【正文】 度凈收入回報率則為 %。除非有明顯信號表示美國的加息周期已經(jīng)結(jié)束，亞洲房地產(chǎn)信托基金市場的弱勢將會持續(xù)。 頹勢開始顯 現(xiàn) 5月中旬亞洲的房地產(chǎn)信托基金 價格 普遍出現(xiàn)了 回調(diào) 。除了由多個 廣州物業(yè) 所 組成的越秀 基金 （ GZI REIT） 收益率達(dá)到 %外，其余 香港 新房地產(chǎn)信托基金的收益率基本上接近甚至略低于 10年期外匯基金票據(jù)收益率 ％的水平。 市場規(guī)?？耧j 由于股票市場表現(xiàn)良好， 20xx年前幾個月中，亞洲共有 18只房地產(chǎn)信托基金進(jìn)行了首次公開發(fā)行（ IPO），也使得亞洲房地產(chǎn)信托基金的總市值達(dá)到了 470億美元。本專題分為三個部分：第一部分，我們?yōu)榇蠹抑v述了中國的領(lǐng)國 —— 韓國、日本、馬來西亞、泰國，特別是中國內(nèi)地物業(yè)上市的目的地 —— 香港及新加坡的 REITs市場的最新狀況；第二部分，我們對北美、澳洲、亞洲、歐洲、南美等五大洲 17個國家的 19個 REITs市場做了全景式大描述；第三 部分，我們詳細(xì)講解了美國、新加坡、香港、澳大利亞和日本的 5只 REIT實戰(zhàn)案例，追根溯源，還原商業(yè)本質(zhì)。 1 全球 REITs市場運行實況分析報告 世邦魏理仕研究部 聯(lián)辦集團研發(fā)部 王宇清 李九九 /編譯 秦松齡 /編輯 現(xiàn)在，向國外學(xué) REITs! 在大約一年多的時間里， REITs這個從國外引進(jìn)的房地產(chǎn)融資工具，在中國的發(fā)展路途經(jīng)歷了從異軍突起，蜂擁而上，而后又深陷困境的曲折過程。 博觀而約取，希望大家從中獲得自己需要的知識或方法。而在 20xx年 10月 底 ，房地產(chǎn)信托基金 總 市值僅有 300億美元。 新加坡截至 20xx年 4月底共有 10 只上市房地產(chǎn)信托基金基金，其總市值為 87億美元。這在某種程度上歸咎于對加息的擔(dān)憂、中國的謹(jǐn)慎性宏觀調(diào)控以及全球商品市場價格上揚所導(dǎo)致的亞洲股市下挫。定價和產(chǎn)品質(zhì)量將成為決定 未來房地產(chǎn)信托基金上市成功與否的關(guān)鍵因素。 基于 相似 的原因 ，為降低維護成本及提高整體收益率， ORIX JREIT 處置了兩座位于東京赤坂區(qū)的高齡寫字樓，并用 億日元 價格 在同一區(qū)域購 入 了一座 落 成僅兩年的新寫字樓。 吉寶置業(yè)（ Keppel Land）旗下的房地產(chǎn)投資信托 KREIT Asia于 20xx年 4月 28日上市交易， KREIT的初始投資組合價值 ，包括吉寶中心 （ Keppel Towers ）、白沙浮廣場辦公樓 （ Bugis Junction Towers ）、 GE 大廈及保誠大廈 （ Prudential Tower）商業(yè)部分 44%的權(quán)益。 C9 Infinity基金的初始投資組織包括位于首爾江南區(qū)邊緣的一座多用途大廈 —— Hi Brand，其中寫字樓部分 的 6個樓 層 已 出租給了韓國摩托羅拉。 與此同時，另外兩家開發(fā)商也宣布了房地產(chǎn)信托基金的上市計劃。預(yù)估收益率約為 %。不過， TICON地產(chǎn)基金 則 收購了 44 家工廠。 在這一時期，上市基金的 價格依然持續(xù)了分歧的走勢。由于 8 當(dāng)?shù)?投資者 已經(jīng)對可能的 風(fēng)險具有較 高的認(rèn)識 ， 預(yù)計 未來將會有更多的跨境房地產(chǎn)信托基金在 新加坡上市?；谏鲜星白龀龅?20xx年每基金單位分配，分紅收益率為 %。同時，20xx 年一季度中各基金的分紅都超過之前的預(yù)期或比去年同期有較大幅度的增長。首先是鷹君集團分拆中環(huán)的甲級寫字樓成立冠君房產(chǎn)信托基金 (Champion REIT) 上市，接著是新鴻基地產(chǎn)成立的 Sun Millennium 基金和恒基兆業(yè)集團的陽光基金。 為降低上市初期的財務(wù)成本，冠君 還 安排了一項利率掉期計劃。世邦魏理仕 10 估 計 20xx年中環(huán)地區(qū)甲級寫字樓的租金將上漲 2530%。市場 希望 房地產(chǎn)信托基金提供高于其它低風(fēng)險固定收益產(chǎn)品的回報率， 4 月底香港 10年期外匯基金票據(jù)收益率為 %。截至 20xx年 3月，韓國最大的房地產(chǎn)信托基金管理公司 KORAMCO管理著價值 。 為了給韓國的房地產(chǎn)信托基金市場注入活力 并 減少其與 REFs 相比 的不 利 因素，韓國建設(shè)交通部于今年 初 宣布 將 于年底前 繼續(xù) 修訂現(xiàn)行的房地產(chǎn)信托基金管理條例。 TREITs上市之后的價格走勢基本上比較平緩，股價的波動幅度較小。 由于其牢固的租戶關(guān)系和穩(wěn)定的租金收入，臺灣評級機構(gòu)將新光一號的長短期評級分別定為 “twAA” 和 “twA 1” ，這是自房地產(chǎn)信托基金在臺上市以來的最高評級。 富邦二號的評級 已 考慮到其高質(zhì)量的租戶組成、高抗素質(zhì)的物業(yè)資產(chǎn)及謹(jǐn)慎的投資策略。曼谷商業(yè)地產(chǎn)基金 (Bangkok Commercial Property Fund)在截至 4月的半年時間里獲得了 8%的升幅而 UOB公寓 1號 基金 的價格則下降了 10%。 Q House Lumpini 是一座建筑面積 萬平米，位于曼谷 CBD地區(qū)新近落成的甲級寫字樓。 截至 4月底， UOA REIT和 Tower REIT的價格與其發(fā)行價相比 分別 有了 %和 % 的下跌。作為第一只在海外上市中國內(nèi)地房地產(chǎn)信托基金，該基金香港 和國際 發(fā)行 部分分別 獲得了 496倍 和 74倍的超額認(rèn)購，募集總金 額 達(dá) 億港元。首要的問題是在中國沒有設(shè)立房地產(chǎn)信托基金所適用的法規(guī)。 減低稅金的一個途徑是設(shè)立離岸公司，從而只需繳納 10%的預(yù)提稅（ withholding tax）而不是 33%的所得稅。 雖然短期內(nèi)仍不大可能見到在國內(nèi)掛牌上市的房地產(chǎn)信托基金，但 市場 也看到了金融管理部門對開放 房地產(chǎn)信托基金和資產(chǎn)證券化所做的一些積極努力。 澳洲 澳大利亞：全球最“熟” 澳大利亞的 REITs在全球資本市場影響力非常之大，而投資資金主要來自本國的養(yǎng)老 金 全球最具影響力的金融產(chǎn)品 澳大利亞對成為有世界上最成熟的公開上市不動產(chǎn)行業(yè)的國家之一感到自豪。不動信托投資基金資大約吸收了 12％退休基金總量的資金。獨立式的經(jīng)營模式是投資者直接面對投資對象的不動產(chǎn)投資組合。該集團在澳大利亞擁有的購物中心面積占全國總面積的 20％。 投資回報豐厚 加拿大的 REIT在過去五年內(nèi)的表現(xiàn)已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了一些主要指數(shù)的表現(xiàn)，預(yù)計在 20xx年仍將 延續(xù)出眾的表現(xiàn)。 Poor39。 Hamp。另外還有美國的 Alexandria Real Estate Equities. Inc.，The Mills Corporation， Capital Automotive REIT 和 Entertainment Property Trust 已經(jīng)分別在加拿大簽署了業(yè)務(wù)開發(fā)合同。在沒有大 量前期租賃量時，注定不會有大量的辦公室物業(yè)開發(fā)量。 墨西哥：有立法無產(chǎn)品 雖然墨西哥政府早在 20xx年就修改了 REITs市場的稅收政策，但至今仍無一只 REIT上市 在美國和其北方鄰國共享一些概念與事物時，美國與其南方鄰國的關(guān)系并非處于同樣境況， REIT行業(yè)就是一個典型例子。 墨西哥城的 Reforma CBD子市場是獲得政府支持的復(fù)興項目。墨西哥的證券交易所（ Bolsa Mexicana de Valores， BMV）積極 21 地參與了相關(guān) REIT在籌集資金和資本結(jié)構(gòu)等必要法規(guī)的創(chuàng)立，以推動 REIT型企業(yè)在墨西哥國內(nèi)出現(xiàn)。國內(nèi)大部份金融活動集中于首都阿姆斯特丹、鹿特丹和海牙三個城市。例如 ABP Investments 投資公司是專為荷蘭政府工作人員和教育行業(yè)退休人員定制的世界上第二大的養(yǎng)老基金。然而經(jīng)濟復(fù)蘇還只是嘗試性的，工商業(yè)界的信心仍處于觀望階段。近年英國的商業(yè)不動產(chǎn)市場十分火爆，但投資者僅有兩種投資方式：全部購入想要投資的不動產(chǎn)，或通過一種有限合伙商業(yè) 關(guān)系。倫敦是英國經(jīng)濟的中心，對外國企業(yè)和就業(yè)人員有極大的誘惑力，由此也存在著對房屋樓宇的很大需求。 以公司總市值計算， Land Securities 是歐洲最大的不動產(chǎn)上市公司，股本市值達(dá)到了114億美元，能夠與美國最大的一些企業(yè)比肩。如果都能按照以上設(shè)想的去做， REIT的法律將會很快通過。引入德國式的 REIT（ G－ REIT）不僅對不動產(chǎn)行業(yè)，而且對整個經(jīng)濟可能帶來的影響都是很突出的。各界人士估計，德國境內(nèi)價值高達(dá)1550 億美元的各類不動產(chǎn)組合將會轉(zhuǎn)換入 REITs。這個舉措最根本的出發(fā)點有兩層意思：首先是想通過法國稅收體系在稅收優(yōu)惠上與鄰國看齊的方式，以達(dá)到增強吸引荷蘭、比利時、德國的資金所更具有競爭力的地位；其次是法國想要以前期支付過稅收，并轉(zhuǎn)為 SIIC 型基金的免稅不動產(chǎn)企業(yè)（ exit tax property panies）方式，帶來一次性的預(yù)算收入（ nonrecurring budget revenue），以有助于降低法國財政赤字。 法國的另一個 SIIC型基金稱之為 SFL，目前主要的投資者為西班牙公司 Inmobiliaria Colonial。截止 20xx年 7月 1日，該公司管理下的八個歐洲市場的總資產(chǎn)規(guī)模達(dá)到了 310億美元。 盡管有對消費開支增長，以及經(jīng)濟總體形勢的擔(dān)憂，但零售市場還保持著健康勢頭。 意大利： 20xx年可能出現(xiàn)首只 REIT 意大利的企業(yè)以家族式的中小企業(yè)為主，可能是不動產(chǎn)市場發(fā)展緩慢的重要原因，目前尚未有 REIT 的立法 經(jīng)濟增長緩慢 以國內(nèi)生產(chǎn)總值（ GDP）計算，排在歐洲第四位的意大利在 20xx年經(jīng)歷了嚴(yán)峻的經(jīng)濟時期 。該特別投資基金于 1994年引入，但于 20xx 年進(jìn)行了重大的修改。 FII 的形式是由基金單位持有者的共同投資資金集合，該組織沒有獨立的法人人格，但 29 由稱之為 SGR管理公司進(jìn)行管理。 意大利經(jīng)濟在歷史上的強項是制造業(yè)，特別是中小企業(yè)所擅長的，需要高品質(zhì)設(shè)計和制造工程的那些產(chǎn)品。此外，全新開發(fā)的零售物業(yè)不動 28 產(chǎn)在近期難以在市場上出現(xiàn)，對原有不動產(chǎn)項目的擴展和二次開發(fā)，將構(gòu)成未來兩至三年期間約 80％可供應(yīng)的零售物業(yè)面積。EPRA Eurozone ETF 自 20xx年 12月 2日起開始交易到 20xx年 7月，受托資產(chǎn)的規(guī)模已超過了 。但在完成收購之后， Inmobiliaria Colonial 將所持股份降至 ％。 單只產(chǎn)品資產(chǎn)規(guī)模驚人 據(jù)法國推動 SIIC 基金的組織公布的情況，法國當(dāng)前有 20家上市交易的 SIIC基金，其中的五家包括在“歐洲公共不動產(chǎn)協(xié)會 /全美不動產(chǎn)信托投資基金協(xié)會全球不動產(chǎn)指數(shù)”（ FTSE EPRA/NAREIT Global Real Estate Index）之內(nèi)，截止 20xx年 7月 31 日，這些基金的總市值達(dá)到了 294億美元。 對全球的影響是將歐洲不動產(chǎn)業(yè)的規(guī)模在全球上市不動產(chǎn)相關(guān)企業(yè)總規(guī)模的比重提升 25％。 政府尚在研究論證 在德國經(jīng)濟學(xué)院不動產(chǎn)系的配合之下，代表聯(lián)邦政府財政部的歐洲經(jīng)濟研究中心（ Centre for European Economic Research， ZEW）承擔(dān)了使今后德國的 REIT 能夠順利運行的研究項目。顯而易見，德國的經(jīng)濟因 1990年的東部德國回歸付出了巨大的代價。這些公司的持股人都是大型的機構(gòu)投資者，如巴克萊銀行（ Barclays Plc）、富達(dá)國際投資（ Fidelity International） , ABP Investments, Legal amp。據(jù) 20xx年歐洲不動產(chǎn)年鑒（ Europe Real Estate Yearbook 20xx）的 CB Richard Ellis 介紹，倫敦的西部地區(qū)（ the West End）是世界上辦公樓最昂貴的地方。 倫敦證券交易所（ London Stock Exchange） Paul Haddock在給英國財政部的回復(fù)函件中對投資者期盼 REIT的熱情總結(jié)到， REIT這種投資工具有助于世界各地不動產(chǎn)行業(yè)增長，特別是在美國，為當(dāng)?shù)靥峁┝嗽撔袠I(yè)所需的大量投資，也可以使個人投資者不受拘束地投資于該行業(yè)。 荷蘭經(jīng)濟預(yù)計 20xx年經(jīng)濟的復(fù)蘇是可以期盼的。截止 20xx年底，受托的總資產(chǎn)規(guī)模達(dá)超過了 2250億美元。這樣的經(jīng)營體系包括在荷蘭國內(nèi)的 1969年荷蘭企業(yè)所得稅法（ Dutch Corporate Ine Tax Act of 1969）中。與美國的REIT的資產(chǎn)中最低必須有 75％的比例為不動產(chǎn)資產(chǎn)的要求相比，墨西哥的最低比例為 70％。其他的一些子市場的分布靠近金融中心，這類市場的租金水平十分穩(wěn)定；在洛馬斯帕爾馬地區(qū)也出現(xiàn)了一些新增的物業(yè)。盡管不動產(chǎn)市場熱情高漲，但至今在墨西哥還未出現(xiàn)首個 REIT類型企業(yè)。加拿大 REITs的大量基金單位是由迎合散戶胃口的一些基金持有。 Summit REIT 是一個擁有超過 2900 萬平方英尺的實業(yè)不動產(chǎn)物業(yè)組合。 Calloway是過去數(shù)年來發(fā)展增長最耀眼的 REIT，目前持有20xx萬平方英尺的商業(yè)不動產(chǎn)組合，租戶主要是沃爾瑪（ WalMart）的新型零售購物中心。已經(jīng)有數(shù)家加拿大的 REIT 有資格進(jìn)入主要的 Samp。 加拿大的 REIT市場始建于 1993 年，業(yè)內(nèi)企業(yè)數(shù)量為 26家 REIT，股本總市值超過了200億加元（ 164億美元）。該集團推行管理團隊國際化，與 Babcock and Brown組建了 10億澳元（ ）的合資公司向外擴張。在澳大利亞的不動產(chǎn)信托投資基金行業(yè)中， 70％以上（按市值計算）的信托基金的經(jīng)營模式是復(fù)合式管理結(jié)構(gòu)。當(dāng)美國 REIT從近年開始的流行熱中獲得收益時，澳大利亞的不動產(chǎn)信托投資基金已經(jīng)是