【正文】 （ 6） 9 月進行初步的媒體推廣計劃，完成戶外廣告牌的選址及制作，并正式 開 始招商。 商鋪租金：價格幅度 65— 80 元 /月 /平方米。 通 過角逐房地產界的各類獎項，提高品牌美譽度。 3 規(guī)模優(yōu)勢：廣東國際包裝印刷城占地 20 多萬平方米，能建成 1800 多間的商 鋪 、店面，在華南地區(qū)能夠產生規(guī)模效應和較大的經濟幅射功能。 經 營定位 包裝印刷行業(yè)的 一站式交易、服務平臺 。 （ 1） 20xx 年 10 月 完成 B3B6商鋪建設 （ 2） 20xx 年 12 月 完成 B7— B14 商鋪建設 （ 3） 20xx 年 1 月 完成 C 棟商鋪建設 （ 4） 20xx 年 2 月 完成 D 棟商鋪建設 20xx 年 3 月 — 4 月 首 期 工程竣工、通過驗收、開業(yè)準備。挑戰(zhàn)主要來 自潛在競爭者，因為這 些對手尚未進入市場，所以我 們應該做的是盡快樹立 品牌，占領市場份額， 創(chuàng)出領先優(yōu)勢。 小結 通過上述的 分析，我們可以明確地 知道，項目最主要的優(yōu) 勢是地理位置和大規(guī)模。 威脅 （ 1）來自競爭者的威脅 雖然目前廣 東還沒有成功運作的大 規(guī)模包裝印刷專業(yè)市場 ，但很多發(fā)展商都看到了包裝印刷行業(yè)的發(fā)展前景，已知的已經有幾個項目在可行性研究階段，而華南國際 工業(yè)原料城更是搶先一 步，在年初已經開始招 商。據行業(yè)協(xié)會分析，現(xiàn)時包裝印刷業(yè)正面臨重新洗牌，以迎接更快速的發(fā)展。但是，作為包裝大省的廣東到如今也沒有一個大型的行業(yè)專業(yè)市場與之相配套和提供服務，這種局面已與廣東包裝大省的地位嚴重不符，也制約著廣東包裝印刷工業(yè)的發(fā)展。 （ 2） 項目的發(fā)展后勁有所限制 廣東國際包裝印刷城一期面積是 164 畝，二期用地 150 畝，總占地面積最大達到 314 畝地，相對于上海的包裝印刷城及深圳華南 工業(yè)原料城上千畝的規(guī)模，前廠后店的發(fā)展模式，仍未有規(guī)模優(yōu)勢。 （ 6） 交通四通八達，具備物流基地的先天條件 鹽步區(qū)位于 佛山 市 和廣州市交界處 ，東連廣州市芳村區(qū)，西距佛山 5 公里，南依廣花水道，北靠黃岐區(qū)及珠江，廣佛公路（ 321 國道）、廣茂鐵路橫貫其中 。 廣州市是整個大珠江三角洲的中心地帶，這中心不僅體現(xiàn)在地理位置上，也是體現(xiàn)在經濟、文化、信息上。而穗鹽路的開通，更為鹽步吸引來許多專業(yè)市場進駐，憑借優(yōu)越的交通條件和地理位置，相信在不久的將來，穗鹽路將 成 為第二條廣佛路，形 成穗鹽路商圈?？赊k理水路、陸路貨運報關。 高 速 公 路連接網絡（以下高速路與環(huán)城高速相連接）： 環(huán) 城 高 速←→廣佛高速←→佛山市區(qū)、粵西地區(qū) 環(huán) 城 高 速←→廣花高速←→花都、清遠、粵北地區(qū) 環(huán) 城 高 速←→機場高速←→白云國際機場 環(huán) 城 高 速←→廣深高速←→東莞、深圳、粵東地區(qū) 環(huán) 城 高 速←→華南快速干線←→中山、珠海 其 他道路連接網 穗 鹽 路 ←→花地大道←→珠江隧道←→廣州市中心 10 分 鐘車程 穗 鹽 路 ←→花地灣站地鐵站 5 分 鐘 車程 穗 鹽 路 ←→鹽 步 5 分 鐘 車程 （ 2）市政公路方面：廣佛路經擴建中的珠江大橋直達廣州中心，穗鹽路經鶴洞大橋、珠 江隧道直達廣州市 中心區(qū)，南海區(qū)東西 大道及南北大道環(huán) 繞本區(qū)，距佛 山市中心僅十分鐘 車程。 印刷學院 ，為業(yè)內提供永久的人力資源保 障。為場內商戶和客戶提供包括倉儲、運輸、配送、整理在內的物流服務。包括機械展區(qū)、紙 品 展區(qū)、原料耗材等展區(qū)，同時配套一定規(guī)模的倉儲區(qū)、裝卸運輸區(qū)。 （ 2）、少數包裝企業(yè)。由于位于舊區(qū)中，拆遷是個很大的問題；這大大限制了其發(fā)展。 優(yōu) 勢 ： ? 品牌。 邁步在天成路一條 街，可直接感受 到廣東印刷工業(yè)的 繁榮 。 優(yōu) 勢： （ 1）該項目龐大， 220 萬平方米的建筑規(guī)模， 26 億的投資額； （ 2） 擁有從紡織服裝到包裝印刷的五大功能區(qū)，綜合能力強； （ 3）該項目位于深圳，而 深圳具有發(fā)展制造業(yè)原材料交易市場的產業(yè)優(yōu)勢 。 定位 ： 大規(guī)模、多功能、專業(yè)化印刷紙品包裝交易中心。因此作為功 能 齊全的專業(yè)商業(yè)市場將是商品供應商未來的選擇方向。上海不斷地通過各類舉措，已經牢牢地占據了華東地區(qū)包裝印刷產業(yè)的龍頭地位，成為華 東 地區(qū)包裝印刷行業(yè)的 CBD 中央商務區(qū)。它的增 加值已占整個制造業(yè)的 ％。 食品工業(yè)的發(fā)展 也 帶動了庵埠印刷、包裝行業(yè)的崛起 揭陽工 業(yè)產業(yè)主要以塑 料制品、服裝等 為主?；匾?guī)劃用地 5000 畝，首期 3000 畝已開發(fā)完畢。 ● 東莞包裝印刷市場狀況 東莞的包裝印刷企業(yè)總數達 2 千多家，商品加工企業(yè)近 5 萬多間。從業(yè)人員有 萬，對全市工業(yè)產值的貢獻率從 1995 年的 ％增長到 5％。據海關統(tǒng)計，全省這兩年進口各類印刷設備為 28722 臺和 30788 臺，分別占全國進口量的 %和 %。廣東印刷工業(yè) ， 經過二十多年努力，現(xiàn)已發(fā)展成擁有印刷企業(yè)占全國1/6,從業(yè)人數占全國 1/7,固定資產金額 456 億元，年工業(yè)銷售收入約占全國印刷工業(yè)總產值的 39%，占廣東省 GDP3%以上，產品遍布全國各省市和世界五十多個國家和地區(qū)，形成了一批大、中型骨干企業(yè)，成為名符其實的印刷 大 省和印刷強省。 國 內包裝印刷行業(yè)形勢 世界包裝組織和國家經貿委已批準在我國建設世界包裝組織亞洲包裝中心。強大的市場發(fā)展空間，使包裝行業(yè)成為投資者的新 投 資熱點。據統(tǒng)計， 20xx 年的包裝工業(yè)產值已超過 2885 億元。 據有關資料統(tǒng)計， 20xx 年我國印刷及設備器材工業(yè)總產值達到 2800 億元，較20xx 年的 2550 億元增長 10% 廣東的包裝工業(yè)市場在全國所占的份額是最大的，約占全國包裝工業(yè)總產值的23％。經濟幅射至廣東省及廣東省的邊沿省市。國內 每年包裝、印刷業(yè)務達 4000 多億人民幣，在國民經濟 40 個主要行業(yè)中，包裝、印刷行業(yè)已上升到 第 12 位，在國民經濟發(fā)展中起著越來越重要的作用。以下就廣東省內重點區(qū)域珠三角地區(qū)和潮汕地 區(qū) 進行分析。是國內、外印刷包裝業(yè)公認的名街，天成路的印刷包裝商品交易占全省的 1/4，年營業(yè)額達 50 億元。 20xx 年深圳印刷工業(yè)總產值為 187億元，占廣東省的 %。 ● 中山包裝印刷市場狀況 中山市現(xiàn)有各類包裝印刷企業(yè) 580 家。汕頭市現(xiàn)有超過 1100 家印刷企業(yè)， 98％以上為民營和“三資”企業(yè)，汕頭市印刷企業(yè)已形成了一定規(guī)模和經濟效益，現(xiàn)有年產值超億元的企業(yè) 12 家，超 1000 萬元的 61家。在 20xx 年 上半年 的時間里，揭陽市民營印制企業(yè)猛增近 100 家，引進先進的高速多色膠印機、模切機等包裝裝潢設備，新增投資總額達 億元。外銷額年均呈兩位數增長，包裝品及印刷品的最大輸出地區(qū)為大陸和美國 ， 就包裝品 而 言，更 多的是面對 大陸市場 。 包裝印刷產品供應方的需求：包裝工業(yè)的迅速發(fā)展，使產品的需求者與供應者之間的交易量日漸增多，產品的種類也更加多樣化。 其它機構的需求：同樣對于包裝印刷的配套機構，如設計、檢測等機構也需 要 一個集中的市場，以減小營銷費用。；（ 2）租價： 50 元 /m178。 （ 3）該項目商鋪有近 30%是對外銷售。從長遠 來看，天成路由于 受到場地等客觀 因素的制約，其發(fā) 展的后勁已不足 ， 只能維系現(xiàn)有的規(guī)模水平。 ? 位置。外地貨車進出受限制，舊區(qū)交通繁忙，道路狹小，交通極 為 不便。 （ 2）、京津唐地區(qū)。 功能設置 廣東國 際包裝印刷城是 大型綜合性包裝 印刷市場，建成 后具有銷、展、 研、 學 、 倉儲、運輸等多功能，區(qū)內設置十大功能區(qū)： （ 1） 會議展覽中心 常年承辦國內外高規(guī)格包裝印刷會議，舉行系列性高規(guī)格機械設備展覽會、 原 輔 材料展覽會、增值服務展覽會，打造包裝印刷行業(yè)的 廣交會 。 質 量測試中心 由廣東省印刷技 術協(xié)會參與指導，為包裝印刷城提供 權 威的檢測報告和技術指導。地處廣 州、佛山、番禺交界處的黃金三角地帶，大珠三角物流中心的核心地段。 西朗貨運站就在毗鄰 的芳村區(qū)內，也可 接駁鐵 路 主干網。 目前佛山把握建設廣東第三大城市和世界產業(yè)調整的歷史機遇，掀起新一輪經濟發(fā)展高潮，全力建設產業(yè)強市、文化名城和現(xiàn)代化大 城 市。 （ 2） 相對廣州的包裝印刷交易市場，本項目具有很大的規(guī)模優(yōu)勢。隨著廣佛地鐵的連通，廣佛經濟圈會逐步形成并產生重大的變化。這使得本項目可以在招商初期采用比華南城和天成路更低的租金進行招商。 （ 3） 商鋪沒有產權，較難吸引投資者入市。 （ 2） 行業(yè)發(fā)展前景樂觀。在大力發(fā)展經濟的時機，佛山政 府會對一切有利于 經濟發(fā)展的項目 給予更大的支持。 （ 2）來自廣州商家區(qū)域消費習慣的威脅。所以 在進入市場的時候這個 賣點是我們要強力宣傳 的，作為本項目的主要賣點。 工 程 勘察、確定設計方案，水電報裝。 第四章 項目開發(fā)理念及項目競爭力優(yōu)勢 一 、 開發(fā)經營理念 1 華南地區(qū) 理念新、規(guī)模大、定位高、功能全、服務優(yōu) 的行業(yè) 集散地 。同時配套一定規(guī) 模的倉儲區(qū)、裝卸運輸 區(qū)，并建設餐飲、郵局、銀行等配套設施。 6 增值潛力：毗鄰廣州東部、與廣州市東擴戰(zhàn)略相呼應，前景輝煌，具有長久 的 增值空間。 二 、 價格營銷策略 周圍市場價格 （ 1） 天成路包裝印刷專業(yè)街：每平方米租金 300600 元 /月 （ 2） 金天成廣場：一樓每平方米 400 元 /月，二樓 250 元左右。 四 、時間節(jié)點安排 （ 1） 4 月 份 開始用軟文報道的形式在市場導入該項目； （ 2） 5 月 份 在各大眾媒體對包裝城進行系列報道。 職 工工資福利：平均工資及福利費約 2500 元 /月?，F(xiàn)代商貿物流的起點和核心是商品交易。 本項目除了為商戶提供傳統(tǒng)的場地服務之處，更多的將提供一種市場服務，包括舉行會展、精品展示、市場信息服務、市場發(fā)布服務、電子交易服務建立渠道銷售、代理、組織進出口、組織參加大型招 (投 )標會、組織物流運輸等。以前八年做出財務分析，收入情況預測： 第 一 年至第三年租金收入： 2795 萬元 /年 商 鋪 收入： 68744 ㎡ 39 元 /㎡ 12 個月 70%=22520534 元 會 展 中心經營折算收入： 14557 ㎡ 15 元 /㎡ 12 個月 70%=1834182 元 商 務 中心收入： 13000 ㎡ 元 /㎡ 12 個月 70%=2031120 元 住 宅 收入： 18630 ㎡ 10 元 /㎡ 12 個月 70%=1564920 元 第 四 年至第六年租金收入： 3564 萬元 /年 商 鋪 收入： 68744 ㎡ 43 元 /㎡ 12 個月 80%=28377523 元 會 展 中心經營折算收入： 14557 ㎡ 20 元 /㎡ 12 個月 80%=2794944 元 商 務 中心收入： 13000 ㎡ 20 元 /㎡ 12 個月 80%=2496000 元 住 宅 收入： 18630 ㎡ 11 元 /㎡ 12 個月 80%=1967328 元 第 七 年至第八年租金收入： 4564 萬元 /年 商 鋪 收入： 68744 ㎡ 元 /㎡ 12 個月 90%=35785376 元 會 展 中心經營折算收入： 14557 ㎡ 25 元 /㎡ 12 個月 90%=3930390 元 商 務 中心收入： 13000 ㎡ 25 元 /㎡ 12 個月 90%=3510000 元 住 宅 收入： 18630 ㎡ 12 元 /㎡ 12 個月 90%=2414448 元 租 金 收入共計 萬元。 成本由地租和資產折舊組成，這些都是確 定數，在成本費用方面空間較??；在出租價格方面面臨市場約束，而在銷售量上我們可以采取很多有效措施，增加銷 售 ，促進利潤的提高?，F(xiàn)在，迎海 集團總資產近十億 元，直接控股企業(yè) 十余家，員工近 萬 人。