【正文】 三、附件 附件 1 《深圳市建設(shè)用地規(guī)劃許可證》（本文件中兩 宗地的容積率可以自由調(diào)配，總的建筑面積不變 ；設(shè)計(jì)時，兩宗地可按宗地合并考慮：政府控 制的原則是： 1。 四、 地下室及相關(guān)設(shè)備設(shè)計(jì)指引 地下室車庫及相關(guān)設(shè)備配套完全獨(dú)立于整個項(xiàng)目 ,包括車道、出入口及貨運(yùn)車位均自成系統(tǒng) 。 8. 樓宇（ BA）：主要的機(jī)電設(shè) 備 由計(jì)算機(jī)管理，并監(jiān)控其運(yùn)行狀況，實(shí)現(xiàn) 公共照明、空調(diào)等 的自動控制； 消防（ FA）：防火電視監(jiān)控，安裝煙感、溫感和火災(zāi)自動報警、自動噴灑裝置 設(shè)備專業(yè) 設(shè)計(jì)要求 機(jī)電指引： 二～三個區(qū)域供電站，引七個專用供電回路；其中 1＃塔樓（含裙樓）兩個回路、 2＃塔樓（含裙樓）兩個回路、 3＃、 4＃塔樓（含裙樓）三個回路； 2＃塔樓（含裙樓）為皇崗實(shí)業(yè)產(chǎn)權(quán)，機(jī)電設(shè)備及系統(tǒng)完全獨(dú)立。 3 辦公空間和休憩生態(tài)空間 以 100－ 120 和 150－ 160 兩個戶型模塊進(jìn)行自由的拼合，形成大面積辦公空間；每幾層設(shè)計(jì)一個不計(jì)容積率 面積的共用的生態(tài)休憩露臺。 3. 單 體建筑 設(shè)計(jì)指引： 1) 3 號地塊的 soho 天地商務(wù)公寓 可參考以下建議 : 2) 同一套單位內(nèi)部改造： loft 戶型可以實(shí)現(xiàn)單房變一房一廳，一房變兩房，兩房變?nèi)浚? 3) 一套單位變兩套。 6 使用率 不低于 80%。客廳和餐廳的面積不小于 22 ㎡，面寬不小于 米。 2. 單 體建筑 設(shè)計(jì)指引： 1) 完整的 交通流程：客人步行出入口 、 殘疾人出入口 、 行李出入口 、 團(tuán)隊(duì)會議客人獨(dú)立出入口 、 通向酒店內(nèi)外花園、街市、緊鄰商業(yè)點(diǎn)、車站、地鐵、街橋或鄰近另一家酒店的，各個必要的出入口，以及相應(yīng)的臺階、坡道、雨蓬和電動 扶 梯。 ：高區(qū) 6 米 /秒，中低區(qū) 米 /秒 (穿梭梯 )考慮設(shè)置雙層轎廂電梯，節(jié)約空間，提高效率。 6) 主要產(chǎn)品硬件指標(biāo) 序號 硬件 標(biāo)準(zhǔn)要求 1 建筑 結(jié)構(gòu) 1. 框架或鋼結(jié)構(gòu)，抗震在 8 級地震以上； 2. 有加裝空調(diào)、發(fā)電機(jī)組等設(shè)備的預(yù)留土建改造空間； 3. 有相鄰樓層上下打通的土建改造空間 2 外立面 該項(xiàng)目規(guī)劃 建筑 高度 250 米，是中軸線東側(cè)“龍脈”的龍 背 位置，其立面設(shè)計(jì)應(yīng)大氣、簡約、沉穩(wěn)，強(qiáng)調(diào)地標(biāo)的昭示性，要顯著區(qū)別于中心區(qū)現(xiàn)有寫字樓外立面?？紤]商場運(yùn)營后改擴(kuò)建的可能性，如增加扶手梯、增加營業(yè)面積等；考慮商業(yè)面積的靈活分隔和合并； g) 業(yè)態(tài)分布原則： ? 餐飲建議集中布置在地塊南側(cè)；需預(yù)留燃?xì)夤艿澜尤耄瑫r考慮排污及化油設(shè)備位置。 5．項(xiàng)目及市場定位 . 項(xiàng)目 整體形象 定位 ： 本項(xiàng)目擬建成高品質(zhì)的、包含超高層超甲級寫字樓及配套公寓、高級酒店及酒店配套公寓、高尚商業(yè)的 “ 深圳 CBD 超級商務(wù)航母群” ，引領(lǐng)深圳全新的 “集約式” 的商務(wù)模式 ，創(chuàng)造獨(dú)特的中心區(qū)標(biāo)志性商務(wù)新組團(tuán)，形成新型的商業(yè)聚落空間及城市綜合體； . 目標(biāo)客戶描述及市場定位： 寫字樓： 中外大型企業(yè)和駐深機(jī)構(gòu)，他們的實(shí)力不斷壯大，業(yè)務(wù)不斷拓展，需要全新的商務(wù)平臺、完善集中的商務(wù)配套區(qū)提升企業(yè)形象、工作效率，并以此為企業(yè)持續(xù)騰飛的基地； 商業(yè)： Lifestyle Shopping Center （生活體驗(yàn)式購物中心） － 區(qū)別于傳統(tǒng)封閉式購物中心， 擁有良好的自然景觀和開放的購物環(huán)境，以及滿足高端消費(fèi)者休閑購物需求的豐富業(yè)態(tài) ； － 展示 “ 最時尚、流行、前沿的的生活時尚及娛樂元素 ” ，滿足白領(lǐng)商務(wù)人士 對時尚、藝術(shù) 的 生活方式的追求； 消費(fèi)者為 25－ 35 歲，追求生活品質(zhì)，關(guān)注時尚潮流的高級白領(lǐng)； 消費(fèi)者圈層： －項(xiàng)目內(nèi) 2－ 3 萬客戶群； －中心區(qū) 30 萬白領(lǐng)及高級管理人員； －中心區(qū)北（景田、香蜜湖、蓮花）及中心區(qū)南（皇崗、益田、石廈、新洲等）中高檔居住區(qū)內(nèi)的居民； － 輻射羅湖、南山及深圳市 酒店： 大量來往于深圳的進(jìn)行商務(wù)旅行的商務(wù)人士，他們可能是企業(yè)中高層管理人員，要求酒店能夠提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，居住舒適，配套完善、交通便捷。地下部分應(yīng)滿足自身配套并占有 30%車位 。各分區(qū)主入口位于東南向 。 商務(wù)公寓： 1) 4 號地塊的商務(wù)公寓 目標(biāo)市場選擇： 中小面積寫字樓， 辦公用途 。 ? 精品快餐及個性超市建議布置在負(fù)一層； ? 大型娛樂設(shè)施（如卡拉 OK、劇場）建議布置在頂層；建筑形態(tài)需給予支持 。還需考慮夜間燈光效果。 為 VIP客戶 專用梯及貴賓 休閑 候梯室，專用車道， 智能刷卡門禁。 2) 通向大堂所有經(jīng)營、租賃、休息、服務(wù)、展示區(qū)域的流程。 5) 三 房兩廳兩衛(wèi) ， 100120 ㎡。 7 公共走廊 寬度不低 于 米，凈高度不低于 米。如圖所示， A 戶型交 樓后，業(yè)主可自行改造成獨(dú)立的 兩套： A1 戶型和 A2 戶型。 4 公共走廊 公共走廊裝修后寬度不低于 米，吊頂凈高不低于 米 5 電梯等候區(qū) 首 層電梯前室寬度不低于 3 米，高度不低于 5 米；標(biāo)準(zhǔn)層電梯前室寬度 不低于 在 3 米； 6 使用率 不低于 75% 7 標(biāo)準(zhǔn)層 面積在 2021㎡以內(nèi)， 分層吊頂后 凈 高不低于 ，格局方正，進(jìn)深在 1113 米之間，保證客戶的自然采光。 空調(diào)指引： 1) 機(jī)房： 1樓 2樓各設(shè) 一個冷凍機(jī)房， 3， 4樓合建一個機(jī)房。地下室車位及設(shè)備配套應(yīng)滿足 2塔樓的使用要求 ,地下室面積不小于整個地下 室面積的 30% 設(shè)計(jì)分期及銷售賣場要求 考慮塔樓分期及一期售賣場， 一期應(yīng)包括 3＃樓及滿足人防需求的地下室； 提出合理化建議以利于減低風(fēng)險，提前售樓； 物業(yè)管理要求 成本控制 1) 要求在文本中對設(shè)計(jì)方案的成本控制進(jìn)行專項(xiàng)的分析說明。四個角各一棟建筑，各建筑之間間距盡量拉 開； 2。 委托 方有權(quán)將設(shè)計(jì)文件合理使用于本工程項(xiàng)目的后 續(xù)工作，包括由第三方署名以提交項(xiàng)目所在地政府部門審查。 三、 酒店式公寓設(shè)計(jì)指引 含 配套計(jì) 萬㎡ 酒店式公寓戶型配比表： 戶型 面積區(qū)間（建筑面積㎡） 套數(shù)比 單房一衛(wèi) 3540 20％ 一房兩廳一衛(wèi) 5560 35％ 二房二廳雙衛(wèi) 7580 30％ 三房三廳 105120 15％ (復(fù)式三衛(wèi) ) 小計(jì) 100% 酒店式公寓設(shè)計(jì) :應(yīng)單獨(dú)設(shè)計(jì)相對獨(dú)立酒店式公寓大堂及通道，提升住家氛圍 。 6. 辦公（ OA）：預(yù)留 OA 電力負(fù)荷 50VA/m2 以上，辦公室 OA 布線采用網(wǎng)絡(luò)地板或地面線槽； 7. 通信（ CA）：計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)通 信系統(tǒng)到達(dá)所有的辦公間，提供其他國際國內(nèi)長途語音及數(shù)據(jù)通信條件；千兆入戶，百兆到桌。 2. 地下室大堂使用面積不小于 50 平米，豪華裝修 。 Loft 設(shè)置 在頂層。 5 層高 標(biāo)準(zhǔn)層室內(nèi)凈高不低于 米，中央空調(diào)低區(qū)部分室內(nèi)凈高不低于 米 。 一個公共衛(wèi)生間 和一個 主臥衛(wèi)生間 ，主臥衛(wèi)生間面積大 于公共衛(wèi)生間。 100120 15％ 40 22% 小計(jì) 100％ 267 100％ 戶均 75 平米。轎廂內(nèi)設(shè)置大屏幕液晶電視；承重 16001800 千克 以下 ，容量 24 人標(biāo)準(zhǔn)。 ? 對節(jié)能環(huán)保的重視，尤其是境外公司對這方面比較看重。 商業(yè) 設(shè)計(jì) 要求 商業(yè) 設(shè)計(jì) 規(guī)劃設(shè)計(jì)原則 a) 充分解決好項(xiàng)目的易達(dá)性，車流、人流規(guī)劃合理； b) 內(nèi)部空間有良好的適應(yīng)性，能滿足多種業(yè)態(tài)的使用功能要求； c) 創(chuàng)造出新穎的、富有趣味的、適合深圳人購物心理的購物體驗(yàn)，令消費(fèi)者愿意在商場內(nèi)長時間停留； d) 良好的購物動線設(shè)計(jì)，令人流可以便捷到達(dá)商場的各個部分，避免出現(xiàn)明顯的商業(yè)死角； e) 多首層概念 設(shè)計(jì)，商業(yè)價值均好性，令不同樓層的商業(yè)價值最大化； f) 可持續(xù)發(fā)展性。 4. 設(shè)計(jì)依據(jù) ： . 用地紅線圖； （附圖 2） . 設(shè)計(jì)應(yīng)符合消防、衛(wèi)生、防疫、交通、環(huán)保、人防、防火等國家有關(guān)法規(guī)、規(guī)范方面的要求； . 本設(shè)計(jì) 任務(wù)書 及附件的要求。 2超高層塔樓計(jì)容積率建筑面積為 10 萬㎡ 。 3. 1超高層塔樓結(jié)構(gòu)頂板高度 250M, 2超高層塔樓結(jié)構(gòu)頂板高度 238M,兩塔樓按合適比例再加頂部構(gòu)件 .明確 2塔樓體量應(yīng)盡量接近 (2塔樓通過中庭、空中 花園、加大層高等手法保證其高度及體量 )； 4. 2塔樓產(chǎn)權(quán)及物業(yè)管理權(quán)與整個綜合體完全獨(dú)立 (包括地面建筑面積 10 萬㎡、2地塊中的綠地 (景觀、附樓、連廊等 )、地下滿足自身配套并占有 30%車位部分 (包括貨車泊位、設(shè)備配套、后勤配套等 )、地下室出入車道等 。以中小型企業(yè)為主要的市場定位，他們事業(yè)初創(chuàng)，積累一定的經(jīng)濟(jì) 實(shí)力，急需良好的創(chuàng)業(yè)平臺，為自己的企業(yè)樹立有品位品牌形象，有助于他開拓事業(yè) ； 2) 3 號地塊的酒店式公寓 目標(biāo)市場選擇 ： 以 “居住加商務(wù)功能” 為主的商務(wù)公寓市場定位 ；消費(fèi)者為 收入豐厚的企業(yè)金領(lǐng)， 產(chǎn)品 不僅可以作為臨時的私密休憩接待居 所，而且可以獲得豐厚的投資回報。 ? 多功能劇場建議布置在頂層。 3 大堂和次大堂 4. 配備不低于 15 米的一樓中庭；若配備雙層轎廂電梯需考慮二層大堂，高度 10 米以上； 5. 候梯區(qū)與大門距離在 15 米以上； 面積不低于 400平米 ， 寫字樓大堂門口設(shè)置帶雨蓬落客區(qū)； 6. 地下室各層電梯前室豪華裝修。 13 停 車 位 機(jī)動車位，并實(shí)現(xiàn)智能化高效管理； ； 60－ 80 個 VIP 車位，設(shè)置停車鎖。 3) 服務(wù)、管理人員需要的各個必要的、盡可能隱蔽的出入口、樓梯和電梯。兩個臥室和一間書房。 8 套內(nèi)配置 洗手間、衣櫥、鞋柜、電視柜、辦公桌、洽談沙發(fā)和茶幾、電話傳真接口、網(wǎng)絡(luò)接口、冰箱柜、保險柜 。便于業(yè)主出租和使用； 5. 配套設(shè)施： 3 號地塊 SOHO 天地 的硬件配置標(biāo)準(zhǔn) 1 外立面 與 綜合體 立面保持統(tǒng)一、協(xié)調(diào)。 寬扁梁設(shè)計(jì)， 預(yù)留 網(wǎng)絡(luò)地板 ，高度在 10cm左右，相鄰單位可自由拼合 8 Loft 標(biāo)準(zhǔn)層 Loft 底層 面積在 20