【正文】 .6 5 內(nèi)部收益率 I R R = 1 6 % + [ 2 % * 2 0 3 .3 7 / ( 2 0 3 .3 7 + 2 2 9 .6 5 ) ] = 1 6 .9 3 % 敏感系數(shù)表 (增加 20％ ) 單 價 對利潤的敏感系數(shù) 1. 98 銷 售 量對利潤的敏感系數(shù) 1. 15 費 用 對利潤的敏感系數(shù) 0. 52 成 本 對利潤的敏感系數(shù) 0. 47 從上表可以看出，利潤對單價最敏感，對銷售量次之，對費用成本的敏感性較低。 高水平的專業(yè)團隊 迎海集團信守 以人為本 用人理念。 部 資金：計劃從銀行融資 6500 萬元。印刷市場本身的 特點，大力發(fā)展網(wǎng)絡(luò) 交 易和倉單經(jīng)營模式，引導(dǎo)行業(yè)的交易模式創(chuàng)新。招聘人員需有行業(yè)經(jīng)驗，無 需 經(jīng)過培訓(xùn)上崗。 實施的價格策略 針對以上上競爭對手的價格定位、項目周邊的商業(yè)氣氛情況及考慮到廣州商 家 對區(qū)域認(rèn)識必須有個過程，因此采取低開高走的策略。 2 交通優(yōu)勢：距廣州重要通道 環(huán)城高速 鹽步 /黃岐出口僅數(shù)百米。 20xx 年 9 月 — 20xx 年 2 月。雖然 近年芳村在專業(yè)市場的開發(fā)上 取得非常優(yōu)秀的成績， 但廣州人對芳村的印象 還沒有完全轉(zhuǎn)變過來。 隨著中國加和 WTO ，中國迎來新一輪對外 開放的浪潮，更多的外資將進入中國，越來越多跨國公司正進一步把生產(chǎn)基地向中國轉(zhuǎn)移，這意味著中國特別是珠三角地區(qū)的制造業(yè)還會有更大的發(fā)展，未來 包裝印刷市場 將進一步增大。 穗鹽路是近年新開通的路，雖然它使芳村和鹽步在交通上更加緊密，但是目前 這 條路的知名度還比較低。 本 項 目得到當(dāng)?shù)厥姓⑿袠I(yè)協(xié)會的大力支持，擁有重要的力量支持。 （ 5） 水路運輸方面：緊靠可直通香港的北村海關(guān)、南?？瓦\港。 教 育培訓(xùn)中心 實施教育產(chǎn)業(yè)化戰(zhàn)略，同高等院校或?qū)I(yè)培訓(xùn)機構(gòu)、行業(yè)協(xié)會合作，舉辦各 種專業(yè)培訓(xùn)，提 升中國包裝印刷企業(yè)的技術(shù)與管理水 平。 （ 2） 油墨生產(chǎn)企業(yè)、代理商、銷售商 （ 3） 紙張 /紙品生產(chǎn)企業(yè)、代理商、銷售商 （ 4） 包裝印刷成品生產(chǎn)商、代理商、銷售商 （ 5） 包裝印刷耗材生產(chǎn)商、代理商、銷售商 （ 6） 包裝印刷設(shè)計、科研、培訓(xùn)單位 第三章 項目介紹及區(qū)域位置 一 、 項目簡介 擬建地點 ：廣州市芳村區(qū)穗鹽路 3 號。 劣 勢 ： ? 商鋪破舊硬件設(shè)施：臨街商鋪大部份是二至四層的個體建筑，已建有幾十年 的 時 間，整條街極為破舊。天成路的印刷包裝商品交易占全省的 1/4，年營業(yè)額達50 億元。主要經(jīng)營：紡織服裝原輔料、 皮革皮具 原輔料、電子工業(yè) 原材料 、紙品包裝 印刷、五金化工塑 料?，F(xiàn)時上海國際包裝印刷城商鋪的租金已達到 6090 元 /平方米 /月。 潮 陽、潮南已形成了塑料編織布，空白錄音錄像，日用精細化工生產(chǎn)基地。印刷企業(yè)存在較為明顯的競爭多于合作，各自為政，企業(yè)間相互封鎖，未能形成較強的市場競爭力。 20xx 年固定資產(chǎn)總額 420 億元，年印刷工業(yè)總產(chǎn)值 400億元，分別占全省的 %和 %。目前，世界包裝工業(yè)的發(fā)展趨勢正朝著多樣化、多功能、高效率、利環(huán)保的方向發(fā)展。 第一章 項目開發(fā)背景 一 、 項目名稱：廣東國際包裝印刷城 二 、 項目地點：廣東省廣州芳村區(qū)穗鹽路 3 號 三 、 項目提出的理由及過程 現(xiàn)代包裝工業(yè)是一個極具潛力的 朝陽產(chǎn)業(yè) 。當(dāng)今包裝工業(yè)發(fā)展最重要的一個方面是包裝市場的國際化、包裝業(yè)發(fā)展的全球化。 珠 三角地區(qū)有外商投資印刷企業(yè) 855 家，占全省的 %.有“三來一補”印刷企業(yè) 990 家，占全省的 %，有 1600 家印刷企業(yè)承接印刷世界 50 多個國家的印刷品。 佛山 市包裝印 刷行業(yè)民營私營達到 2150 間（其中個人獨資 1527 間，合伙制 87 間，責(zé)任有限公司 489 間、股份有限公司11 間），占印刷企業(yè)總量的 90%。據(jù)報道，近期，汕頭市提出打造全市三大印刷基地，即以金園工業(yè)城為香煙食品包裝印刷基地，以澄海區(qū)為玩具包裝印刷基地，以潮陽區(qū)為內(nèi)衣服裝、文具包裝印刷基地，力促汕 頭 市印刷業(yè)發(fā)展再上新臺階。特別是上海國 際包裝印刷城，現(xiàn)時 1000 多個商鋪已全部售完，售價： 萬元 /平方米，一期的建筑面積 萬平方米， 2 億元的投資金額已提前收回。 華南城由 五大專業(yè)交易中心、一個展覽中心和五大功能分區(qū) 構(gòu)成 。 天成路 店鋪面積達 3 萬 m2。天成路正是受益于大商 業(yè) 環(huán)境濃厚的專業(yè)市場氣氛下。 按種類劃分： （ 1） 包裝印刷機械企業(yè)、代理商、銷售商。 國 際 公寓生活中心 區(qū)內(nèi)設(shè)置公寓住宅作為項目的生活配套，與商務(wù)區(qū)一步之遙，但又獨立管理，便 捷之余盡享幽靜，生活與事業(yè)同步發(fā)展。通過地鐵一號線還可接駁地鐵二號線。 （ 3） 本項目的建設(shè)得到當(dāng)?shù)卣拇罅χС郑哂姓邇?yōu)勢。 劣勢 （ 1） 項目所處的穗鹽路雖有發(fā)展前景但目前還未興旺。是一個朝陽性行業(yè)。廣東國際包裝 印刷城處于廣州芳村與 南海鹽步的交界，在廣 州人的觀念中，芳村是比較偏 遠的區(qū)域，而且也不是 以經(jīng)濟發(fā)展著名。 工程招 標(biāo)、確定施工單位、首期工程施工準(zhǔn)備、制定銷售與招商方案。 四、項目競爭力優(yōu)勢 1 位置優(yōu)勢：鹽步區(qū)位于佛山市和廣州市交界處，東連廣州市芳村區(qū)，西距佛山 5 公里，南依廣花水道 ，北靠黃岐區(qū)及珠江，廣佛公路（ 321 國道）、廣 茂 鐵路橫貫其中。 （ 4） 大金鐘路科貿(mào)中心：每平方米約 60— 120 元。市場和策劃方面可以從迎海五金商貿(mào)城借調(diào)或新招聘有經(jīng)驗人員。并以包裝 同時，盛海酒店及其他兄弟公司也可以共同解決 500 萬元，這樣， 3500 萬元的自 有 資金就可以落實到位。目前，在整個集團的中高級管理人員中， 75%的 為 本科以上學(xué)歷， 38%的有中級以上職稱，在集團的 高級管理人員，還 有 多 名 留 學(xué)歸 國 的 專 業(yè)人才 ， 的 專 業(yè)人才是迎海集團不斷成功開拓專業(yè)批發(fā)市場的保證 。因此本項目的盈利主要取決于價格和銷售量。 傳統(tǒng)的專業(yè)商貿(mào)市場的經(jīng)營手段一般是通過租價優(yōu)惠、免收入場費、返租讓利等等形式進行招租，以吸引商家入駐，而商戶入駐后，其交易量如何、經(jīng)營狀況怎樣、是否贏利，眾多的專業(yè)商貿(mào)市場的經(jīng)營者并不關(guān)心。 （ 7） 10 月 完 成樣板商鋪的建設(shè)，媒體推廣全面展開。 組織客戶、媒介、行業(yè)及省市領(lǐng)導(dǎo)參觀廣東國際包裝印刷城，增加市場的種 程 度。 三 、 項目規(guī)劃設(shè)計 項目規(guī)劃建設(shè)十大功能，為廣東國際包裝印刷城內(nèi)的客戶及行業(yè)提供全面 的 服務(wù)。因為 后 繼推出的市場總是會有更好的規(guī)劃設(shè)計，我們的優(yōu)勢在于市場地位。雖然華南城與本項目相距近 200 公里，地域上的距離會削弱競爭力度，但華南城的設(shè)立也為本項目建 成珠三角包裝印刷中央 商務(wù)區(qū)帶來一定阻礙?，F(xiàn)時還沒有一間真正運作的包裝印刷城，這是個巨大的 市 場空白。道路交通非常暢順。 三、項目 SWOT 分析 優(yōu)勢 （ 1） 規(guī)劃設(shè)計的配套設(shè)施齊備。經(jīng)規(guī)劃中的東 沙大橋經(jīng)番禹區(qū)直 達南沙 開 發(fā)區(qū)。 科 研設(shè)計中心 建 立 專業(yè)技術(shù)數(shù)據(jù)庫，負責(zé)專利技術(shù)的研究、開發(fā)、成果轉(zhuǎn)讓與經(jīng)紀(jì)服務(wù)；大 力發(fā)展包裝工業(yè) 設(shè)計，配合建立電腦排版制版中心。 ? 華 南 地區(qū) （ 1）、主要周邊省份食品及原料包裝企業(yè) （ 2）、當(dāng)?shù)貢∷⑵髽I(yè) ? 全 國 其他區(qū)域 （ 1）、華東地區(qū)。天成路成為印刷一條街已有上十年的歷史，是遠近聞名的專業(yè)街道；是國內(nèi)、外印刷包裝業(yè)公認(rèn)的名街，也是廣州市 10 大專業(yè)街之一 ；是華南地區(qū)最有名氣的印刷用品專業(yè)市場，珠三角及周邊省份的消費者常常冒名而來。 劣 勢：（ 1） 該項目位于深圳平湖，從珠三角版圖上看，位置較偏。 包裝印刷產(chǎn)品需求方的需求：不管是新建企業(yè)或者是成立多年的老牌企業(yè)，只要是需要產(chǎn)品包裝，都必須詳細了解包裝的發(fā)展?fàn)顩r，以適應(yīng)市場的需求，如果通過其它方式，則要花費較大的費用，而通過功能齊全的專業(yè)市場，只要很少的費用就可以了解市場的變化。據(jù)統(tǒng)計，在 20xx 年，印刷和出版業(yè)共有 3950 家單位，其行業(yè)結(jié)構(gòu)的分布為，承印業(yè)占 ％，其他印刷、出版和有關(guān)行業(yè)占 ％，而報紙印刷和出版業(yè)則占 ％。 20xx 年基地工業(yè)產(chǎn)值達 25億元。三資和三來一補的印刷企業(yè)有 700 余家，占深圳印刷企業(yè)數(shù)的一半，特點是投資規(guī)模大、設(shè)備技術(shù)管理一流，成為深圳印刷業(yè)的主力。 表 1－ 2：全省包裝印刷企業(yè)分布表 單位 :(間 ) 地區(qū) 廣州 深圳 珠海 中山 佛山 東莞 江門 惠州 汕頭 揭陽 潮州 數(shù)量 3510 2440 437 906 3057 2253 746 553 1732 1554 1402 地區(qū) 河源 梅州 韶關(guān) 清遠 汕尾 云浮 陽江 茂名 湛江 肇慶 數(shù)量 75 327 74 144 109 135 212 264 620 94 總量 20664 圖 1－ 2：廣東省包裝印刷企業(yè)分布比較圖 省內(nèi)前 8 名包裝印刷企業(yè)數(shù)量區(qū)域比較圖（單位：間）351030572440225317321554 142090605001000150020xx2500300035004000廣州 佛山 深圳 東莞 汕頭 揭陽 潮洲 中山 圖 1－ 3：廣東省包裝印刷企業(yè)區(qū)域分布圖 省內(nèi)其他區(qū)域10%潮汕地區(qū)23%珠江三角洲67% 在廣東省內(nèi)珠 三角地區(qū)為 13966 家包裝印刷企業(yè)，占全省的 %，主要分布在廣州、佛山、東莞、深圳、中山五市；潮汕地區(qū)有 4688 家包裝印刷企業(yè)，占全省的 %，主要分布在汕頭、揭陽及潮州三市。 在這種市場背景 下，廣東國際包裝印刷城應(yīng)運而生。世界包 裝組織（ WPO）已決定 20xx 年在中國舉行世界包裝大會，而 且國 家經(jīng) 貿(mào)委已 同意 世界 包裝組 織亞 洲包 裝中心 在中 國建 設(shè)等 一系列 的 利好 消 息，將有力促使中國的包裝產(chǎn)業(yè)從大國向強國發(fā)展。 中國目前人均出版物消費 約為 35 美元，而 發(fā)達國家 是 300 美元 。而 天成路已成為華南地區(qū)乃至全國最大的印刷包裝商 品的集散地。該工業(yè)園首期占地 20xx 畝，將按照 “ 五統(tǒng)一分 ”的運行規(guī)則進行興建，定位是規(guī)模、檔次和技術(shù)水平都較高的工業(yè)園區(qū)，其主要 招商對象是新 來東莞投資 的外商印刷 企業(yè)和國內(nèi)具 備一定實力 的民營印 刷 企業(yè)。另外，全市共有 “ 三印 打印、復(fù)印、影印 企業(yè)約 200 多家， 投資總額達 20xx 多萬元。促進國內(nèi)外的信息、技術(shù)方面的交流，提高廣東省的包裝、印刷行業(yè)的競爭能力，打造具有競爭力和影響力的 ” 廣東價格 ” 。8000 元 /m178。 從目 前的情況看，天成路占據(jù)了全省印刷交易品近 1/4 的成交量，影響力與實力不容低估。 交通不便，停車難。市場主要輻射珠三角及周邊地區(qū)。 二、區(qū)域狀況 地理位置 廣東國際包裝印刷城位于廣州市芳村區(qū)穗鹽路北，與南海市鹽步區(qū)交界。 20xx 年前 8 個月，佛山市完成國內(nèi)生產(chǎn)總值 億元 ,比上年同期增長 16%，創(chuàng) 1995 年以來最快增長速度，其余各項經(jīng)濟指標(biāo)都有較大幅度的增長，全市經(jīng)濟呈現(xiàn)了良好的發(fā)展勢頭。 項目 處于廣州 和佛山的交 界處，靠近 廣州受益 于整個上升 廣州經(jīng)濟形 勢影響，而佛山已經(jīng)由南海、順德、高明等區(qū)重新組合成大佛山，打造廣東第三大城市，各項規(guī)劃與基