【正文】 DM —— 封頂儀式（給客戶質(zhì)量的保證，信譽(yù)的承諾）。 報(bào)紙廣告：以軟文方式，介紹玉帶河改造后的未來前景，市政對此路段的相應(yīng)配套建設(shè)和規(guī)劃。支 撐項(xiàng)目大梁，獨(dú)一“水”已不足以獨(dú)立挑起。小高層為鋪，可考慮 BOBO 族房子等異化產(chǎn)品。 c．規(guī)模規(guī)劃對比分析。 紅谷灘樓盤，總體定位于中、高檔、高起點(diǎn)規(guī)劃，水岸豪宅理念，目前由于公共配套設(shè)施尚未完善，人 氣相對不足，而且價(jià)位過高，使得共銷售率一般。 1 東方塞納策劃報(bào)告 一、 項(xiàng)目策劃背景： ? 本案地理位置分析 本案位于北京路，順外路、洪都南大道、上海路之間，北京路、順外路有 28 路、 215 路、 231路、 7 路、 216路，洪都大道有 16路、 28路，上海路有 11 路等。 朝陽洲樓盤，地理位置十分優(yōu)越，生活配套設(shè)施齊全，小高層，高層居多，定價(jià)較高，銷售優(yōu)惠取決于項(xiàng)目自身品質(zhì)以及產(chǎn)品定位是否準(zhǔn)確。本案所處區(qū)域，無論是已存?zhèn)€案，還是未建個(gè)案，其開發(fā)規(guī)模均在 10 萬平方米左右，低于本案。 ■規(guī)模體系優(yōu)勢 本項(xiàng)目所在區(qū)域已存?zhèn)€案在規(guī)模上不具備優(yōu)勢，只有未建個(gè)案（已拍賣出讓土地）規(guī)模上有體系優(yōu)勢，其余樓盤規(guī)模均低于本案。 3） 項(xiàng)目形象的推廣，應(yīng)與客戶的最根本利益掛鉤，才有足夠的說服力拉動(dòng)其購買欲望，簡單的生活空間，平淡生活內(nèi)容已不能滿足客戶目前心理需求，而是真正生活實(shí)質(zhì)上的改變，才能充實(shí)他們已空虛的心理。重點(diǎn)用文字來傳達(dá)法國人的生活，塞納河畔的生活印象，充滿著激情，充滿著溫馨與浪漫，讓人們內(nèi)心產(chǎn)生一種強(qiáng)烈的向往，與分離的欲望。 11 第三階段：二期推廣強(qiáng)銷期 趁熱打鐵 —— 二期的推出應(yīng)該是緊接 著一期的熱勢推廣，一期可以為二期儲(chǔ)備客源，這就要求開發(fā)商在推出一期的同時(shí)，對二期的工程也已安排就緒，不能泄怠。戶型平面圖 樓書制作 —— 開盤活動(dòng)。如：廣場，洪都大道 車體廣告：選擇路徑本案周邊主要干道的公交線發(fā)布。 四、產(chǎn)品推廣訴求 本產(chǎn)品項(xiàng)目亮點(diǎn) 1) 市內(nèi)有一景觀亮點(diǎn) —— 玉帶河的改造工程 2) 周邊良好的區(qū)域位置優(yōu)勢，交通十分便利 —— 洪都大道的拓寬工程 3) 周邊較完善的外部配套設(shè)施 4) 可利用玉帶河進(jìn)行景觀商業(yè)街的規(guī)劃 5) 樓盤的規(guī)劃配套一應(yīng)俱全、戶型合理 6) 稀缺性，增值潛力大 7) 價(jià)格優(yōu)勢 產(chǎn)品推廣切入點(diǎn) 1） 南昌人缺的不是水岸，缺的是水岸的情調(diào)和文化 2） 南昌水景住宅層出不窮，約占市場份額的 2/3；純水景概念已被應(yīng)用， 8 但打造水岸文化，把其融入社區(qū)環(huán)境，倡導(dǎo)另一種全新的水、岸、宅三位一體的水景文化理念還沒有被起用。又按李豆羅市長的話來說，等玉帶河建好了，玉帶河兩邊的地塊最少要增值幾倍，無非又為我們產(chǎn)品 6 增值價(jià)值多加一個(gè)法碼了。本項(xiàng)目周邊目前并無實(shí)質(zhì)性競爭個(gè)案，潛在個(gè)案（ 2002年已出讓的九塊土地），根據(jù)成本定價(jià)法，其價(jià)格 2300—— 3000 元 /平方米，若在同等品質(zhì)下，如果本案價(jià)格定位上比較準(zhǔn)確將擁有一定性價(jià)比優(yōu)勢。 ? 各案市場銷售特征 從各板塊銷售特征來看，京東樓盤由于總體定位于中、低