【正文】 立法缺失 在意大利經(jīng)營上市不動產(chǎn)企業(yè)與國家的環(huán)境背景有沖突。低利率還將持續(xù)支撐著對辦公空間的需求，但因需求超過了供給使得市場競爭異常激烈。 SIIC中最大的一家是 Gecina，截止 20xx年底該基金持有的不動產(chǎn)組合達 120億美元，其中的 60％為商業(yè)不動產(chǎn)， 40％為住宅不動產(chǎn)。 經(jīng)濟學院不動產(chǎn)系和歐洲經(jīng)濟研究中心的報告強調(diào)了在建立 GREIT 之前必須要解決的其他數(shù)個問題。立法程序工作已經(jīng)進行了數(shù)年，英國財政部已經(jīng)推出了數(shù)個版本的法律草 案以供業(yè)界討論。然而，如果 REIT立法能于 20xx年完成并實施，預計離岸業(yè)務(wù)規(guī)模增長降減緩，并給英國國內(nèi)的不動產(chǎn)市場帶來正面的影響。然而，市場上合適的辦公樓產(chǎn)品正變得越來越稀缺。 金融業(yè)外向度極高 在進入二十一世紀的今天，荷蘭是歐洲第八大的經(jīng)濟體，其中之一的增長動力來自國際貿(mào)易。 在墨西哥商業(yè)不動產(chǎn)中，最大的份額是實業(yè)和辦公用物業(yè)，而住房類和零售類物業(yè)份額相對較小。隨著 REIT 的發(fā)展趨勢是通過增加來自管理費收入獲得現(xiàn)金流的方式增長，加拿大與外方合資經(jīng)營的 REIT 將會越來越多。該 REIT 持有 3000萬平方英尺的不動產(chǎn)組合，一些持有的購物商業(yè)中心是 RioCan與來自美國的 Kimco Realty Corporation 合資的基金持有。 18 北美洲 加拿大：國門內(nèi)的燦爛 雖然加拿大的經(jīng)濟增長水平并未吸引世人的關(guān)注，但其國內(nèi) REITs市場的表現(xiàn)卻燦爛出眾 對加拿大而言，當今許多事情都難以逃脫南邊鄰國的陰影。在澳大利亞證券市場上共有 54家這類基金的股票在交易，其中 15 家基金的市值占了這類基金總市值的很高比重。 （聯(lián)辦集團研發(fā)部解學成對此文亦 有貢獻） 第二部分 全球 REITs 市場發(fā)展狀況大掃描 李九九 /譯 16 這些年，中國的房地產(chǎn)市場增長迅猛，但存在一個悖論，那就是房地產(chǎn)項目的融資結(jié)構(gòu)依然單一、孱弱，尤其是大型商業(yè)地產(chǎn)項目普遍面臨著融資困境。國內(nèi)公司持有房產(chǎn)需繳納的稅 收包括： 33% 的所得稅、租金收入 5%的營業(yè)稅和 12%的房產(chǎn)稅（或按房產(chǎn)原始成本 70%的 %計算）。 Landmarks Berhad已 獲得證券管理部門的批準注入 Sungei Wang Plaza購物中心的部分 權(quán)益及 Adaman酒店 資產(chǎn) 設(shè)立一只新基金。與此同時，其中大多數(shù)基金的 交易 價格與資產(chǎn)凈值相比有 著 2%到 31%不等的折 讓 。該公司發(fā)起的富邦二號不動產(chǎn)投資信托基金（ Fubon ） ， 于 20xx年 4月中旬在臺灣交 易所上市。為取得更大的發(fā)展，我們認為房地產(chǎn)信托基金的發(fā)起人應(yīng)該采取更大范圍的擴張策略并將關(guān)注的重點從寫字樓投向其它地產(chǎn)項目，如引入專注于商業(yè)、工業(yè)、住宅甚至是項目開發(fā)的房地產(chǎn)信托基金。遠高于銀行存款利率 %的水平，因此對尋求穩(wěn)定收益的投資者具有相當?shù)奈Α? 冠君基金是香港第一個持有 CBD核心區(qū) 域?qū)懽謽堑姆康禺a(chǎn)信托基金基金， 它 擁有像花旗銀行和美林證券這樣的愿意支付高額租金的優(yōu)質(zhì)客戶。豐樹產(chǎn)業(yè)私人有限公司已收購了位于樟宜南街的一座工業(yè)建筑以用于成立其第二家房地產(chǎn)信托基金 —— 總資產(chǎn) 20億美元的豐樹產(chǎn)業(yè)基金 有望在 20xx年面世。由于寫字樓部分的出租率已接近飽和，該基金的管理人有必要 設(shè) 法提高商業(yè)物業(yè)的租金回報率。這些市場，不僅使本國或本地區(qū)的優(yōu)質(zhì)物業(yè)得以上市，也在吸納著大批境外的優(yōu)質(zhì)物業(yè)。 新光一號地產(chǎn)證券投資信托基金（ Shin Kong REIT）于 20xx年 12月 26日上市，價值 113億新臺幣的新光一號涵蓋了寫字樓、商場和住宅 項目 ：其組成標的分別是新光天母杰仕堡、新光國際商業(yè)大樓、臺證金融大樓 和 臺南新光三越百貨。它的基金管理公司 KORAMCO，已于 3月提交了第二只非公司改組型基金 —— 考克瑞 8號的上市申請，并在 5月 份 募集 215億韓元后正式上市。 從日本建筑基金（ NBF）與三井不動產(chǎn)價值 1101億日元的資產(chǎn)置換交易 可以 看 到 ：日本房地產(chǎn)信托基金已持續(xù)成為大型房地產(chǎn)項目的買家。一只新基金在韓國交易所上市 ， 而另外兩只 則 正 在 籌建。 白銀時代過去了嗎 —— 20xx年亞洲 REITs 市場 概述 在 20xx 年的前四個月里，亞洲房地產(chǎn)信托基金（ REIT）市場表現(xiàn)強勁。例如， REITs 在國外享受非常優(yōu)惠的稅收政策，但這在中國是沒有的。20xx年， 在 日本政府 15年來首次公布了東京、大阪和名古屋市土地價格上漲情況的調(diào)查報告之后，公眾樂觀的預期使得該 指數(shù)于 5 月 8 日創(chuàng) 出 了 點的歷史新高。新加坡也是如此，嘉茂信托 (CapitaMall Trust)、雅詩閣公寓信托和豐樹物流信托(Mapletree Logistics Trust)在 5月份都有 1011%的跌幅。該項目位于市政府地鐵站上方，由一座 42層寫字樓、兩座酒店及 一座 7層樓高的 裙樓 組成 ，裙樓 設(shè) 有商場、會議中心及地下停車場等設(shè)施。 香港 ：連發(fā)四只 在 報告 期 內(nèi) 香港共有三只房地產(chǎn)信托基金上市 。 UOA REIT于 20xx年 12月上市，其組成包括 ，收購價格為 亞元。與此同時， FC住宅投資 —— 惟一一只上市的純住宅 信托基金僅獲得了 10% 的升幅。 于四月底上市的 KREIT Asia 是一只以寫字樓為主的房地產(chǎn)信托基金。冠君 基金是一只單一資產(chǎn)的房地產(chǎn)信托基金。香港兩家最大的地產(chǎn)發(fā)展商新鴻基地產(chǎn)和恒基兆業(yè)集團已于 5月提交了各自的房地產(chǎn) 信托基金發(fā)行計劃。 與此同時，一種依照 20xx 年通過的 《 非直接投資資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)條例 》所 設(shè)立的間接 性 11 投資實體 —— 房地產(chǎn)基金（ Real Estate Fund ，簡稱 REFs） ， 正經(jīng)歷著高速發(fā)展階段。因此也帶動了房地產(chǎn)信托基金的價格 在 4月份出現(xiàn)較大升幅。 富邦二號基金 20xx年 的 分紅收益率預計為 % (未融資 ) 或 % (假設(shè)使用 30%金融杠桿用于收購 ) 。迄今為止最大的 MREIT， 其 總值 為 10億馬來西亞元 。實際上，盡管投資者的興趣 濃厚 ，而且大連萬達集團、北京北辰集團和聯(lián)想集團也都表示出希望分拆其部分資產(chǎn)成立房地 產(chǎn)信托基金的 強烈 愿望，但是到目前為止，市場上還沒有第二只中國房地產(chǎn)信托基金上市。越秀基金的 獨特 之處在于該基金所持有的全部物業(yè)自 20xx年起已經(jīng)被一家國內(nèi)與境外實體的合資 公司所控制。因此，上市不動產(chǎn)信托投資基金具有相當?shù)氖袌龌盍?。在澳大利亞的不動產(chǎn)信托投資基金行業(yè)中， 70％以上（按市值計算）的信托基金的經(jīng)營模式是復合式管理結(jié)構(gòu)。 加拿大的 REIT市場始建于 1993 年，業(yè)內(nèi)企業(yè)數(shù)量為 26家 REIT，股本總市值超過了200億加元（ 164億美元）。 Calloway是過去數(shù)年來發(fā)展增長最耀眼的 REIT，目前持有20xx萬平方英尺的商業(yè)不動產(chǎn)組合，租戶主要是沃爾瑪（ WalMart）的新型零售購物中心。加拿大 REITs的大量基金單位是由迎合散戶胃口的一些基金持有。其他的一些子市場的分布靠近金融中心，這類市場的租金水平十分穩(wěn)定；在洛馬斯帕爾馬地區(qū)也出現(xiàn)了一些新增的物業(yè)。這樣的經(jīng)營體系包括在荷蘭國內(nèi)的 1969年荷蘭企業(yè)所得稅法（ Dutch Corporate Ine Tax Act of 1969）中。 荷蘭經(jīng)濟預計 20xx年經(jīng)濟的復蘇是可以期盼的。據(jù) 20xx年歐洲不動產(chǎn)年鑒（ Europe Real Estate Yearbook 20xx）的 CB Richard Ellis 介紹，倫敦的西部地區(qū)（ the West End）是世界上辦公樓最昂貴的地方。顯而易見，德國的經(jīng)濟因 1990年的東部德國回歸付出了巨大的代價。 對全球的影響是將歐洲不動產(chǎn)業(yè)的規(guī)模在全球上市不動產(chǎn)相關(guān)企業(yè)總規(guī)模的比重提升 25％。但在完成收購之后， Inmobiliaria Colonial 將所持股份降至 ％。此外，全新開發(fā)的零售物業(yè)不動 28 產(chǎn)在近期難以在市場上出現(xiàn)，對原有不動產(chǎn)項目的擴展和二次開發(fā)，將構(gòu)成未來兩至三年期間約 80％可供應(yīng)的零售物業(yè)面積。 FII 的形式是由基金單位持有者的共同投資資金集合，該組織沒有獨立的法人人格，但 29 由稱之為 SGR管理公司進行管理。 意大利： 20xx年可能出現(xiàn)首只 REIT 意大利的企業(yè)以家族式的中小企業(yè)為主，可能是不動產(chǎn)市場發(fā)展緩慢的重要原因，目前尚未有 REIT 的立法 經(jīng)濟增長緩慢 以國內(nèi)生產(chǎn)總值（ GDP）計算，排在歐洲第四位的意大利在 20xx年經(jīng)歷了嚴峻的經(jīng)濟時期 。截止 20xx年 7月 1日，該公司管理下的八個歐洲市場的總資產(chǎn)規(guī)模達到了 310億美元。這個舉措最根本的出發(fā)點有兩層意思：首先是想通過法國稅收體系在稅收優(yōu)惠上與鄰國看齊的方式，以達到增強吸引荷蘭、比利時、德國的資金所更具有競爭力的地位；其次是法國想要以前期支付過稅收，并轉(zhuǎn)為 SIIC 型基金的免稅不動產(chǎn)企業(yè)（ exit tax property panies）方式，帶來一次性的預算收入（ nonrecurring budget revenue），以有助于降低法國財政赤字。引入德國式的 REIT（ G－ REIT）不僅對不動產(chǎn)行業(yè)，而且對整個經(jīng)濟可能帶來的影響都是很突出的。 以公司總市值計算， Land Securities 是歐洲最大的不動產(chǎn)上市公司，股本市值達到了114億美元，能夠與美國最大的一些企業(yè)比肩。近年英國的商業(yè)不動產(chǎn)市場十分火爆，但投資者僅有兩種投資方式：全部購入想要投資的不動產(chǎn)，或通過一種有限合伙商業(yè) 關(guān)系。例如 ABP Investments 投資公司是專為荷蘭政府工作人員和教育行業(yè)退休人員定制的世界上第二大的養(yǎng)老基金。墨西哥的證券交易所（ Bolsa Mexicana de Valores， BMV）積極 21 地參與了相關(guān) REIT在籌集資金和資本結(jié)構(gòu)等必要法規(guī)的創(chuàng)立，以推動 REIT型企業(yè)在墨西哥國內(nèi)出現(xiàn)。 墨西哥：有立法無產(chǎn)品 雖然墨西哥政府早在 20xx年就修改了 REITs市場的稅收政策，但至今仍無一只 REIT上市 在美國和其北方鄰國共享一些概念與事物時，美國與其南方鄰國的關(guān)系并非處于同樣境況， REIT行業(yè)就是一個典型例子。另外還有美國的 Alexandria Real Estate Equities. Inc.，The Mills Corporation， Capital Automotive REIT 和 Entertainment Property Trust 已經(jīng)分別在加拿大簽署了業(yè)務(wù)開發(fā)合同。 Poor39。該集團在澳大利亞擁有的購物中心面積占全國總面積的 20％。不動信托投資基金資大約吸收了 12％退休基金總量的資金。 雖然短期內(nèi)仍不大可能見到在國內(nèi)掛牌上市的房地產(chǎn)信托基金，但 市場 也看到了金融管理部門對開放 房地產(chǎn)信托基金和資產(chǎn)證券化所做的一些積極努力。首要的問題是在中國沒有設(shè)立房地產(chǎn)信托基金所適用的法規(guī)。 截至 4月底， UOA REIT和 Tower REIT的價格與其發(fā)行價相比 分別 有了 %和 % 的下跌。曼谷商業(yè)地產(chǎn)基金 (Bangkok Commercial Property Fund)在截至 4月的半年時間里獲得了 8%的升幅而 UOB公寓 1號 基金 的價格則下降了 10%。 由于其牢固的租戶關(guān)系和穩(wěn)定的租金收入，臺灣評級機構(gòu)將新光一號的長短期評級分別定為 “twAA” 和 “twA 1” ，這是自房地產(chǎn)信托基金在臺上市以來的最高評級。 為了給韓國的房地產(chǎn)信托基金市場注入活力 并 減少其與 REFs 相比 的不 利 因素，韓國建設(shè)交通部于今年 初 宣布 將 于年底前 繼續(xù) 修訂現(xiàn)行的房地產(chǎn)信托基金管理條例。市場 希望 房地產(chǎn)信托基金提供高于其它低風險固定收益產(chǎn)品的回報率， 4 月底香港 10年期外匯基金票據(jù)收益率為 %。 為降低上市初期的財務(wù)成本，冠君 還 安排了一項利率掉期計劃。同時，20xx 年一季度中各基金的分紅都超過之前的預期或比去年同期有較大幅度的增長。由于 8 當?shù)?投資者 已經(jīng)對可能的 風險具有較 高的認識 ， 預計 未來將會有更多的跨境房地產(chǎn)信托基金在 新加坡上市。不過， TICON地產(chǎn)基金 則 收購了 44 家工廠。 與此同時，另外兩家開發(fā)商也宣布了房地產(chǎn)信托基金的上市計劃。 吉寶置業(yè)（ Keppel Land）旗下的房地產(chǎn)投資信托 KREIT Asia于 20xx年 4月 28日上市交易， KREIT的初始投資組合價值 ，包括吉寶中心 （ Keppel Towers ）、白沙浮廣場辦公樓 （ Bugis Junction Towers ）、 GE 大廈及保誠大廈 （ Prudential Tower）商業(yè)部分 44%的權(quán)益。定價和產(chǎn)品質(zhì)量將成為決定 未來房地產(chǎn)信托基金上市成功與否的關(guān)鍵因素。 新加坡截至 20xx年 4月底共有 10 只上市房地產(chǎn)信托基金基金，其總市值為 87億美元。 博觀而約取，希望大家從中獲得自己需要的知識或方法。本專題分為三個部分：第一部分，我們?yōu)榇蠹抑v述了中國的領(lǐng)國 —— 韓國、日本、馬來西亞、泰國，特別是中國內(nèi)地物業(yè)上市的目的地 —— 香港及新加坡的 REITs市場的最新狀況；第二部分，我們對北美、澳洲、亞洲、歐洲、南美等五大洲 17個國家的 19個 REITs市場做了全景式大描述；第三 部分，我們詳細講解了美國、新加坡、香港、澳大利亞和