【正文】 現(xiàn)在，迎海 集團總資產(chǎn)近十億 元，直接控股企業(yè) 十余家，員工近 萬 人。以前八年做出財務(wù)分析，收入情況預(yù)測： 第 一 年至第三年租金收入： 2795 萬元 /年 商 鋪 收入： 68744 ㎡ 39 元 /㎡ 12 個月 70%=22520534 元 會 展 中心經(jīng)營折算收入： 14557 ㎡ 15 元 /㎡ 12 個月 70%=1834182 元 商 務(wù) 中心收入： 13000 ㎡ 元 /㎡ 12 個月 70%=2031120 元 住 宅 收入： 18630 ㎡ 10 元 /㎡ 12 個月 70%=1564920 元 第 四 年至第六年租金收入： 3564 萬元 /年 商 鋪 收入： 68744 ㎡ 43 元 /㎡ 12 個月 80%=28377523 元 會 展 中心經(jīng)營折算收入： 14557 ㎡ 20 元 /㎡ 12 個月 80%=2794944 元 商 務(wù) 中心收入： 13000 ㎡ 20 元 /㎡ 12 個月 80%=2496000 元 住 宅 收入： 18630 ㎡ 11 元 /㎡ 12 個月 80%=1967328 元 第 七 年至第八年租金收入： 4564 萬元 /年 商 鋪 收入： 68744 ㎡ 元 /㎡ 12 個月 90%=35785376 元 會 展 中心經(jīng)營折算收入： 14557 ㎡ 25 元 /㎡ 12 個月 90%=3930390 元 商 務(wù) 中心收入： 13000 ㎡ 25 元 /㎡ 12 個月 90%=3510000 元 住 宅 收入： 18630 ㎡ 12 元 /㎡ 12 個月 90%=2414448 元 租 金 收入共計 萬元。現(xiàn)代商貿(mào)物流的起點和核心是商品交易。 四 、時間節(jié)點安排 （ 1） 4 月 份 開始用軟文報道的形式在市場導(dǎo)入該項目； （ 2） 5 月 份 在各大眾媒體對包裝城進行系列報道。 6 增值潛力：毗鄰廣州東部、與廣州市東擴戰(zhàn)略相呼應(yīng)，前景輝煌，具有長久 的 增值空間。 第四章 項目開發(fā)理念及項目競爭力優(yōu)勢 一 、 開發(fā)經(jīng)營理念 1 華南地區(qū) 理念新、規(guī)模大、定位高、功能全、服務(wù)優(yōu) 的行業(yè) 集散地 。所以 在進入市場的時候這個 賣點是我們要強力宣傳 的，作為本項目的主要賣點。在大力發(fā)展經(jīng)濟的時機，佛山政 府會對一切有利于 經(jīng)濟發(fā)展的項目 給予更大的支持。 （ 3） 商鋪沒有產(chǎn)權(quán)，較難吸引投資者入市。隨著廣佛地鐵的連通，廣佛經(jīng)濟圈會逐步形成并產(chǎn)生重大的變化。 目前佛山把握建設(shè)廣東第三大城市和世界產(chǎn)業(yè)調(diào)整的歷史機遇，掀起新一輪經(jīng)濟發(fā)展高潮，全力建設(shè)產(chǎn)業(yè)強市、文化名城和現(xiàn)代化大 城 市。地處廣 州、佛山、番禺交界處的黃金三角地帶，大珠三角物流中心的核心地段。 功能設(shè)置 廣東國 際包裝印刷城是 大型綜合性包裝 印刷市場，建成 后具有銷、展、 研、 學(xué) 、 倉儲、運輸?shù)榷喙δ?，區(qū)內(nèi)設(shè)置十大功能區(qū)： （ 1） 會議展覽中心 常年承辦國內(nèi)外高規(guī)格包裝印刷會議，舉行系列性高規(guī)格機械設(shè)備展覽會、 原 輔 材料展覽會、增值服務(wù)展覽會，打造包裝印刷行業(yè)的 廣交會 。外地貨車進出受限制，舊區(qū)交通繁忙，道路狹小，交通極 為 不便。從長遠 來看，天成路由于 受到場地等客觀 因素的制約，其發(fā) 展的后勁已不足 ， 只能維系現(xiàn)有的規(guī)模水平。；（ 2）租價： 50 元 /m178。 包裝印刷產(chǎn)品供應(yīng)方的需求：包裝工業(yè)的迅速發(fā)展，使產(chǎn)品的需求者與供應(yīng)者之間的交易量日漸增多，產(chǎn)品的種類也更加多樣化。在 20xx 年 上半年 的時間里，揭陽市民營印制企業(yè)猛增近 100 家，引進先進的高速多色膠印機、模切機等包裝裝潢設(shè)備，新增投資總額達 億元。 ● 中山包裝印刷市場狀況 中山市現(xiàn)有各類包裝印刷企業(yè) 580 家。是國內(nèi)、外印刷包裝業(yè)公認的名街，天成路的印刷包裝商品交易占全省的 1/4，年營業(yè)額達 50 億元。國內(nèi) 每年包裝、印刷業(yè)務(wù)達 4000 多億人民幣，在國民經(jīng)濟 40 個主要行業(yè)中，包裝、印刷行業(yè)已上升到 第 12 位，在國民經(jīng)濟發(fā)展中起著越來越重要的作用。 據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計， 20xx 年我國印刷及設(shè)備器材工業(yè)總產(chǎn)值達到 2800 億元，較20xx 年的 2550 億元增長 10% 廣東的包裝工業(yè)市場在全國所占的份額是最大的，約占全國包裝工業(yè)總產(chǎn)值的23％。強大的市場發(fā)展空間，使包裝行業(yè)成為投資者的新 投 資熱點。廣東印刷工業(yè) ， 經(jīng)過二十多年努力，現(xiàn)已發(fā)展成擁有印刷企業(yè)占全國1/6,從業(yè)人數(shù)占全國 1/7,固定資產(chǎn)金額 456 億元，年工業(yè)銷售收入約占全國印刷工業(yè)總產(chǎn)值的 39%，占廣東省 GDP3%以上，產(chǎn)品遍布全國各省市和世界五十多個國家和地區(qū)，形成了一批大、中型骨干企業(yè)，成為名符其實的印刷 大 省和印刷強省。從業(yè)人員有 萬，對全市工業(yè)產(chǎn)值的貢獻率從 1995 年的 ％增長到 5％?；匾?guī)劃用地 5000 畝，首期 3000 畝已開發(fā)完畢。它的增 加值已占整個制造業(yè)的 ％。因此作為功 能 齊全的專業(yè)商業(yè)市場將是商品供應(yīng)商未來的選擇方向。 優(yōu) 勢： （ 1）該項目龐大， 220 萬平方米的建筑規(guī)模， 26 億的投資額； （ 2） 擁有從紡織服裝到包裝印刷的五大功能區(qū)，綜合能力強； （ 3）該項目位于深圳，而 深圳具有發(fā)展制造業(yè)原材料交易市場的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢 。 優(yōu) 勢 ： ? 品牌。 （ 2）、少數(shù)包裝企業(yè)。為場內(nèi)商戶和客戶提供包括倉儲、運輸、配送、整理在內(nèi)的物流服務(wù)。 高 速 公 路連接網(wǎng)絡(luò)（以下高速路與環(huán)城高速相連接）： 環(huán) 城 高 速←→廣佛高速←→佛山市區(qū)、粵西地區(qū) 環(huán) 城 高 速←→廣花高速←→花都、清遠、粵北地區(qū) 環(huán) 城 高 速←→機場高速←→白云國際機場 環(huán) 城 高 速←→廣深高速←→東莞、深圳、粵東地區(qū) 環(huán) 城 高 速←→華南快速干線←→中山、珠海 其 他道路連接網(wǎng) 穗 鹽 路 ←→花地大道←→珠江隧道←→廣州市中心 10 分 鐘車程 穗 鹽 路 ←→花地灣站地鐵站 5 分 鐘 車程 穗 鹽 路 ←→鹽 步 5 分 鐘 車程 （ 2）市政公路方面：廣佛路經(jīng)擴建中的珠江大橋直達廣州中心，穗鹽路經(jīng)鶴洞大橋、珠 江隧道直達廣州市 中心區(qū)，南海區(qū)東西 大道及南北大道環(huán) 繞本區(qū)，距佛 山市中心僅十分鐘 車程。而穗鹽路的開通，更為鹽步吸引來許多專業(yè)市場進駐，憑借優(yōu)越的交通條件和地理位置，相信在不久的將來，穗鹽路將 成 為第二條廣佛路，形 成穗鹽路商圈。 （ 6） 交通四通八達，具備物流基地的先天條件 鹽步區(qū)位于 佛山 市 和廣州市交界處 ，東連廣州市芳村區(qū)，西距佛山 5 公里，南依廣花水道，北靠黃岐區(qū)及珠江，廣佛公路（ 321 國道）、廣茂鐵路橫貫其中 。但是，作為包裝大省的廣東到如今也沒有一個大型的行業(yè)專業(yè)市場與之相配套和提供服務(wù)，這種局面已與廣東包裝大省的地位嚴重不符，也制約著廣東包裝印刷工業(yè)的發(fā)展。 威脅 （ 1）來自競爭者的威脅 雖然目前廣 東還沒有成功運作的大 規(guī)模包裝印刷專業(yè)市場 ，但很多發(fā)展商都看到了包裝印刷行業(yè)的發(fā)展前景，已知的已經(jīng)有幾個項目在可行性研究階段，而華南國際 工業(yè)原料城更是搶先一 步，在年初已經(jīng)開始招 商。挑戰(zhàn)主要來 自潛在競爭者，因為這 些對手尚未進入市場，所以我 們應(yīng)該做的是盡快樹立 品牌，占領(lǐng)市場份額， 創(chuàng)出領(lǐng)先優(yōu)勢。 經(jīng) 營定位 包裝印刷行業(yè)的 一站式交易、服務(wù)平臺 。 通 過角逐房地產(chǎn)界的各類獎項，提高品牌美譽度。 （ 6） 9 月進行初步的媒體推廣計劃，完成戶外廣告牌的選址及制作，并正式 開 始招商。 （ 2）在服務(wù)上，在提供場地服務(wù)的同時，更多地將提供市場服務(wù)，在幫助商戶提高 經(jīng) 營水平和盈利能力的前提下，為公司發(fā)展尋找更多的利潤增長點。 現(xiàn)金流入 第一年 第二年 第三年 第四年 第五年 第六年 第七年 第八年 合計 凈現(xiàn)值營業(yè)收入 2 ,7 9 5 .0 0 2 ,7 9 5 .0 0 2 ,7 9 5 .0 0 3 ,5 6 4 .0 0 3 ,5 6 4 .0 0 3 ,5 6 4 .0 0 4 ,5 6 4 .0 0 4 ,5 6 4 .0 0 2 8 ,2 0 5 .0 0 小計 2 ,7 9 5 .0 0 2 ,7 9 5 .0 0 2 ,7 9 5 .0 0 3 ,5 6 4 .0 0 3 ,5 6 4 .0 0 3 ,5 6 4 .0 0 4 ,5 6 4 .0 0 4 ,5 6 4 .0 0 2 8 ,2 0 5 .0 0 現(xiàn)金流出開發(fā)成本 7 ,1 1 2 .7 0 7 ,1 1 2 .7 0 開發(fā)費用 2 ,1 7 8 .6 0 2 ,1 7 8 .6 0 地租 3 9 3 .6 2 3 9 3 .6 2 3 9 3 .6 2 5 9 0 .4 3 5 9 0 .4 3 5 9 0 .4 3 5 9 0 .4 3 5 9 0 .4 3 4 ,1 3 3 .0 1 經(jīng)營費用 4 0 0 .0 0 4 0 0 .0 0 3 5 6 .0 0 3 5 6 .0 0 3 2 6 .0 0 3 2 6 .0 0 3 0 0 .0 0 3 0 0 .0 0 2 ,7 6 4 .0 0 稅金 4 8 9 .1 3 4 8 9 .1 3 4 8 9 .1 3 6 2 3 .7 0 6 2 3 .7 0 6 2 3 .7 0 7 9 8 .7 0 7 9 8 .7 0 4 ,9 3 5 .8 8 小計 1 0 ,5 7 4 .0 5 1 ,2 8 2 .7 5 1 ,2 3 8 .7 5 1 ,5 7 0 .1 3 1 ,5 4 0 .1 3 1 ,5 4 0 .1 3 1 ,6 8 9 .1 3 1 ,6 8 9 .1 3 2 1 ,1 2 4 .1 9 現(xiàn)金凈流量 7 ,7 7 9 .0 5 1 ,5 1 2 .2 6 1 ,5 5 6 .2 6 1 ,9 9 3 .8 7 2 ,0 2 3 .8 7 2 ,0 2 3 .8 7 2 ,8 7 4 .8 7 2 ,8 7 4 .8 7 7 ,0 8 0 .8 2 貼現(xiàn)率 = 1 6 %的現(xiàn)值系數(shù) 0 .8 6 2 1 0 .7 4 3 2 0 .6 4 0 7 0 .5 5 2 3 0 .4 7 6 2 0 .4 1 0 4 0 .3 5 3 5 0 .3 0 5 0 6 ,7 0 6 .3 1 1 ,1 2 3 .9 1 9 9 7 .0 9 1 ,1 0 1 .2 1 9 6 3 .7 7 8 3 0 .6 0 1 ,0 1 6 .2 7 8 7 6 .8 4 2 0 3 .3 7 貼現(xiàn)率 = 1 8 %的現(xiàn)值系數(shù) 0 .8 4 7 5 0 .7 1 8 2 0 .6 0 8 6 0 .5 1 5 8 0 .4 3 7 1 0 .3 7 0 4 0 .3 1 3 9 0 .2 6 6 0 6 ,5 9 2 .7 4 1 ,0 8 6 .1 0 9 4 7 .1 4 1 ,0 2 8 .4 4 8 8 4 .6 3 7 4 9 .6 4 9 0 2 .4 2 7 6 4 .7 2 2 2 9