【正文】 20xx2020 城市規(guī)劃 規(guī)劃居住用地 萬公頃 ? 其中主城區(qū)形成以金家莊居住區(qū)、雨山居住區(qū)、花山居住區(qū)、梅山居住區(qū)為主的四個(gè)居住片區(qū)； ? 副城區(qū)以銀黃居住區(qū)、姑孰居住區(qū)為主的二個(gè)居住片區(qū)，主城區(qū)主要向南向東發(fā)展； 歷年房地產(chǎn)供需分析 A. 馬鞍山房地產(chǎn)市場近年來快速發(fā)展，市場容量逐步加大。 ? 匯翠名邸為馬鞍山唯一的湖景房，一期 8 月 8 日開盤，當(dāng)天銷售 85%。 5000 平方米商網(wǎng)配套，綠化率達(dá) 46%，容積率為 ，由多層公寓、景觀洋房、排屋、別墅構(gòu)成，總戶數(shù)約 186 戶，多層 137 疊加 36 聯(lián) 13。項(xiàng)目位于馬 鞍山市中心，與南湖公園接壤，住區(qū)界于馬鞍山主要水體雨山湖與南湖之間，地理位置優(yōu)越。 該盤 8 月 8 日開盤，首批推出 150 套房源開盤當(dāng)天去化 100 套， 銷售狀況較好， 之后 10 天里銷售了 20 余套， 高層大戶型市場阻力較大。 ? 馬鞍山有特色的樓盤較少，還沒有真正成型的致命品牌。 未 來供應(yīng)量預(yù)測 ? 未來兩年內(nèi)竣工面積將大幅度增加 20xx年住宅建設(shè)計(jì)劃完成投資 億元； ? 總施工面積 萬 m2； ? 其中新開住宅面積 萬 m2； 竣工住宅面積 萬 m2。 20xx年計(jì)劃完成住宅面積 萬 m2，住宅 2110 套。 20xx 年計(jì)劃步行街項(xiàng)目竣工面積 3 萬 m2。 20xx 年計(jì)劃竣工面積 萬 m2，住宅 852 套。 20xx 年計(jì)劃竣工面積 2 萬 m2，住宅 136 套。 建筑面積的選擇 主力需求面積為 90130 平米，從 市場總結(jié) ? 馬鞍山居民對多層物業(yè)的認(rèn)可度較高，盡管供應(yīng)量較大，但是去化速度依然比小高層或高層快。 ? 馬鞍山居民對別墅物業(yè)的需求較大，但該地區(qū)多以多層，小高層為主，別墅物業(yè)較少， 該地區(qū)房屋交付狀態(tài)全部為毛坯，無裝修房供應(yīng)。 ? 規(guī)模性開發(fā)，可以有效地形成集聚和輻射。項(xiàng)目劣勢 Weakness ? 區(qū)域形象相對比較落后，周邊以動遷房為主。而本項(xiàng)目不在其范圍內(nèi)。 ? 區(qū)域購買力尚可，其中本項(xiàng)目東部馬鋼園區(qū)以及北部的工業(yè)園區(qū)將會向本區(qū)域輸送大量的居民客源。 ? 馬鞍山目前的商業(yè)中心有兩個(gè)，一個(gè)是老區(qū)，一個(gè)是新區(qū)，各有千秋，無明顯的此消彼長效應(yīng)。 ? 本項(xiàng)目開發(fā)的關(guān)鍵性因素在于能否有效聚集人氣，而非走形而上學(xué)的形象工程路線。 本項(xiàng)目定位產(chǎn)品結(jié)構(gòu) 三大分類： A 、大型批發(fā)市場 B 、配套酒店、餐飲、休閑、娛樂等 C 、中高檔住宅 定位依據(jù) 本項(xiàng)目超大型商品批發(fā)大市場定位 以商品批發(fā)、物流和酒店為主體的，集購物、餐飲、休閑、文化、娛樂、旅游、服 務(wù)、商住于一體的符合國際綜合性商業(yè)發(fā)展趨勢的超大型商品批發(fā)市場 本項(xiàng)目產(chǎn)品定位應(yīng)具有的特征 ? 硬件設(shè)施一流，建筑環(huán)境宜人，室內(nèi)外空間設(shè)計(jì)優(yōu)美。 大型批發(fā)市場 酒店、餐飲及休閑等 配套服務(wù)式公寓 相關(guān)配套產(chǎn)業(yè)的布置與意義 工商、稅務(wù)、海關(guān)等政府職能部門將在原料城設(shè)立辦事機(jī)構(gòu)，為市場經(jīng)營者及客商提供各種便利，縮短辦理相關(guān)手續(xù)的時(shí)間。從整個(gè)商品市場及其流通部門來看，平均每年為社會提供 180 萬的就業(yè)機(jī)會，對全社會新增就業(yè)的貢獻(xiàn)率為 %。 ? 商品批發(fā)市場提高了經(jīng)濟(jì)的市場化，增強(qiáng)閑置勞動力的經(jīng)商意識，提高了就業(yè)水平?？紤]到打造的名片應(yīng)該以輻射長三角為目標(biāo)，因此，著眼于商品批發(fā)市場的建設(shè)是必要的。 ? 市區(qū)有若干建材市場，可以考慮將這些企業(yè)聚集起來，并吸引更多企業(yè)進(jìn)入。 1) 大市場、大流通格局的形成，要求第三方物流的支持。 2) 隨著各類商品批發(fā)市場信息網(wǎng)絡(luò)的建立和物流配送中心的發(fā)展，批發(fā)市場所在地的物流產(chǎn)業(yè)，尤其是第三方物流必將不斷繁榮。 。同時(shí)，本項(xiàng)目東臨江東大道，南為葛羊路，都是快速干道，江東大道將建設(shè)為景觀大道，這些為物流業(yè)的發(fā)展提供了基本支持。批發(fā)市場在成為區(qū)域性交易中心的同時(shí)，將其影響擴(kuò)大至國外市場。 ? 商流、物流、信息流的匯聚組合，要求物流行業(yè)快速發(fā)展。 ? “茶文化”在安徽源遠(yuǎn)流長。 必要性 —— 馬鞍山的地位決定 ? 馬鞍山作為整個(gè)安徽融入長三角經(jīng)濟(jì)圈的啟動點(diǎn)，馬鞍山自身融入長三角、融入大南京經(jīng)濟(jì)圈的迫切性，需要馬鞍山打造一張屬于自己的名片。 部分商品批發(fā)市場吸納就業(yè)情況 ? 商品批發(fā)市場帶動了相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，吸納富余勞動力。 本項(xiàng)目產(chǎn)品結(jié)構(gòu)定位 案例 — 義烏小商品批發(fā)市場的經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn) 5 公寓式辦公樓 25 服務(wù)式公寓 5 . 7 配套餐飲、娛樂商業(yè) 5 . 5 中高檔住宅 4 倉儲 5 酒店 15 茶葉交易大市場 15 特色仿古家俱大市場 10 裝潢建材大市場 9 0 . 2 合 計(jì) 44 大型商品批發(fā)市場 面積（萬平方米） 產(chǎn)品結(jié)構(gòu) 14877 8080 —— 城市居民人均收入（元） 6147 4458 180 農(nóng)民人均收入（元） 財(cái)政收入（億元） 188 110 國內(nèi)生產(chǎn)總值（億元） 20xx 年 1997 年 1978 年 項(xiàng)目 20xx 年，義烏社會經(jīng)濟(jì)綜合發(fā)展指數(shù)在全國百強(qiáng)縣市中排名第 17 位，比 20xx年前移 2 位，綜合競爭力居全省 22 個(gè)縣級市首位。 ? 管理水平一流：包括整體形象宣傳、公共服務(wù)、與商業(yè)服務(wù)。 第四部分 項(xiàng)目建議 4 總體定位及建議 總體定位 產(chǎn)品定位思路 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的主要環(huán)節(jié) 項(xiàng)目總體形象定位 市場研究 穩(wěn)健的細(xì)分市場 推薦的細(xì)分市場 規(guī)避的細(xì)分市場 經(jīng)驗(yàn)和規(guī)律 成功案例 項(xiàng)目基本特征 ?項(xiàng)目總體形象定位 ? 業(yè)態(tài)選擇 ? 業(yè)態(tài)布局 商業(yè)發(fā)展 規(guī)劃 建筑產(chǎn)品 設(shè)計(jì) 銷售策略 確定 營銷策劃 物業(yè)管理 ?策略制定 ?商業(yè)預(yù)分割 ?商業(yè)預(yù)分割 ?理 念 設(shè) 計(jì) ?文 化 設(shè) 計(jì) ?發(fā) 展 規(guī) 劃 ?產(chǎn) 品 策 劃 ?業(yè)態(tài)組合策劃?市場調(diào)查 ?商業(yè)交通概念設(shè)計(jì) ?環(huán)境景觀概念設(shè)計(jì) ?規(guī)劃概念設(shè)計(jì) ?建筑產(chǎn)品概念設(shè)計(jì) ?通常物業(yè)管理 ?服務(wù)管理 ?日常營銷管理 ?租賃管理 馬鞍山城市擴(kuò)展進(jìn)程中以 商品批發(fā)、物流和酒店為主體的 ，集購物、餐飲、休閑、文化、娛樂、旅游、服務(wù)、商住于一體的符合國際綜合性商業(yè)發(fā)展趨勢的超大型商品批發(fā)市場。 項(xiàng)目綜合評價(jià) ? 綜合來看，本項(xiàng)目特別具備規(guī)模和成本優(yōu)勢。 ? 目前馬鞍山的住宅小區(qū)在景觀設(shè)計(jì)和建筑設(shè)計(jì)等方面普遍層次較低，外來開發(fā)商雖然逐步進(jìn)入馬鞍山市場，但除西湖花園外，尚未對市場造成很大的影響。? 本地塊周邊無競爭型物業(yè)。 ? 項(xiàng)目北面為葛羊山，山邊為火 葬場；項(xiàng)目西北側(cè)為馬鋼的生產(chǎn)基地，在馬鞍山人心目中，本項(xiàng)目地塊屬于工業(yè)地塊，不適于居住。馬鞍山二中為重點(diǎn)中學(xué)，今年 9 月即開學(xué)。 項(xiàng)目分析 3 項(xiàng)目分析 項(xiàng)目背景 本項(xiàng)目地處馬鞍山的東北角，為馬鞍山的門戶位置 ， 距離市政府 1 公里，到市中心可達(dá)性良好 占地面積： A 塊 平方米 B 塊 平方米 城市規(guī)劃方向：東擴(kuò)南進(jìn)，往南與當(dāng)涂、蕪湖連接，往東與南 京、江寧連接 分析 項(xiàng)目優(yōu)勢 Strength ? 地塊處于安徽的東大門，與南京半小時(shí)車程。 ? 由于大多數(shù)拆遷戶喜歡在本區(qū)域購房，所以動遷安置房排布于城市各個(gè)板塊。 匯翠名?。?由澳申置業(yè)公司開發(fā)建設(shè)，總建筑面積 9 萬 m2。 20xx 年計(jì)劃竣工面積 萬 m2，住宅 472 套。 20xx 年竣工面積5 萬 m2，住宅 640 套。 20xx 年竣工面積 萬 m2，住宅 216 套。 20xx 年計(jì)劃竣工面積 萬 m2，住宅 472 套。但中、高檔次的樓盤銷售相對較快。 客戶多為本地居民，少量南京客戶， 生意人較多， 98%的購房者自用改善居住環(huán)境，其中為子女購房的比例較大， 60%以上的客戶采用一次性付款的方式。戶型面積指標(biāo)如下： 戶型 1*1 2*1 2*2 3*2*1 3*2*2 面積 5060 109 117/121/125 148/153 分布 單身公寓 單身公寓 高層 高層 高層 比例 15% 20% 25% 35% 10% 高層價(jià) 格 2800 元 /平方米起，樓層差價(jià) 50元 /平方米 ， 均價(jià) 3300 元 /平方米左右。 多層主力戶型為 3*2，面積為 137；疊加戶型 2 層 176 平方米 4 加躍層 230 平方米，排屋 3 層送地下層 240260 平方米；戶型面積指標(biāo)如下： 戶型 3*2（多層） 頂 +躍層 疊加 聯(lián)體 面積 137163 213238 176230 240260 比例 % % % % 多 層價(jià)格為 34003600 元／平方米，疊加別墅價(jià)格為 45005000 元 /平方米，聯(lián)排別墅均價(jià) 5000 元 /平方米左右，最高 56005800 元 /平方米，付款方式靈活多樣，一次性付款，分期付款，七成 30 年銀行按揭，公積金貸款； 小區(qū) 20xx 年 8 月 18 日開盤，首批推出 89 套多層房當(dāng)天銷售 70 余套，銷售率達(dá)到 80%，別墅房預(yù)計(jì) 9 月中旬開盤。名筑 海外海 C. 20xx— 2020 年，規(guī)劃居住用地 萬 公頃。但由于入駐企業(yè)多數(shù)在經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)辦公，因而對市區(qū)辦公樓需求較少。 太陽廣場是目前馬鞍山唯一的純寫字樓物業(yè)，樓高 28 層，但是該大廈竣工已經(jīng)八 年，一直未能對外招商，淪為爛尾工程后，另外一家企業(yè)接手后，擬將其改建為四星級酒店，目前正在改建過程中。 賓館市場小結(jié) 從宏觀市場發(fā)展趨勢來看， ? 以南京為核心的 “1 小時(shí)都市圈 ”的建立，為馬鞍山經(jīng)濟(jì)、旅游的發(fā)展帶來新機(jī)遇 ? 馬鞍山鋼鐵公司 350 億擴(kuò)建工程已經(jīng)報(bào)批，很快將會啟動，工程位于慈湖工業(yè)園區(qū)，將大部分引進(jìn)國外先進(jìn)技術(shù)和設(shè)備。 ? 在部分星級酒店中，有相當(dāng)數(shù)量的長期包房客戶，這部分客戶多為馬鋼的外籍專家，例如，在南湖賓館有 60 個(gè)左右長期包房；馬鋼賓館大部分為長期包房；而新開業(yè)的雨山湖飯店則有 30 個(gè)左右長期包房。雖受“非典”影響，年平均客房出租率仍達(dá) %，三星級以上賓館的年平均出租率更是高達(dá) %。 賓館 馬鞍山賓館現(xiàn)狀分析 馬鞍山目前共 有四星級賓館兩家（含新近開業(yè)的為準(zhǔn)四星的雨山湖飯店），三星級（含準(zhǔn)三星）三家，二星級賓館七家，共提供客房 1236 間，床位數(shù) 2400 個(gè)左右；三星級及以上酒店提供客房數(shù) 620 間左右。再加上太平橋綠地項(xiàng)目的啟動，為該地區(qū)帶來非常明顯的土地升值效應(yīng)，許多開發(fā)商紛紛看好此區(qū)域的發(fā)展前景，通過新天地的開發(fā)模式整體拔高了該區(qū)域的房價(jià)，使之成為上海又一頂級地段。 ? 新天地集中了許多中高檔品牌的餐飲娛樂商家，共同營造了高品位的休閑場所，目前已成為眼下上海最風(fēng)靡的“休閑港灣“之一。 消費(fèi)特征總結(jié)： ? 外出消費(fèi)仍以傳統(tǒng)的購物和餐飲為主，基于本地供應(yīng)水平的低層次以及收入水平的原因，消費(fèi)額普 遍不高； ? 餐飲多在本地，但休閑及購物前往南京消費(fèi)較多，馬鞍山本地消費(fèi)水平不高，吸引南京人前來的以洗浴為主； ? 本地消費(fèi)仍以傳統(tǒng)的商業(yè)中心為主，新興的大超市有相當(dāng)強(qiáng)的吸引力； ? 目前的消費(fèi)仍以方便快捷為主，新興消費(fèi)以及偏遠(yuǎn)地區(qū)的商業(yè)消費(fèi)則需要引導(dǎo) 商業(yè)案例研究 新天地 (上海 ) 新天地廣場是一個(gè)綜合性的房地產(chǎn)項(xiàng)目，項(xiàng)目總投資人民幣逾 13 億元，占地約 3 萬平米。 認(rèn)為馬鞍山缺少的商業(yè)設(shè)施： 三分之一的客戶對于目前馬鞍山?jīng)]有上檔次的購物中心表示認(rèn)同，而大型中餐廳以及西式快餐等也相當(dāng)欠缺；而如體育場館、健身中心等高尚場所也比較欠缺?；谀壳榜R鞍山的餐飲基本為夢都和塞納河畔等壟斷，而兩家餐飲公司都有數(shù)家連鎖店%%%%%%%%%0%5%10%15%20%25%30%35%40%