【正文】 由于利率持續(xù)上漲導(dǎo)致的房地產(chǎn)信托基金收益與銀行存款利差縮小降低了泰國(guó)投資者的投資熱情。 有消息表示， ING將于年底前設(shè)立總價(jià)值為 30億泰國(guó)銖的三只新基金，其 物業(yè) 組成包括住宅、服務(wù)式公寓和酒店等。在報(bào)告期的 6個(gè)月 內(nèi) ，馬來(lái)西亞交易所的 MREITs 14 總市值上升了 3倍以上，達(dá)到 。 KPJ Healthcare Berhad則 計(jì)劃設(shè)立由 6家醫(yī)院組成的 基金 —— KPJ Healthcare REIT。在隨后的兩年中，央行又三次提高利率以限制信貸和投資的增長(zhǎng)速度。另外，在國(guó)內(nèi)上市 基金的 分紅也需要征稅。另一個(gè)影響國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)信托基金的因素 則 是物業(yè)的融資結(jié)構(gòu)問(wèn)題。但地產(chǎn)金融市場(chǎng)的建設(shè)和資本運(yùn)作理念的成熟，無(wú)疑是行業(yè)中每一個(gè)負(fù)有責(zé)任的建設(shè)者不可回避的問(wèn)題。按此法令規(guī)定，企業(yè)必須拿出相當(dāng)員工工資 9％的資金放入員工的退休基金賬戶(hù)中，截止 20xx 年 9月這筆資金規(guī)模已經(jīng)高達(dá) 6500 億澳元（ 5000 億美元） 。這些基金業(yè)務(wù)類(lèi)型差異為工業(yè)、辦公、酒店和休閑、零售、以及其他雜項(xiàng)的不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目。 Westfield Group 集團(tuán)是全球領(lǐng)先的零售物業(yè)不動(dòng)產(chǎn)的持有者，也是澳大利亞證券交易市場(chǎng)中最大的不動(dòng)產(chǎn)信托投資基金，交易所第八大的上市企業(yè)，截止 20xx年 6 月企業(yè)的總市值達(dá)到了 294 億澳元（ 222 億美元）。加拿大目前的總?cè)丝跒?300 萬(wàn)人，約為美國(guó)的十分之一，許多人都認(rèn)為加拿大的不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)與其南邊鄰國(guó)一樣，但只是規(guī)模沒(méi)有美國(guó)那樣大而已。 安大略省近日立法將有限責(zé)任的法律地位推向加拿大的 REIT，消除了對(duì)許多投資者而言是重大擔(dān)憂(yōu)的內(nèi)容。 Hamp。隨著 REIT業(yè)務(wù)越來(lái)越全球化，預(yù)計(jì)美國(guó)的 REITs在未來(lái)數(shù)年將會(huì)大規(guī)模地進(jìn)入加拿大市場(chǎng)。令人感到有趣的是，這些戰(zhàn)略的一部份看起來(lái)類(lèi)似于美國(guó) REITs在數(shù)年前發(fā)展過(guò)程所經(jīng)歷的那樣。目前已經(jīng)越來(lái)越多地涌現(xiàn)超越本地化市場(chǎng)、在全球經(jīng)營(yíng)的不動(dòng)產(chǎn)基 金。墨西哥的主要工業(yè)中心是沿著美墨兩國(guó)邊境線(xiàn)分布，以及在國(guó)內(nèi)像墨西哥城和瓜達(dá)拉哈拉市這樣的大城市附近。 立法與美國(guó)相似 墨西哥政府 20xx修改了有益于 REIT創(chuàng)建的相關(guān)稅法。荷蘭也是當(dāng)今世界上數(shù)家著名銀行的所在地，其中包括 荷蘭銀行 （ Abillion Amro，ABN Amro）和荷蘭國(guó)際集團(tuán)（ ING），對(duì)于這些銀行而言，荷蘭本地的業(yè)務(wù)規(guī)模太小，難以生存。這使得荷蘭成為在該指數(shù)中的第二大歐洲群體。過(guò)去數(shù)個(gè)季度內(nèi)，投資收益率下行的壓力在上升，在接近或進(jìn)入 20xx年時(shí)期，許多子市場(chǎng)內(nèi)的收益率水平將是十年來(lái)的最 低水平。英國(guó)政府在 20xx年 3月的財(cái)政預(yù)算報(bào)告中宣布，它計(jì)劃將英國(guó) REIT的立法包括在 20xx年的撥款法案中。據(jù) UBS估計(jì)，上市的不動(dòng)產(chǎn)公司市值的規(guī)模將從現(xiàn)在的 500億美元增加至 20xx年的 900億美元。 盡管英國(guó)當(dāng)前還沒(méi)有 REIT的法律構(gòu)架，但 英國(guó)已有數(shù)家大型的不動(dòng)產(chǎn)上市公司。英國(guó)財(cái)政部的經(jīng)濟(jì)秘書(shū)（ economic secretary to HM Treasury） Ivan Lewis 在下議院（ House of Commons）稱(chēng)，政府非常了解 REIT的重要性，并認(rèn)為需要盡快地推動(dòng) REIT實(shí)施。同時(shí)，德國(guó)也需要處理因多年來(lái)以補(bǔ)貼資本成本的過(guò)度投資所帶來(lái)的遺留問(wèn)題 。這些問(wèn)題包括 REIT 究竟是否要做資產(chǎn)和 行為檢驗(yàn)（ asset and activity tests）；上市和非上市的 REIT 究竟是否需要分開(kāi)的管理規(guī)則；以及究竟是否允許開(kāi)放式基金投資于 REIT，或 REIT投資于開(kāi)放式基金。如果公共和企業(yè)不動(dòng)產(chǎn)的利用經(jīng)濟(jì)效率變得更加有效，如果不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)能夠從現(xiàn)有的投資方式轉(zhuǎn)為G－ REITs，外國(guó)資本進(jìn)入德國(guó)的投資將會(huì)對(duì)德國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)將起到建設(shè)性的作用，預(yù)計(jì)主要稅收也將增加。近期西班牙的開(kāi)發(fā)商 Metrovacesa 收購(gòu)了Gecina 的 ％股權(quán)，顯示了其推行更有進(jìn)取動(dòng)力的資產(chǎn)管理戰(zhàn)略的愿望。 UK在歐洲大陸擁有 220個(gè)購(gòu)物中心，可供出租的商業(yè)用面積總計(jì)為 1600萬(wàn)平方尺以上。投資收益率正在逐步下降，預(yù)計(jì)未來(lái)數(shù)年將穩(wěn)定在目前水 平附近。在巴黎和里昂兩地區(qū)，這類(lèi)市場(chǎng)的收益率在上升，但在其他一些像圖盧茲、波爾多、尼斯和南特這些地區(qū)，收益率已經(jīng)開(kāi)始下降。首先，意大利的法律體系內(nèi)不包含 任何與 REIT體系有關(guān)的內(nèi)容。只有在 FII進(jìn)行分紅之時(shí)，或者在。然而，不幸的是 OECD 報(bào)告中指出，正是這些行業(yè)在與來(lái)自歐洲和亞洲的競(jìng)爭(zhēng)中成為了最脆弱的行業(yè)。無(wú)論是投資者的混合不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)組合，還是單一品種持有，大型倉(cāng)庫(kù)類(lèi)不動(dòng)產(chǎn)都是最受歡迎的一類(lèi)資產(chǎn)。法國(guó)是歐洲大陸最活躍不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)之一，約 60％的投資側(cè)重于辦公樓物業(yè)。 另一家法國(guó)不動(dòng)產(chǎn)公司是 U K。這些企業(yè)包括 Dutch Rodamco Europe， Corio和Euromercial Properties 公司。截止目前看，德國(guó)的開(kāi)放式基金未能吸引更多的外國(guó)資本。在企業(yè)稅收法律下的監(jiān)管將會(huì)帶來(lái)一個(gè)約束性較少的環(huán)境；但也有觀(guān)點(diǎn)認(rèn)為，一定程度上可接受的交易行為和行業(yè)發(fā)展的較寬松環(huán)境對(duì)創(chuàng)造所要求的投資收益是至關(guān)重要的，這對(duì)那些以前曾是公共的，但現(xiàn)已私有化的住宅行業(yè)具有特別重要意義。還有一些問(wèn)題也應(yīng)歸咎于兩個(gè)德國(guó)的合并。 立法已至細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)階段 現(xiàn)在全部關(guān)注的焦點(diǎn)是 20xx年中期建立起 REIT的相關(guān)法律。估計(jì)英國(guó)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)總規(guī)模約為 9600億美元，也是歐洲第二大不動(dòng)產(chǎn)存量市場(chǎng)。自 1998年 起，離岸市場(chǎng)業(yè)務(wù)規(guī)模幾乎從零增長(zhǎng)至目前的 400億美元。租金變化極其有限的顯示市場(chǎng)有向上勢(shì)頭，估計(jì)未來(lái)數(shù)月在此市場(chǎng)投資的活動(dòng)仍能維持一定的活躍程度。這是因?yàn)楫?dāng)前的利率很低，以及對(duì)辦公樓產(chǎn)品的偏好。即將進(jìn)行的這些修改的目的是使得外國(guó)投資者能夠更加容易進(jìn)入荷蘭的市場(chǎng)。 歐洲 荷蘭：全球不動(dòng)產(chǎn)的大買(mǎi)家 一個(gè)國(guó)土面積很小的國(guó)家，是如何成為全球不動(dòng)產(chǎn)的主要投資者的 荷蘭具有可以追溯到十七世紀(jì)的繁榮時(shí)期，當(dāng)時(shí)荷蘭的船只為歐洲 90％的地區(qū)帶來(lái)所需的商品。其他一些以零售物業(yè)不動(dòng)產(chǎn)為主的城市包括墨西哥城和蒙特雷。例如 Consorcio ARA 市上市公司，曾開(kāi)發(fā)過(guò)數(shù)個(gè)零售商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目。收益率水平是衡量 REITs投資價(jià)值的重要因素，所以長(zhǎng)期利率在評(píng)價(jià)加拿大 REITs投資價(jià)值時(shí)將成為一個(gè)重要的參考因素。 因歷史上加拿大 REITs的自有資本率一向偏低，近年許多加拿大的 REITs在收購(gòu)和擴(kuò)張速度上出現(xiàn)下降。美國(guó) REITs 在歷史上從未在加拿大不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)投資過(guò)，來(lái)自美國(guó)的 Kimco REIT 是及其特殊的例外。 加拿大最大的 REIT， RioCan具有總市值 40 億加元（ 33 億美元）。 加拿大的 REIT 與美國(guó)的最大差異就在于它只能是信托類(lèi)型，而不是像美國(guó)那樣既可以是信托類(lèi)，也可以是公司類(lèi)型。截止 20xx年 12月，集團(tuán)持有的投資組合總價(jià)值在 77億澳元（ 58億美元）。 對(duì)投資信托基金年度分紅要求是，將百分之一百的應(yīng)稅收入分配給投資者。據(jù)澳大利亞證券交易市場(chǎng)（ Australian Stock Exchange ， ASX）數(shù)據(jù)顯示，澳大利亞這類(lèi)基金行業(yè)約占全球上市不動(dòng)產(chǎn)物業(yè)公司規(guī)模的 10％。 總部位于墨爾本的物業(yè)研究機(jī)構(gòu) Property Investment Research 總經(jīng)理認(rèn)為，澳大利亞國(guó)內(nèi)可供投資的不動(dòng)產(chǎn)已所剩無(wú)幾，所以這些不動(dòng)信托投資基金轉(zhuǎn)向海外是迫不得已。與此相對(duì)，北京、上海和廣州等一線(xiàn)城市高檔寫(xiě)字樓和商業(yè)物業(yè)的租金回報(bào)率通常在 7％－ 9%以上。 此外，定期將人民幣租金 收入 兌換成外幣匯出境外 還 需要 事 先 獲 得外匯管理局的批準(zhǔn)。 稅收是困擾國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)信托基金的一個(gè)主要問(wèn)題。 20xx 年，央行發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》，規(guī)定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)銀行貸款 時(shí) ，其自有資金應(yīng)不低于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資的 30%，這一比例在 20xx年又被提高到 了 35%。 在 接下來(lái) 的幾個(gè)月里將 有兩只新的房地產(chǎn)信托基金發(fā)行。其發(fā)行收到了 ， 面向 個(gè)人投資者的 面向機(jī)構(gòu) 投資者的價(jià)格有了 。目前在泰國(guó)上市的房地產(chǎn)信托基金的收益率 維持 在 6%到 8%水平之間，與 該 國(guó)家 利率 水平相比 具有 一定的吸引力。該基金 是 由雷曼兄弟發(fā)起 的 ，其資產(chǎn)包括前瞻 21 大樓、誠(chéng)品物流大樓 1至 6層及香檳大樓的部分樓層。 富邦金融控股股份有限公司（富邦金控）是以市值計(jì)算的第三大金融服務(wù)公司。 TREITs的分紅收益率目前維持在 %到 %水平 。但是房地產(chǎn)信托基金已越來(lái)越多地面臨來(lái)自市場(chǎng)上其它投資主體的競(jìng)爭(zhēng)，從而使其難以買(mǎi)到具有預(yù)期回報(bào)的項(xiàng)目。 與之相對(duì)，設(shè)立房地產(chǎn)信托基金的資產(chǎn)管理公司需要同時(shí)向韓國(guó)建設(shè)交通部（ Ministry of Construction and Transportation）和韓國(guó)金融監(jiān)督院申請(qǐng)，目前至少需要 3個(gè)月的時(shí)間才能完成基金成立的相關(guān)審批工作。目前已上市的 7只基金年收益率分別為 %到 %。恒基兆業(yè)、兆基投資和李兆基的私人基金共同發(fā)起的陽(yáng)光基金以位于不同區(qū)域的乙級(jí)寫(xiě)字樓為主，輔以部分商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。上市初期的價(jià)格低迷給具有遠(yuǎn)見(jiàn)的投資者提供了機(jī)會(huì)，他們看好冠君基金所擁有的高質(zhì)量資產(chǎn)和未來(lái)收益增長(zhǎng)的巨大空間。其上市價(jià)比 的物業(yè)評(píng)估價(jià) 值 有 %的折讓。星獅地產(chǎn)有限公司 (Frasers Centrepoint Limited)計(jì)劃在 20xx年推出一只專(zhuān)注商業(yè)物業(yè)的基金。以其 4月 28日收盤(pán)價(jià) ，其分紅收益率為 %。澳可在新加坡的主要物業(yè)位于克羅士街 1 20和 22號(hào)，它一 個(gè)包含寫(xiě)字樓、商業(yè)物業(yè)的綜合性開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，其中還包括了兩排受 政府 保護(hù)的新加坡歷史建筑 —— 店屋（ shophouse）。 20xx 年 4月 28日的 10年期日本國(guó)債收益率為 %， 與上市 JREIT收益率的平均息差已縮小至 200個(gè)基點(diǎn)左右。在逐步完善的市場(chǎng)體系下，不動(dòng)產(chǎn)金融市場(chǎng)的規(guī)模在迅速增大，產(chǎn)品種類(lèi)也逐步細(xì)分。 在房地產(chǎn)信托基金的收購(gòu)行動(dòng)中， Axis REIT分別以 2900萬(wàn)和 1610萬(wàn)馬來(lái)西亞元收購(gòu)了兩處工業(yè) 物業(yè)： Kompleks Kemajuan 和 Keyangan Depot。 在已經(jīng)上市的四只房地產(chǎn)信托基金中，富邦二號(hào)是惟一一只純寫(xiě)字樓信托基金，基金約 57%的收益來(lái)自潤(rùn)泰中侖大樓商用辦公樓層部份，其次是富邦內(nèi)湖大樓（ 22%）和富邦民生大樓（ 21%）。 20xx年 5月 24日在香港上市的冠君房產(chǎn)信托基金 (Champion REIT)是第一家擁有核心地段物業(yè)的上市房地產(chǎn)信托基金。這也 是 放松資本結(jié)構(gòu)和資金杠桿要求的新法案通過(guò)后 ， 首只由外部公司管理的韓國(guó)房地產(chǎn)信托基金（ KREIT）。澳可價(jià)值 Perth寫(xiě)字樓 50%權(quán)益及澳可 批發(fā)物 業(yè)基金 (Allco Wholesale Property Fund) %的權(quán)益。該基金是由高盛集團(tuán)和日本森觀(guān)光基金（ Mori Kanko Trust）共同發(fā)起的，上市之后的表現(xiàn)不俗：在 20xx年 2月 15日上市當(dāng)天就比招股價(jià)上升了 15%，之后價(jià)格更是一路走高。 日本市場(chǎng)則 要 平和得多， 5 月份日 經(jīng) 225 指數(shù) 共 下跌 9% ，而 JREIT指數(shù)僅從 5月初的最高點(diǎn)下跌了 3％，這一方面反映了投資者對(duì)日本地產(chǎn)市場(chǎng)的前景看好，同時(shí)也反應(yīng)出市場(chǎng)預(yù)期未來(lái)的加息 舉動(dòng) 將是 十分 溫和的。在亞洲的其它地區(qū)，景象也十分喜人： 3只基金相繼上市使得馬來(lái)西亞房地產(chǎn)投資信托基金市場(chǎng)的市值增加了 3倍以上，總市值達(dá) 。 與此同時(shí)，基金的價(jià)格 走勢(shì) 也出現(xiàn)了一定程度的分歧：一年以?xún)?nèi)新發(fā)行的新基金平均預(yù)期收益率維持在 %左右， 遠(yuǎn)高 于老基金 %的平均水平。 因此，了解中國(guó)的鄰國(guó)，特別是新加坡和香港不動(dòng)產(chǎn)金融市場(chǎng)的最新發(fā)展?fàn)顩r，對(duì)于中國(guó)政府有關(guān)部門(mén)及計(jì)劃將物業(yè)上市的廣大企業(yè)而言，不可謂不急切，不可謂不重要。但是， REITs作為商業(yè)地產(chǎn)的一個(gè)重要的融資工具，已經(jīng)在 很多國(guó)家得到了運(yùn)用，這已是一股商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)及全球資本市場(chǎng)的大潮流。并且，現(xiàn)階段中國(guó)市場(chǎng)上也嚴(yán)重缺乏回報(bào)率較高的成熟物業(yè)。同時(shí)，因地緣、文化和法律上的優(yōu)勢(shì)，新加坡和香港也是中國(guó)內(nèi)地不動(dòng)產(chǎn)物業(yè)上市的主要目的地。 日本 房地產(chǎn)信托基金 的 平均分紅收益率為 %，比十年期政府債券的收益率高 220個(gè)基點(diǎn)。即將上市的三鼎不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金 有望 進(jìn)一步點(diǎn)燃投資者投資房地產(chǎn)信托基金的熱情。而發(fā)行價(jià) 1新元的澳可產(chǎn)業(yè)信托，到 5月底僅剩 元。 在新上市基金中包含了第一只專(zhuān)門(mén)的度假酒店基金 —— 日本度假酒店基金（ JHR）。 20xx年一季度，兩只新的跨境房地產(chǎn)信托基金 —— 澳可產(chǎn)業(yè)信托 (Allco Commercial REIT)和雅詩(shī)閣公寓信托 (Ascott Residence Trust，簡(jiǎn)稱(chēng) ART)相繼在新加坡交易所上市。 在新的房地產(chǎn)信托基金法修訂 案 通過(guò)后，考克瑞房地產(chǎn)信托基金 7號(hào) (KOCREF REIT7)于 20xx年 11月 11日成功上市。 領(lǐng)匯房地產(chǎn)投資信托基金 (Link REIT)、越秀房地產(chǎn)投資信托基金 (GZI REIT)和泓富產(chǎn)業(yè)信托 (Prosperity REIT)先后于 20xx年 10月和 11月上市并受到了投資者 的 追捧。 臺(tái)灣 ：上半年有兩只 REIT上市 富邦二號(hào)不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（ Fubon ）于 20xx年 4月中旬在臺(tái)灣交易所上市。 20xx年 4月上市的 Tower REIT 由兩座寫(xiě)字樓構(gòu)成： Menara HLA 和 HP Towers。 20xx年亞洲各國(guó) REI