【正文】 1小區(qū)基建工程采用批量較大的各種建材；水電器材常規(guī)材料和配件等盡量選用市面上普通規(guī)格的標(biāo)準(zhǔn)件和通用件，盡量采用國內(nèi)容易購買配件材料及型號(hào)與規(guī)格，方便后期維修。配置各設(shè)備標(biāo)示牌、警示牌、系統(tǒng)運(yùn)行指示牌、消防器材、溫度計(jì)、工具箱、防潮燈、應(yīng)急燈、防鼠板、抽風(fēng)機(jī)等設(shè)施齊全。消防水箱進(jìn)水管閥門檢查設(shè)置應(yīng)便于檢修。園林、噴泉、瀑布、人工湖，要設(shè)置給排水功能，花基、花槽要有排水，園林要有合理的給水點(diǎn)和電源備用點(diǎn)，分區(qū)、按棟或片的獨(dú)立控制、獨(dú)立電表計(jì)量。陽臺(tái)很多會(huì)放花盆，（底部向里傾斜做好防水層），以防淋花水往下滴水給下面業(yè)主帶來不便。有清晰的路線指示標(biāo)識(shí)，地下室有安全的限高龍門架，出入有先進(jìn)的自動(dòng)刷卡系統(tǒng)，規(guī)范停車的管理規(guī)定等。清潔方面；可以關(guān)注各垃圾桶的設(shè)置是否合理，樓層清潔用水是否方便，電梯廳內(nèi)吸塵用電是否方便。對(duì)照明線路設(shè)計(jì)是否超負(fù)荷，路燈盡量采用公路用燈具、節(jié)能燈泡，可耐銹蝕、牢固、防日曬雨淋、不怕臺(tái)風(fēng)、減少跳閘、密、亮度適中，保障可靠供電等，（方便日常維修、減少開支、節(jié)約能源）。一、工程部前期介入目的；完善物業(yè)的使用功能。2了解哪些為整體混凝土施工；哪些為以后用空心磚砌成，在以后住戶裝修中哪些墻不能打，墻體、天花、地面在哪些位置有管線，在打孔和裝修時(shí)注意提示。設(shè)備房配置高低壓配電房牌、供配電系統(tǒng)圖示牌、警示牌、消防器材、溫度計(jì)、工具箱、記錄箱、防潮燈、應(yīng)急燈、防鼠板或防鼠設(shè)施（如電子貓王），電柜前地面鋪寬度1米絕緣膠墊（高壓配電房鋪高壓絕緣墊）并用黃色油漆在絕緣膠墊的外側(cè)地面標(biāo)示安全線，其它地面刷綠色地板漆；接地線需用黃綠相間的油漆明顯標(biāo)示。室外排水系統(tǒng)的標(biāo)高、窨井(檢查井)設(shè)置、管道坡度、管徑均必須符合GBJ14的要求。應(yīng)符合 “低壓電氣裝置規(guī)程”的有關(guān)要求，路燈、景觀燈安裝牢固，完好無損，工作正常、燈柱、配電箱安裝牢固垂直，油漆完好，路燈、小區(qū)各種燈光按區(qū)、按棟或片、按盞進(jìn)行控制，園林藝術(shù)燈光，要安裝牢固、合理分控、標(biāo)識(shí)清楚，盡量少安裝埋地?zé)?，推廣節(jié)能燈，減少室外燈漏電跳閘，保障可靠照明，配置定時(shí)開關(guān)及獨(dú)立的電表計(jì)量。防水卷材接口密實(shí)、不脫落，排氣管暢通。1弱電方面；現(xiàn)代家庭的可視對(duì)講、門鈴、電話、寬帶、電視、音響、監(jiān)控、煤氣報(bào)警系統(tǒng)等，所有布線設(shè)計(jì)應(yīng)考慮周全，各房間都應(yīng)配置預(yù)留電話插座、寬帶插口、電視插座等。綠化帶植物的品種，不要設(shè)計(jì)得太名貴、太繁多，除充分考慮到錯(cuò)落有致，四季有花有香，配制原則大方得體，合理選擇背陰喜陽易于養(yǎng)護(hù)的植物。掌握消防主機(jī)、各種聯(lián)動(dòng)配套的工作原理，回路的分布，卷簾門的分布、報(bào)警器安裝部位等。在項(xiàng)目建設(shè)中存在的一些工程質(zhì)量問題，涉及到土建、消防、供配電、給排水、空調(diào)、電梯、景觀等，致使工程存在許多通病和瑕疵。每周五對(duì)異常情況進(jìn)行匯總，召開工程前期介入專題會(huì)，對(duì)重要的問題要以書面的形式發(fā)函致工程部，必要時(shí)呈報(bào)其領(lǐng)導(dǎo)，并及時(shí)跟蹤，直至問題解決。每周五對(duì)異常情況進(jìn)行匯總，召開工程前期介入專題會(huì)，對(duì)重要的問題要以書面的形式發(fā)函致工程部，必要時(shí)呈報(bào)其領(lǐng)導(dǎo)，并及時(shí)跟蹤，直至問題解決。每周五根據(jù)各類別問題的匯總情況編制該表，、對(duì)于發(fā)函兩次未整改的問題要上報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)。為此物業(yè)工程前期介入主要分為三個(gè)階段：規(guī)劃設(shè)計(jì)和物業(yè)工程部組織架構(gòu)階段，施工階段，接管驗(yàn)收階段。通過對(duì)項(xiàng)目的深入了解，提供現(xiàn)場合理化建議：（1）改進(jìn)設(shè)計(jì)中不利于后期物業(yè)管理及業(yè)主使用的優(yōu)化建議；設(shè)計(jì)中有許多不盡人意之處，一些設(shè)計(jì)人員甚至忽略后期維護(hù)、管理的需求，物業(yè)現(xiàn)場介入人員要了解、記錄這些信息，并結(jié)合實(shí)際根據(jù)優(yōu)化的可能性，有針對(duì)性的適時(shí)提出物業(yè)書面建議。2各工程部技術(shù)人員要做好質(zhì)量跟進(jìn)；工作深入現(xiàn)場，掌握第一手資料、尤其是各種給排水、電、中央空調(diào)、消防報(bào)警電話、有線電視等管線的走向、重要閘/ 10閥和檢查口的位置，以及相應(yīng)的施工更改記錄。設(shè)備房配置高低壓配電房牌、供配電系統(tǒng)圖示牌、警示牌、消防器材、溫度計(jì)、工具箱、記錄箱、防潮燈、應(yīng)急燈、防鼠板或防鼠設(shè)施（如電子貓王），電柜前地面鋪寬度1米絕緣膠墊（高壓配電房鋪高壓絕緣墊）并用黃色油漆在絕緣膠墊的外側(cè)地面標(biāo)示安全線，其它地面刷綠色地板漆；接地線需用黃綠相間的油漆明顯標(biāo)示。衛(wèi)生器具質(zhì)量良好，接口不得有跑、冒、滴、漏現(xiàn)象，安裝應(yīng)平正、牢固、部件齊全、制動(dòng)靈活。電氣；電氣線路安裝應(yīng)平整、牢固、順直，過墻應(yīng)有導(dǎo)管。2）；辦公樓配套公共設(shè)施規(guī)劃設(shè)計(jì)要一步到位，管道煤氣，智能綜合布線，考慮將來發(fā)展用，不至于產(chǎn)生開挖、明敷等影響美觀。在預(yù)留分體空調(diào)機(jī)位的同時(shí)，考慮新產(chǎn)品如，如空氣源、太陽能熱水器等。更方便后期的維修、保養(yǎng)和管理。（2）根據(jù)會(huì)議等的實(shí)際情況，適時(shí)提供書面建議。全面熟悉項(xiàng)目總體規(guī)劃，施工過程，對(duì)結(jié)構(gòu)以及管線走向，設(shè)備安裝做到心中有數(shù)。第一篇：物業(yè)工程部前期介入工作計(jì)劃物業(yè)工程部前期介入工作計(jì)劃根據(jù)江蘇銀行辦公樓建設(shè)的進(jìn)度及現(xiàn)場實(shí)際情，我物業(yè)公司將提前介入本項(xiàng)目，為本項(xiàng)目建設(shè)質(zhì)量每一個(gè)環(huán)節(jié)，每一道工序，結(jié)構(gòu)安全狀況、人性化使用方便提出合理化建議。并對(duì)工程質(zhì)量巡查監(jiān)督，對(duì)可能出現(xiàn)的種種隱患了如指掌，便于在后期管理各項(xiàng)設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)工作，減少物業(yè)設(shè)施的返修工作量。通過對(duì)項(xiàng)目的深入了解，提供現(xiàn)場合理化建議：（1）改進(jìn)設(shè)計(jì)中不利于后期物業(yè)管理及業(yè)主使用的優(yōu)化建議；設(shè)計(jì)中有許多不盡人意之處，一些設(shè)計(jì)人員甚至忽略后期維護(hù)、管理的需求，物業(yè)現(xiàn)場介入人員要了解、記錄這些信息，并結(jié)合實(shí)際根據(jù)優(yōu)化的可能性，有針對(duì)性的適時(shí)提出物業(yè)書面建議。消防方面；對(duì)水系統(tǒng)中的消火栓、噴淋管網(wǎng)的走向、閥門的分布、水泵結(jié)合器的位置進(jìn)行了解。隨著生活水平提高也可預(yù)留中央空調(diào)機(jī)位，即可安裝分體空調(diào)，又可安裝中央空調(diào)機(jī)，還方便以后維護(hù)。3）；陽臺(tái)設(shè)計(jì)全、或半封閉，業(yè)主后期大多會(huì)自行封閉不統(tǒng)一，不規(guī)范。導(dǎo)線連接必須緊密，必須采用管子配線，連接點(diǎn)必須緊密、可靠，使管路在結(jié)構(gòu)上和電氣上均連成整體并有可靠的接地。消防管道設(shè)施必須符合要求，并且有消防部門檢驗(yàn)合格簽證。變壓器室有完好的通風(fēng)降溫設(shè)施和隔熱隔音設(shè)施；通風(fēng)、采光良好。了解圖紙，提出改進(jìn)意見→→熟悉跟蹤現(xiàn)場→→了解項(xiàng)目公司、監(jiān)理單位、施工單位有關(guān)人員的職責(zé)分工，理順工作關(guān)系→→從設(shè)備安裝入手，建立完善設(shè)備檔案→→參與設(shè)備驗(yàn)收，包括單機(jī)驗(yàn)收、局部驗(yàn)收、系統(tǒng)驗(yàn)收和全局驗(yàn)收的整個(gè)過程→→完善驗(yàn)交資料，編制物業(yè)各方面的統(tǒng)計(jì)圖表和資料清單→→參與竣工驗(yàn)收→→主持接管驗(yàn)收。（2）改進(jìn)施工中不利于后期物業(yè)管理及業(yè)主使用的優(yōu)化建議； 物業(yè)現(xiàn)場介入人員應(yīng)通過記錄現(xiàn)場的情況，匯總后及時(shí)向甲方及施工單位提供書面建議，督促整改不便于后期物業(yè)管理的事項(xiàng)。第一規(guī)劃設(shè)計(jì)階段一、做好與現(xiàn)場各方關(guān)系的協(xié)調(diào)開發(fā)商、總包單位、分包施工單位、監(jiān)理單位、成品保護(hù)單位、設(shè)備供應(yīng)商等現(xiàn)場各方關(guān)系錯(cuò)綜復(fù)雜，協(xié)調(diào)各方關(guān)系為現(xiàn)場工作提供便利也是十分重要的，以上是前期介入中需要關(guān)注的要點(diǎn)，而前期介入階段主要是在項(xiàng)目已經(jīng)完成方案設(shè)計(jì)，深化施工設(shè)計(jì)圖紙基本完成，進(jìn)入設(shè)施設(shè)備安裝及二次結(jié)構(gòu)施工階段，物業(yè)工程部工作人員進(jìn)場，但在一般情況下，深化設(shè)計(jì)、施工兩個(gè)步驟會(huì)同時(shí)開展。（三）水暖施工跟進(jìn)；在建工程水暖施工跟進(jìn)要求：每五天對(duì)土水暖程進(jìn)行一次跟進(jìn)；跟進(jìn)內(nèi)容：集水管埋深及坡度；下水井；排水溝；排水管道；室內(nèi)排水管道；排污管道；管道井坡度、支架；水泵；進(jìn)水管道；進(jìn)出水閥門；排水喉管；雨水喉管；上下水管道保溫；供暖管道；散熱器；衛(wèi)生器具；檢查口；掃除口；地漏；燃?xì)庠O(shè)施；跟進(jìn)標(biāo)準(zhǔn)：按物業(yè)質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行；表格填寫：如檢查結(jié)果正常，則在對(duì)應(yīng)欄內(nèi)打“√”，如異常則打“”，并在異常/故障情況描述及跟進(jìn)處理措施，欄內(nèi)要詳細(xì)記錄。此表格須經(jīng)工程部經(jīng)理審核后存檔，存檔期限為長期。此表格須經(jīng)工程部經(jīng)理審核后存檔，存檔期限為長期。有些是顯露的，如墻面地面不平整、裂縫、起皮、脫落等；有些是隱蔽的，如保溫砂漿工藝、做法不到位、面層空鼓、屋頂、外墻、衛(wèi)生間漏水、煙道串味等。給排水方面；了解供水的系統(tǒng)情況，各樓層供水，水箱、水池的位置、容量，市政供水的位置?？照{(diào)機(jī)方面；預(yù)留空調(diào)安裝位置及空調(diào)滴水管。1公共樓道方面；通道墻面應(yīng)考慮鋪設(shè)一定高度的瓷片（防涂鴉，防污漬），有利于清潔美觀等。地墻、面；找平層與基層、墻體必須粘結(jié)牢固，不空鼓。電梯；電梯機(jī)房機(jī)房地面刷綠漆，機(jī)房地面、墻表面光潔平整、明亮，墻面、天花扇灰刷乳膠漆。管道通過公路應(yīng)做鋼筋水泥保護(hù)，井蓋應(yīng)擱置穩(wěn)妥并設(shè)置井圈。變壓器室有完好的通風(fēng)降溫設(shè)施和隔熱隔音設(shè)施；通風(fēng)、采光良好。2設(shè)備性能方面；比如智能化等，不要追求賣點(diǎn)一味追求高科技和功能齊備，后期使用則華而不實(shí)，智而不能，甚至閑置報(bào)廢，造成業(yè)主投訴和高昂的維護(hù)成本。改進(jìn)、改善物業(yè)的具體設(shè)計(jì)。單元樓道燈最好采用光控紅外線開關(guān)（以方便業(yè)主使用，減少公共照明浪費(fèi)電量）。天臺(tái)是否設(shè)置照明及水龍頭，垃圾收集點(diǎn)，洗拖把水龍頭、以方便清潔用。1公共設(shè)施方面；小區(qū)內(nèi)有安全隱患的水池（含游泳池）、小橋、沙池、秋千、轉(zhuǎn)盤、高低杠桿等娛樂設(shè)施和器械，危險(xiǎn)場所、設(shè)備房門等要有安全防護(hù)設(shè)施、警示牌等。二、工程部詳細(xì)巡查內(nèi)容；主體；房屋結(jié)構(gòu)無裂縫、沉降符合有關(guān)規(guī)范，外墻瓷磚縫隙水平垂直、不得滲水。游樂設(shè)施、安裝牢固、面漆完好均勻、無脫皮、無銹跡、無裂紋、無折損，配置使用安全警示指示牌。衛(wèi)生間、廚房內(nèi)的排污管應(yīng)分設(shè)，地漏、排污管接口、檢查口不得滲漏，坡度適中、管道排水必須流暢。生活水泵、消火栓泵、噴淋泵等泵基座的四周砌筑一條3厘米寬，2厘米深的水溝與集水井相通，排污水管用PVC管直接接至排水溝或集水井，集水井安裝自動(dòng)潛水泵。1涉及小區(qū)物業(yè)的結(jié)構(gòu)、防水層、隱蔽工程、鋼筋以及管線材料一定要考慮耐久性和耐腐蝕、抗擠壓應(yīng)力、做套管，且參于監(jiān)理公司共同把好相關(guān)過程控制和驗(yàn)收控制的監(jiān)督檢查質(zhì)量關(guān)，綠化帶土質(zhì)的厚度要符合要求。1對(duì)小區(qū)的重要大型設(shè)備；設(shè)施的供應(yīng)商，應(yīng)盡量選擇能將供貨、安裝、調(diào)試、售后技術(shù)服務(wù)良好、有中文使用說明書及聯(lián)系電話信譽(yù)良好的公司。1水泵房、墻面、天花；扇灰刷乳膠漆，機(jī)房地面、墻表面光潔平整、明亮。主管與支管應(yīng)安裝水表單獨(dú)計(jì)費(fèi)。水景山石安裝牢固，排水暢通。3；陽臺(tái)設(shè)計(jì)全、或半封閉，業(yè)主后期大多會(huì)自行封閉不統(tǒng)一，不規(guī)范。1小區(qū)車位方面；配置要考慮到戶均車輛及臨時(shí)車位停放盡量充足。、各單元門、停車位、外圍、巡視死角，平臺(tái)等應(yīng)加裝監(jiān)控鏡頭確保安全。對(duì)各個(gè)電氣設(shè)備的分布、數(shù)量、性能等方面進(jìn)行熟悉、統(tǒng)計(jì)，對(duì)各供電線路的走向、線徑、具體預(yù)埋點(diǎn)進(jìn)行了解。建立健全各項(xiàng)巡查驗(yàn)收資料檔案備查，通過規(guī)范的管理制度和扎扎實(shí)實(shí)的辛勤勞動(dòng)，一步步打開工作局面，確保前期介入最終達(dá)到預(yù)期效果。2為方便以后的物業(yè)管理；對(duì)大型重要的公共配套設(shè)備設(shè)獨(dú)立電表（便于情況分析和成本控制），商品房與辦公樓的電源應(yīng)與各系統(tǒng)用電線路及計(jì)量分開，盡量做到分表到層、分表到戶，表的位置最好能統(tǒng)一、集中（便于抄表、住戶忘關(guān)開關(guān)時(shí)可臨時(shí)切斷電源），電話分線分層分戶應(yīng)作好識(shí)別標(biāo)記，合理分配。1高低壓配電房；開閉所、墻面、天花扇灰刷乳膠漆，機(jī)房地面刷綠漆，機(jī)房地面墻表面光潔平整、明亮。管道防腐措施必須答合GBJ242的規(guī)定。漏電開關(guān)、照明開關(guān)開啟靈活。排水，出水口、檐溝、落水管應(yīng)安裝牢固、接口平密、不滲漏。屋面不要出現(xiàn)死角即不可上人的平臺(tái)等（以減少衛(wèi)生死角和高空作業(yè)）。泳池的設(shè)備設(shè)計(jì)合理，補(bǔ)水、溢水、排水完善。對(duì)電路系統(tǒng)中的風(fēng)機(jī)、風(fēng)閥的分布、工作原理進(jìn)行掌握。便于日后對(duì)物業(yè)的管理。巡查人員每五天全面巡查一次，對(duì)重點(diǎn)隱蔽工程要以照片、錄像等影像資料的形式留存。巡查人員每五天全面巡查一次，對(duì)重點(diǎn)隱蔽工程要以照片、錄像等影像資料的形式留存。匯總表的填寫：填寫要求：物業(yè)工程部負(fù)責(zé)位置、檢查項(xiàng)目、問題描述、整改前照片的描述，地產(chǎn)工程部負(fù)責(zé)整改措施、責(zé)任人、整改時(shí)間、整改后照片的提供。確保我們物業(yè)接管順利進(jìn)行，為物業(yè)在接管后能夠正常運(yùn)行減少運(yùn)行成本奠定良好基礎(chǔ)。（2）根據(jù)會(huì)議等的實(shí)際情況，適時(shí)提供書面建議。廠家選擇、設(shè)備選型、配件選用要合理，簡單而實(shí)用，設(shè)備安裝調(diào)試要求安全合格。1高低壓配電房；開閉所、墻面、天花扇灰刷乳膠漆，機(jī)房地面刷綠漆，機(jī)房地面墻表面光潔平整、明亮。衛(wèi)生間、廚房內(nèi)的排污管應(yīng)分設(shè)，地漏、排污管接口、檢查口不得滲漏，坡度適中、管道排水必須流暢。進(jìn)戶門防盜門垂直，門框內(nèi)應(yīng)灌滿水泥沙漿，門鎖應(yīng)安裝牢固，門、窗、鎖開啟靈活自如，無晃動(dòng)和裂縫，玻璃安裝牢固，膠封密實(shí)平直，不應(yīng)有空鼓、裂縫和起泡滲水，無明顯刮花痕跡，無損傷、油漆均勻完整。特別供水管路建議走明管，如漏水不易發(fā)現(xiàn)而產(chǎn)生水費(fèi)，有利及時(shí)發(fā)現(xiàn)漏點(diǎn)，更減少維修費(fèi)用?？照{(diào)機(jī)方面；預(yù)留空調(diào)安裝位置及空調(diào)滴水管。單元樓道燈最好采用光控紅外線開關(guān)（以方便業(yè)主使用，減少公共照明浪費(fèi)電 量）。施工過程會(huì)根據(jù)施工便利與否而適時(shí)調(diào)整，所以，有許多設(shè)備設(shè)施安裝的位置與圖紙不符，物業(yè)現(xiàn)場介入人員必須在圖紙上進(jìn)行標(biāo)注；如記錄一些隱蔽工程和閥門等的位置變化，使今后的物業(yè)維修能準(zhǔn)確判斷位置參加施工期間的專業(yè)會(huì)議，提供建議：（1）通過參加施工協(xié)調(diào)會(huì)、監(jiān)理會(huì)等了解施工焦點(diǎn)；參加專業(yè)會(huì)議，通過會(huì)議上的問題討論、焦點(diǎn)爭論，了解項(xiàng)目情況，并在會(huì)議上明確物業(yè)要求，適時(shí)的提出合理化建議。后者更為危險(xiǎn)，一旦有了這些隱患，必然對(duì)后期物業(yè)管理產(chǎn)生很大不便。按有關(guān)規(guī)范嚴(yán)格巡查每一部位，每一項(xiàng)設(shè)施設(shè)備。記錄、或拍照保存相應(yīng)的證據(jù)在未來隱患發(fā)生時(shí)，對(duì)分清物業(yè)管理與建設(shè)、施工、安裝單位的責(zé)任非常有利。（2）改進(jìn)施工中不利于后期物業(yè)管理及業(yè)主使用的優(yōu)化建議；物業(yè)現(xiàn)場介入人員應(yīng)通過記錄現(xiàn)場的情匯總后及時(shí)向甲方及施工單位提供書面建議，督促整改不便于后期物業(yè)管理的事項(xiàng)關(guān)注各單項(xiàng)工程設(shè)備的調(diào)試試驗(yàn)，特別要關(guān)注隱蔽工程的隱檢、驗(yàn)收。對(duì)電路系統(tǒng)中的風(fēng)機(jī)、風(fēng)閥的分布、工作原理進(jìn)行掌握。所有空調(diào)穿墻孔洞預(yù)留，管口外斜下防水措施。陽臺(tái)很多會(huì)放花盆，（底部向里傾斜做好防水層），以防淋花水往下滴水給下面業(yè)主帶來不便。每回路導(dǎo)線間