【正文】 ，分析用地內(nèi)各典型標(biāo)高 的觀景情況。地下室車位及設(shè)備配套應(yīng)滿足 2塔樓的使用要求 ,地下室面積不小于整個地下 室面積的 30% 設(shè)計分期及銷售賣場要求 考慮塔樓分期及一期售賣場， 一期應(yīng)包括 3＃樓及滿足人防需求的地下室； 提出合理化建議以利于減低風(fēng)險，提前售樓； 物業(yè)管理要求 成本控制 1) 要求在文本中對設(shè)計方案的成本控制進(jìn)行專項的分析說明。 一、 寫字樓設(shè)計指引 1. 含配套計 5 萬㎡ 2. 寫字樓設(shè)計以 120㎡和 140㎡為兩個主要設(shè)計模塊 ,可進(jìn)行自由拼合租賃 。 空調(diào)指引： 1) 機房： 1樓 2樓各設(shè) 一個冷凍機房， 3， 4樓合建一個機房。 并配以初效、中效雙級過濾設(shè)備，令空氣更加清新、舒適。 4 公共走廊 公共走廊裝修后寬度不低于 米，吊頂凈高不低于 米 5 電梯等候區(qū) 首 層電梯前室寬度不低于 3 米，高度不低于 5 米；標(biāo)準(zhǔn)層電梯前室寬度 不低于 在 3 米； 6 使用率 不低于 75% 7 標(biāo)準(zhǔn)層 面積在 2021㎡以內(nèi)， 分層吊頂后 凈 高不低于 ，格局方正，進(jìn)深在 1113 米之間，保證客戶的自然采光。 5 層高 同酒店式公寓 6 使用率 不低于 75% 7 標(biāo)準(zhǔn)層 Loft 層高不低于 6 米，上下進(jìn)行分割后，每層層高不低于 米 。如圖所示， A 戶型交 樓后，業(yè)主可自行改造成獨立的 兩套： A1 戶型和 A2 戶型。 15 休閑娛樂 中心 設(shè)于架空層 ,面積約 15002021 ㎡。 7 公共走廊 寬度不低 于 米，凈高度不低于 米。 建筑高度 100 米 ,圍擋高度 120 米。 5) 三 房兩廳兩衛(wèi) ， 100120 ㎡?？蛷d和餐廳的面積不小于 15 ㎡，能設(shè)置書寫工作區(qū)。 2) 通向大堂所有經(jīng)營、租賃、休息、服務(wù)、展示區(qū)域的流程。 17 商務(wù)配套 會議中心：容納 50－ 70 人的多媒體會議室一間； 15－ 20人的會議室 2－ 3 間（可合并為大會議室）； 員工食堂：容納 300 人同時就餐的員工食堂，內(nèi)設(shè)高級行政人員餐廳（可考慮設(shè)置在避難層）。 為 VIP客戶 專用梯及貴賓 休閑 候梯室，專用車道， 智能刷卡門禁。辦公面的供電容量在 105W/m2 以上；每戶均配 置配電箱。還需考慮夜間燈光效果。比如自動步道的運用、平進(jìn)平出出入口、自 動門、有高差處設(shè)坡道、殘疾人專用電梯、專用廁所、專用停車位等 ； 11) 休憩空間 ? 在商場內(nèi)部設(shè)置多個可供顧客休息的設(shè)施及空間，同時亦是內(nèi)部景觀的一部分； 12) 層高 ? 商場標(biāo)準(zhǔn)層高不低于 5 米，首層高度適當(dāng)加高 (不低于 米 )； 負(fù)一層層高 5 米； ? 局部空間可設(shè)計兩層通高空間，層高 8－ 9 米，日后可自行分層間隔； 13) 配套設(shè)施 ? 足夠的公共洗手間、清潔用房，洗手間需設(shè)置隔氣前室； ? 特殊業(yè)態(tài)考慮通風(fēng)排煙系統(tǒng)、上下水系統(tǒng)、獨立洗手間、 獨立夜間通道 等； ? 消防設(shè)施及走火通道的合理設(shè)計； 超級 辦公 設(shè)計 要求 位于 1地塊 ,共約 12 萬㎡ 整體規(guī)劃設(shè)計指引 整體形象的一致性：四棟建筑在外觀上需保持一致性，形成一個整體； 盡量減少 金田路 一側(cè) 車行入口 的壓力 ； 各種業(yè)態(tài)底層大堂相對獨立，并考慮落客區(qū)的合理設(shè)置； 較好解決內(nèi)部廣場人車流混雜的狀況； 引入雙首層或多首層設(shè)計，將人流直接帶入負(fù)一層或二 、三 層； 寫字樓盡量 減少東西朝向 ；辦公空間方正實用，避免出現(xiàn)過多的死角或不規(guī)則空間 。 ? 精品快餐及個性超市建議布置在負(fù)一層； ? 大型娛樂設(shè)施（如卡拉 OK、劇場）建議布置在頂層；建筑形態(tài)需給予支持 。 3) 交通組織順暢： 各種流線組織，包括人流（租戶、訪客、物業(yè)管理人員等），物流（垃圾清運、貨物裝卸等），車流（機動車、消防車、自行車等）； 4) 裙樓處理對于綜合體整體性的重要作用 。 商務(wù)公寓： 1) 4 號地塊的商務(wù)公寓 目標(biāo)市場選擇： 中小面積寫字樓， 辦公用途 。 4樓高度 150m, 頂部圍擋高 170M。各分區(qū)主入口位于東南向 。 卓越地下部分應(yīng)滿足自身配套并占有 30%車位 。 6. 3樓高度 100M,頂部圍擋高 120M。 5．項目及市場定位 . 項目 整體形象 定位 ： 本項目擬建成高品質(zhì)的、包含超高層超甲級寫字樓及配套公寓、高級酒店及酒店配套公寓、高尚商業(yè)的 “ 深圳 CBD 超級商務(wù)航母群” ，引領(lǐng)深圳全新的 “集約式” 的商務(wù)模式 ，創(chuàng)造獨特的中心區(qū)標(biāo)志性商務(wù)新組團(tuán)，形成新型的商業(yè)聚落空間及城市綜合體； . 目標(biāo)客戶描述及市場定位： 寫字樓： 中外大型企業(yè)和駐深機構(gòu)，他們的實力不斷壯大，業(yè)務(wù)不斷拓展，需要全新的商務(wù)平臺、完善集中的商務(wù)配套區(qū)提升企業(yè)形象、工作效率，并以此為企業(yè)持續(xù)騰飛的基地； 商業(yè)： Lifestyle Shopping Center （生活體驗式購物中心） － 區(qū)別于傳統(tǒng)封閉式購物中心， 擁有良好的自然景觀和開放的購物環(huán)境，以及滿足高端消費者休閑購物需求的豐富業(yè)態(tài) ； － 展示 “ 最時尚、流行、前沿的的生活時尚及娛樂元素 ” ，滿足白領(lǐng)商務(wù)人士 對時尚、藝術(shù) 的 生活方式的追求； 消費者為 25－ 35 歲，追求生活品質(zhì)，關(guān)注時尚潮流的高級白領(lǐng)； 消費者圈層： －項目內(nèi) 2－ 3 萬客戶群； －中心區(qū) 30 萬白領(lǐng)及高級管理人員； －中心區(qū)北（景田、香蜜湖、蓮花）及中心區(qū)南（皇崗、益田、石廈、新洲等）中高檔居住區(qū)內(nèi)的居民； － 輻射羅湖、南山及深圳市 酒店： 大量來往于深圳的進(jìn)行商務(wù)旅行的商務(wù)人士，他們可能是企業(yè)中高層管理人員，要求酒店能夠提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，居住舒適，配套完善、交通便捷。 2) 城市綜合體的空間處理 ?？紤]商場運營后改擴建的可能性，如增加扶手梯、增加營業(yè)面積等；考慮商業(yè)面積的靈活分隔和合并； g) 業(yè)態(tài)分布原則： ? 餐飲建議集中布置在地塊南側(cè)；需預(yù)留燃?xì)夤艿澜尤?，同時考慮排污及化油設(shè)備位置。 ? 以餐飲休閑娛樂區(qū)引導(dǎo)人流； ? 考慮 出入口數(shù)量和位置的設(shè)置 ， 調(diào)節(jié)人流量均衡 8) 走道 ? 走道設(shè)計寬敞，大于 米，不會產(chǎn)生擠迫和壓抑的感覺； 9) 燈光照明 ? 照明充足明亮； ? 公共部分考慮作為內(nèi)部景觀的燈光設(shè)計； 10) 無障礙設(shè)計 ? － 為殘疾人、老人、孕婦、兒童等弱勢群體提供良好的平等的購物環(huán)境，在建筑設(shè)計體現(xiàn) “以人為本 ”的思想。 6) 主要產(chǎn)品硬件指標(biāo) 序號 硬件 標(biāo)準(zhǔn)要求 1 建筑 結(jié)構(gòu) 1. 框架或鋼結(jié)構(gòu)，抗震在 8 級地震以上； 2. 有加裝空調(diào)、發(fā)電機組等設(shè)備的預(yù)留土建改造空間； 3. 有相鄰樓層上下打通的土建改造空間 2 外立面 該項目規(guī)劃 建筑 高度 250 米，是中軸線東側(cè)“龍脈”的龍 背 位置，其立面設(shè)計應(yīng)大氣、簡約、沉穩(wěn)，強調(diào)地標(biāo)的昭示性，要顯著區(qū)別于中心區(qū)現(xiàn)有寫字樓外立面。 10 供電系統(tǒng) 10KV 雙路供電， 并配備發(fā)電機應(yīng)急電源， 在 30 秒內(nèi)送電 , 以供消防、控制室、計算機房、電話機房、電梯等重要負(fù)荷 。 ：高區(qū) 6 米 /秒，中低區(qū) 米 /秒 (穿梭梯 )考慮設(shè)置雙層轎廂電梯，節(jié)約空間，提高效率。 茶水間 為滿足外資企業(yè)的需求，在每個標(biāo)準(zhǔn)層核心筒兩側(cè)各設(shè)置一個茶水間，面積在 3－ 5 平米，配備上下水（可考慮設(shè)于樓層預(yù)留上下水的位置 ）。 2. 單 體建筑 設(shè)計指引： 1) 完整的 交通流程：客人步行出入口 、 殘疾人出入口 、 行李出入口 、 團(tuán)隊會議客人獨立出入口 、 通向酒店內(nèi)外花園、街市、緊鄰商業(yè)點、車站、地鐵、街橋或鄰近另一家酒店的，各個必要的出入口，以及相應(yīng)的臺階、坡道、雨蓬和電動 扶 梯?？蛷d有獨立的采光面?？蛷d和餐廳的面積不小于 22 ㎡，面寬不小于 米。 4. 配套設(shè)施： 3 號地塊 酒店式 公寓 的硬件配置標(biāo)準(zhǔn) 1 立面 與其他幾棟樓的外立面保持一致，形成整體感。 6 使用率 不低于 80%。 14 空中花園 每隔一定樓層， 設(shè)計空中花園，增加高層建筑的的生態(tài)綠色空間，供人休憩的空間 。 3. 單 體建筑 設(shè)計指引： 1) 3 號地塊的 soho 天地商務(wù)公寓 可參考以下建議 : 2) 同一套單位內(nèi)部改造： loft 戶型可以實現(xiàn)單房變一房一廳，一房變兩房，兩房變?nèi)浚? 3) 一套單位變兩套。 4 公共走廊 寬度不低于 米，凈高度不低于 米。 3 辦公空間和休憩生態(tài)空間 以 100－ 120 和 150－ 160 兩個戶型模塊進(jìn)行自由的拼合，形成大面積辦公空間；每幾層設(shè)計一個不計容積率 面積的共用的生態(tài)休憩露臺。 新風(fēng)量在 30 立方米 /人 /小時以上。 8. 樓宇（ BA）：主要的機電設(shè) 備 由計算機管理，并監(jiān)控其運行狀況，實現(xiàn) 公共照明、空調(diào)等 的自動控制； 消防（ FA）：防火電視監(jiān)控，安裝煙感、溫感和火災(zāi)自動報警、自動噴灑裝置 設(shè)備專業(yè) 設(shè)計要求 機電指引： 二～三個區(qū)域供電站，引七個專用供電回路；其中 1＃塔樓（含裙樓）兩個回路、 2＃塔樓（含裙樓）兩個回路、 3＃、 4＃塔樓（含裙樓）三個回路； 2＃塔樓（含裙樓）為皇崗實業(yè)產(chǎn)權(quán)，機電設(shè)備及系統(tǒng)完全獨立。標(biāo)準(zhǔn)層面積控制在 2021 ㎡以內(nèi)，地面以上建筑面積 10 萬㎡ ,其面積分配由下至上依次為 5 萬㎡辦公及配套 , 萬㎡酒店及配套 , 萬㎡酒店式公寓及配套；應(yīng)采用適當(dāng)?shù)慕ㄖ?手法使 2塔樓的體量與 1塔樓相若 ,營造“兄弟樓”的概念 . 2) 皇崗大廈物業(yè)只租不賣 ,。 四、 地下室及相關(guān)設(shè)備設(shè)計指引 地下室車庫及相關(guān)設(shè)備配套完全獨立于整個項目 ,包括車道、出入口及貨運車位均自成系統(tǒng) 。 . 景觀分析圖 表達(dá)景觀設(shè)計概念，綠化、水系、廣場之間的關(guān)系；分析地塊內(nèi)、外有價值的景觀資源，表達(dá)對現(xiàn)狀景觀的利用方式。 三、附件 附件 1 《深圳市建設(shè)用地規(guī)劃許可證》（本文件中兩 宗地的容積率可以自由調(diào)配，總的建筑面積不變 ；設(shè)計時，兩宗地可按宗地合并考慮：政府控 制的原則