【正文】 Ts市場(chǎng)回顧 如今，在亞洲，越來(lái)越多的國(guó)家和地區(qū)開(kāi)始意識(shí)到培育不動(dòng)產(chǎn)金融市場(chǎng)體系的重要性和緊迫性。 展望未來(lái)，廣泛預(yù)期的 央行 升息 舉動(dòng) 將 進(jìn) 一步縮小 10年期日本國(guó)債與 JREIT收益率的息差。 投資者要求更高的收益率 可能 與其投資組合有 ： 澳可產(chǎn)業(yè)信托 20xx 年預(yù)期收入的 55%將來(lái)自其在澳大利亞擁有的物業(yè)。 KREIT價(jià)值 億新元的初始投資組合包括：吉寶中心 （ Keppel Towers）、白沙浮廣場(chǎng)辦公樓 （ Bugis Junction Towers）、 GE 大廈及保誠(chéng)大廈（ Prudential Tower）商業(yè)部分 44%的權(quán)益。 9 新加坡的房地產(chǎn)信托基金市場(chǎng)有望在接下來(lái)的幾個(gè)月里繼續(xù)保持增長(zhǎng)勢(shì)頭。 其資產(chǎn)是 位于香港中環(huán)的花旗廣場(chǎng) ，共 包括 47層高的花旗大廈、 37層高的工商銀行大廈以及一座商業(yè)性質(zhì)的裙樓和地下停車設(shè)施等，可供出租總面積為 ，其中 %為寫(xiě)字樓。當(dāng)天 的恒生指數(shù)與 5月初的高位相比下跌 %。新鴻基的 Sun Millennium 基金將包括位于香港不同區(qū)域的10 座寫(xiě)字樓和工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，其中的觀塘創(chuàng)紀(jì)之城一、三期是新鴻基在九龍東地區(qū)開(kāi)發(fā)寫(xiě)字樓旗艦項(xiàng)目。 韓國(guó) ：政策有待突破 自從 20xx年正式發(fā)布房地產(chǎn)信托基金管理?xiàng)l 例起，韓國(guó)已有 12只房地產(chǎn)信托基金正式運(yùn)作，其中 7只為韓國(guó)交易所上市基金，其余 5只 為私募基金。雖然其結(jié)構(gòu)與房地產(chǎn)信托基金 并 沒(méi)有太大的區(qū)別， 但 二者最主要的 差 別在于 REFs 沒(méi)有 像設(shè)立KREITs所需的 最低資本金 不低于 250億韓元的要求，而且其審批過(guò)程 要 簡(jiǎn)單得多 ， 只需韓國(guó)金融監(jiān)督院 (Financial Supervisory Service, 簡(jiǎn)稱 FSS)的批準(zhǔn)即可。 目前 KREITs的投資還主要集中在寫(xiě)字樓領(lǐng)域。臺(tái)灣現(xiàn)行的低利率政策也使得一部分追求高收益的投資者轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)信托基金市場(chǎng)。按該信托基金 10元新臺(tái)幣的發(fā)行價(jià)計(jì)算 ， 20xx年的分紅收益率 將 為 %，20xx年預(yù)計(jì)將小幅上升至 %。 于 20xx年 6 月底在臺(tái)灣交易所主板上市的三鼎不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金是第一只由境外投資者發(fā)起的房地產(chǎn)信托投資基金。 因?yàn)閬?lái)自政壇的不確定因素依然存在，房地產(chǎn)信托基金的價(jià)格仍然會(huì)受到股市走勢(shì)的影響。 專注于零售行業(yè)的 Starhill REIT于 20xx年 12月在馬來(lái)西亞交易所上市。 AmFirst地產(chǎn)信托由于資產(chǎn)重組及重新估值股價(jià)上升了 18%。 由于政府加強(qiáng)信貸控制 和 調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)中的泡沫，資金壓力使得越來(lái)越多的國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商將房地產(chǎn)信托基金視為 解決 資金來(lái)源的有效途徑。盡管如此，越秀基金獨(dú)特的 上市 模式使其它國(guó)內(nèi) 開(kāi) 15 發(fā) 商難以 效仿 。而該合資公司的絕大部分股權(quán)則控制在越秀投資的另一個(gè)離岸實(shí)體手中。盡管活期和一年期定期存款利率僅為 %和%， 截至 20xx 年底國(guó)內(nèi)銀行存款總量 仍高 達(dá) 。 據(jù) Macquarie Capital Partners 報(bào)告，約占據(jù)澳大利亞證券市場(chǎng)總市值規(guī)模 10％的上市不動(dòng)產(chǎn)信托投資基金是世界上資本市場(chǎng)中最具影響力的產(chǎn)品，而美國(guó)的 REIT 約僅占其國(guó) 內(nèi)市場(chǎng)規(guī)模的 1％ 。 市場(chǎng)規(guī)模巨大 澳大利亞不動(dòng)信托投資基金總市值超過(guò) 800 億澳元（ 600 億美元）。 除了澳大利亞證券交易委員會(huì)提出的披露經(jīng)營(yíng)情況和公司法中要求注冊(cè)管理投資計(jì)劃的相關(guān)要求之外，沒(méi)有對(duì)不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金的其他特別要求，沒(méi)有借款上限，在基金層面沒(méi)有稅收，而是在分配紅利后征收個(gè)人所得稅。 Stockland Property Group 是澳大利亞第三大的不動(dòng)產(chǎn)信托投資基金，擁有的資產(chǎn)包括零售、辦公室和工業(yè)用房、辦公區(qū)停車場(chǎng)和開(kāi)發(fā)物業(yè)。加拿大的 REIT業(yè)務(wù)幾乎涵蓋了所有類型的不動(dòng)產(chǎn)物業(yè)，其中包括零售、辦公樓、實(shí)業(yè)、住房、酒店和醫(yī)療保健物業(yè)不動(dòng)產(chǎn)。P TSX Index指數(shù)，由此也帶來(lái)了增加市場(chǎng)對(duì)這些 REIT基金單位的需求。 開(kāi)始吸引全球資本進(jìn)入 加拿大商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng) 的活躍同樣也引起了美國(guó) REIT 的注意。但該基金的單元目前在市場(chǎng)上的交易價(jià)格僅為 20xx 年來(lái)自經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流 （ Funds From Operations FFO）的十倍，而美國(guó)實(shí)業(yè) REITs的交易價(jià)是 20xx 年 FFO 的 。這些基金都受到收益率水平的驅(qū)動(dòng)，它們通常是按月向投資者支付股息。 不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育緩慢 許多墨西 哥的商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)是由個(gè)人或家族所持有，許多開(kāi)發(fā)商都是私人企業(yè)，從事不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)的上市企業(yè)數(shù)量不多。主要的住宅和零售物業(yè)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)一般坐落于沿海城市一帶，特別是在休假和旅游地區(qū)，例如像坎昆市。此外，墨西哥 REIT一經(jīng)成立，馬上可以進(jìn)入交易所（ BMV）進(jìn)行公開(kāi)交易。目前荷蘭國(guó)內(nèi)正在討論的內(nèi)容是放松對(duì) FBI開(kāi)發(fā)活動(dòng)、資本稅收、外國(guó)持股人限制、扣繳稅收和最低股息分配方面的限制。 荷蘭不動(dòng)產(chǎn)投資市場(chǎng)一直保持著興旺態(tài)勢(shì)，特別是在辦公樓市場(chǎng)的投資。但消費(fèi)開(kāi)支增長(zhǎng)的前景并不樂(lè)觀，因此零售物業(yè)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)還能基本上維持著穩(wěn)定。 盡管 REIT 在英國(guó)的討論熱火朝天，但離岸的私人不動(dòng)產(chǎn)投資（ private off－ shore vehicle）規(guī)模在迅猛增長(zhǎng)。倫敦城（ The city of London） 24 價(jià)格位于第二。 General, 保誠(chéng)保險(xiǎn)公司（ Prudential Plc） ,Schroders和 Henderson Global Investors。例如，與合并前的西部德國(guó)相比，合并后的德國(guó)平均收入下降了 13％。 研究項(xiàng)目需要突出解決的問(wèn)題是， REIT 究竟應(yīng)該是在德國(guó)投資法（ Investmentgesetz）下監(jiān)管的開(kāi)放式基金，還是以單獨(dú)于開(kāi)放式基金的監(jiān)管法律形式來(lái)監(jiān)管。 允許來(lái)自外國(guó)的 REITs在德國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行投資可能會(huì)帶動(dòng)更大的需求，市場(chǎng)的流動(dòng)性也更高。 27 除了這 20家上市交易的基金之外，還有一些在它們投資組合中有法國(guó)不動(dòng)產(chǎn)部份的公司也已經(jīng)選擇了 SIIC型基金結(jié)構(gòu)。Inmobiliaria Colonial 公司首席執(zhí)行長(zhǎng) Juan Jose Brugera 于 20xx年 4月聲明公司還將進(jìn)一步稀釋其所持 SFL的股份。 市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整期 近年法國(guó)不動(dòng)產(chǎn)投資市場(chǎng)表現(xiàn)的極其強(qiáng)勁，其勢(shì)頭仍將保持下去。 預(yù)計(jì)實(shí)業(yè)不動(dòng)產(chǎn)在不遠(yuǎn)的未來(lái)仍將維持著供需穩(wěn)定的局面。制造業(yè)產(chǎn)出約占到了意大利國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的 25％，其中 90％的產(chǎn)品都用于出口。 FII的稅收并不透明，但是免稅。然而，意大利的法律允許投資人通過(guò)一種稱為 FII（ fondi di investimento immobiliare）的特別投資基金進(jìn)行投資。 然而從長(zhǎng)期來(lái)看，法國(guó)國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的形勢(shì)不明朗，以及伴隨著來(lái)自中部和東部歐洲的競(jìng)爭(zhēng)，實(shí)業(yè)不動(dòng)產(chǎn)增長(zhǎng)在法國(guó)可能出現(xiàn)減緩。因此投資者開(kāi)始將目光瞄準(zhǔn)巴黎以外的地區(qū)，以期尋找到能帶來(lái)更高投資收益的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。 AXA Real Estate Investment Managers（ AXA REIM） 是一家專業(yè)化從事于不動(dòng)產(chǎn)投資管理的企業(yè)。 Metrovacesa計(jì)劃對(duì)其持有的商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)組合進(jìn)行再次開(kāi)發(fā)，進(jìn)一步提高這些資產(chǎn)的租金水平。 法國(guó)：擴(kuò)容放緩 雖然市場(chǎng)建立較晚，但法國(guó)不動(dòng)產(chǎn)金融市場(chǎng)市場(chǎng)規(guī)模增長(zhǎng)迅猛，不過(guò)，在目前看來(lái)，出現(xiàn)了市場(chǎng)擴(kuò)容放緩的跡象 法國(guó)于 20xx年設(shè)立了自己版本的類似于 REIT的投資基金。 潛力巨大 26 G－ REIT 對(duì)歐洲不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)的影響將是非常重大的。 德國(guó)的失業(yè)率約為 11％，是歐洲失業(yè)人口最多的國(guó)家，而利率卻維持在歐元區(qū)最低的％水平。但他也稱，財(cái)政部需要首先解決一些技術(shù)上的細(xì)節(jié)問(wèn)題，那些真心想要有益于和可信賴的 REIT運(yùn)行框架到位的人們應(yīng)該與財(cái)政部和政府其他部門合作，以確保那些影響設(shè)立 REIT的障礙和困難能夠解決。事實(shí)上，“金融時(shí)報(bào)編制的 歐洲公共 不動(dòng)產(chǎn) 協(xié)會(huì) /全美不動(dòng)產(chǎn)信托投資基金協(xié)會(huì)全球不動(dòng)產(chǎn)指數(shù)”（ FTSE EPRA/NAREIT Global Real Estate Index）中歐洲系列的不動(dòng)產(chǎn)公司中的前 10位都是英國(guó)公司。 優(yōu)質(zhì)物業(yè)多多 經(jīng)濟(jì)和地緣因素也能讓英國(guó)成為不動(dòng)產(chǎn)公司的誘人的經(jīng)營(yíng)和上市地。 立法缺失 英國(guó)的投資者一直期盼著引入 REIT這樣一種投資工具。 從短期看，荷蘭的就業(yè)市場(chǎng)前景是正面的，特別是那些遠(yuǎn)離阿姆斯特丹的地區(qū)。 國(guó)內(nèi)市場(chǎng)狹小 荷 蘭是全球不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)的主要投資者。 荷蘭國(guó)內(nèi)的不動(dòng)產(chǎn)企業(yè)同樣也面臨著這樣的局面，即這些不動(dòng)產(chǎn)公司中的國(guó)內(nèi)不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)只占公司資產(chǎn)組合的較少的一部分。修改后稅法的結(jié)構(gòu)和機(jī)制類似于美國(guó)的 REIT相關(guān)法律。主要的辦公用物業(yè)分布在墨西哥城和蒙特雷市，而兩市的市場(chǎng)還可以進(jìn)一步細(xì)分。這些基金不僅僅在審視和評(píng)價(jià)美國(guó)的 REITs，同時(shí)也在觀察加拿大 REITs和遍及全球的任何不動(dòng)產(chǎn)投資 20 機(jī)會(huì)。 因許多 REITs是處于受約束狀態(tài)，所以項(xiàng)目開(kāi)發(fā)量的增加并非是關(guān)注的焦點(diǎn)。美國(guó)的 ProLogis最近宣布購(gòu)置了多倫多地區(qū)的土地，計(jì)劃在該地區(qū)開(kāi)發(fā) 175萬(wàn)平方英尺面積的用于實(shí)業(yè)的不動(dòng)產(chǎn)物業(yè)。R REIT 和 Calloway REIT是加拿大不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)的另外兩個(gè)主要的參與者，兩家的總市值超過(guò)了 20 億加元。在此立法制后，標(biāo)準(zhǔn)普爾（ Standard amp。如果純粹從數(shù)量上看這是事實(shí)，但加拿大的 REIT 市場(chǎng)在近年已經(jīng)經(jīng)歷了其前所未有的燦爛表現(xiàn)。該集團(tuán)分別在澳大利亞、新西蘭、美國(guó)、英國(guó)持有126個(gè)購(gòu)物中心和 1000萬(wàn)平方米可出租面積，物業(yè)總價(jià)值高達(dá) 400 億澳元（ 300 億美元）。 澳大利亞不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金運(yùn)行方式可以是獨(dú)立式（ Standalone），或者是復(fù)合式（ stapled）的自己管理企業(yè)。與美國(guó)的個(gè)人投資者相比，可供澳大利亞個(gè)人投資者選擇的投資渠道較少，例如澳大利亞的企業(yè)債市規(guī)模很小，因此長(zhǎng)期以來(lái)許多人一直將投資于不動(dòng)產(chǎn)視為最有吸引力，且很安全的投資渠道。 國(guó)外成熟資本市場(chǎng)的做法，既是政府部門設(shè)計(jì)資本市場(chǎng)時(shí)的參照物，也是房地產(chǎn)企業(yè)資本運(yùn)作的方法論。在發(fā)行境外房地產(chǎn)信托基金之前，物業(yè)的所有人必須提前償還該物業(yè)所有的抵押貸款以消除上市 后 可能造成的不確定 因素 。從而 就 導(dǎo)致了雙重 征 稅問(wèn)題。 盡管開(kāi)發(fā)商對(duì)于設(shè)立房地 產(chǎn)信托基金表現(xiàn)得十分積極，但由于涉及政策監(jiān)管和垮境交易等問(wèn)題，該市場(chǎng)未能在短時(shí)間里獲得騰飛。 中國(guó) 內(nèi)地：政策阻礙重重 得益于領(lǐng)匯基金上市初期的價(jià)格攀升、投資者對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的 投資熱情和對(duì)人民幣升值的預(yù)期 的綜合影響 ，越秀房地產(chǎn)信托基金 (GZI REIT)去年 12 月的公開(kāi)發(fā)行 獲得了圓滿成功。 利率的上升趨勢(shì) 已 開(kāi)始 抑制 房地產(chǎn)信托基金 的 市場(chǎng)表現(xiàn)。同時(shí)， Quality Houses Plc 也 計(jì)劃再次注入Q House Lumpini 大廈 而 成立一只基 金。 8只上市基金中有 6只表現(xiàn)平平， 其股價(jià) 在為期 6個(gè)月的報(bào)告期內(nèi)基本沒(méi)有變化。 臺(tái)灣評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)授予富邦二號(hào)與富邦一號(hào)相同的長(zhǎng)短期評(píng)級(jí) “twA+” 和 “twA 1” 。其原因是持續(xù)上漲的股市使投資者開(kāi)始尋找新的熱點(diǎn)。臺(tái)灣房地產(chǎn)信托的快速擴(kuò)張得益于臺(tái)灣房地產(chǎn)市場(chǎng)的樂(lè)觀前景及稅收方面 12 的優(yōu)惠政策。雖然 REFs 面世時(shí)間要晚于房地產(chǎn)信托基金， 20xx 年韓國(guó) REFs管理的資產(chǎn)總量已超過(guò) 2萬(wàn)億韓元，目前更 已 高達(dá) 3萬(wàn)億韓元以上，大約是房地產(chǎn)信托基金 資產(chǎn) 規(guī)模的 。其投資目前僅包括價(jià)值 608億韓元的多用途大廈 —— Hi Brand。考慮到將要上市房 地產(chǎn)信托基金的競(jìng)爭(zhēng)，已上市房地產(chǎn)信托基金可能將采取激進(jìn)的發(fā)展戰(zhàn)略提高自己的 紅利水平以 吸引投資者。提高租金和降低空置率的雙重影響使得冠君基金的租金收入 有望保持 持續(xù)增長(zhǎng)。 三家主要股東鷹君集團(tuán)、嘉里建設(shè)及新加坡永泰集團(tuán)總共持有冠君基金 55%的股權(quán)，它們 共同 宣布放棄收取 20xx年度的紅利， 同時(shí)放棄收取 20xx及 20xx年 55%及 20%應(yīng)收紅利。 香港 ：上半年掀起上市高潮 今年二季度初，由于預(yù)期美國(guó)加息暫緩和股票市場(chǎng)的良好表現(xiàn)，房地產(chǎn)信托基金在香港聯(lián)交所出現(xiàn)了第二波上市高潮。 由于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)及市場(chǎng)氣氛活躍，新加坡海峽時(shí)報(bào)指數(shù)持續(xù)上漲， 新加坡 房地產(chǎn)信托基金價(jià)格 在截至 4月底的 6個(gè)月中 也隨之 持續(xù)上揚(yáng)，從而使其整體的分紅收益率有所下降。雅詩(shī)閣公寓信托在 3月 31 日上市交易首日的收盤(pán)價(jià)為，給 其 原始投資者帶來(lái)了 69%的回報(bào)。到20xx年 4月底，共有 10只房地產(chǎn)信托基金在新 加坡 上市，總市值達(dá) 137億新加坡元。 與過(guò)去一年 以基金市值規(guī)模在 500億日元以下的中小基金 主導(dǎo)市場(chǎng) 不同，新 成立的 基金中 將 有數(shù)只依托主流房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商并 會(huì)持 有高質(zhì)量資產(chǎn)。 泰國(guó) ：上半年無(wú)新 REIT上市 7 從 20xx年 11月到 20xx年 4月的半年時(shí)間里，泰國(guó)沒(méi)有新的房地產(chǎn)信托基金上市。三鼎的資產(chǎn)包括，前瞻 21大樓、香檳大樓部分和誠(chéng)品物流。其上市時(shí)的預(yù)計(jì)年收益率為 %。 一只非上市 的公司改組型基金（ Corporate Restructuring REITs, 簡(jiǎn) 稱 CR REITs）也在 20xx年 4月初進(jìn)入市場(chǎng)。 ART股價(jià) 在上市第一天就 勁 升 76%，達(dá)到每股 。這 5 座新樓 每 年將給 NBF 帶來(lái)大約 %的凈收入回報(bào)率，而建于 1974年的 JFE大廈的年