【正文】 生漏水。導(dǎo)線連接必須緊密，必須采用管子配線，連接點(diǎn)必須緊密、可靠，使管路在結(jié)構(gòu)上和電氣上均連成整體并有可靠的接地。制動(dòng)器、限速器、按鈕其他安全設(shè)備應(yīng)動(dòng)作靈敏可靠。消防管道設(shè)施必須符合GBJ1GBJ45的要求，并且有消防部門檢驗(yàn)合格簽證。道路；房屋入口處道路與主干道相通。進(jìn)水管安裝有獨(dú)立計(jì)量總水表。配置消防控制室和監(jiān)控中心牌、警示牌、消防器材、溫度計(jì)、記錄箱、應(yīng)急燈、防鼠板和防鼠設(shè)施，室內(nèi)要有良好的采光、通風(fēng)降溫設(shè)施或安裝空調(diào)。一些重要的大型配套設(shè)備；（包括電梯、中央空調(diào)、配電設(shè)施、閉路監(jiān)控系統(tǒng)、消防報(bào)警系統(tǒng)、電話交換系統(tǒng)等）的供應(yīng)單位應(yīng)提供清晰明了的操作使用說(shuō)明書，聯(lián)系電話等，并要對(duì)物業(yè)工程部相關(guān)技術(shù)操作人員提供正規(guī)的培訓(xùn)。2物業(yè)建設(shè)工程基本結(jié)束；工程開始竣工驗(yàn)收、移交驗(yàn)收和準(zhǔn)備入伙及籌備開業(yè)時(shí)，工程部人員對(duì)正式接手管理做好準(zhǔn)備。同開發(fā)公司、監(jiān)理公司及施工方都保持緊密聯(lián)系。在項(xiàng)目建設(shè)中存在的一些工程質(zhì)量問(wèn)題，涉及到土建、消防、供配電、給排水、空調(diào)、電梯、景觀等，致使工程存在許多通病和瑕疵。其它用房的預(yù)留，（管理處辦公室、員工宿舍食堂、娛樂(lè)活動(dòng)室、保安崗?fù)?、垃圾收集站、物料倉(cāng)庫(kù)、電工值班室、清潔工工具房等）。掌握消防主機(jī)、各種聯(lián)動(dòng)配套的工作原理，回路的分布，卷簾門的分布、報(bào)警器安裝部位等。監(jiān)控方面；智能防盜設(shè)備要完善，小區(qū)的外圍盡量考慮封閉式管理的需要，鐵圍欄的設(shè)計(jì)要防攀防鉆，周邊防翻越、女兒墻防攀越。綠化帶植物的品種，不要設(shè)計(jì)得太名貴、太繁多，除充分考慮到錯(cuò)落有致，四季有花有香，配制原則大方得體，合理選擇背陰喜陽(yáng)易于養(yǎng)護(hù)的植物。樓道內(nèi)電表箱柜等應(yīng)采用專用鎖，樓道開關(guān)總閘更應(yīng)內(nèi)藏而不外露（以防小孩和他人搗亂撥弄）。屋面不要出現(xiàn)死角即不可上人的平臺(tái)等（以減少衛(wèi)生死角和高空作業(yè)）。特別供水管路建議走明管，如漏水不易發(fā)現(xiàn)而產(chǎn)生水費(fèi)，有利及時(shí)發(fā)現(xiàn)漏點(diǎn)，更減少維修費(fèi)用。排水，出水口、檐溝、落水管應(yīng)安裝牢固、接口平密、不滲漏。進(jìn)戶門防盜門垂直，門框內(nèi)應(yīng)灌滿水泥沙漿，門鎖應(yīng)安裝牢固，門、窗、鎖開啟靈活自如，無(wú)晃動(dòng)和裂縫，玻璃安裝牢固，膠封密實(shí)平直，不應(yīng)有空鼓、裂縫和起泡滲水，無(wú)明顯刮花痕跡，無(wú)損傷、油漆均勻完整。漏電開關(guān)、照明開關(guān)開啟靈活。供水、排水、排污、消防；管道應(yīng)安裝牢固、各種儀器、儀表應(yīng)齊全精確，安全裝置必須靈敏、可靠，控制閥門應(yīng)啟閉靈活，閉合嚴(yán)密，無(wú)滴漏。管道防腐措施必須答合GBJ242的規(guī)定。路面排水暢通、路面磚采用防滑材料。1高低壓配電房；開閉所、墻面、天花扇灰刷乳膠漆，機(jī)房地面刷綠漆，機(jī)房地面墻表面光潔平整、明亮。1室外消防栓：消防箱標(biāo)識(shí)清楚，玻璃完好，消防設(shè)施配件齊全，消防管安裝牢固，標(biāo)識(shí)明顯，閥門完好，油漆完好，無(wú)滲漏水，水壓充足。2為方便以后的物業(yè)管理；對(duì)大型重要的公共配套設(shè)備設(shè)獨(dú)立電表（便于情況分析和成本控制），商品房與辦公樓的電源應(yīng)與各系統(tǒng)用電線路及計(jì)量分開，盡量做到分表到層、分表到戶，表的位置最好能統(tǒng)一、集中（便于抄表、住戶忘關(guān)開關(guān)時(shí)可臨時(shí)切斷電源），電話分線分層分戶應(yīng)作好識(shí)別標(biāo)記，合理分配。一些重要的大型配套設(shè)備；（包括電梯、中央空調(diào)、配電設(shè)施、閉路監(jiān)控系統(tǒng)、消防報(bào)警系統(tǒng)、電話交換系統(tǒng)等）的供應(yīng)單位應(yīng)提供清晰明了的操作使用說(shuō)明書，聯(lián)系電話等，并要對(duì)物業(yè)工程部相關(guān)技術(shù)操作人員提供正規(guī)的培訓(xùn)。配置消防控制室和監(jiān)控中心牌、警示牌、消防器材、溫度計(jì)、記錄箱、應(yīng)急燈、防鼠板和防鼠設(shè)施，室內(nèi)要有良好的采光、通風(fēng)降溫設(shè)施或安裝空調(diào)。進(jìn)水管安裝有獨(dú)立計(jì)量總水表。道路；房屋入口處道路與主干道相通。消防管道設(shè)施必須符合GBJ1GBJ45的要求，并且有消防部門檢驗(yàn)合格簽證。制動(dòng)器、限速器、按鈕其他安全設(shè)備應(yīng)動(dòng)作靈敏可靠。導(dǎo)線連接必須緊密，必須采用管子配線，連接點(diǎn)必須緊密、可靠，使管路在結(jié)構(gòu)上和電氣上均連成整體并有可靠的接地?？靠蛷d、防止入住后洗澡產(chǎn)生漏水。屋面；各類屋面排水暢通，無(wú)積水，不滲漏。3；商鋪預(yù)留排煙道、電視、電話、寬帶接口等到，方便業(yè)主使用。1公共屋面方面；建筑物的可上人平臺(tái)，可以設(shè)計(jì)成花壇、綠化帶。集中抄表方面；水、電、氣表的設(shè)置要考慮到抄表到戶的需要，盡量集中放在首層、有安全防護(hù)的水、電間、柜等。綠化、泳池方面；對(duì)綠化設(shè)計(jì)的品種適宜以后的物業(yè)管理，適宜以后長(zhǎng)期保持相應(yīng)的花期，各種自動(dòng)澆水系統(tǒng)完善，花池的排水恰當(dāng)。井口間距要合適，一般不要超過(guò)管路疏通時(shí)竹片長(zhǎng)度或機(jī)械疏通機(jī)可達(dá)長(zhǎng)度，路面低洼處排水要專用下水井等。消防方面；對(duì)水系統(tǒng)中的消火栓、噴淋管網(wǎng)的走向、閥門的分布、水泵結(jié)合器的位置進(jìn)行了解。也確保物業(yè)日后提升管理質(zhì)量，更減輕日后的管理難度，并為順利移交拿出依據(jù)。為竣工驗(yàn)收和接管驗(yàn)收打下基礎(chǔ)。重點(diǎn)考慮減少今后物業(yè)管理中產(chǎn)生的問(wèn)題和矛盾，便于維護(hù)與管理，降低成本管理費(fèi)用。2各工程部技術(shù)人員要做好質(zhì)量跟進(jìn)；工作深入現(xiàn)場(chǎng)，掌握第一手資料、尤其是各種給排水、電、中央空調(diào)、消防報(bào)警電話、有線電視等管線的走向、重要閘閥和檢查口的位置，以及相應(yīng)的施工更改記錄。1涉及小區(qū)物業(yè)的結(jié)構(gòu)、防水層、隱蔽工程、鋼筋以及管線材料一定要考慮耐久性和耐腐蝕、抗擠壓應(yīng)力、做套管，且參于監(jiān)理公司共同把好相關(guān)過(guò)程控制和驗(yàn)收控制的監(jiān)督檢查質(zhì)量關(guān)，綠化帶土質(zhì)的厚度要符合要求。安裝有各路獨(dú)立計(jì)量電表。生活水泵、消火栓泵、噴淋泵等泵基座的四周砌筑一條3厘米寬，2厘米深的水溝與集水井相通，排污水管用PVC管直接接至排水溝或集水井，集水井安裝自動(dòng)潛水泵。立管與糞池間的連接管道應(yīng)有足夠坡度，并不應(yīng)流過(guò)兩個(gè)彎。衛(wèi)生間、廚房?jī)?nèi)的排污管應(yīng)分設(shè)，地漏、排污管接口、檢查口不得滲漏，坡度適中、管道排水必須流暢。電梯管井底要有集水井，安裝自動(dòng)潛水泵裝置，安裝有獨(dú)立的計(jì)量電表。游樂(lè)設(shè)施、安裝牢固、面漆完好均勻、無(wú)脫皮、無(wú)銹跡、無(wú)裂紋、無(wú)折損，配置使用安全警示指示牌。衛(wèi)生間；陽(yáng)臺(tái)、衛(wèi)生間地面與相鄰地面的相對(duì)標(biāo)高應(yīng)符合要求，不應(yīng)有積水，不允許倒泛水和滲漏,與客廳地面低2公分左右，穿樓排污管加套管方便維修。二、工程部詳細(xì)巡查內(nèi)容；主體；房屋結(jié)構(gòu)無(wú)裂縫、沉降符合有關(guān)規(guī)范，外墻瓷磚縫隙水平垂直、不得滲水。1首層公共設(shè)施方面；1；建筑物的臨街、下有行人路面或停車位的外窗可考慮裝紗窗（以減少高空拋物現(xiàn)象），更有防盜措施。1公共設(shè)施方面；小區(qū)內(nèi)有安全隱患的水池（含游泳池）、小橋、沙池、秋千、轉(zhuǎn)盤、高低杠桿等娛樂(lè)設(shè)施和器械，危險(xiǎn)場(chǎng)所、設(shè)備房門等要有安全防護(hù)設(shè)施、警示牌等。商鋪前后也預(yù)留空調(diào)位及排水位，凡有空調(diào)機(jī)滴水管的沿墻周圍應(yīng)做綠化帶（既利用上了空調(diào)水，又美化了環(huán)境，避免了以往空調(diào)滴水面造成地面青苔）。清潔方面；可以關(guān)注各垃圾桶的設(shè)置是否合理，樓層清潔用水是否方便，電梯廳內(nèi)吸塵用電是否方便。商業(yè)用水和居民用水的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不同，建議居民用水和商鋪用水的管路分開并各配計(jì)量表，以避免產(chǎn)生計(jì)費(fèi)錯(cuò)誤。對(duì)照明線路設(shè)計(jì)是否超負(fù)荷，路燈盡量采用公路用燈具、節(jié)能燈泡，可耐銹蝕、牢固、防日曬雨淋、不怕臺(tái)風(fēng)、減少跳閘、密、亮度適中，保障可靠供電等，（方便日常維修、減少開支、節(jié)約能源）。全面熟悉小區(qū)總體規(guī)劃，施工全過(guò)程，對(duì)結(jié)構(gòu)以及管線走向，設(shè)備安裝做到心中有數(shù)。一、工程部前期介入目的；完善物業(yè)的使用功能。每周五根據(jù)各類別問(wèn)題的匯總情況編制該表，、對(duì)于發(fā)函兩次未整改的問(wèn)題要上報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)。轎箱部分(轎箱內(nèi)樓層顯示板,內(nèi)呼按鈕版,轎箱對(duì)講功能,轎箱應(yīng)急燈,各層層站顯示裝置,轎箱天花,轎箱地板,轎門開關(guān),廳門開關(guān),轎箱壁板,轎箱攝像)。每周五根據(jù)各類別問(wèn)題的匯總情況編制該表，、對(duì)于發(fā)函兩次未整改的問(wèn)題要上報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)。接縫、釘口要按規(guī)范處理。每周五對(duì)異常情況進(jìn)行匯總，召開工程前期介入專題會(huì)，對(duì)重要的問(wèn)題要以書面的形式發(fā)函致工程部，必要時(shí)呈報(bào)其領(lǐng)導(dǎo)，并及時(shí)跟蹤，直至問(wèn)題解決。（二）電氣施工跟進(jìn)；在建工程電氣施工跟進(jìn)要求：每五天對(duì)土電氣程進(jìn)行一次跟進(jìn)；跟進(jìn)內(nèi)容：電纜溝；電纜橋架；電纜敖設(shè)；配電柜；變壓器；電表箱；柴油發(fā)電機(jī)組；母線安裝；電線電纜導(dǎo)管；電纜終端壓接；管線敖設(shè)；槽板配線；防雷接地系統(tǒng)；導(dǎo)線連接；接線盒；線管接口吊裝；絕緣材料；公共照明；開關(guān)插座；燈具安裝；跟進(jìn)標(biāo)準(zhǔn)：按物業(yè)質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行；表格填寫：如檢查結(jié)果正常，則在對(duì)應(yīng)欄內(nèi)打“√”，如異常則打“”，并在異常/故障情況描述及跟進(jìn)處理措施，欄內(nèi)要詳細(xì)記錄。物業(yè)工程部人員組織架構(gòu)合理選擇配備現(xiàn)場(chǎng)介入人員現(xiàn)場(chǎng)工作十分復(fù)雜，對(duì)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)而言是一項(xiàng)經(jīng)驗(yàn)型工作，所以對(duì)于現(xiàn)場(chǎng)物業(yè)工程技術(shù)人員的選擇招聘應(yīng)掌握以下標(biāo)準(zhǔn)：（1）．有豐富的物業(yè)工程管理經(jīng)驗(yàn)，最好是了解裝飾裝潢管理、設(shè)備設(shè)施管理、工民建隱蔽工程管理（土建、電氣、水暖、給排水、消防、門襟樓宇對(duì)講、智能停車場(chǎng)、小區(qū)監(jiān)控等）的人員；（2）．有物業(yè)工程服務(wù)經(jīng)驗(yàn)，了解客戶需求，善于將施工與實(shí)際需求結(jié)合的人員；（3）．有豐富的現(xiàn)場(chǎng)施工經(jīng)驗(yàn)，能夠保證自身安全；（4）．專業(yè)比較全面，能獨(dú)立完成工作并能與他人配合工作的人員。（3）配合開發(fā)商做好前期單項(xiàng)工程調(diào)試驗(yàn)收輔助工作。（3）優(yōu)化施工質(zhì)量的建議。（2）記錄設(shè)計(jì)方案和施工圖紙變更；物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)介入人員在施工中要認(rèn)真記錄設(shè)計(jì)方案、施工圖紙變更及整改記錄，為 我們物業(yè)公司的后期接管提供便利。確保開發(fā)商開發(fā)建設(shè)高質(zhì)量、高品質(zhì)項(xiàng)目的重要輔助途徑之一。1一些重要的大型配套設(shè)備；（包括電梯、中央空調(diào)、配電設(shè)施、閉路監(jiān)控系統(tǒng)、消防報(bào)警系統(tǒng)、電話交換系統(tǒng)等）的供應(yīng)單位應(yīng)提供清晰明了的操作使用說(shuō)明書，聯(lián)系電話等，并要對(duì)物業(yè)工程部相關(guān)技術(shù)操作人員提供正規(guī)的培訓(xùn)。安裝有各路獨(dú)立計(jì)量電表。生活水泵、消火栓泵、噴淋泵等泵基座的四周砌筑一條3厘米寬，2厘米深的水溝與集水井相通，排污水管用PVC管直接接至排水溝或集水井，集水井安裝自動(dòng)潛水泵。管道防腐措施必須答合規(guī)定。供水、排水、排污、消防；管道應(yīng)安裝牢固、各種儀器、儀表應(yīng)齊全精確，安全裝置必須靈敏、可靠，控制閥門應(yīng)啟閉靈活，閉合嚴(yán)密，無(wú)滴漏。漏電開關(guān)、照明開關(guān)開啟靈活。衛(wèi)生間；陽(yáng)臺(tái)、衛(wèi)生間地面與相鄰地面的相對(duì)標(biāo)高應(yīng)符合要求，不應(yīng)有積水，不允許倒泛水和滲漏,與客廳地面低2公分左右，穿樓排污管加套管方便維修。六、工程部詳細(xì)巡查內(nèi)容；主體；房屋結(jié)構(gòu)無(wú)裂縫、沉降符合有關(guān)規(guī)范，外墻瓷磚縫隙水平垂直、不得滲水。1弱電方面；電話、寬帶、電視、音響、監(jiān)控、煤氣報(bào)警系統(tǒng)等，所有布線設(shè)計(jì)應(yīng)考慮周全，各房間都應(yīng)配置預(yù)留電話插座、寬帶插口、電視插座等。集中抄表方面；水、電、氣表的設(shè)置要考慮到抄表到戶的需要，盡量集中放在首層、有安全防護(hù)的水、電間、柜等。各種監(jiān)控鏡頭的設(shè)置足夠合理，對(duì)出入口的設(shè)置合理，停車場(chǎng)的智能化無(wú)安全隱患，管道井是無(wú)安全隱患等、各單元門、停車位、外圍、巡視死角，平臺(tái)等應(yīng)加裝監(jiān)控鏡頭確保安全。掌/ 10握消防主機(jī)、各種聯(lián)動(dòng)配套的工作原理，回路的分布，卷簾門的分布、報(bào)警器安裝部位等。其它用房的預(yù)留，（管理處辦公室、員工宿舍食堂、保安崗?fù)ぁ⒗占?、物料倉(cāng)庫(kù)、電工值班室、清潔工工具房等）。（3）優(yōu)化施工質(zhì)量的建議。深入了解項(xiàng)目特點(diǎn)，擬定現(xiàn)場(chǎng)計(jì)劃：在進(jìn)入項(xiàng)目以前，應(yīng)當(dāng)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行深入了解并制定前期介入工作計(jì)劃；審讀圖紙，了解項(xiàng)目系統(tǒng)情況；從設(shè)計(jì)說(shuō)明入手，對(duì)建筑圖紙、結(jié)構(gòu)圖紙、設(shè)備專業(yè)圖紙等進(jìn)行閱讀，標(biāo)記重要的環(huán)節(jié)，了解項(xiàng)目的整體設(shè)計(jì)思路、定位、最后對(duì)圖紙審讀的結(jié)果進(jìn)行匯總。也確保物業(yè)日后提升管理質(zhì)量，更減輕日后的管理難度，并為順利移交拿出依據(jù)。為接管驗(yàn)收打下基礎(chǔ)。重點(diǎn)考慮減少今后物業(yè)管理中產(chǎn)生的問(wèn)題和矛盾，便于維護(hù)與管理，降低成本管理費(fèi)用。對(duì)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)圖紙進(jìn)行審閱，機(jī)電設(shè)備、物業(yè)智能化系統(tǒng)、安保系統(tǒng)、停車場(chǎng)管理系統(tǒng)、公共照明設(shè)備、裝飾材料、物業(yè)的平面布局、功能區(qū)域劃分進(jìn)行審查等，提出專業(yè)合理化建議及改進(jìn)方案。有些是顯露的，如墻面地面不平整、裂縫、起皮、脫落等；有些是隱蔽的，如保溫砂漿工藝、做法不到位、面層空鼓、屋頂、外墻、衛(wèi)生間漏水、煙道串味等。有物業(yè)工程服務(wù)經(jīng)驗(yàn)，了解客戶需求，善于將施工與實(shí)際需求結(jié)合的人員。/ 10（2）記錄設(shè)計(jì)方案和施工圖紙變更；物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)介入人員在施工中要認(rèn)真記錄設(shè)計(jì)方案、施工圖紙變更及整改記錄，為我們物業(yè)公司的后期接管提供便利（3）記錄施工現(xiàn)場(chǎng)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，并提出合理化建議，為日后的維修維護(hù)做準(zhǔn)備。收集、整理現(xiàn)場(chǎng)資料：（1）施工圖紙；/ 10收集、整理各類圖紙，包括建筑、結(jié)構(gòu)、機(jī)電設(shè)備等各系統(tǒng)圖紙（2）機(jī)電設(shè)備及建材的資料收集機(jī)電設(shè)備及建材的資料，包括：封樣、產(chǎn)品來(lái)源證、原裝保修書、使用說(shuō)明書、環(huán)保認(rèn)證書等相關(guān)認(rèn)證資料復(fù)印件，并關(guān)注必需的配件、配料、專用工具，為日后的維修保養(yǎng)工作作好充分的準(zhǔn)備。對(duì)照明線路設(shè)計(jì)是否超負(fù)荷，路燈盡量采用公路用燈具、節(jié)能燈泡，可耐銹蝕、牢固、防日曬雨淋、不怕臺(tái)風(fēng)、減少跳閘、密、亮度適中，保障可靠供電等，（方便日常維修、減少開支、節(jié)約能源）。在排水方面，雨水、污水、冷凝水（空調(diào)水）的走向，檢查口的位置，化糞池的位置等。地漏與清潔有關(guān)的問(wèn)題是否設(shè)計(jì)到位。信報(bào)箱方面；設(shè)置亦要考慮郵政投遞需要放在首層顯眼位置，信 報(bào)箱的規(guī)格和鎖要符合要求，方便業(yè)主收取。1其它方面；1）；重要管路和線路要預(yù)留備用管線或活口，（以免發(fā)生局部損壞換整條管線、勞民傷財(cái)）。平屋面應(yīng)有隔熱保溫措施，三層以上房屋在公用部位應(yīng)設(shè)置屋面檢修通道。門窗；鋁合金門窗應(yīng)安裝平正牢固，無(wú)翹曲變形、搖晃，零配件裝配齊全，位置準(zhǔn)確，縫隙嚴(yán)密，木門窗縫隙適度。配置電梯機(jī)房牌、警示牌、消防器材、溫度計(jì)、工具箱、記錄箱、防潮燈、應(yīng)急燈、防鼠板和防鼠設(shè)施，電梯機(jī)房有完好的通風(fēng)降溫設(shè)施。消防水箱進(jìn)水管閥門檢查設(shè)置應(yīng)便于檢修?；S池應(yīng)按排污量合理設(shè)置，池內(nèi)無(wú)垃圾雜物，進(jìn)出水口高差不得小于5cm。各機(jī)房安裝獨(dú)立計(jì)量電表、水表。安裝有獨(dú)立計(jì)量電表。設(shè)備性能方面；比如智能化等，不要追求賣點(diǎn)一味追求高科技和功能齊備，后期使用則華而不實(shí)，智而不能，甚至閑置報(bào)廢，造成業(yè)主投訴和高昂的維護(hù)成本。二、技術(shù)的支持工作物業(yè)工程部前期介入