【正文】 ，以確保收集租戶對管理上的意見。商業(yè)行為分析包括決策人、決策時間、客戶心理特征、影響因素等，這些都決定了我們的銷售策略。由于貴司項(xiàng)目所處地段為濟(jì)源市的商業(yè)中心，使得在此項(xiàng)目的運(yùn)作過程中，針對此地段分析尤為重要。備注：以上三種操作模式均不考慮自營業(yè)主。由商管公司與經(jīng)營戶簽訂《租賃合同》，實(shí)際租金收益歸開發(fā)公司所有。八、招商要求各廠商必須持有工商部門頒發(fā)的營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證、生產(chǎn)許可證、產(chǎn)品合格證及其它相關(guān)證件，并符合國家有關(guān)規(guī)定；經(jīng)營范圍中有涉及國家法律、行政法規(guī)規(guī)定的，須提交有關(guān)部門的批準(zhǔn)文件； 3，實(shí)行商品保真經(jīng)營．嚴(yán)禁假冒偽劣商品入場；所有業(yè)主經(jīng)營戶或經(jīng)營機(jī)構(gòu)均須按招商流程順序入場。10）節(jié)能：在建筑設(shè)計(jì)中加強(qiáng)、改善了建筑物周圍的綠化管理優(yōu)勢： “XXX東方城市廣場有限公司”入駐本案，負(fù)責(zé)統(tǒng)一經(jīng)營管理政策優(yōu)勢：該項(xiàng)目為XXX市橋西區(qū)重點(diǎn)扶持項(xiàng)目。市場定位：本市所有人群的特定消費(fèi)，以規(guī)模和特色取勝，重點(diǎn)突出15―35歲年輕消費(fèi)群體，與橋西其他商業(yè)業(yè)態(tài)形成鼎足之勢，互補(bǔ)互動。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。活動具體策劃執(zhí)行方案在確定后撰寫。以節(jié)省招商費(fèi)用，提高工作效率。但為了明確方向，特定目標(biāo)如下：截止到2006年12月，基本完成步行街主力店、次主力店（大商鋪）的招商，完成小商鋪70%。三、為客戶度身訂做開店全面解決方案在這一策略的指導(dǎo)下，經(jīng)過專業(yè)培訓(xùn)師培訓(xùn)的招商團(tuán)隊(duì)，根據(jù)實(shí)際情況靈活調(diào)整和實(shí)施租賃政策。協(xié)助辦證:提供工商、稅務(wù)、衛(wèi)生、公安、環(huán)保等一條龍辦證服務(wù)。時間和密度安排上按高、低、高的方式延續(xù)。(七)招商政策的制定在項(xiàng)目的定位、宣傳推廣基本到位的基礎(chǔ)上,一個優(yōu)化組合的優(yōu)惠招商政策可以成為吸引商家入駐的推動劑,正如足球場上那關(guān)鍵性的臨門一腳。根據(jù)發(fā)展需要,在步行街開業(yè)時,需要再增加策劃一名。為具體化可執(zhí)行,在時間安排上,此計(jì)劃涉及的時間段為:2006年5月開始執(zhí)行,截止到2007年開業(yè)。根據(jù)業(yè)態(tài)布局和市場定位對商家精挑細(xì)選,重點(diǎn)吸收品牌商、實(shí)力商和特色商來控制質(zhì)量。二、招商策略(一)業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)先行,準(zhǔn)確、差異化的業(yè)態(tài)定位是成功招商的前提基礎(chǔ)準(zhǔn)確、差異化的業(yè)態(tài)定位乃是步行街競爭勝出的原因。東盛步行街的開發(fā)與運(yùn)營要始終堅(jiān)持“全新的建筑形態(tài)、全新的消費(fèi)環(huán)境、全新的業(yè)態(tài)組合”先進(jìn)理念。對招商費(fèi)用進(jìn)行精打細(xì)算,并采取以下措施對招商費(fèi)用進(jìn)行統(tǒng)一安排、科學(xué)分配。具體工作安排見下面的《計(jì)劃執(zhí)行時間表》。(6)此架構(gòu)為開業(yè)前期的組織,開業(yè)準(zhǔn)備期和開業(yè)運(yùn)營期的架構(gòu),屆時提前3個月報人力資源部。為了吸引和推動極具影響力的主力店的進(jìn)駐,我們將在租金、建筑結(jié)構(gòu)等方面給予一定的優(yōu)惠。具體媒體宣傳方案見媒體計(jì)劃表。提供稅收上面的政策支持,具體政策與財(cái)務(wù)部協(xié)商后確定。例如，根據(jù)不同類型的租戶提出的不同需求，為他們提出度身訂做的解決方案；妥善安排好各租戶的樓層位置、相互位置，使之相對成行成市、互惠共贏，而不是互相干擾、削弱；根據(jù)整體市場定位和業(yè)態(tài)組合，對進(jìn)駐租戶提出要求，并協(xié)助他們調(diào)整、提升和完善他們在東盛步行街新店的定位、檔次和其他品質(zhì)。截止到2007年5月，基本完成招商任務(wù)。招商架構(gòu)和人員職責(zé)如下： 招商人員主要工作職責(zé)（1）招商一部主要負(fù)責(zé)主力店的招商工作：1人（2）招商二部主要負(fù)責(zé)餐飲、娛樂的招商工作：3人（3）招商三部主要負(fù)責(zé)百貨、服飾類別的招商工作：2人（4）招商四部主要負(fù)責(zé)綜合類招商工作：2人（5）策劃部暫定員兩名，主要負(fù)責(zé)招商的策劃、媒體計(jì)劃的制定執(zhí)行、招商文案的策劃撰寫和設(shè)計(jì)。第八章 招商費(fèi)用預(yù)算及租金建議一、招商費(fèi)用人員差旅費(fèi)用、商家接待費(fèi)用、宣傳費(fèi)用――廣告及招商活動費(fèi)用、招商人員提成。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。餐飲在檔次上以中檔餐飲為主，突出特色餐飲、休閑餐飲。定位優(yōu)勢：品牌優(yōu)勢：五、平面效果圖步行街效果圖 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。九、優(yōu)惠政策 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。優(yōu)點(diǎn)：可以基本實(shí)現(xiàn)“統(tǒng)一招商”，可以基本按照前期規(guī)劃定位進(jìn)行招商、市場培育。中心城招商部2014年12月11日第五篇：招商計(jì)劃書妙眾堂招商計(jì)劃書本招商計(jì)劃書為要約邀請（INVITATION TO TREAT），一切以正式合約為準(zhǔn)招商計(jì)劃書針對貴司項(xiàng)目的實(shí)際情況，如果我們作為貴司商業(yè)項(xiàng)目的業(yè)態(tài)規(guī)劃、銷售招商、商場管理的顧問，在我們的具體工作中，我們將會把貴司的項(xiàng)目顧問工作分為以下三個階段進(jìn)行：第一階段市場分析與定位一、本招商計(jì)劃書市調(diào)工作市場調(diào)查時收集基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的過程。其中，主要內(nèi)容包括：（1）宏觀地段分析（2）中觀地段分析（3）微觀地段分析（4）城市印象分析（5）交通環(huán)境分析未來在城市結(jié)構(gòu)中的位置項(xiàng)目區(qū)域自身的發(fā)展和變革、政府的政策傾斜、基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)、人口的遷移、區(qū)域中的突發(fā)時間等，都會影響到“河南濟(jì)源凱旋商業(yè)步行街”的項(xiàng)目區(qū)域未來在城市中的位置，從而決定項(xiàng)目區(qū)域的房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢。其中，主要內(nèi)容包括：（1）招商及銷售總體計(jì)劃建議（2）招商及銷售策略計(jì)劃建議（3）宣傳推廣策略建議（商場推廣活動之設(shè)計(jì)、安排及執(zhí)行則由專業(yè)公司提供，不含在標(biāo)本工作安排內(nèi)）招商計(jì)劃書中定價策略對于房地產(chǎn)項(xiàng)目而言，價位的確定既是整個營銷計(jì)劃的核心，也是未來展開項(xiàng)目競爭最重要的工具，為此，我們必須制定出與我們項(xiàng)目相匹配的租售價格策略。，及時向租戶反映有無改善工作的意見及建議。，以確保投訴事項(xiàng)得到適當(dāng)?shù)奶幚?。（一）行政人事，參與員工選聘。在經(jīng)濟(jì)可行性原則的基礎(chǔ)上，并針對貴司項(xiàng)目的財(cái)務(wù)安排及資金回收計(jì)劃，制定出合理的招商計(jì)劃：招商計(jì)劃書中整體市場招商策略定位由客戶群購買能力行為分析得出整體市場招商銷售策略定位。對于此區(qū)域地段而言，尤其要注重對于已有的城市印象分析。缺點(diǎn)：無法實(shí)現(xiàn)“統(tǒng)一招商”，業(yè)態(tài)定位不可控、經(jīng)營規(guī)模不可控、品牌組合不可控、租金水平不可控，不利于市場的良性發(fā)展。一、統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)貼，回收三年使用權(quán)細(xì)則：對所有商鋪分別制定三年統(tǒng)一租金回報標(biāo)準(zhǔn)并與業(yè)主達(dá)成一致意見，由開發(fā)公司按此標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一補(bǔ)貼給業(yè)主。七、招商對象l、國內(nèi)外名優(yōu)品牌生產(chǎn)廠家，2，國內(nèi)外有較強(qiáng)的經(jīng)營實(shí)力，大經(jīng)營規(guī)模的商業(yè)機(jī)構(gòu)； 3，有豐富營銷經(jīng)驗(yàn)的地區(qū)級品牌代理商： 4，有一定實(shí)力的研發(fā)機(jī)構(gòu)或生產(chǎn)廠家。9）消防：耐火等級：高級公寓、商店、地下車庫等耐火等級均為一級。三、功能定位以餐飲、娛樂、休閑為主，購物為輔，打造特色時尚動感主題街區(qū)。招商手冊目錄招商目的項(xiàng)目介紹功能定位項(xiàng)目優(yōu)勢平面效果圖招商原則招商對象招商要求優(yōu)惠政策合作方式1招商流程 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。階段性的招商成果發(fā)布會以項(xiàng)目命名的大型零售連鎖會議工程重要節(jié)點(diǎn)（封頂、竣工等）完成及開業(yè)慶典會根據(jù)目前的項(xiàng)目招商情況，在6——8月份，計(jì)劃舉行招商發(fā)布會、項(xiàng)目推介會、簽約儀式，其它活動視具體發(fā)展情況而定。二、招商架構(gòu)、招商機(jī)制的建立在人員招聘和招商架構(gòu)的建立上，我們都遵循精英、精簡、垂直化原則，目的是實(shí)現(xiàn)人員最少化、指揮執(zhí)行系統(tǒng)最簡化、效率成果最大化。二、招商目標(biāo)由于步行街的商家是需要不斷調(diào)整、優(yōu)化的，原則上講，招商工作不是招滿了就結(jié)束了。在執(zhí)行過程中，主力店、國際名店和餐飲、娛樂要提前招商，其它隨后進(jìn)行。小商家為一個月免租期,大品牌主力店、聚人氣店為三個月免租期。主要報紙為蘇州日報、現(xiàn)代快報、揚(yáng)子晚報,其次為吳江日報、新聞晨報。特別是可以通過私下互動,把對方的招商人員轉(zhuǎn)化為我們的兼職招商人員,在高獎勵的吸引下,引進(jìn)我們所需的商家品牌。一名策劃,一名設(shè)計(jì)。力爭8月底,確保9月份一定開街。采取用時間推動表控制進(jìn)度。采用多元化經(jīng)營模式,一站式商業(yè)步行街(開放式shoppingmall),滿足各界人士的消費(fèi)需求。在業(yè)態(tài)組合方面,我們要緊緊抓住本地消費(fèi)需求傾向和消費(fèi)特點(diǎn),重點(diǎn)突出,業(yè)態(tài)豐富,有機(jī)結(jié)合。招商任務(wù)指標(biāo)分解到人,成本分解到人。(二)招商人員的招聘和培訓(xùn),打造一支精悍的招商團(tuán)隊(duì)再大的項(xiàng)目也是人做的,人的因素在項(xiàng)目招商中起著最根本的決定性因素,因此招聘、選拔、培養(yǎng)一大批招商精英,打造一支強(qiáng)悍的招商團(tuán)隊(duì),是招商籌備階段的最核心任務(wù)。招商機(jī)制的建立,是為了在招商團(tuán)隊(duì)中形成一種人性化的制度管理氛圍,做到有章可依、獎罰分明,既講究個人貢獻(xiàn)、更注重團(tuán)隊(duì)精神。(八)媒體宣傳推廣計(jì)劃的制定執(zhí)行商業(yè)項(xiàng)目,特別是大型商業(yè)項(xiàng)目,招商造勢至關(guān)重要!孫子兵法曰:不戰(zhàn)而屈人之兵,造勢要依托自身優(yōu)勢,重視宣傳的協(xié)同效應(yīng)。(九)大型主題招商活動的策劃執(zhí)行大型主題性招商活動,配合全方位立體化媒體平臺(電視、報紙、網(wǎng)絡(luò)、廣播)宣傳炒作,是步行街招商推廣的“核武器”。允許一定范圍內(nèi)的改變房屋布局經(jīng)營者根據(jù)經(jīng)營的實(shí)際需要,在符合規(guī)劃技術(shù)規(guī)范的條件下,在不改變建筑主體結(jié)構(gòu)的情況下,可根據(jù)自己經(jīng)營項(xiàng)目的需要進(jìn)行改動或與其它商鋪打通統(tǒng)一裝修,以最大限度滿足經(jīng)營戶的需