【正文】 Ts市場回顧 如今，在亞洲，越來越多的國家和地區(qū)開始意識到培育不動產(chǎn)金融市場體系的重要性和緊迫性。 展望未來，廣泛預(yù)期的 央行 升息 舉動 將 進 一步縮小 10年期日本國債與 JREIT收益率的息差。 投資者要求更高的收益率 可能 與其投資組合有 ： 澳可產(chǎn)業(yè)信托 20xx 年預(yù)期收入的 55%將來自其在澳大利亞擁有的物業(yè)。 KREIT價值 億新元的初始投資組合包括：吉寶中心 （ Keppel Towers）、白沙浮廣場辦公樓 （ Bugis Junction Towers）、 GE 大廈及保誠大廈（ Prudential Tower）商業(yè)部分 44%的權(quán)益。 9 新加坡的房地產(chǎn)信托基金市場有望在接下來的幾個月里繼續(xù)保持增長勢頭。 其資產(chǎn)是 位于香港中環(huán)的花旗廣場 ，共 包括 47層高的花旗大廈、 37層高的工商銀行大廈以及一座商業(yè)性質(zhì)的裙樓和地下停車設(shè)施等，可供出租總面積為 ，其中 %為寫字樓。當(dāng)天 的恒生指數(shù)與 5月初的高位相比下跌 %。新鴻基的 Sun Millennium 基金將包括位于香港不同區(qū)域的10 座寫字樓和工業(yè)地產(chǎn)項目，其中的觀塘創(chuàng)紀之城一、三期是新鴻基在九龍東地區(qū)開發(fā)寫字樓旗艦項目。 韓國 ：政策有待突破 自從 20xx年正式發(fā)布房地產(chǎn)信托基金管理條 例起，韓國已有 12只房地產(chǎn)信托基金正式運作，其中 7只為韓國交易所上市基金，其余 5只 為私募基金。雖然其結(jié)構(gòu)與房地產(chǎn)信托基金 并 沒有太大的區(qū)別， 但 二者最主要的 差 別在于 REFs 沒有 像設(shè)立KREITs所需的 最低資本金 不低于 250億韓元的要求，而且其審批過程 要 簡單得多 ， 只需韓國金融監(jiān)督院 (Financial Supervisory Service, 簡稱 FSS)的批準即可。 目前 KREITs的投資還主要集中在寫字樓領(lǐng)域。臺灣現(xiàn)行的低利率政策也使得一部分追求高收益的投資者轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)信托基金市場。按該信托基金 10元新臺幣的發(fā)行價計算 ， 20xx年的分紅收益率 將 為 %，20xx年預(yù)計將小幅上升至 %。 于 20xx年 6 月底在臺灣交易所主板上市的三鼎不動產(chǎn)投資信托基金是第一只由境外投資者發(fā)起的房地產(chǎn)信托投資基金。 因為來自政壇的不確定因素依然存在，房地產(chǎn)信托基金的價格仍然會受到股市走勢的影響。 專注于零售行業(yè)的 Starhill REIT于 20xx年 12月在馬來西亞交易所上市。 AmFirst地產(chǎn)信托由于資產(chǎn)重組及重新估值股價上升了 18%。 由于政府加強信貸控制 和 調(diào)控房地產(chǎn)市場中的泡沫，資金壓力使得越來越多的國內(nèi)開發(fā)商將房地產(chǎn)信托基金視為 解決 資金來源的有效途徑。盡管如此，越秀基金獨特的 上市 模式使其它國內(nèi) 開 15 發(fā) 商難以 效仿 。而該合資公司的絕大部分股權(quán)則控制在越秀投資的另一個離岸實體手中。盡管活期和一年期定期存款利率僅為 %和%， 截至 20xx 年底國內(nèi)銀行存款總量 仍高 達 。 據(jù) Macquarie Capital Partners 報告，約占據(jù)澳大利亞證券市場總市值規(guī)模 10％的上市不動產(chǎn)信托投資基金是世界上資本市場中最具影響力的產(chǎn)品，而美國的 REIT 約僅占其國 內(nèi)市場規(guī)模的 1％ 。 市場規(guī)模巨大 澳大利亞不動信托投資基金總市值超過 800 億澳元（ 600 億美元）。 除了澳大利亞證券交易委員會提出的披露經(jīng)營情況和公司法中要求注冊管理投資計劃的相關(guān)要求之外，沒有對不動產(chǎn)投資信托基金的其他特別要求，沒有借款上限，在基金層面沒有稅收，而是在分配紅利后征收個人所得稅。 Stockland Property Group 是澳大利亞第三大的不動產(chǎn)信托投資基金，擁有的資產(chǎn)包括零售、辦公室和工業(yè)用房、辦公區(qū)停車場和開發(fā)物業(yè)。加拿大的 REIT業(yè)務(wù)幾乎涵蓋了所有類型的不動產(chǎn)物業(yè)，其中包括零售、辦公樓、實業(yè)、住房、酒店和醫(yī)療保健物業(yè)不動產(chǎn)。P TSX Index指數(shù)，由此也帶來了增加市場對這些 REIT基金單位的需求。 開始吸引全球資本進入 加拿大商業(yè)不動產(chǎn)市場 的活躍同樣也引起了美國 REIT 的注意。但該基金的單元目前在市場上的交易價格僅為 20xx 年來自經(jīng)營現(xiàn)金流 （ Funds From Operations FFO）的十倍，而美國實業(yè) REITs的交易價是 20xx 年 FFO 的 。這些基金都受到收益率水平的驅(qū)動，它們通常是按月向投資者支付股息。 不動產(chǎn)市場發(fā)育緩慢 許多墨西 哥的商業(yè)不動產(chǎn)是由個人或家族所持有，許多開發(fā)商都是私人企業(yè)，從事不動產(chǎn)開發(fā)的上市企業(yè)數(shù)量不多。主要的住宅和零售物業(yè)不動產(chǎn)市場一般坐落于沿海城市一帶，特別是在休假和旅游地區(qū)，例如像坎昆市。此外，墨西哥 REIT一經(jīng)成立，馬上可以進入交易所（ BMV）進行公開交易。目前荷蘭國內(nèi)正在討論的內(nèi)容是放松對 FBI開發(fā)活動、資本稅收、外國持股人限制、扣繳稅收和最低股息分配方面的限制。 荷蘭不動產(chǎn)投資市場一直保持著興旺態(tài)勢，特別是在辦公樓市場的投資。但消費開支增長的前景并不樂觀，因此零售物業(yè)不動產(chǎn)市場還能基本上維持著穩(wěn)定。 盡管 REIT 在英國的討論熱火朝天，但離岸的私人不動產(chǎn)投資（ private off－ shore vehicle）規(guī)模在迅猛增長。倫敦城（ The city of London） 24 價格位于第二。 General, 保誠保險公司（ Prudential Plc） ,Schroders和 Henderson Global Investors。例如，與合并前的西部德國相比，合并后的德國平均收入下降了 13％。 研究項目需要突出解決的問題是， REIT 究竟應(yīng)該是在德國投資法（ Investmentgesetz）下監(jiān)管的開放式基金，還是以單獨于開放式基金的監(jiān)管法律形式來監(jiān)管。 允許來自外國的 REITs在德國的不動產(chǎn)市場進行投資可能會帶動更大的需求，市場的流動性也更高。 27 除了這 20家上市交易的基金之外，還有一些在它們投資組合中有法國不動產(chǎn)部份的公司也已經(jīng)選擇了 SIIC型基金結(jié)構(gòu)。Inmobiliaria Colonial 公司首席執(zhí)行長 Juan Jose Brugera 于 20xx年 4月聲明公司還將進一步稀釋其所持 SFL的股份。 市場進入調(diào)整期 近年法國不動產(chǎn)投資市場表現(xiàn)的極其強勁，其勢頭仍將保持下去。 預(yù)計實業(yè)不動產(chǎn)在不遠的未來仍將維持著供需穩(wěn)定的局面。制造業(yè)產(chǎn)出約占到了意大利國內(nèi)生產(chǎn)總值的 25％，其中 90％的產(chǎn)品都用于出口。 FII的稅收并不透明，但是免稅。然而，意大利的法律允許投資人通過一種稱為 FII（ fondi di investimento immobiliare）的特別投資基金進行投資。 然而從長期來看，法國國內(nèi)經(jīng)濟的形勢不明朗，以及伴隨著來自中部和東部歐洲的競爭，實業(yè)不動產(chǎn)增長在法國可能出現(xiàn)減緩。因此投資者開始將目光瞄準巴黎以外的地區(qū)，以期尋找到能帶來更高投資收益的市場機會。 AXA Real Estate Investment Managers（ AXA REIM） 是一家專業(yè)化從事于不動產(chǎn)投資管理的企業(yè)。 Metrovacesa計劃對其持有的商業(yè)不動產(chǎn)組合進行再次開發(fā)，進一步提高這些資產(chǎn)的租金水平。 法國：擴容放緩 雖然市場建立較晚，但法國不動產(chǎn)金融市場市場規(guī)模增長迅猛，不過，在目前看來，出現(xiàn)了市場擴容放緩的跡象 法國于 20xx年設(shè)立了自己版本的類似于 REIT的投資基金。 潛力巨大 26 G－ REIT 對歐洲不動產(chǎn)市場的影響將是非常重大的。 德國的失業(yè)率約為 11％，是歐洲失業(yè)人口最多的國家，而利率卻維持在歐元區(qū)最低的％水平。但他也稱，財政部需要首先解決一些技術(shù)上的細節(jié)問題，那些真心想要有益于和可信賴的 REIT運行框架到位的人們應(yīng)該與財政部和政府其他部門合作，以確保那些影響設(shè)立 REIT的障礙和困難能夠解決。事實上，“金融時報編制的 歐洲公共 不動產(chǎn) 協(xié)會 /全美不動產(chǎn)信托投資基金協(xié)會全球不動產(chǎn)指數(shù)”（ FTSE EPRA/NAREIT Global Real Estate Index）中歐洲系列的不動產(chǎn)公司中的前 10位都是英國公司。 優(yōu)質(zhì)物業(yè)多多 經(jīng)濟和地緣因素也能讓英國成為不動產(chǎn)公司的誘人的經(jīng)營和上市地。 立法缺失 英國的投資者一直期盼著引入 REIT這樣一種投資工具。 從短期看，荷蘭的就業(yè)市場前景是正面的，特別是那些遠離阿姆斯特丹的地區(qū)。 國內(nèi)市場狹小 荷 蘭是全球不動產(chǎn)市場的主要投資者。 荷蘭國內(nèi)的不動產(chǎn)企業(yè)同樣也面臨著這樣的局面，即這些不動產(chǎn)公司中的國內(nèi)不動產(chǎn)資產(chǎn)只占公司資產(chǎn)組合的較少的一部分。修改后稅法的結(jié)構(gòu)和機制類似于美國的 REIT相關(guān)法律。主要的辦公用物業(yè)分布在墨西哥城和蒙特雷市，而兩市的市場還可以進一步細分。這些基金不僅僅在審視和評價美國的 REITs，同時也在觀察加拿大 REITs和遍及全球的任何不動產(chǎn)投資 20 機會。 因許多 REITs是處于受約束狀態(tài)，所以項目開發(fā)量的增加并非是關(guān)注的焦點。美國的 ProLogis最近宣布購置了多倫多地區(qū)的土地，計劃在該地區(qū)開發(fā) 175萬平方英尺面積的用于實業(yè)的不動產(chǎn)物業(yè)。R REIT 和 Calloway REIT是加拿大不動產(chǎn)市場的另外兩個主要的參與者，兩家的總市值超過了 20 億加元。在此立法制后，標準普爾（ Standard amp。如果純粹從數(shù)量上看這是事實，但加拿大的 REIT 市場在近年已經(jīng)經(jīng)歷了其前所未有的燦爛表現(xiàn)。該集團分別在澳大利亞、新西蘭、美國、英國持有126個購物中心和 1000萬平方米可出租面積，物業(yè)總價值高達 400 億澳元（ 300 億美元）。 澳大利亞不動產(chǎn)投資信托基金運行方式可以是獨立式（ Standalone），或者是復(fù)合式（ stapled）的自己管理企業(yè)。與美國的個人投資者相比，可供澳大利亞個人投資者選擇的投資渠道較少，例如澳大利亞的企業(yè)債市規(guī)模很小，因此長期以來許多人一直將投資于不動產(chǎn)視為最有吸引力，且很安全的投資渠道。 國外成熟資本市場的做法，既是政府部門設(shè)計資本市場時的參照物，也是房地產(chǎn)企業(yè)資本運作的方法論。在發(fā)行境外房地產(chǎn)信托基金之前，物業(yè)的所有人必須提前償還該物業(yè)所有的抵押貸款以消除上市 后 可能造成的不確定 因素 。從而 就 導(dǎo)致了雙重 征 稅問題。 盡管開發(fā)商對于設(shè)立房地 產(chǎn)信托基金表現(xiàn)得十分積極，但由于涉及政策監(jiān)管和垮境交易等問題，該市場未能在短時間里獲得騰飛。 中國 內(nèi)地：政策阻礙重重 得益于領(lǐng)匯基金上市初期的價格攀升、投資者對中國房地產(chǎn)市場的 投資熱情和對人民幣升值的預(yù)期 的綜合影響 ，越秀房地產(chǎn)信托基金 (GZI REIT)去年 12 月的公開發(fā)行 獲得了圓滿成功。 利率的上升趨勢 已 開始 抑制 房地產(chǎn)信托基金 的 市場表現(xiàn)。同時， Quality Houses Plc 也 計劃再次注入Q House Lumpini 大廈 而 成立一只基 金。 8只上市基金中有 6只表現(xiàn)平平， 其股價 在為期 6個月的報告期內(nèi)基本沒有變化。 臺灣評級機構(gòu)授予富邦二號與富邦一號相同的長短期評級 “twA+” 和 “twA 1” 。其原因是持續(xù)上漲的股市使投資者開始尋找新的熱點。臺灣房地產(chǎn)信托的快速擴張得益于臺灣房地產(chǎn)市場的樂觀前景及稅收方面 12 的優(yōu)惠政策。雖然 REFs 面世時間要晚于房地產(chǎn)信托基金， 20xx 年韓國 REFs管理的資產(chǎn)總量已超過 2萬億韓元，目前更 已 高達 3萬億韓元以上，大約是房地產(chǎn)信托基金 資產(chǎn) 規(guī)模的 。其投資目前僅包括價值 608億韓元的多用途大廈 —— Hi Brand。考慮到將要上市房 地產(chǎn)信托基金的競爭，已上市房地產(chǎn)信托基金可能將采取激進的發(fā)展戰(zhàn)略提高自己的 紅利水平以 吸引投資者。提高租金和降低空置率的雙重影響使得冠君基金的租金收入 有望保持 持續(xù)增長。 三家主要股東鷹君集團、嘉里建設(shè)及新加坡永泰集團總共持有冠君基金 55%的股權(quán)，它們 共同 宣布放棄收取 20xx年度的紅利， 同時放棄收取 20xx及 20xx年 55%及 20%應(yīng)收紅利。 香港 ：上半年掀起上市高潮 今年二季度初，由于預(yù)期美國加息暫緩和股票市場的良好表現(xiàn)，房地產(chǎn)信托基金在香港聯(lián)交所出現(xiàn)了第二波上市高潮。 由于經(jīng)濟增長及市場氣氛活躍，新加坡海峽時報指數(shù)持續(xù)上漲， 新加坡 房地產(chǎn)信托基金價格 在截至 4月底的 6個月中 也隨之 持續(xù)上揚，從而使其整體的分紅收益率有所下降。雅詩閣公寓信托在 3月 31 日上市交易首日的收盤價為，給 其 原始投資者帶來了 69%的回報。到20xx年 4月底，共有 10只房地產(chǎn)信托基金在新 加坡 上市，總市值達 137億新加坡元。 與過去一年 以基金市值規(guī)模在 500億日元以下的中小基金 主導(dǎo)市場 不同，新 成立的 基金中 將 有數(shù)只依托主流房地產(chǎn)開發(fā)商并 會持 有高質(zhì)量資產(chǎn)。 泰國 ：上半年無新 REIT上市 7 從 20xx年 11月到 20xx年 4月的半年時間里，泰國沒有新的房地產(chǎn)信托基金上市。三鼎的資產(chǎn)包括，前瞻 21大樓、香檳大樓部分和誠品物流。其上市時的預(yù)計年收益率為 %。 一只非上市 的公司改組型基金（ Corporate Restructuring REITs, 簡 稱 CR REITs）也在 20xx年 4月初進入市場。 ART股價 在上市第一天就 勁 升 76%，達到每股 。這 5 座新樓 每 年將給 NBF 帶來大約 %的凈收入回報率，而建于 1974年的 JFE大廈的年