【正文】 馬鋼的生產(chǎn)基地，在馬鞍山人心目中，本項(xiàng)目地塊屬于工業(yè)地塊，不適于居住。 ? 目前馬鞍山的住宅小區(qū)在景觀設(shè)計(jì)和建筑設(shè)計(jì)等方面普遍層次較低，外來開發(fā)商雖然逐步進(jìn)入馬鞍山市場(chǎng)，但除西湖花園外，尚未對(duì)市場(chǎng)造成很大的影響。 第四部分 項(xiàng)目建議 4 總體定位及建議 總體定位 產(chǎn)品定位思路 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的主要環(huán)節(jié) 項(xiàng)目總體形象定位 市場(chǎng)研究 穩(wěn)健的細(xì)分市場(chǎng) 推薦的細(xì)分市場(chǎng) 規(guī)避的細(xì)分市場(chǎng) 經(jīng)驗(yàn)和規(guī)律 成功案例 項(xiàng)目基本特征 ?項(xiàng)目總體形象定位 ? 業(yè)態(tài)選擇 ? 業(yè)態(tài)布局 商業(yè)發(fā)展 規(guī)劃 建筑產(chǎn)品 設(shè)計(jì) 銷售策略 確定 營銷策劃 物業(yè)管理 ?策略制定 ?商業(yè)預(yù)分割 ?商業(yè)預(yù)分割 ?理 念 設(shè) 計(jì) ?文 化 設(shè) 計(jì) ?發(fā) 展 規(guī) 劃 ?產(chǎn) 品 策 劃 ?業(yè)態(tài)組合策劃?市場(chǎng)調(diào)查 ?商業(yè)交通概念設(shè)計(jì) ?環(huán)境景觀概念設(shè)計(jì) ?規(guī)劃概念設(shè)計(jì) ?建筑產(chǎn)品概念設(shè)計(jì) ?通常物業(yè)管理 ?服務(wù)管理 ?日常營銷管理 ?租賃管理 馬鞍山城市擴(kuò)展進(jìn)程中以 商品批發(fā)、物流和酒店為主體的 ，集購物、餐飲、休閑、文化、娛樂、旅游、服務(wù)、商住于一體的符合國際綜合性商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)的超大型商品批發(fā)市場(chǎng)。 本項(xiàng)目產(chǎn)品結(jié)構(gòu)定位 案例 — 義烏小商品批發(fā)市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn) 5 公寓式辦公樓 25 服務(wù)式公寓 5 . 7 配套餐飲、娛樂商業(yè) 5 . 5 中高檔住宅 4 倉儲(chǔ) 5 酒店 15 茶葉交易大市場(chǎng) 15 特色仿古家俱大市場(chǎng) 10 裝潢建材大市場(chǎng) 9 0 . 2 合 計(jì) 44 大型商品批發(fā)市場(chǎng) 面積（萬平方米） 產(chǎn)品結(jié)構(gòu) 14877 8080 —— 城市居民人均收入（元） 6147 4458 180 農(nóng)民人均收入（元） 財(cái)政收入（億元） 188 110 國內(nèi)生產(chǎn)總值（億元） 20xx 年 1997 年 1978 年 項(xiàng)目 20xx 年，義烏社會(huì)經(jīng)濟(jì)綜合發(fā)展指數(shù)在全國百強(qiáng)縣市中排名第 17 位，比 20xx年前移 2 位，綜合競(jìng)爭(zhēng)力居全省 22 個(gè)縣級(jí)市首位。 必要性 —— 馬鞍山的地位決定 ? 馬鞍山作為整個(gè)安徽融入長三角經(jīng)濟(jì)圈的啟動(dòng)點(diǎn)，馬鞍山自身融入長三角、融入大南京經(jīng)濟(jì)圈的迫切性，需要馬鞍山打造一張屬于自己的名片。 ? 商流、物流、信息流的匯聚組合，要求物流行業(yè)快速發(fā)展。同時(shí)，本項(xiàng)目東臨江東大道，南為葛羊路，都是快速干道，江東大道將建設(shè)為景觀大道，這些為物流業(yè)的發(fā)展提供了基本支持。 2) 隨著各類商品批發(fā)市場(chǎng)信息網(wǎng)絡(luò)的建立和物流配送中心的發(fā)展，批發(fā)市場(chǎng)所在地的物流產(chǎn)業(yè)，尤其是第三方物流必將不斷繁榮。 ? 市區(qū)有若干建材市場(chǎng)，可以考慮將這些企業(yè)聚集起來，并吸引更多企業(yè)進(jìn)入。 ? 商品批發(fā)市場(chǎng)提高了經(jīng)濟(jì)的市場(chǎng)化，增強(qiáng)閑置勞動(dòng)力的經(jīng)商意識(shí)，提高了就業(yè)水平。 大型批發(fā)市場(chǎng) 酒店、餐飲及休閑等 配套服務(wù)式公寓 相關(guān)配套產(chǎn)業(yè)的布置與意義 工商、稅務(wù)、海關(guān)等政府職能部門將在原料城設(shè)立辦事機(jī)構(gòu)，為市場(chǎng)經(jīng)營者及客商提供各種便利，縮短辦理相關(guān)手續(xù)的時(shí)間。 ? 本項(xiàng)目開發(fā)的關(guān)鍵性因素在于能否有效聚集人氣，而非走形而上學(xué)的形象工程路線。 ? 區(qū)域購買力尚可，其中本項(xiàng)目東部馬鋼園區(qū)以及北部的工業(yè)園區(qū)將會(huì)向本區(qū)域輸送大量的居民客源。項(xiàng)目劣勢(shì) Weakness ? 區(qū)域形象相對(duì)比較落后，周邊以動(dòng)遷房為主。 ? 馬鞍山居民對(duì)別墅物業(yè)的需求較大，但該地區(qū)多以多層，小高層為主，別墅物業(yè)較少， 該地區(qū)房屋交付狀態(tài)全部為毛坯，無裝修房供應(yīng)。 20xx 年計(jì)劃竣工面積 2 萬 m2，住宅 136 套。 20xx 年計(jì)劃步行街項(xiàng)目竣工面積 3 萬 m2。 未 來供應(yīng)量預(yù)測(cè) ? 未來兩年內(nèi)竣工面積將大幅度增加 20xx年住宅建設(shè)計(jì)劃完成投資 億元； ? 總施工面積 萬 m2； ? 其中新開住宅面積 萬 m2； 竣工住宅面積 萬 m2。 該盤 8 月 8 日開盤，首批推出 150 套房源開盤當(dāng)天去化 100 套， 銷售狀況較好， 之后 10 天里銷售了 20 余套， 高層大戶型市場(chǎng)阻力較大。 5000 平方米商網(wǎng)配套，綠化率達(dá) 46%，容積率為 ，由多層公寓、景觀洋房、排屋、別墅構(gòu)成，總戶數(shù)約 186 戶，多層 137 疊加 36 聯(lián) 13。 住宅市場(chǎng)分析 住宅 總體市場(chǎng)分析 20xx2020 城市規(guī)劃 規(guī)劃居住用地 萬公頃 ? 其中主城區(qū)形成以金家莊居住區(qū)、雨山居住區(qū)、花山居住區(qū)、梅山居住區(qū)為主的四個(gè)居住片區(qū)； ? 副城區(qū)以銀黃居住區(qū)、姑孰居住區(qū)為主的二個(gè)居住片區(qū)，主城區(qū)主要向南向東發(fā)展； 歷年房地產(chǎn)供需分析 A. 馬鞍山房地產(chǎn)市場(chǎng)近年來快速發(fā)展，市場(chǎng)容量逐步加大。 辦公樓市場(chǎng) 市場(chǎng)現(xiàn)狀分析 就目前來看，馬鞍山無純辦公樓供應(yīng)，銀行、電信、郵政等大樓自用剩余的部分可對(duì)外招租，但成交不多； 目前馬鞍山的企業(yè)主要辦公地點(diǎn)如下： ? 工業(yè)區(qū)的廠房； ? 在經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)內(nèi)的企業(yè)，多數(shù)有大片的廠房，在廠房內(nèi)辦公； ? 租用政府部門的辦公用房，如招商局、規(guī)劃局等都有多余辦公用房租用給企業(yè)； ? 住宅小區(qū)。 賓館主要客源分析 ? 會(huì)議和商務(wù)活動(dòng)是馬鞍山酒店入住客戶的主體。 本項(xiàng)目客戶定位： 消費(fèi)者 —— 人流 目的 省內(nèi)（市內(nèi)）人流 使其成為熟客、成為其出行休閑購物首選地點(diǎn) 省外人流 來到馬鞍山必到的首選地點(diǎn) 旅游者、商務(wù)人員 旅游、商務(wù)活動(dòng)之余最值得到的購物地點(diǎn) 其他人員 使其認(rèn)知到這是馬鞍山最重要的購物、休閑中心 商戶 —— ? 引進(jìn)主力店經(jīng)營集團(tuán)商家 —— 知名度高的集團(tuán)公司，建議為百貨公司或大型建材商店；有利于聚集人流、提升市場(chǎng)影響力并吸引其他中小型商家入駐。 ? 總體定位：一個(gè)在舊石庫門建筑老區(qū)內(nèi)的集餐飲、娛樂、休閑、歷史、文化為一體的全新的石庫門的“上海新天地”。 就消費(fèi)地點(diǎn)的選擇而言，基于馬鞍山市區(qū)范圍并不大，所以本地的消費(fèi)仍以方便、快捷為主，到居住地附近消費(fèi)和到商業(yè)中心消費(fèi)是人們選擇消費(fèi)地時(shí)的重要考慮因素。 連鎖、專賣、倉儲(chǔ)式超市、大賣場(chǎng)等新型零售業(yè)態(tài)相繼出現(xiàn)，在馬鞍山零售業(yè)市場(chǎng)獲得較大的反響。即將進(jìn)駐的大超市還有易初蓮花，位于江東大道湖南路口，占地 40 畝左右，目前正在拆遷，預(yù)計(jì) 9 月份可以動(dòng)工。海闊天空是馬鞍山新近開業(yè)的一家迪吧，位于 花山路上，已經(jīng)在市場(chǎng)上有一定的轟動(dòng)效應(yīng)，經(jīng)營狀況較好。 ? 酒店：夢(mèng)都、塞納河畔、避風(fēng)港、金盛、紅梅。 A、解放路商業(yè)中心 —— 業(yè)態(tài)分布： %%%% %0%10%20%30%40%50%60%70%零售 生活服務(wù) 餐飲 休閑 娛樂 解放路作為馬鞍山老的商業(yè)中心，以解放路為主線，輻射湖北路以及竹園路、團(tuán)結(jié)街等小路，商業(yè)以鴻泰新百、飛天家具，新開業(yè)的蘇寧電器以及即將推出的營業(yè)面積達(dá)兩萬平米的大型購物中心 —— 恭喜發(fā)財(cái)為核心，其業(yè)態(tài)主要以零售業(yè)為主，占到 %，零售業(yè)內(nèi)以服飾和綜合性購物為主體。其中，空置一年以上的商品房面積為 5610 萬平方米，同比增長 %。 ? 對(duì)內(nèi)交通 ——規(guī)化城市主要干道網(wǎng)呈 “方格網(wǎng)狀 ”，形成十八橫八縱，其中主城區(qū)干道網(wǎng) “十橫八縱 ”； ? 馬鞍山公交公司被南京公交收購，兩地公交聯(lián)網(wǎng)運(yùn)行， 20xx 年將實(shí)現(xiàn)南京公交卡可在馬鞍山乘車； ? 寧馬蕪輕軌目前正在進(jìn)行論證，預(yù)計(jì)于 20xx－ 20xx 年左右建成，屆時(shí)馬鞍山離南京只需 15 分鐘，寧馬高速已經(jīng)通車，馬蕪高速正在建設(shè)中，預(yù)計(jì)今年年底可以建成； ? 跨江交通：近期利用馬合輪渡連通至合肥、滁州等地的公路交通，遠(yuǎn)期于主城區(qū)南部規(guī)劃長江公路大橋，西面連通合肥，東面通過機(jī)場(chǎng)路與南京、上海連通，形 成上海 —合肥的第二條高速公路的一部分。 1— 7 月份累計(jì)實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額 億元，同比增長 %。按地區(qū)分：市區(qū)社會(huì)消費(fèi)品零售額 億元，比上年增長 %；當(dāng)涂縣社會(huì)消費(fèi)品零售額 億元，比上年增長 %。 ? 年末貸款余額為 億元，比年初增加 億元。其中：四星、三星級(jí)賓館各 1 家，其他星級(jí)賓館9 家；涉外賓館房間數(shù)達(dá) 1065 間，床位 2196 張。 ? 全年實(shí)際利用外資 4272 萬美元，比上年增長 倍。主要有：馬鋼建筑用薄板工程完成投資 76154萬元，馬蕪高速公路 完成投資 38513 萬元，江東大道完成 5226 萬元，湖西南路完成 4700 萬元，紅旗南路完成 2100 萬元，馬濮路改造完成 5000 萬元。施工工程個(gè)數(shù) 3534個(gè)，其中投標(biāo)承包工程 2374 個(gè)； ? 房屋建筑施工面積 萬平方米，比上年增加 萬平方米，其中投標(biāo)承包的房屋施工面積 217 萬平方米，增加 萬平方米； ? 房屋竣工面積 萬平方米，比上年增加 萬平方米。隨著長三角經(jīng)濟(jì)圈的步伐，與南京及江浙滬各地交往日漸頻繁，對(duì)外交流日益增多。 1）交通狀況 馬鞍山市北鄰南京 45 公里，南連蕪湖 45 公里，是南京一小時(shí)都市圈核心城市，交通便 利，寧馬高速公路接滬寧高速公路，通訊發(fā)達(dá)，是南北交通重要通道，也是長江黃金水道的重要港口。 ? 其中：基本建設(shè)投資完成 億元，比上年增長 ％；更新改造投 資完成 億元，比上年增長 倍；房地產(chǎn)投資完成 億元，比上年增長％。 ? 本年竣工的主要投資項(xiàng)目有：安徽星馬汽車股份有限公司 5000 輛專用汽車技改完成 10985 萬元，馬鋼股份有限公司平改轉(zhuǎn)工程完成 24317 萬元，安徽山鷹紙業(yè)股份有限公司 8 萬噸牛皮箱紙板技改完成 5957 萬元，中橡（馬鞍山）化學(xué)工業(yè)有限公司 萬噸新工藝炭黑完成 10144 萬元。 ? 全年外貿(mào)進(jìn)出口總額完成 34579 萬美元，比上年增長 20％。其中：中央財(cái)政收入 億元，比上年增長 ％； ? 地方財(cái)政收入 億元，比上年增長 ％。 ? 保險(xiǎn)事業(yè)快速發(fā)展 ? 泰康人壽、太平洋財(cái)險(xiǎn)等保 險(xiǎn)機(jī)構(gòu)進(jìn)駐馬鞍山，年末全市保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)達(dá)到 6 家。 經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 馬 鞍山市自 1978 年以來經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步增長 市區(qū)國內(nèi)生產(chǎn)總值增長情況 市區(qū)人均 GDP增長情況況 020xx004000006000008000001000000120xx0014000001600000180000020xx0001978 1985 1991 1993 1995 1997 1999 20xx 20xx 05000100001500020xx0250001978 1985 1991 1993 1995 1997 1999 20xx ? 20xx 年實(shí)現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值 億元，位居全省第 11 位，比上年增長 14% ? 20xx 年人均 GDP 達(dá) 23412 元，比上年增長 ％， 國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定增長為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了有力的支撐。 20xx 年末，戶籍人口為 萬人，其中農(nóng)業(yè)人口 萬人，非農(nóng)業(yè)人口 萬人。 ? 統(tǒng)計(jì)顯示， 1 至 5 月份，全國商品房完成銷售面積 8310 萬平方米，同比增長%。而徽商中的巨商大賈，多是鹽商。 主要商場(chǎng)一覽： 商場(chǎng)名稱 營業(yè)面積 經(jīng)營內(nèi)容 招租方式 華聯(lián)商廈 共三層，營業(yè)面積7000 平方米 1F 煙酒、鐘表、女鞋、珠寶、化妝品 2F 女式服裝、床上用品、兒童用品 3F 男式服裝、羽絨制品 20－ 25％營業(yè)額返還 新大新鞋城 /萊斯厚服裝 三層， 1000 平方米左右 － 1F 童裝 1F 服裝、化妝品 2F 新大新鞋城 自營 新亞百貨 共 4 層， 9000 平方米 1F 煙酒副食、日用百貨、小家電、化妝品、 KFC 2F 首飾、床上用品、手機(jī)、箱包、鞋、家飾布藝 3F 男女服裝 4F 家電、廚衛(wèi)用品 看品牌，一般營業(yè)額扣點(diǎn) 25% 鴻泰新百 5 層， 10000 平方米左右 1F 飾品、通訊、首飾、化妝品、箱包、鞋、文化用品 2F 服飾 3F 床上用品 45F