【正文】 具體來講，它實際上是一個 實現(xiàn)文字、圖片、圖表、音頻、視頻，還有多媒體資源的流程化的這么一個采集、加工、存儲和發(fā)布的過程，是數(shù)據(jù)的采集、編輯、加工，還有綜合應(yīng)用， 更重要的是對集團的核心應(yīng)用系統(tǒng)，也就是生產(chǎn)管理系統(tǒng)和經(jīng)營管理系統(tǒng)提供支撐。財務(wù)前臺審核并收款。 集團產(chǎn)業(yè)確立廣告、發(fā)行、印刷、信息、出版五大支柱 ，但廣告無疑是處于比較重要的位置 。比如說，在 CDNow網(wǎng)上，可以根據(jù)人們正在瀏覽的書籍或唱片信息向他們提供實時的建議。 ? 本表的財務(wù)費用主要是：其他渠道融資 7億元，因具體融資方式不 確定，故先按同期銀行貸款利率 %上浮 10%預(yù)算利息，具體計算 依據(jù)為項目詳細(xì)財務(wù)計劃的資金分季度投入、退還計 劃。 ? 由于本分析是基于項目開發(fā)商可 得 到物業(yè)全部銷售，不是 投資 后長期收益項目，開發(fā)經(jīng)營期極短，全部開發(fā)成本 隨著工程進(jìn)度陸續(xù)投入，并且項目可以預(yù)售，加上在建設(shè)過程中會適當(dāng)考慮工程進(jìn)度款在項目預(yù)售收款集中期間支付。 ? 銷售價格預(yù)測 根 據(jù)前述的市場情況， 在考慮市場自然增長率的前提下， 按價格定位 保守預(yù)測項目銷售價格如下表： 序 物 均價 總備 注： 平均銷售 期一年，數(shù)據(jù)來源于項目詳細(xì)財務(wù)計劃。 ? 開發(fā)商實際可得到用于營銷物業(yè) 萬㎡（剔除公共配套及暫不計入營銷的車庫面積），以此計算樓面地價為 元 /㎡（見上表）。 公寓經(jīng)營者 5% 酒店公寓 鄭州剛興起的酒店公寓，靠低日租金賺取利潤的公寓經(jīng)營者 。 ? 人文價值：十幾家名校云集于此。 ? 堅持客戶看得見得地方，做到做足，必須做為本項目營銷推廣的必備手段，全景營銷、實景營銷將對項目起有利的作用。 ? 飲食配套：周邊飲食配套嚴(yán)重不足，且檔次較低，衛(wèi)生狀況不佳。 居 民收入的增加必然帶動 消費需求的擴張，進(jìn)而對宏觀經(jīng)濟發(fā)展起良好促進(jìn)作用，當(dāng)然也為房地產(chǎn)提供潛在需求，從而帶動其新一輪 發(fā)展。 四、 B 地塊規(guī)劃指標(biāo) .............................................................. 錯誤 !未定義書簽。 第 一 部分 項目投資環(huán)境和市場研究 一、 鄭州房地產(chǎn)市場的宏觀經(jīng)濟環(huán)境 城市基本情況 鄭州地處中原腹地， “ 雄峙中樞，控御險要 ” ，為全國重要的交通、通訊樞紐，是新亞歐大陸橋上的重要城市，是國家開放城市和歷史文化名城，是中國八大古都之首。 項目名稱 項目位置 物業(yè)類型 總占地 面積 總建 面積 商業(yè) 建筑面積 商業(yè)均價（元） 鄭州 國貿(mào)中心 農(nóng)業(yè)路、花園路交叉口西南角 商業(yè)、寫字樓、 酒店、公寓 6 萬㎡ 56 萬㎡ 17 萬㎡ 1F ： 萬 2F ： 萬 鄭州 曼哈頓廣場 金水路、未來大道交叉口 住宅、寫字樓、 商業(yè) 萬㎡ 80 萬㎡ 16 萬㎡ 1F ： 萬 2F ： 萬 傳媒大道 中州大道與東風(fēng)路 交叉口 住宅、商業(yè) 萬㎡ 萬㎡ 4 萬㎡ 臨東風(fēng)路 : 萬 臨棗莊路： 萬 項目名稱 項目位置 物業(yè)類型 總占地 面積 總建筑 面積 商業(yè) 建筑面積 商業(yè)均價（元） 天旺廣場 東風(fēng)路、天明路 交匯處 純商業(yè) 萬㎡ 萬㎡ 萬㎡ 1F： 萬 2F： 萬 3F： 萬 4F： 萬 大上海城 東太康路 24 號 純商業(yè) 萬㎡ 28 萬㎡ 28 萬㎡ 1F： 萬 2F： 萬 3F： 萬 寶龍 城市廣場 農(nóng)業(yè)東路、九如路交匯處 純商業(yè) 萬㎡ 萬㎡ 19 萬㎡ 1F： 萬 2F： 萬 3F： 萬 小結(jié)： ? 周邊的商業(yè)項目不多，主要以綜合體及鄭州的大型商業(yè)作為參照，新建的商業(yè)與成熟的商業(yè)銷售價格近似： 1F： 3 萬元 /㎡； 2F： 2 萬元 /㎡； 3F： 萬元 /㎡； 4F及以上 萬元 /㎡左右。 ? 地段優(yōu)勢： 本項目 地塊 位于鄭州 城市 主干道東風(fēng)路，文化路交叉口， 地 理位置顯赫，基本是鄭州環(huán)內(nèi)絕無僅有的好地段大面積土地。 ? 回遷樓的面積之大，將會破壞周邊三級市場的供 需平衡，促使整體周邊市場的租賃房源瞬時聚增 ，導(dǎo)致整體市場租金下降，影響本項目投資客的信心。 ? 投資價值：專業(yè)是市場產(chǎn)業(yè)，固定穩(wěn)定租金收益，高回報，適宜投資。由此測算本項目商業(yè)部分均價： 樓層 建筑面積 可銷售面積 銷售均價 銷售收益 B1F 98300 86300 15000 +09 1F 89500 30000 +09 2F 72200 64200 20210 +09 3F 25500 15500 13000 +08 45F 21800 21800 8000 +08 總計 307300 20210 +09 備注： A 地塊商業(yè)可銷售面積為商業(yè)總建筑面積扣除回遷部分面積計算； B 地塊商業(yè)全部回遷此處不計。 ? 公共配套設(shè)施費 包括幼兒園、衛(wèi)生站、公廁、變電室、垃圾站等等。其中 :所得稅的預(yù)征部分 33214 萬元 (鄭州現(xiàn)行：按收入的 15%所得稅率 25%)的現(xiàn)金流出安排在銷售對應(yīng)當(dāng)期 ，對清算部分 56007 萬元則延 后在全部物業(yè)銷售完成的 2021 年第二季度末流出，實際執(zhí)行中肯定會延至 2021 年以后，而且近幾年從未清算過，本分析穩(wěn)妥考慮，在利潤測算時計入。 ? 增加財政稅收 本項目的建設(shè)預(yù)計將為國家創(chuàng)造銷售稅費、所得稅等相關(guān)稅收278010 萬元。2 全媒體廣告戰(zhàn)略圖景 .................................................................................................... 6 我們認(rèn)為中國的傳媒廣告也應(yīng)該走向集約化的發(fā)展，對媒體廣告經(jīng)營管理與版面設(shè)計平臺軟件提出全新的要求。它在集中統(tǒng)一進(jìn)行廣告客戶資源管理、廣告經(jīng)營政策管理、業(yè)務(wù)規(guī)范 管理、數(shù)據(jù)挖掘分析、用戶權(quán)限管理的基礎(chǔ)上，搭建了覆蓋廣告預(yù)定管理、廣告財務(wù)管理、廣告制作管理、輔助決策分析四個方面業(yè)務(wù)的八個子系統(tǒng)。同時廣告部進(jìn)行廣告組版。這些素材與資料信息量大，種類繁多。 因此，我希望在坐的老總 也可以仔細(xì)考慮一下，與我們集團進(jìn)行合作，在全國范圍內(nèi)率先 試行，以實現(xiàn)多媒體廣告的一體化操作。 首先我們會做較長期的版面計劃：按照慣例和辦報的策略決定報紙總版數(shù)、以及新聞與廣告在各版面的分配比例。 太陽日報 報業(yè)集團 的組建，是 XX 省 報業(yè) 發(fā)展史上的一件 大事，標(biāo)志著 XX 省的 報業(yè) 發(fā)展 步 入了一個嶄新階段。大眾媒介廣告已經(jīng)向 數(shù)據(jù)庫 市場營銷方向轉(zhuǎn)變，在新的營銷手段中，廣告商通過數(shù)據(jù)庫中的信息甄別潛在的買主，然后派送直接的促銷廣告。 ? 因項目 B地塊回遷區(qū)開發(fā)成本預(yù)算是按上表費用項目分類的；而 A 地塊綜合區(qū)成本僅為設(shè)計單位所提供概算數(shù)，未按上表成本項目分 類。另一方面，假定項目開發(fā)成本及銷售率 、銷售物業(yè)類別組合比例 不變 的條件下 ， 保本銷 售單價組合為：住宅 2649 元 、商業(yè) 8830元 、公寓 2870 元，寫字樓 3532 元，即全部平均保本銷售單價為 4876 元。 上述其他融資包括吸收新股東或銀行貸款，由于融資方式不確定，因此在后述的利潤測算、現(xiàn)金流量及資金平衡計劃中，按同期銀行貸款利率上浮 10%預(yù)算了利息支出。 ? 大型書城，音像廳，為周邊十幾家大中院校學(xué)子提供文化“糧食”。 醫(yī)務(wù)人員 來自附近醫(yī)院的醫(yī)生及 其他工作人員。 ? 項目開發(fā)建設(shè)過程中，應(yīng)注重原有商戶的安置工作，盡量將流失商戶的可能性降到最小。 ? 配套劣勢： 項目 周邊生活配套、飲食配套十分匱乏 。 （項目 用地 規(guī)劃圖 ，相關(guān)資料于鄭州規(guī)劃局公示： ） ? 本項目作為科技市場改造項目，具有“科技產(chǎn)業(yè)”的獨有特色及獨有的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟收益 ，針對整個中原地區(qū)來說，具有唯一性、不可取代性，與其他一般大型城市綜合體相比，其更具特有的經(jīng)濟壁壘； ? 作為鄭州市中心區(qū)的大型綜合體，其地段所產(chǎn)生商業(yè)價值同樣具有不可超越性，但在規(guī)劃上，將需要具有前瞻性以支撐整個項目的未來發(fā)展 。從目前的經(jīng)濟發(fā)展來看，鄭州的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)還較合理，但從長期來看，第三產(chǎn)業(yè)才是向國際化都市邁進(jìn)的必由之路和發(fā)展方向，只 有第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展才能更好地帶動房地產(chǎn)業(yè)的繁榮。鄭州項目可行性報告 前 言 ............................................................................................... 錯誤 !未定義書簽。 2021 年以來第二產(chǎn)業(yè)占 GDP比重逐年上升，到 2021 年達(dá)到最高點；第三產(chǎn)業(yè)所占比重則連年降低， 2021 年到達(dá)最低點。用地被文博西路分割為 A、 B地塊，總建筑面積為 1128544 ㎡，規(guī)劃建成一個以“ IT 數(shù)碼”為主題的復(fù)合型地產(chǎn)項目，建筑類型包含了商業(yè)、住宅、公寓、商務(wù)寫字樓等。 劣勢 W ? 人口劣勢： 項目 地塊 所在地是鄭州科技專業(yè)市場，人流量大而雜，不利 于住宅社區(qū)的營造 ，對住宅銷售將有一定負(fù)面影響。 ? 項目規(guī)劃中，應(yīng)注重停車位的設(shè)置 ，注重平面交通與垂直交通的合理結(jié)合，特別是對垂直交通的要求。 次核心客戶 事業(yè)單位人員 510% 教職員工 來自財院、輕工學(xué)院、農(nóng)大、信息學(xué)院等學(xué)校的教職員工 。 ? 大型反斗城、動漫城，適合年輕群體玩樂。其中：自有資金：50000 萬元、其他渠道融資： 70000 萬元、銷售凈利潤 ： 197316 萬元。 按項目詳細(xì)財務(wù)計劃數(shù)據(jù)測算 分析 ，盈虧平衡點 如下： 在開發(fā)成本 、 售價 、銷售物業(yè)類別組合比例 等其它條件不變的情況 下 ，當(dāng) 總銷售量約達(dá)到 %時 可保本。 開發(fā)商實際可得到用于營銷物業(yè) 萬㎡（剔除公共配套及暫不 計入營銷的車庫面積），以此計算樓 面地價為 元 /㎡（見上 表）。如果我們已經(jīng)開始使用信息代理人或者叫知識機器人來瀏覽信息的話，廣告業(yè)將不得不重新界定自己的角色。 一、 市場分析 （以集團為主） 本集團廣告經(jīng)營情況： 太陽日報 報業(yè) 集團組建于 2021 年 5 月 18 日 ， 是 XX 省 第二家報業(yè) 集團。 本集團從報紙新聞和廣告生產(chǎn)的整體流程來看， 還是比較傳統(tǒng)的模式。如果有足夠的資源我們可以實現(xiàn)全媒體廣告的一體化運作。在高效安全存儲的基礎(chǔ)上，可以實現(xiàn)快速準(zhǔn)確的檢索，并進(jìn)行實時切割和處理，以保證編輯、刊載、播出的效果。最后進(jìn)行新聞與廣告版 面的合版，生成整個版面。為集團多媒體的廣告生產(chǎn)經(jīng)營活動提供一個在集團廣告中心統(tǒng)一管理基礎(chǔ)上，各媒體既可統(tǒng)一又可相對獨立進(jìn)行日常廣告經(jīng)營、生產(chǎn)活動的支撐軟件平臺。我們急需一套適用于全方位立體式的媒體行業(yè)廣告經(jīng)營的綜合管理軟件及專業(yè)廣告設(shè)計與版面制作的操作平臺。3 基于全媒體廣告管理系統(tǒng)的案例分析（房地產(chǎn)） .......................................................... 7 ? 創(chuàng)造就業(yè)機會 項目的開發(fā)建設(shè)，將會給建筑業(yè)、建材業(yè)、金融、保險、廣告等多個行業(yè)創(chuàng)造就業(yè)機會，建成后也將為保安、物業(yè)管理、商業(yè)提供新 機會 。四、財務(wù)敏感性分析 贏利能力分析 總 開發(fā)成本 為 317316 萬元， 包括過去將近一年的前期投入期，總 開發(fā)期 約為 4 年， 測算的平均 投資回收期為 年， 凈 利潤為 億 元， 開發(fā)成本 利潤率 為 %， 年均投資回報率 %（凈利潤247。 ? 開發(fā)行政收 費 包括 工程監(jiān)理費、工程咨詢費、與政府建設(shè)管理部門發(fā)生的費用等，含人防、消防、環(huán)保及各項接口費 。 以上測算求得， A地塊商業(yè)部分的均價為： 2 萬元 /㎡ 三 、項目未來的商業(yè)模式 科技專業(yè)市場模式 集科技?xì)v史展示中心、科技成果體驗中心、 國際孵化 園、科技創(chuàng)業(yè)基地于一體，在展示河南科技市場發(fā)展歷史、現(xiàn)代高新科技成果的同時，發(fā)揮自身優(yōu)勢，整合各方資源，為科技類創(chuàng)業(yè)人才提供培訓(xùn)、研發(fā)、創(chuàng)業(yè)服務(wù)，吸引和培養(yǎng)國際化人才和創(chuàng)業(yè)團隊，產(chǎn)出高端科技項目和成果，創(chuàng)辦高科技企業(yè)，使新一代科技市場成為中原科技產(chǎn)業(yè)研 發(fā)、生產(chǎn)、銷售、人才培訓(xùn)集散地，引領(lǐng)中原科技先鋒，成為真正的中原硅谷。 ? 配套價值：塑造大型綜合商業(yè)，含百貨、超市、電器、影院等。 小 結(jié) ： 對本項目的現(xiàn)狀進(jìn)行了系統(tǒng)分析，本項目優(yōu)勢與機會大過于劣勢與威脅： ? 詳盡分析周邊市場的不足，進(jìn)行對周邊市場的彌補建設(shè)。其 具有唯一的不可替代性價值； ? 景觀優(yōu)勢 ：項目 地塊 靠近鄭州開放式綠地數(shù)碼廣場、東風(fēng)渠公園、文化廣 場，具有獨特的優(yōu)勢環(huán)境資源。 ? 本項目周邊商業(yè)氛圍濃厚，尤其是科技 IT 類專業(yè)市場完善，為商業(yè)市場形成一個良好的租賃平臺； ? 區(qū)域商業(yè)需求彈性