【正文】 FII 這種特別投資基金存在的目的就是允許投資人在不動(dòng)產(chǎn)業(yè)內(nèi)進(jìn)行直接或間接投資。經(jīng)濟(jì)合作與發(fā)展組織（ Economic Cooperation and Development， OECD）公告，意大利經(jīng)濟(jì)的緩慢增長(zhǎng)反映出了其結(jié)構(gòu)性的失敗。當(dāng)前的總體情況是優(yōu)質(zhì)供應(yīng)不能滿(mǎn)足零售業(yè)當(dāng)前增長(zhǎng)的需求。此外， AXA REIM還管理著唯一的一個(gè)歐洲不動(dòng)產(chǎn)物業(yè)指數(shù)（ European property index） the EasyETF EPRA Eurozone 的交易所交易基金（ Exchange Traded Fund， ETF）。該公司于 20xx年 7月收購(gòu)了 SFL的 ％的股權(quán)，以達(dá)到進(jìn)入法國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)的目的。 SIIC基金是在一些特定方面能夠獲得企業(yè)稅收減免的一種非透明的投資工具（ nontransparent vehicle）。假設(shè)有 60％的新型 G－ REIT 參與市場(chǎng)流通，這意味著德國(guó)將可能從目前在“金融時(shí)報(bào)編制的 歐洲公共 不動(dòng)產(chǎn) 協(xié)會(huì) /全美不動(dòng)產(chǎn)信托投資基金協(xié)會(huì)歐洲不動(dòng)產(chǎn)指數(shù)”中的比重從目前的 3％躍升至約 30％。預(yù)計(jì)德國(guó)相應(yīng)的 REIT立法在 20xx 年 1月完成，在當(dāng)年的二、三季度期間將會(huì)出現(xiàn)德國(guó)的 REIT。 德國(guó)：遲緩的經(jīng)濟(jì)巨人 近年來(lái)， 德國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展緩慢，對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)金融市場(chǎng)，政府尚處于研究論證階段，但這并不能 25 掩蓋國(guó)內(nèi)存在的大批優(yōu)質(zhì)不動(dòng)產(chǎn)物業(yè) 經(jīng)濟(jì)發(fā)展堪憂 德國(guó)的經(jīng)濟(jì)規(guī)模是歐洲最大的，但在過(guò)去 10 年內(nèi)是歐元區(qū)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)最緩慢的。這些前 10名的公司內(nèi)還包括 British Land, Liberty International, Hammerson 和 Slough Estates。工商業(yè)活動(dòng)主要集中于 The city, the West End 和 the docklands 這三個(gè)主要地區(qū)。直接用于收購(gòu)全部不動(dòng)產(chǎn)所需的資本量和有限合伙關(guān)系帶來(lái)的高額稅收令許多投資者卻步。盡管預(yù)計(jì)供應(yīng)量顯得不足將會(huì)進(jìn)一步推動(dòng)收益率下行（價(jià)格飚升導(dǎo)致回報(bào)比例下降），但投資市場(chǎng)的旺盛需求預(yù)計(jì)將持續(xù)下去。 ABP在阿姆斯特丹和紐約都設(shè)有辦事機(jī)構(gòu)。 荷蘭擁有類(lèi)似于 REIT經(jīng)營(yíng)方式和相關(guān)法律結(jié)構(gòu)的投資基金，稱(chēng)之為 Fiscale Beleggingsinstelling（ FBI）。 與美國(guó)的 REITs 相比，墨西哥 REIT 的差別在于沒(méi)有最低的股息分配要求，沒(méi)有 REIT最低基金單位持有人數(shù)的要求，也沒(méi)有散戶(hù)最低持有基金單位數(shù)量比例的要求。盡管沒(méi)有更多的新開(kāi)發(fā)內(nèi) 容，但通過(guò)更新將有助于使租金率水平能從目前每平方米 24美元進(jìn)一步向上提升。在美加兩國(guó)發(fā)展了成熟的 REIT市場(chǎng)后，墨西哥甚至未對(duì) REIT 進(jìn)行過(guò)相關(guān)的立法。加拿大的 REITs在歷史上一直受到以來(lái)自經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)的資金投資開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的制約。 加拿大的公寓 REIT 能夠?yàn)槊绹?guó)大型住宅 REIT，或其他機(jī)構(gòu)買(mǎi)主從市場(chǎng)上收購(gòu)到具有，而且這樣的住房市場(chǎng)的空置率低于任何一個(gè)北美住房市場(chǎng)的空置率。R 的主營(yíng)業(yè)務(wù)側(cè)重于單個(gè)經(jīng)營(yíng)業(yè)主的商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)，并希望保持長(zhǎng)期的租賃期限，特別適合那些愿承擔(dān)長(zhǎng)期固定負(fù)債率的承租人，形 19 式上更像債券類(lèi)型的資產(chǎn)組合。s）將要把收益型的信托基金納入其加拿大不動(dòng)產(chǎn)指數(shù)。截止 20xx年 12月 31日的五年內(nèi)，加拿大 REIT的年平均綜合收益率約為 20％。 General Property Trust是澳大利亞第二大的不動(dòng)產(chǎn)信托投資基金，其多元化的物業(yè)組合由零售、辦公室、工業(yè)和酒店，截止 20xx 年 5月的物業(yè)總價(jià)值達(dá) 81億澳元（ 61億美元）。而復(fù)合式經(jīng)營(yíng)模式（類(lèi)似于美國(guó)市場(chǎng)上自我管理的 REIT公司）除了直面不動(dòng)產(chǎn)投資組合外，還需要投資者面對(duì)基金經(jīng)理和不動(dòng)產(chǎn)物業(yè)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)。 USB 歐洲業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人 Edmund Craston 稱(chēng)，盡管上世紀(jì)末和本世紀(jì)初出現(xiàn)的高科技興旺 17 期，與美國(guó)的 REIT相比，澳大利亞的不動(dòng)產(chǎn)信托投資基金仍享有穩(wěn)定的大筆資金流入。與美國(guó)REITs相仿的澳大利亞同類(lèi)被稱(chēng)為“上市不動(dòng)產(chǎn)信托投資基金”（ Listed property trusts，LPTs），它是澳大利亞很普遍的一種投資方式。例如，在 20xx年 10月銀監(jiān)會(huì)規(guī)范房地產(chǎn)信托 業(yè) 的 舉動(dòng) ，以及 20xx年 12月中國(guó)建設(shè)銀行發(fā)行的 29億元房地產(chǎn)抵押債券和中國(guó)開(kāi)發(fā)銀行所發(fā)行的 42億元資產(chǎn)抵押債券。但是，將物業(yè)所有權(quán)轉(zhuǎn)移給設(shè)立在百慕大或英屬維爾京群島的特殊目的機(jī)構(gòu)（ Special Purpose Vehicles） 面臨 十分復(fù)雜的工作。根據(jù) 20xx年通過(guò)的《中華人民共和國(guó)證券投資基金法》，證券投資基金只能投資于交易所上市的股票和債券，而不能用于投資房地產(chǎn)。 從越秀基金的強(qiáng)勢(shì)登場(chǎng)不難看出國(guó)際投資者對(duì)于中國(guó)房地產(chǎn)信托基金 具有十分 濃厚 的興趣，從而也使市場(chǎng)觀察家們認(rèn)為將有更多國(guó) 內(nèi) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商加快推出其房地產(chǎn)信托基金。另一方面 Starhill REIT的 股 價(jià)則 與其每基金單位 。 馬來(lái)西亞 ：上市物業(yè)多種多樣 截止到 20xx年 4月的半年時(shí)間里，在馬來(lái)西亞交易所共有三只房地產(chǎn)信托基金上市，使得在馬來(lái)西亞交易所上市的基金總數(shù)達(dá)到了 7只。 二者迥異的市場(chǎng)表現(xiàn)是 由于 其不同的物業(yè)重新估值 結(jié)果所 導(dǎo)致的，前者資產(chǎn)經(jīng)評(píng)估獲得了 值 而后者則出現(xiàn)了 7600萬(wàn)泰國(guó)銖下 跌 。目前富邦二號(hào)擁有的三座大樓均 已 全部出租，其缺點(diǎn)是租戶(hù)過(guò)于集中：來(lái)自富邦金控和潤(rùn)泰集團(tuán)的租金收入占 其 總收入的 62%以上，同時(shí)潤(rùn)泰中侖大樓 另外 %物業(yè)的出租情況也將對(duì)基金表現(xiàn) 造 成影響，這部分物業(yè) 已 由開(kāi)發(fā)商與 小 業(yè)主簽訂了為期 5年的出售并租回（ sale and leaseback） 式 協(xié)議。新光一號(hào)的 組成標(biāo)的分別是新光天母杰仕堡（占總資產(chǎn) 的 52%）、臺(tái)南新光三越百貨（ 28%） 、 新光國(guó)際商業(yè)大樓（ %）和臺(tái)證金融大樓（ %）。 臺(tái)灣股票交易所的建筑類(lèi)指數(shù)及地產(chǎn)股價(jià)格的持續(xù)上漲 ， 顯示出投資者對(duì)臺(tái)灣房地產(chǎn)市場(chǎng)的前景依舊樂(lè)觀。 預(yù)計(jì) 主要的改動(dòng)將 包括最低資本金要求降至 100億韓元、簡(jiǎn)化審批程序、放松對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的限制以及允許符合條件的房地產(chǎn)信托基金利用 不超過(guò) 注冊(cè)資本 一 倍 的 金 融 杠桿等。當(dāng) 20xx 年 6月價(jià)值 1200億韓元 的考克瑞 8號(hào)基金上市之后，包含上市和非上市部分的韓國(guó)房地產(chǎn)信托基金總市值 將 超過(guò)2萬(wàn)億韓元。這種預(yù)期也反應(yīng)在 5 月份出現(xiàn)的房地產(chǎn)信托基金價(jià)格普遍下 調(diào) 之中，該趨勢(shì)使得除領(lǐng)匯基金外的所有基金收益率普遍回升到 6%以上。 在接下來(lái)的時(shí)間里，將有更多的香港本地開(kāi)發(fā)商通過(guò)發(fā)行房地產(chǎn)信托基金 獲得 用于未來(lái)發(fā)展的現(xiàn)金儲(chǔ)備。根據(jù)該計(jì)劃，冠君將 5年期的 72億港元浮動(dòng)利率貸款轉(zhuǎn)換為固定利率貸款，現(xiàn)金利息將從 20xx年的 1060萬(wàn)港元逐步上 升至 20xx年的 。 總資產(chǎn) 20xx年 5月 24日成功上市，其本地和國(guó)際配售均取得了數(shù)倍的超額認(rèn)購(gòu)。這些房地產(chǎn)信托基金的管理人積極通過(guò)提高出租率、租金及重新配置商業(yè)面積等 辦法提高收益。雅詩(shī)閣集團(tuán)已計(jì)劃向該 基金注入更多高收益的物業(yè)以促進(jìn) 該基金的 發(fā)展。 20xx 年 3 月底上市的兩只垮境基金 —— 澳可產(chǎn)業(yè)信托和雅詩(shī)閣公寓信托有著截然不同的市場(chǎng)表現(xiàn)。 其中 專(zhuān)注于 關(guān)西地區(qū)投資零售和寫(xiě)字樓物業(yè)的 Hankyu REIT 取得了最佳表現(xiàn)，其上市后的股價(jià)升幅為 31%。 20xx年 4 月 ， TICON 工業(yè)公司將其廠地和工廠一起打包出售給 TICON 地產(chǎn)基金。 馬來(lái)西亞 ：新 REIT資產(chǎn)多元 截止到 20xx年 4月的半年時(shí)間里，在馬來(lái)西亞交易所共有三只房地產(chǎn)信 托基金上市 ， 包含萬(wàn)豪酒店、 Starhill購(gòu)物中心和 Lot 10購(gòu)物中心部分權(quán)益的 Starhill REIT于 20xx年 12月上市 ， 其物業(yè)是 基金 從 YTL Land以 的 總價(jià)格收購(gòu)的。新鴻基地產(chǎn)將 注入 觀塘創(chuàng)紀(jì)之城一、三期 ， 新時(shí)代中心及新領(lǐng)域廣場(chǎng)等 10個(gè)商廈項(xiàng)目， 成 立名為 Sun Millennium 的 房地產(chǎn)信托基金。 C9 Infinity預(yù)計(jì) 其 未來(lái) 5年的年收益率在 8%左右。 KREIT也沒(méi)有采取公開(kāi)市場(chǎng)發(fā)行 方式 。 新加坡 ：發(fā)行一只亞洲市值最大的 REIT 嘉茂信托 (CapitaMall Trust)及嘉康信托 (CapitaCommercial Trust)按 4： 6比例出資 來(lái)福士廣場(chǎng)（ Raffles City），據(jù)稱(chēng)是亞洲 20xx年上半年數(shù)額最大的房地產(chǎn)投資。 4 隨著市場(chǎng)上可供選擇的基金數(shù)量不斷增加，投資者將會(huì)更加理性，選擇 那些 具有價(jià)格上升空間或是與存款和固定收益?zhèn)啾扔懈呋貓?bào)收益的品種，而不 會(huì) 受名義收益率和財(cái)務(wù)操 縱 手段的影響。其中香港的房地產(chǎn)信托基金所受影響最大， 5月 24日 ， 冠君房產(chǎn)信托基金在上市當(dāng)天便下跌 %。繼 20xx年 10月政府 對(duì) 監(jiān)管條 例進(jìn)行修訂之 后，共有兩只垮境基金在 20xx年 初 發(fā)行，它們分別是澳可產(chǎn)業(yè)信托 (Allco Commercial REIT)和雅詩(shī)閣公寓信托 (Ascott Residence Trust)。 日本共有 6只新房地產(chǎn)信托基金進(jìn)入市場(chǎng)，東京股票交易所的 JREIT 指數(shù)一路攀升。 —— 新地產(chǎn)策劃?rùn)C(jī)構(gòu) 2 第一部分 20xx年亞洲 REITs市場(chǎng)最新監(jiān)測(cè)報(bào)告 世邦魏理仕研究部 /文 王宇清 /譯 在全球的不動(dòng)產(chǎn)金融市場(chǎng)領(lǐng)域，美國(guó)、加拿大和澳大利亞等國(guó)家已發(fā)展得相當(dāng)成熟，但中國(guó)內(nèi)地在這方面尚屬剛剛起步。 REITs 在中國(guó)深陷困境，首先在于中國(guó)相應(yīng)法律體系的缺失。 基于此，本刊聯(lián)合世邦魏理仕研究部、聯(lián)辦集團(tuán)研發(fā)部及其他專(zhuān)家精心編譯了這一專(zhuān)題。一方面是 因?yàn)閰^(qū)內(nèi)資金持續(xù)流向股票市場(chǎng) ； 另一方面，快速增長(zhǎng)的經(jīng)濟(jì)在 帶動(dòng)物業(yè)需求的同時(shí)也增加了 業(yè)主 上調(diào)租金的可能，尤其是 那些 位于黃金地段的高檔寫(xiě)字樓 。 3 在香港， 20xx年 11 月發(fā)行的領(lǐng)匯基金 (Link REIT)和緊隨其后發(fā)行的兩只基金使香港房地產(chǎn)信托基金市場(chǎng)的總市值在 20xx年 4 月底達(dá)到了 55 億港元，列亞洲第三位。盡管在馬來(lái)西亞和韓國(guó) 的 房地產(chǎn)投資信托基金價(jià)格表現(xiàn)平平，但它們擁有較高的 回報(bào)率 ，平均收益率比各自國(guó)家的十年期政府債券高出 23個(gè)百分點(diǎn)。同時(shí)，近期的調(diào)整已使基金的分紅收益率普遍提高，例如香港 5 月底除領(lǐng)匯基金以外的房地產(chǎn)信托基金收益率 均 已達(dá)到了 67%的水平。作為交易的一部分，三井不動(dòng)產(chǎn)（ NBF的發(fā)起人）用 5座位于東京、價(jià)值 為 1101億日元的寫(xiě)字樓置換 NBF所持有的 JFE大廈（價(jià)值 910億日元）及現(xiàn)金 差額 。與通常 所 采用的公開(kāi)市場(chǎng)發(fā)行（ IPO）方式不同，雅詩(shī)閣集團(tuán)在 ART的發(fā)行過(guò)程行動(dòng)中把將近七成的 ART股票以每股 購(gòu)。該基金 的初始投資包括 兩 座 寫(xiě)字樓 ，分別是 位于首爾 CBD地區(qū)的 Geoyang Building和盆唐地區(qū)的 Shinyoung Tower。冠君 63億港元的 新股 6 發(fā)行過(guò)程中 國(guó)際和當(dāng)?shù)?的 配售部分 分別 獲得了 。 總值 20xx年 6月在臺(tái)灣交易所主板上市。與此同時(shí)， AmFirst 地產(chǎn)信托以 5700萬(wàn)馬來(lái)西亞元的價(jià)格收購(gòu)了 Menara Merais， 一座位于 Petaling地區(qū)的 22層寫(xiě)字樓。 日本 ：市場(chǎng)進(jìn)入井噴期 JREIT市場(chǎng)在 截止到 20xx年 4月的半年時(shí)間里 持續(xù)快速 增長(zhǎng)， 32只 JREITs的總市值從 20xx年 10月的 萬(wàn)億日元增加到 20xx 年 4 月的 （ 300 億美元），增幅為 31%. 此后還有 11只 JREITs將陸續(xù)上市。 新加坡 ：跨境 REIT興起 穩(wěn)固的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和 新 修訂的法規(guī)使新加坡 對(duì) 房地產(chǎn)信托基金 具有很強(qiáng)的 吸引力。 雅詩(shī)閣公寓信托沒(méi)有采用公開(kāi)市場(chǎng)發(fā)行方式，而是把其以每基金單位 新元的優(yōu)惠價(jià)格 配售 給雅詩(shī)閣集團(tuán)的現(xiàn)有股東。隨著嘉茂信托和嘉康信托對(duì)來(lái)福士廣場(chǎng)的成功收購(gòu)，傳統(tǒng)意義上專(zhuān)注于商業(yè)及寫(xiě)字樓的房地產(chǎn)信托基金之間的界線已經(jīng) 變得 越來(lái)越模糊，跨境房地產(chǎn)信托的浪潮 開(kāi)始 在新加坡興起。印尼力寶集團(tuán)（ Lippo Group）也計(jì)劃申報(bào)在新加 坡成立房地產(chǎn)信托基金，其價(jià)值 34億美元的初始投資組合可能包括印尼和其在香港上市公司所持有的物業(yè)。其收益率還因大股東放棄部分應(yīng)得紅利及承諾進(jìn)行利率調(diào)期交易以降低融資成本而獲得提升 。另一方面，由于中環(huán)地區(qū)的寫(xiě)字樓供應(yīng)緊張，空置率始終維持在 5%之內(nèi)，而且在很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)該區(qū)域的新樓盤(pán)供給將十分有限。 近期的升息 趨勢(shì) 使得投資者轉(zhuǎn)向收益率更高的產(chǎn)品。 C9 Infinity是為 Inpyung集團(tuán)資產(chǎn)處置行動(dòng)設(shè)立的公司改組型 私募 基金。其中最為接受的 方式 是項(xiàng)目融資式地產(chǎn)信托基金 —— 通過(guò)向開(kāi)發(fā)商的特定項(xiàng)目貸款獲取利息回報(bào)。 臺(tái)灣 ：市場(chǎng)總體平穩(wěn) 20xx年 12月之后 ， 共有兩只 房地產(chǎn)信托基金在臺(tái)灣交易所上市，使得市場(chǎng)上的 TREITs總量達(dá)到了四只。 臺(tái)灣的第三只房地產(chǎn)信托基金 —— 新光一號(hào)于 20xx年 12月 26日在臺(tái)灣交易所主板上市，雖然開(kāi)始幾周股價(jià)表現(xiàn)平平，但在進(jìn)入 4月之后 穩(wěn)步走高并 于 4月 26日 創(chuàng)出 每股 的近期高點(diǎn) ，比發(fā)行價(jià)上升了 %。富邦二號(hào)是惟一一只專(zhuān)注投資寫(xiě)字樓的信托基金。 泰國(guó) ：上市基金 表現(xiàn)平平