【正文】 天園地芳珠寶城（一期）建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 42 a) 用電負(fù)荷預(yù)測(cè) 本項(xiàng)目工程用電負(fù)荷為 11195kW，考慮 的需要系數(shù)， 的同時(shí)系數(shù)和 的功率因數(shù)，得出計(jì)算負(fù)荷為 5374 kW，視在負(fù)荷為5971kVA，故選用 6臺(tái) 1250kVA變壓器能滿足工程用電需求。室外采用生活用水與消防用水合用管道系統(tǒng)。滅火水槍的充實(shí)水柱為10m。 天園地芳珠寶城（一期）建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 38 ② 室內(nèi)地面層（177。室外采用生活用水與消防用水合用管道系統(tǒng)。 天園地芳珠寶城（一期）建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 34 立面設(shè)計(jì) 本次一期建筑立面采用現(xiàn)代建筑風(fēng)格，運(yùn)用棱角分明幾何線條和硬朗有力的直角造型勾勒出時(shí)尚、干練、爽朗的立面效果，給人以輕快、大方的感覺 ，表達(dá)了現(xiàn)代建筑的韻味。從天際線變化的角度天園地芳珠寶城（一期）建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 32 考慮，將底層商業(yè)布置在東側(cè)，高層住宅布置在西側(cè)，可讓在金星大道上的人們感受 到到層層提升的視覺效果。 天園地芳珠寶城（一期）建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 30 第五章 工程規(guī)劃技術(shù)方案 1. 指導(dǎo)思想與設(shè)計(jì)原則 1) 總體規(guī)劃布局及建筑造型符合城市規(guī)劃的要求，同時(shí)滿足該項(xiàng)目用地位于金星大道旁的位置特殊性。據(jù)《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GB500120xx） ,場(chǎng)地抗震設(shè)防烈度為 VI度區(qū) ,設(shè)計(jì)地震加速度為 ,設(shè)計(jì)特征周期為 。解放以后，望城縣作為近鄰長沙的小鎮(zhèn)，隨著長沙市的不斷興旺發(fā)展而逐漸繁榮起來，望城作為雷鋒的故鄉(xiāng)伴隨著英雄的名字而響譽(yù)海內(nèi)外。 對(duì)策 立足項(xiàng)目前期定位 — 湖 南珍珠產(chǎn)業(yè)圈核心市場(chǎng)，拓展國內(nèi)消費(fèi)市場(chǎng)橋頭堡；充分利用和發(fā)揮項(xiàng)目的地緣優(yōu)勢(shì)，主要引進(jìn)有差異需求的客戶，打響“天園地芳珠寶城（一期）”的品牌后，再擴(kuò)大影響。因此，湖南迫切需要建立一個(gè)大型的珍珠展示、加工、交易及批發(fā)市場(chǎng)，并使之成 為具有交易、調(diào)節(jié)、信息功能和有強(qiáng)大綜合輻射力的珍珠產(chǎn)品集散中心，這也是湖南珍珠產(chǎn)業(yè)發(fā)展的大勢(shì)所趨?？紤]搬遷城區(qū)內(nèi)的諸多專業(yè)市場(chǎng)，引導(dǎo)商業(yè)布點(diǎn)星沙、河西等人口密集區(qū)。農(nóng)村居民恩格爾系數(shù)為 %，上升 。房屋銷售價(jià)格上漲 %。與其他市州相比較，長沙 %的 GDP增速遙遙領(lǐng)先。其中下崗失業(yè)人員再就業(yè) 萬人，減少 %。 3. 項(xiàng)目建設(shè)的意義 項(xiàng)目建設(shè)是實(shí)現(xiàn)國家、地方農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展規(guī)劃的需要 淡水珍珠養(yǎng)殖是我省、我地的特色及優(yōu)勢(shì)農(nóng)業(yè)項(xiàng)目，也是實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化的重點(diǎn)方向，但也凸顯著珍珠產(chǎn)業(yè)“高產(chǎn)低收”的現(xiàn)實(shí)問題。 80%以上的珍珠以珍珠活蚌及原料形式上市，未經(jīng)過加工就流向海外及江浙一帶，產(chǎn)品附加值低，經(jīng)濟(jì)效益十分有限。 3) 建設(shè)單位雄厚的實(shí)力 項(xiàng)目建設(shè)單位是專業(yè)的國際珍珠商，綜合實(shí)力雄厚，建設(shè)資金到位及時(shí)，充分；同時(shí)對(duì)項(xiàng)目充分論證，設(shè)計(jì)科學(xué)合理，商業(yè)資源豐富，招商渠道多。嚴(yán)格按照民用建筑設(shè)計(jì)及施工規(guī)范對(duì)建筑環(huán)境的要求進(jìn)行設(shè)計(jì)與 施工。 建設(shè)規(guī)模： 天園地芳珠寶城（一期）規(guī)劃用地 , 地上總建筑面積，地下總建筑面積 。 天園地芳珠寶城（一期）建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 3 3. 可行性研究報(bào)告編制依據(jù)及 研究范圍 編制依據(jù) 1) 長沙市城市總體規(guī)劃（ 20xx2020年） 2) 國家計(jì)劃委員會(huì)、建設(shè)部計(jì)投資 [1993]530號(hào)發(fā)布的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第二版） 3) 中國建筑工業(yè)出版社曹善琪主編的《民用建筑可行性研究與快速報(bào)價(jià)》 4) 中華人民共和國建設(shè)部建標(biāo) [20xx]205號(hào)發(fā)布的《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》 5) 中國計(jì)劃出版社建設(shè)部標(biāo)準(zhǔn)定額研究所編《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)估案例》 6) 《湖南省“十一五”農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃》 7) 國家有關(guān)現(xiàn)行規(guī)程規(guī)范及省市地方有關(guān)規(guī)定 8) 項(xiàng)目概況及水文、地質(zhì)、氣象等基礎(chǔ)材料 編制原則 按照 《工業(yè)與民用建筑可行性研究深度要求》的規(guī)定，對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的可行性進(jìn)行全面、系統(tǒng)、客觀地分析評(píng)價(jià)，為建設(shè)單位決策提供可靠的依據(jù)。 5. 可行性研究結(jié)論 1) 良好的經(jīng)濟(jì)與社會(huì)效益 本項(xiàng)目建設(shè)完成后，可進(jìn)一步帶動(dòng)我省珍珠產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，預(yù)計(jì)市場(chǎng)年交易額可突破 20 億元，實(shí)現(xiàn) 年利稅約為 億元；同時(shí)可解決天園地芳珠寶城（一期）建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 8 約 5000人就業(yè)問題，帶動(dòng)千戶珍珠養(yǎng)殖戶的發(fā)展，經(jīng)濟(jì)與社會(huì)效益明顯。 目前，中國淡水珍珠養(yǎng)殖業(yè)主要分布在湖南、湖北、浙江、江蘇等地。 產(chǎn)業(yè)定位：湖南省產(chǎn)業(yè)先行先試區(qū)，長株潭產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型示范引 領(lǐng)區(qū)，長沙市高新產(chǎn)業(yè)核心集聚區(qū)。 天園地芳珠寶城（一期）建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 15 第三章 市場(chǎng)分析、預(yù)測(cè)與對(duì)策 1. 區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展與規(guī)劃 長沙城市 宏觀環(huán)境分析 1) 城市人口因素分析 長沙 20xx年末常住總?cè)丝?（包括寧瀏望），比上年增長 %。私營企業(yè)進(jìn)出口總額為，增長 %，占全市進(jìn)出口總額的比重為 %，提高 個(gè)百分點(diǎn)。原材料、燃料、動(dòng)力購進(jìn)價(jià)格比上年上漲 %。人均住房建筑面積 。二是規(guī)劃與長株潭融城及長沙“一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈”戰(zhàn)略相結(jié)合，提高長 沙商業(yè)輻射能力。 綜合看來，中國淡水珍珠產(chǎn)業(yè)基本形成江、浙及湖南兩大產(chǎn)業(yè)圈態(tài)勢(shì)，與東南沿海的海水珍珠產(chǎn)業(yè)相呼應(yīng)。項(xiàng)目將可帶動(dòng)珍珠產(chǎn)業(yè)上下游鏈條的全面整體發(fā)展，及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的綜合發(fā)展，真正發(fā)揮出規(guī)模效應(yīng)。縣城地形狹長，由西南向東北部?jī)A斜，西南部屬丘陵地帶，地勢(shì)稍高，東北方向?yàn)楹庸刃∑皆?，整個(gè)轄區(qū)地勢(shì)平坦，海 拔高度在 30— 38m之間。湘江由白泉鄉(xiāng)炭塘子進(jìn)入境內(nèi)納白泉河、觀音港、靳江河，于長沙市納龍王港匯瀏陽河與撈刀河，于霞凝納霞凝河、同福院納馬橋河、石渚垸納石渚河由東城鄉(xiāng)魚尾州出境，流經(jīng)境地內(nèi) 58km。 望城為全國郵電百強(qiáng)縣，電話天園地芳珠寶城（一期）建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 29 裝機(jī)容量不受限制，移動(dòng)通信全縣無盲區(qū)，通信事業(yè)較為發(fā)達(dá)。 一 期技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表 表 51 序號(hào) 指標(biāo)名稱 單位 數(shù) 量 備 注 1 總用地面積 畝 2 總建筑面積 M2 其 中 住 宅 M2 商 業(yè) M2 酒店與辦公 M2 娛樂與餐飲 M2 地下室建筑面積 M2 3 停車位 個(gè) 204 地面車位 236 地下車位 3. 總體布局 平面布局 該 項(xiàng)目用地東臨金星大道（路寬 46 米），南臨石長鐵路及望城星城火車站，北臨規(guī)劃擬建道路（路寬 20 米）及三環(huán)線（路寬 米），西面現(xiàn)狀建筑以低層居住私房為主，地理位置優(yōu)越，交通十分便利 ，場(chǎng)地形狀方正。 b) 商務(wù)及娛樂區(qū) 隨著各類商戶的入駐及交易規(guī)模的不斷擴(kuò)大， 必將形成大量的常駐及流動(dòng)人口，針對(duì)大量的流動(dòng)客商及游客，建設(shè)相應(yīng)的公寓式酒店，并針對(duì)區(qū)域內(nèi)的人員生活需要，配套建設(shè)相應(yīng)的生活超市、 KTV、洗浴保健中心、酒吧、網(wǎng)吧、中西餐廳、等生活?yuàn)蕵吩O(shè)施。給水引入管至紅線內(nèi)經(jīng)二座水表后與本工程室外生活消防合用環(huán)狀給水管相連接，且表后設(shè)“倒流防止器”。 3) 建筑物內(nèi)給水排水 a) 生活給水系統(tǒng) 系統(tǒng)設(shè)置：本工程內(nèi)設(shè)有三套給水系統(tǒng)。保證低層消火栓栓口出水壓力不大于 ，如低層消火栓栓口出水壓力不大于 ，則采用減壓穩(wěn)壓消火栓。給水引入管至紅線內(nèi)經(jīng)二座水表后與本工程室外生活消防合用環(huán)狀給水管相連接，且表后設(shè)“倒流防止器”。 電氣 1) 設(shè)計(jì)依據(jù) a) 《 建筑給水排水設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GB50015— 20xx） b) 《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GB50096— 1999， 20xx年版 ） c) 《室外給水設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GB50013— 20xx） d) 《室外排水設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GB50014— 20xx） e) 《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（ GB50045— 95， 20xx年版） f) 《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（ GB50016— 20xx） g) 《自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GB50084— 20xx， 20xx年版） h) 《建筑滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GB50140— 20xx）。 10kV 保護(hù)及操作采用綜合自動(dòng)化系統(tǒng)，內(nèi)設(shè)10/ 變壓器，為附近區(qū)域提供 380/220V 低壓電源。 室外消防采用低壓制給水系統(tǒng)，由城市自來水直接供水，發(fā)生火災(zāi)時(shí)，由城市消防車從現(xiàn)場(chǎng)室外消火栓取水經(jīng)加壓進(jìn)行滅火或經(jīng)消防水泵接合器供室內(nèi)消防滅火用水。 在本工程的最高建筑物頂層設(shè)有高位消防水箱，有效容積 18 m3，材質(zhì)為鍍鋅鋼板，安裝高度滿足最高處最不利點(diǎn)消火栓處的靜水壓 7m水柱子的要求。 c) 室內(nèi)消防工程 ① 本工程的高層建筑群，按一類建設(shè)進(jìn)行消火栓系統(tǒng)設(shè)計(jì)。 室外消防采用低壓制給水系統(tǒng)，由城市自來水直接供水，發(fā)生火災(zāi)時(shí)，由城市消防車從現(xiàn)場(chǎng)室外消火栓取水經(jīng)加壓進(jìn)行滅火或經(jīng)消防水泵接合器供室內(nèi)消防滅火用水。 本工程地質(zhì)條件如下： 地形 —— 本工程場(chǎng)區(qū)地形基本平坦，自然地面標(biāo)高約在 左右。 空間景觀 該項(xiàng)目的景觀主流線是順著貫穿東西的景觀水系而形成的。以關(guān)注整體概念上的“人”的理念，追求人與建筑、建筑與環(huán)境、環(huán)境與人的對(duì)話。 319 國道、長（沙）常（德）高速公路橫跨縣境，省道長（沙）湘（陰）公路縱貫縣城東部，長沙市三環(huán)線勾勒的弧線囊括縣境東 南部 5個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)。上古生界至中生界均為準(zhǔn)地臺(tái)形沉積，喜馬拉雅運(yùn)動(dòng)對(duì)望城影響較大，初步形成了今天所見的大地景觀。 對(duì)策 組建一支高水平、高素質(zhì)的項(xiàng)目管理隊(duì)伍，按功能成立專門事務(wù)部，專業(yè)運(yùn)作管理和提供服務(wù)。并且，隨著沿海產(chǎn)業(yè)資本的內(nèi)移，淡水珍珠的質(zhì)量、加工水平將不斷提高，單就在項(xiàng)目所在地望城縣而已，其境內(nèi)就已經(jīng)開發(fā)建設(shè)了萬畝以上的優(yōu)質(zhì)淡水珍珠養(yǎng)殖基地。 可見，中國珍珠產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀是“喜憂參半”：一方面，珍珠消費(fèi)市場(chǎng)空間廣闊，中國珍珠還大有可為；特別是湖南，“高產(chǎn)低收”的狀況迫使湖南珍珠必須重新定位，尋找新的出路，才能在珍珠行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)中取勝。 長沙市城市發(fā)展規(guī)劃 1) 城市發(fā)展規(guī)劃 《長沙市城市總體規(guī)劃 (20xx2020)》 —— 到 2020年，長沙的規(guī)劃區(qū)面積將從 90版規(guī)劃的 960平方公里擴(kuò)大到 2893平方公里，城市居住人口將增至 310萬，將近比現(xiàn)在翻一番。物業(yè)管理價(jià)格上漲 %。在全社會(huì)固定資產(chǎn)投資中，第一產(chǎn)業(yè)完成投資（不含水利建設(shè)投資） ，比上年增長 %；第二產(chǎn)業(yè)完成投資 ，增長 %，其中工業(yè)投資 ，增長 %；第三產(chǎn)業(yè)完成投資 ，增長 %。年末城鎮(zhèn)登記失業(yè)率為 %。 項(xiàng)目建設(shè)是解決地方就業(yè)、農(nóng)民增收問題的需要 作為大型的綜合功能專業(yè)項(xiàng)目工程，項(xiàng)目建設(shè)將為社會(huì)直接提供包括建設(shè)、生產(chǎn)、設(shè)計(jì)、加工、銷售、技術(shù)、管理及服務(wù)在內(nèi)的多層次的就業(yè)崗位約 5000 個(gè)，并可帶動(dòng)其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展，創(chuàng)造更多天園地芳珠寶城（一期）建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 13 的就業(yè)機(jī)會(huì)，從而有利于農(nóng)村剩余勞動(dòng)力人口的轉(zhuǎn)移和再就業(yè)問題的解決，直接或間接促進(jìn)人民群眾增收，維護(hù)社會(huì)的安定和諧 。 另一方面，中南地區(qū)經(jīng)濟(jì)的復(fù)興與持續(xù)發(fā)展，國內(nèi)國際影響力的不斷提高，也是項(xiàng)目工程市場(chǎng)建設(shè)的推動(dòng)力與保障。 天園地芳珠寶城（一期）建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 9 第二章 項(xiàng)目建設(shè)背景、必要性與意義 1. 項(xiàng)目建設(shè)行業(yè)背景 湖南水產(chǎn)養(yǎng)殖業(yè)在全國一直舉足輕重，近十幾年來，更是呈高速發(fā)展?fàn)顟B(tài)，年平均遞增 15%左右；其中，珍珠養(yǎng)殖因?yàn)檎渲槭袌?chǎng)價(jià)值高，需求持續(xù)旺盛，經(jīng)濟(jì)效益明顯，逐漸成為淡水養(yǎng)殖珍珠中的亮點(diǎn)和熱點(diǎn)，為廣大養(yǎng)殖戶所青睞，在湖南發(fā)展迅速，湖南省的淡水珍珠養(yǎng)殖產(chǎn)量已經(jīng)居中國淡水養(yǎng)殖業(yè)的三甲之首。因此，需詳細(xì)調(diào)查建設(shè)所在地的氣象、水文、地層、地質(zhì)等各方面的情況，為高質(zhì)量的設(shè)計(jì)提供資料。用地性質(zhì)是以商業(yè)、居住用地，規(guī)劃定位為以珠寶項(xiàng)目工程專項(xiàng)商業(yè)和配套住宅開發(fā)的商業(yè)、居住用地。經(jīng)過初步估算，第一年投入資金 3000萬元，第二年投入資金 元，第三年投入資金 萬元。 e) 財(cái)務(wù)分析和經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)，即對(duì)所確定的最佳方案進(jìn)行詳細(xì)的財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)、財(cái)務(wù)效益分析和評(píng)價(jià)，研究其經(jīng)濟(jì)上的合理性問題。 一方面，珍珠產(chǎn)業(yè)是中國極具優(yōu)勢(shì)的民族產(chǎn)業(yè)，古往今來珍珠以其天園地芳珠寶城（一期）建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 10 細(xì)膩潤潔、瑰麗多彩而馳名中外。 核心區(qū) :黃橋大道以東，岳麓區(qū) ,高新區(qū) ,望城縣的黃金鄉(xiāng)、高塘嶺鎮(zhèn)、星城鎮(zhèn)，用地總面積約 570 平方公里。同時(shí)，由于在珍珠價(jià)值鏈中，養(yǎng)殖所 實(shí)現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)成果僅占珍珠經(jīng)濟(jì)價(jià)值的 15%左右，而余下的 85%左右的經(jīng)濟(jì)價(jià)值都是在產(chǎn)品加工、天園地芳珠寶城（一期）建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 14 貿(mào)易環(huán)節(jié)實(shí)現(xiàn)，因此，項(xiàng)目的建成將有效促進(jìn)我地珍珠產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的升級(jí)，創(chuàng)造更大的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益。全部工業(yè)增加值占 GDP比重為 %，比上年提高 。 市場(chǎng)價(jià)格出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性 較快上漲。城市居民恩格爾系數(shù)為 %，受食品價(jià)格上漲較快影響，恩格爾系數(shù)比上年回升。 2) 長沙市商業(yè)發(fā)展規(guī)劃 《長沙市