【正文】 由于利率持續(xù)上漲導致的房地產(chǎn)信托基金收益與銀行存款利差縮小降低了泰國投資者的投資熱情。 有消息表示， ING將于年底前設立總價值為 30億泰國銖的三只新基金，其 物業(yè) 組成包括住宅、服務式公寓和酒店等。在報告期的 6個月 內 ，馬來西亞交易所的 MREITs 14 總市值上升了 3倍以上，達到 。 KPJ Healthcare Berhad則 計劃設立由 6家醫(yī)院組成的 基金 —— KPJ Healthcare REIT。在隨后的兩年中，央行又三次提高利率以限制信貸和投資的增長速度。另外，在國內上市 基金的 分紅也需要征稅。另一個影響國內房地產(chǎn)信托基金的因素 則 是物業(yè)的融資結構問題。但地產(chǎn)金融市場的建設和資本運作理念的成熟，無疑是行業(yè)中每一個負有責任的建設者不可回避的問題。按此法令規(guī)定，企業(yè)必須拿出相當員工工資 9％的資金放入員工的退休基金賬戶中，截止 20xx 年 9月這筆資金規(guī)模已經(jīng)高達 6500 億澳元（ 5000 億美元） 。這些基金業(yè)務類型差異為工業(yè)、辦公、酒店和休閑、零售、以及其他雜項的不動產(chǎn)項目。 Westfield Group 集團是全球領先的零售物業(yè)不動產(chǎn)的持有者，也是澳大利亞證券交易市場中最大的不動產(chǎn)信托投資基金，交易所第八大的上市企業(yè)，截止 20xx年 6 月企業(yè)的總市值達到了 294 億澳元（ 222 億美元）。加拿大目前的總人口為3300 萬人，約為美國的十分之一，許多人都認為加拿大的不動產(chǎn)市場與其南邊鄰國一樣，但只是規(guī)模沒有美國那樣大而已。 安大略省近日立法將有限責任的法律地位推向加拿大的 REIT，消除了對許多投資者而言是重大擔憂的內容。 Hamp。隨著 REIT業(yè)務越來越全球化，預計美國的 REITs在未來數(shù)年將會大規(guī)模地進入加拿大市場。令人感到有趣的是，這些戰(zhàn)略的一部份看起來類似于美國 REITs在數(shù)年前發(fā)展過程所經(jīng)歷的那樣。目前已經(jīng)越來越多地涌現(xiàn)超越本地化市場、在全球經(jīng)營的不動產(chǎn)基 金。墨西哥的主要工業(yè)中心是沿著美墨兩國邊境線分布，以及在國內像墨西哥城和瓜達拉哈拉市這樣的大城市附近。 立法與美國相似 墨西哥政府 20xx修改了有益于 REIT創(chuàng)建的相關稅法。荷蘭也是當今世界上數(shù)家著名銀行的所在地，其中包括 荷蘭銀行 （ Abillion Amro，ABN Amro）和荷蘭國際集團（ ING），對于這些銀行而言，荷蘭本地的業(yè)務規(guī)模太小，難以生存。這使得荷蘭成為在該指數(shù)中的第二大歐洲群體。過去數(shù)個季度內，投資收益率下行的壓力在上升，在接近或進入 20xx年時期，許多子市場內的收益率水平將是十年來的最 低水平。英國政府在 20xx年 3月的財政預算報告中宣布，它計劃將英國 REIT的立法包括在 20xx年的撥款法案中。據(jù) UBS估計，上市的不動產(chǎn)公司市值的規(guī)模將從現(xiàn)在的 500億美元增加至 20xx年的 900億美元。 盡管英國當前還沒有 REIT的法律構架，但 英國已有數(shù)家大型的不動產(chǎn)上市公司。英國財政部的經(jīng)濟秘書（ economic secretary to HM Treasury） Ivan Lewis 在下議院（ House of Commons）稱，政府非常了解 REIT的重要性，并認為需要盡快地推動 REIT實施。同時，德國也需要處理因多年來以補貼資本成本的過度投資所帶來的遺留問題 。這些問題包括 REIT 究竟是否要做資產(chǎn)和 行為檢驗（ asset and activity tests）；上市和非上市的 REIT 究竟是否需要分開的管理規(guī)則；以及究竟是否允許開放式基金投資于 REIT，或 REIT投資于開放式基金。如果公共和企業(yè)不動產(chǎn)的利用經(jīng)濟效率變得更加有效，如果不動產(chǎn)的所有權能夠從現(xiàn)有的投資方式轉為G－ REITs，外國資本進入德國的投資將會對德國的不動產(chǎn)市場將起到建設性的作用，預計主要稅收也將增加。近期西班牙的開發(fā)商 Metrovacesa 收購了Gecina 的 ％股權，顯示了其推行更有進取動力的資產(chǎn)管理戰(zhàn)略的愿望。 UK在歐洲大陸擁有 220個購物中心，可供出租的商業(yè)用面積總計為 1600萬平方尺以上。投資收益率正在逐步下降，預計未來數(shù)年將穩(wěn)定在目前水 平附近。在巴黎和里昂兩地區(qū)，這類市場的收益率在上升，但在其他一些像圖盧茲、波爾多、尼斯和南特這些地區(qū)，收益率已經(jīng)開始下降。首先，意大利的法律體系內不包含 任何與 REIT體系有關的內容。只有在 FII進行分紅之時，或者在。然而，不幸的是 OECD 報告中指出，正是這些行業(yè)在與來自歐洲和亞洲的競爭中成為了最脆弱的行業(yè)。無論是投資者的混合不動產(chǎn)資產(chǎn)組合，還是單一品種持有，大型倉庫類不動產(chǎn)都是最受歡迎的一類資產(chǎn)。法國是歐洲大陸最活躍不動產(chǎn)市場之一，約 60％的投資側重于辦公樓物業(yè)。 另一家法國不動產(chǎn)公司是 U K。這些企業(yè)包括 Dutch Rodamco Europe， Corio和Euromercial Properties 公司。截止目前看，德國的開放式基金未能吸引更多的外國資本。在企業(yè)稅收法律下的監(jiān)管將會帶來一個約束性較少的環(huán)境；但也有觀點認為，一定程度上可接受的交易行為和行業(yè)發(fā)展的較寬松環(huán)境對創(chuàng)造所要求的投資收益是至關重要的，這對那些以前曾是公共的，但現(xiàn)已私有化的住宅行業(yè)具有特別重要意義。還有一些問題也應歸咎于兩個德國的合并。 立法已至細節(jié)設計階段 現(xiàn)在全部關注的焦點是 20xx年中期建立起 REIT的相關法律。估計英國不動產(chǎn)市場總規(guī)模約為 9600億美元，也是歐洲第二大不動產(chǎn)存量市場。自 1998年 起，離岸市場業(yè)務規(guī)模幾乎從零增長至目前的 400億美元。租金變化極其有限的顯示市場有向上勢頭，估計未來數(shù)月在此市場投資的活動仍能維持一定的活躍程度。這是因為當前的利率很低，以及對辦公樓產(chǎn)品的偏好。即將進行的這些修改的目的是使得外國投資者能夠更加容易進入荷蘭的市場。 歐洲 荷蘭：全球不動產(chǎn)的大買家 一個國土面積很小的國家，是如何成為全球不動產(chǎn)的主要投資者的 荷蘭具有可以追溯到十七世紀的繁榮時期，當時荷蘭的船只為歐洲 90％的地區(qū)帶來所需的商品。其他一些以零售物業(yè)不動產(chǎn)為主的城市包括墨西哥城和蒙特雷。例如 Consorcio ARA 市上市公司，曾開發(fā)過數(shù)個零售商業(yè)物業(yè)項目。收益率水平是衡量 REITs投資價值的重要因素，所以長期利率在評價加拿大 REITs投資價值時將成為一個重要的參考因素。 因歷史上加拿大 REITs的自有資本率一向偏低，近年許多加拿大的 REITs在收購和擴張速度上出現(xiàn)下降。美國 REITs 在歷史上從未在加拿大不動產(chǎn)市場投資過，來自美國的 Kimco REIT 是及其特殊的例外。 加拿大最大的 REIT， RioCan具有總市值 40 億加元（ 33 億美元）。 加拿大的 REIT 與美國的最大差異就在于它只能是信托類型，而不是像美國那樣既可以是信托類，也可以是公司類型。截止 20xx年 12月，集團持有的投資組合總價值在 77億澳元（ 58億美元）。 對投資信托基金年度分紅要求是，將百分之一百的應稅收入分配給投資者。據(jù)澳大利亞證券交易市場（ Australian Stock Exchange ， ASX）數(shù)據(jù)顯示，澳大利亞這類基金行業(yè)約占全球上市不動產(chǎn)物業(yè)公司規(guī)模的 10％。 總部位于墨爾本的物業(yè)研究機構 Property Investment Research 總經(jīng)理認為，澳大利亞國內可供投資的不動產(chǎn)已所剩無幾，所以這些不動信托投資基金轉向海外是迫不得已。與此相對，北京、上海和廣州等一線城市高檔寫字樓和商業(yè)物業(yè)的租金回報率通常在 7％－ 9%以上。 此外，定期將人民幣租金 收入 兌換成外幣匯出境外 還 需要 事 先 獲 得外匯管理局的批準。 稅收是困擾國內房地產(chǎn)信托基金的一個主要問題。 20xx 年，央行發(fā)布《關于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務管理的通知》，規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請銀行貸款 時 ，其自有資金應不低于開發(fā)項目總投資的 30%，這一比例在 20xx年又被提高到 了 35%。 在 接下來 的幾個月里將 有兩只新的房地產(chǎn)信托基金發(fā)行。其發(fā)行收到了 ， 面向 個人投資者的 面向機構 投資者的價格有了 。目前在泰國上市的房地產(chǎn)信托基金的收益率 維持 在 6%到 8%水平之間，與 該 國家 利率 水平相比 具有 一定的吸引力。該基金 是 由雷曼兄弟發(fā)起 的 ，其資產(chǎn)包括前瞻 21 大樓、誠品物流大樓 1至 6層及香檳大樓的部分樓層。 富邦金融控股股份有限公司（富邦金控）是以市值計算的第三大金融服務公司。 TREITs的分紅收益率目前維持在 %到 %水平 。但是房地產(chǎn)信托基金已越來越多地面臨來自市場上其它投資主體的競爭，從而使其難以買到具有預期回報的項目。 與之相對，設立房地產(chǎn)信托基金的資產(chǎn)管理公司需要同時向韓國建設交通部（ Ministry of Construction and Transportation）和韓國金融監(jiān)督院申請，目前至少需要 3個月的時間才能完成基金成立的相關審批工作。目前已上市的 7只基金年收益率分別為 %到 %。恒基兆業(yè)、兆基投資和李兆基的私人基金共同發(fā)起的陽光基金以位于不同區(qū)域的乙級寫字樓為主，輔以部分商業(yè)地產(chǎn)項目。上市初期的價格低迷給具有遠見的投資者提供了機會，他們看好冠君基金所擁有的高質量資產(chǎn)和未來收益增長的巨大空間。其上市價比 的物業(yè)評估價 值 有 %的折讓。星獅地產(chǎn)有限公司 (Frasers Centrepoint Limited)計劃在 20xx年推出一只專注商業(yè)物業(yè)的基金。以其 4月 28日收盤價 ，其分紅收益率為 %。澳可在新加坡的主要物業(yè)位于克羅士街 1 20和 22號，它一 個包含寫字樓、商業(yè)物業(yè)的綜合性開發(fā)項目，其中還包括了兩排受 政府 保護的新加坡歷史建筑 —— 店屋（ shophouse）。 20xx 年 4月 28日的 10年期日本國債收益率為 %， 與上市 JREIT收益率的平均息差已縮小至 200個基點左右。在逐步完善的市場體系下，不動產(chǎn)金融市場的規(guī)模在迅速增大，產(chǎn)品種類也逐步細分。 在房地產(chǎn)信托基金的收購行動中， Axis REIT分別以 2900萬和 1610萬馬來西亞元收購了兩處工業(yè) 物業(yè)： Kompleks Kemajuan 和 Keyangan Depot。 在已經(jīng)上市的四只房地產(chǎn)信托基金中，富邦二號是惟一一只純寫字樓信托基金，基金約 57%的收益來自潤泰中侖大樓商用辦公樓層部份，其次是富邦內湖大樓（ 22%）和富邦民生大樓（ 21%）。 20xx年 5月 24日在香港上市的冠君房產(chǎn)信托基金 (Champion REIT)是第一家擁有核心地段物業(yè)的上市房地產(chǎn)信托基金。這也 是 放松資本結構和資金杠桿要求的新法案通過后 ， 首只由外部公司管理的韓國房地產(chǎn)信托基金（ KREIT）。澳可價值 Perth寫字樓 50%權益及澳可 批發(fā)物 業(yè)基金 (Allco Wholesale Property Fund) %的權益。該基金是由高盛集團和日本森觀光基金（ Mori Kanko Trust）共同發(fā)起的，上市之后的表現(xiàn)不俗：在 20xx年 2月 15日上市當天就比招股價上升了 15%，之后價格更是一路走高。 日本市場則 要 平和得多， 5 月份日 經(jīng) 225 指數(shù) 共 下跌 9% ，而 JREIT指數(shù)僅從 5月初的最高點下跌了 3％，這一方面反映了投資者對日本地產(chǎn)市場的前景看好，同時也反應出市場預期未來的加息 舉動 將是 十分 溫和的。在亞洲的其它地區(qū)，景象也十分喜人： 3只基金相繼上市使得馬來西亞房地產(chǎn)投資信托基金市場的市值增加了 3倍以上，總市值達 。 與此同時，基金的價格 走勢 也出現(xiàn)了一定程度的分歧：一年以內新發(fā)行的新基金平均預期收益率維持在 %左右， 遠高 于老基金 %的平均水平。 因此，了解中國的鄰國，特別是新加坡和香港不動產(chǎn)金融市場的最新發(fā)展狀況，對于中國政府有關部門及計劃將物業(yè)上市的廣大企業(yè)而言，不可謂不急切，不可謂不重要。但是， REITs作為商業(yè)地產(chǎn)的一個重要的融資工具，已經(jīng)在 很多國家得到了運用，這已是一股商業(yè)地產(chǎn)市場及全球資本市場的大潮流。并且，現(xiàn)階段中國市場上也嚴重缺乏回報率較高的成熟物業(yè)。同時，因地緣、文化和法律上的優(yōu)勢，新加坡和香港也是中國內地不動產(chǎn)物業(yè)上市的主要目的地。 日本 房地產(chǎn)信托基金 的 平均分紅收益率為 %，比十年期政府債券的收益率高 220個基點。即將上市的三鼎不動產(chǎn)投資信托基金 有望 進一步點燃投資者投資房地產(chǎn)信托基金的熱情。而發(fā)行價 1新元的澳可產(chǎn)業(yè)信托，到 5月底僅剩 元。 在新上市基金中包含了第一只專門的度假酒店基金 —— 日本度假酒店基金（ JHR）。 20xx年一季度，兩只新的跨境房地產(chǎn)信托基金 —— 澳可產(chǎn)業(yè)信托 (Allco Commercial REIT)和雅詩閣公寓信托 (Ascott Residence Trust，簡稱 ART)相繼在新加坡交易所上市。 在新的房地產(chǎn)信托基金法修訂 案 通過后，考克瑞房地產(chǎn)信托基金 7號 (KOCREF REIT7)于 20xx年 11月 11日成功上市。 領匯房地產(chǎn)投資信托基金 (Link REIT)、越秀房地產(chǎn)投資信托基金 (GZI REIT)和泓富產(chǎn)業(yè)信托 (Prosperity REIT)先后于 20xx年 10月和 11月上市并受到了投資者 的 追捧。 臺灣 ：上半年有兩只 REIT上市 富邦二號不動產(chǎn)投資信托基金（ Fubon ）于 20xx年 4月中旬在臺灣交易所上市。 20xx年 4月上市的 Tower REIT 由兩座寫字樓構成： Menara HLA 和 HP Towers。 20xx年亞洲各國 REI