米 城市規(guī)劃方向：東擴(kuò)南進(jìn)，往南與當(dāng)涂、蕪湖連接，往東與南 京、江寧連接 分析 項(xiàng)目優(yōu)勢 Strength ? 地塊處于安徽的東大門，與南京半小時(shí)車程。 ? 本項(xiàng)目東臨江東大道，南為葛羊路，都是快速干道，江東大道將建設(shè)為景觀大道。 ? 規(guī)模性開發(fā)，可以有效地形成集聚和輻射。 ? 周邊中小學(xué)、醫(yī)院等設(shè)施配套齊全。馬鞍山二中為重點(diǎn)中學(xué)，今年 9 月即開學(xué)。 ? 江東大道兩側(cè)規(guī)劃有大量的住宅，將給本項(xiàng)目的商業(yè)部分帶來相當(dāng)?shù)目驮础ｍ?xiàng)目劣勢 Weakness ? 區(qū)域形象相對比較落后，周邊以動(dòng)遷房為主。平均價(jià)格在每平方米 18002200元左右。 ? 項(xiàng)目北面為葛羊山，山邊為火 葬場；項(xiàng)目西北側(cè)為馬鋼的生產(chǎn)基地，在馬鞍山人心目中，本項(xiàng)目地塊屬于工業(yè)地塊，不適于居住。 ? 馬鞍山的基本發(fā)展戰(zhàn)略是東擴(kuò)南進(jìn)，重大設(shè)施都在向這兩個(gè)區(qū)域傾斜。而本項(xiàng)目不在其范圍內(nèi)。 項(xiàng)目機(jī)遇 Opportunity ? 馬鞍山房產(chǎn)市場呈穩(wěn)步提升趨勢，普通商品房（包括住宅和商鋪）供不應(yīng)求。? 本地塊周邊無競爭型物業(yè)。本區(qū)域內(nèi)缺乏領(lǐng)頭羊項(xiàng)目，本案具有規(guī)模優(yōu)勢，在區(qū)域內(nèi)有足夠的影響力。 ? 區(qū)域購買力尚可，其中本項(xiàng)目東部馬鋼園區(qū)以及北部的工業(yè)園區(qū)將會(huì)向本區(qū)域輸送大量的居民客源。 ? 整個(gè)市區(qū)有若干特色一條街，建材、汽配、 電腦、摩托、家電、服裝等，但都未形成規(guī)模，管理混亂，產(chǎn)品檔次不夠。 ? 目前馬鞍山的住宅小區(qū)在景觀設(shè)計(jì)和建筑設(shè)計(jì)等方面普遍層次較低，外來開發(fā)商雖然逐步進(jìn)入馬鞍山市場，但除西湖花園外，尚未對市場造成很大的影響。 項(xiàng)目威脅 Threats ? 本項(xiàng)目所在區(qū)域潛在的土地和房產(chǎn)供應(yīng)量比較大。 ? 馬鞍山目前的商業(yè)中心有兩個(gè)，一個(gè)是老區(qū)，一個(gè)是新區(qū)，各有千秋，無明顯的此消彼長效應(yīng)。 ? 馬鞍山受南京、蕪湖的雙向牽引，自身沒有足夠的特色商業(yè)留住本地消費(fèi)者。 項(xiàng)目綜合評價(jià) ? 綜合來看，本項(xiàng)目特別具備規(guī)模和成本優(yōu)勢。其中 住宅部分風(fēng)險(xiǎn)較小，取決于開發(fā)商對于目標(biāo)實(shí)現(xiàn)利潤的心態(tài)；商業(yè)部分風(fēng)險(xiǎn)偏大，更大程度上取決于項(xiàng)目發(fā)起人的商業(yè)經(jīng)驗(yàn)與長遠(yuǎn)戰(zhàn)略眼光。 ? 本項(xiàng)目開發(fā)的關(guān)鍵性因素在于能否有效聚集人氣，而非走形而上學(xué)的形象工程路線。如何切實(shí)尊重市場，引導(dǎo)市場需求是成敗的關(guān)鍵。 第四部分 項(xiàng)目建議 4 總體定位及建議 總體定位 產(chǎn)品定位思路 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的主要環(huán)節(jié) 項(xiàng)目總體形象定位 市場研究 穩(wěn)健的細(xì)分市場 推薦的細(xì)分市場 規(guī)避的細(xì)分市場 經(jīng)驗(yàn)和規(guī)律 成功案例 項(xiàng)目基本特征 ?項(xiàng)目總體形象定位 ? 業(yè)態(tài)選擇 ? 業(yè)態(tài)布局 商業(yè)發(fā)展 規(guī)劃 建筑產(chǎn)品 設(shè)計(jì) 銷售策略 確定 營銷策劃 物業(yè)管理 ?策略制定 ?商業(yè)預(yù)分割 ?商業(yè)預(yù)分割 ?理 念 設(shè) 計(jì) ?文 化 設(shè) 計(jì) ?發(fā) 展 規(guī) 劃 ?產(chǎn) 品 策 劃 ?業(yè)態(tài)組合策劃?市場調(diào)查 ?商業(yè)交通概念設(shè)計(jì) ?環(huán)境景觀概念設(shè)計(jì) ?規(guī)劃概念設(shè)計(jì) ?建筑產(chǎn)品概念設(shè)計(jì) ?通常物業(yè)管理 ?服務(wù)管理 ?日常營銷管理 ?租賃管理 馬鞍山城市擴(kuò)展進(jìn)程中以 商品批發(fā)、物流和酒店為主體的 ，集購物、餐飲、休閑、文化、娛樂、旅游、服務(wù)、商住于一體的符合國際綜合性商業(yè)發(fā)展趨勢的超大型商品批發(fā)市場。 目標(biāo) —— 經(jīng)營規(guī)模大型化、經(jīng)營品種專業(yè)化、經(jīng)營檔次高級化、經(jīng)營手段現(xiàn)代化、經(jīng)營空間國際化、經(jīng)營環(huán)境規(guī)范化的超大規(guī)模專業(yè)交易中心 。 本項(xiàng)目定位產(chǎn)品結(jié)構(gòu) 三大分類： A 、大型批發(fā)市場 B 、配套酒店、餐飲、休閑、娛樂等 C 、中高檔住宅 定位依據(jù) 本項(xiàng)目超大型商品批發(fā)大市場定位 以商品批發(fā)、物流和酒店為主體的，集購物、餐飲、休閑、文化、娛樂、旅游、服 務(wù)、商住于一體的符合國際綜合性商業(yè)發(fā)展趨勢的超大型商品批發(fā)市場 本項(xiàng)目產(chǎn)品定位應(yīng)具有的特征 ? 硬件設(shè)施一流，建筑環(huán)境宜人，室內(nèi)外空間設(shè)計(jì)優(yōu)美。 ? 多功能：涵蓋商品批發(fā)、物流以及購物、餐飲、休閑、文化、娛樂、旅游、酒店、服務(wù)等。 ? 管理水平一流：包括整體形象宣傳、公共服務(wù)、與商業(yè)服務(wù)。 ? 具有較高的文化內(nèi)涵與藝術(shù)品味。 大型批發(fā)市場 酒店、餐飲及休閑等 配套服務(wù)式公寓 相關(guān)配套產(chǎn)業(yè)的布置與意義 工商、稅務(wù)、海關(guān)等政府職能部門將在原料城設(shè)立辦事機(jī)構(gòu)，為市場經(jīng)營者及客商提供各種便利，縮短辦理相關(guān)手續(xù)的時(shí)間。 專業(yè)將引進(jìn)專業(yè)的搬運(yùn)、裝卸、運(yùn)輸、 銀行、保險(xiǎn)、信息咨詢等機(jī)構(gòu)，同時(shí)還將設(shè)立餐飲、賓館、會(huì)所等生活配套服務(wù)，為經(jīng)營者及客商提供各種專業(yè)化的服務(wù)以及個(gè)性化的營商環(huán)境。 本項(xiàng)目產(chǎn)品結(jié)構(gòu)定位 案例 — 義烏小商品批發(fā)市場的經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn) 5 公寓式辦公樓 25 服務(wù)式公寓 5 . 7 配套餐飲、娛樂商業(yè) 5 . 5 中高檔住宅 4 倉儲(chǔ) 5 酒店 15 茶葉交易大市場 15 特色仿古家俱大市場 10 裝潢建材大市場 9 0 . 2 合 計(jì) 44 大型商品批發(fā)市場 面積（萬平方米） 產(chǎn)品結(jié)構(gòu) 14877 8080 —— 城市居民人均收入（元） 6147 4458 180 農(nóng)民人均收入（元） 財(cái)政收入（億元） 188 110 國內(nèi)生產(chǎn)總值（億元） 20xx 年 1997 年 1978 年 項(xiàng)目 20xx 年，義烏社會(huì)經(jīng)濟(jì)綜合發(fā)展指數(shù)在全國百強(qiáng)縣市中排名第 17 位，比 20xx年前移 2 位，綜合競爭力居全省 22 個(gè)縣級市首位。 義烏小商品批發(fā)市場成為區(qū)域經(jīng)濟(jì)繁榮強(qiáng)大的推動(dòng)力 ? 促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)發(fā)展，人民生活水平提高，財(cái)政收入增長； ? 促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)的專業(yè)化、商品化、市場化； ? 促進(jìn)了農(nóng)村的工 業(yè)化、城市化； 經(jīng)濟(jì)意義 —— 擴(kuò)大就業(yè)能力 商品批發(fā)市場及相關(guān)流通部門為社會(huì)創(chuàng)造了大量的勞動(dòng)就業(yè)機(jī)會(huì)。從整個(gè)商品市場及其流通部門來看，平均每年為社會(huì)提供 180 萬的就業(yè)機(jī)會(huì)，對全社會(huì)新增就業(yè)的貢獻(xiàn)率為 %。其中，商品批發(fā)市場及其流通部門占據(jù)主導(dǎo)因素。 部分商品批發(fā)市場吸納就業(yè)情況 ? 商品批發(fā)市場帶動(dòng)了相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，吸納富余勞動(dòng)力。 文登市義烏小商品批發(fā)市場 青島市商品批發(fā)市場 義烏小商品批發(fā)市場 10 萬多人的就業(yè)崗位 吸納 20 萬的就業(yè)人口 1997 年，實(shí)現(xiàn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)從業(yè)人員 萬，有效吸引農(nóng)村剩余勞動(dòng)力 ? 商品批發(fā)市場促進(jìn)了農(nóng)村工業(yè)化發(fā)展，增加就業(yè)機(jī)會(huì)。 ? 商品批發(fā)市場提高了經(jīng)濟(jì)的市場化，增強(qiáng)閑置勞動(dòng)力的經(jīng)商意識，提高了就業(yè)水平。 ? 商品批發(fā)市場 促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，反過來，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展為吸收更多的勞動(dòng)力提供空間。 必要性 —— 馬鞍山的地位決定 ? 馬鞍山作為整個(gè)安徽融入長三角經(jīng)濟(jì)圈的啟動(dòng)點(diǎn)，馬鞍山自身融入長三角、融入大南京經(jīng)濟(jì)圈的迫切性，需要馬鞍山打造一張屬于自己的名片。 ? 馬鞍山第二產(chǎn)業(yè)相當(dāng)發(fā)達(dá)，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展比較遲緩，而第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展程度的高低將會(huì)決定地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展能力和城市形象?？紤]到打造的名片應(yīng)該以輻射長三角為目標(biāo)，因此，著眼于商品批發(fā)市場的建設(shè)是必要的。 可能性 —— 有獨(dú)特的產(chǎn)品資源 ? 馬鋼作為全國知名鋼鐵企業(yè)，擁有其特有的競爭優(yōu)勢和無形資產(chǎn)，鋼 材交易市場基本條件成熟。 ? “茶文化”在安徽源遠(yuǎn)流長。 ? 工藝品眾多，竹編、仿古家具、徽州四雕等文化底蘊(yùn)濃厚。 ? 市區(qū)有若干建材市場，可以考慮將這些企業(yè)聚集起來，并吸引更多企業(yè)進(jìn)入。 物流業(yè) —— 必要性 ? 目前，第三方物流占整個(gè)物流市場的比重，日本為 80%，美國為 57%，中國僅為 18%，第三方物流發(fā)展空間巨大。 ? 商流、物流、信息流的匯聚組合，要求物流行業(yè)快速發(fā)展。欲讓幾乎所有的消費(fèi)品市場中都有來自某商品批發(fā)市場的商品， 必然要求商品批發(fā)市場擁有強(qiáng)大的物流產(chǎn)業(yè)支撐。 1) 大市場、大流通格局的形成，要求第三方物流的支持。批 發(fā)市場的建立，實(shí)現(xiàn)了通過批發(fā)市場進(jìn)行批發(fā)、零售的商品流通模式，有效地解決了分散的小生產(chǎn)與大市場之間的矛盾。批發(fā)市場在成為區(qū)域性交易中心的同時(shí)，將其影響擴(kuò)大至國外市場。大市場、大流通格局，沒有第三方物流的支持，是難以實(shí)現(xiàn)的。 2) 隨著各類商品批發(fā)市場信息網(wǎng)絡(luò)的建立和物流配送中心的發(fā)展，批發(fā)市場所在地的物流產(chǎn)業(yè)，尤其是第三方物流必將不斷繁榮。 物流業(yè) —— 可能性 地塊處于安徽的東大門，與南京半小時(shí)車程。同時(shí)，本項(xiàng)目東臨江東大道，南為葛羊路，都是快速干道，江東大道將建設(shè)為景觀大道，這些為物流業(yè)的發(fā)展提供了基本支持。 休 閑娛樂地產(chǎn)的必要性 1. 隨著人們消費(fèi)模式和消費(fèi)行為的改變，大型商品批發(fā)市場在適應(yīng)現(xiàn)代社會(huì)大范圍、高效率、快節(jié)奏的需要同時(shí)；也應(yīng)該滿足了人們購物與休閑活動(dòng)相結(jié)合的要求。