【正文】 :16:0501:16Mar2323Mar23 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯(cuò)兒。 :16:0501:16:05March 23, 2023 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國(guó)見青山。 ? 解決開盤前的客戶積累量問題； ? 如何保持銷售旺市。 ? 為二批發(fā)售做準(zhǔn)備。 ? 規(guī)避方法：開發(fā)商適當(dāng)?shù)慕o予一定租金補(bǔ)貼。 ? 積累客戶上門量； ? 同時(shí)為后面的開盤做蓄客準(zhǔn)備。 2 3 招商執(zhí)行 精致且具有質(zhì)感的項(xiàng)目銷售物料提升客戶對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)認(rèn)知感。 ?通過招商拉動(dòng)項(xiàng)目營(yíng)銷熱度，同時(shí)啟動(dòng) 招售或招租收定。 支持二 對(duì)硬件改造，滿足整體招商業(yè)態(tài)需要。 讓城市更繁榮！ 項(xiàng)目主題定位 精品步行街 商業(yè)街區(qū) 高尚居住區(qū) … … 消費(fèi)者 ：引領(lǐng)武陟的一個(gè)時(shí)尚消費(fèi)之都。 市場(chǎng)預(yù)熱期 時(shí)間跨度 —— 2023年 3月底 — 2023年 5月 營(yíng)銷目的 —— 充分消化前期來訪 /電客戶，積累新客戶， 進(jìn)行市場(chǎng)摸底。 – 主臥衛(wèi)生間：與公共衛(wèi)生間大小分開 外立面建議 外立面建議 外立面建議 街區(qū)效果建議 街區(qū)效果建議 第四部分：營(yíng)銷推廣建議 整體營(yíng)銷策略 “三大前提”是實(shí)現(xiàn)總體戰(zhàn)略目標(biāo)的根本保證 ! 三大前提 全員營(yíng)銷 突破傳統(tǒng)價(jià)值觀 精細(xì)化營(yíng)銷 突破傳統(tǒng)價(jià)值觀 實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略 目標(biāo) ，必須突破單一業(yè)態(tài)傳統(tǒng)的營(yíng)銷思維，搭建全新價(jià)值體系。 希望得到更好的居住空間和及生活配套，往往希望 其生活水準(zhǔn)突破區(qū)域限制，達(dá)到大中型城市的水準(zhǔn)。 傳統(tǒng)觀念壁壘 全新價(jià)值觀 全員營(yíng)銷 顧客 營(yíng)銷 人事 財(cái)務(wù) 客服 顧客 顧客營(yíng)銷 財(cái)務(wù) 實(shí)施 “全員營(yíng)銷” ,從發(fā)展商公司最高領(lǐng)導(dǎo)層開始 ,所有非營(yíng)銷部門都須以營(yíng)銷部門為核心進(jìn)行運(yùn)作 . 精細(xì)化營(yíng)銷 為實(shí)現(xiàn)目標(biāo) ,在各個(gè)環(huán)節(jié)上都必須追求完美 ,打一場(chǎng)“超限戰(zhàn)”． 核心營(yíng)銷策略 品牌策略 事件造勢(shì)策略 服務(wù)營(yíng)銷策略 3 １ 2 核心營(yíng)銷策略 品牌策略 市高檔樓盤樣板 房地產(chǎn)價(jià)值的標(biāo)竿 城市功能的完善 社會(huì)影響力巨大 一個(gè)真正的城市運(yùn)營(yíng)商 品牌策略 品牌策略 必須通過持續(xù)的品牌滲透和形象宣傳 ， 與市場(chǎng)進(jìn)行長(zhǎng)期的交流 （ 包括：社會(huì)責(zé)任 、 文化 、 理念 、 品味 、 服務(wù) 、 營(yíng)銷 …… ） ， 才能實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值最大化 。宣傳上提升項(xiàng)目的整體賣點(diǎn)形象。 居住者 ：享受國(guó)際都會(huì)生活的一個(gè)居住先鋒。 支持三 明確招商政策。 整體招商策略 依據(jù)項(xiàng)目工程進(jìn)度和主力店招商情況確定項(xiàng)目的推售節(jié)奏。 形象樓書 生活讀本 ? 項(xiàng)目所需要銷售物料包括：形象或生活樓書、海報(bào)、生活讀本。 ? 產(chǎn)品手冊(cè)、投資手冊(cè)和開發(fā)商品牌手冊(cè)等相關(guān)展示物料完成； ? 城市高峰論壇造勢(shì)。 ?問 題 二：招商任務(wù)完不成意向簽約 60%，將影響銷售工作。 招商活動(dòng) 邀請(qǐng)函 配合招商說明會(huì)使用，起到客戶邀約之作用。 ? 圈層活動(dòng) ? 會(huì)員活動(dòng) ? 客戶會(huì)活動(dòng) 要解決 之問題 階段性 之策略 營(yíng)銷關(guān) 鍵動(dòng)作 營(yíng)銷中心設(shè)置展板，制造銷售緊迫感 展板內(nèi)容表現(xiàn)形式 展板陳列形式 通過營(yíng)銷中心展板的設(shè)臵，區(qū)隔項(xiàng)目這前營(yíng)銷節(jié)奏，給予強(qiáng)烈的銷售緊迫感。 2023年 3月 23日星期四 上午 1時(shí) 16分 5秒 01:16: 1比不了得就不比，得不到的就不要。 01:16:0501:16:0501:16Thursday, March 23, 2023 1知人者智，自知者明。 01:16:0501:16:0501:163/23/2023 1:16:05 AM 1越是沒有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 01:16:0501:16:0501:16Thursday, March 23, 2023 1乍見翻疑夢(mèng)，相悲各問年。 營(yíng)銷活動(dòng) 開盤預(yù)熱階段 2023年 11月 —— 2023年 12月底 一鼓作氣，“讓 客戶 追隨起來！” 第二批商鋪開盤預(yù)熱階段所要解決的問題與應(yīng)對(duì)策略 ? 通過會(huì)員活動(dòng)和圈層式營(yíng)銷，擴(kuò)大客戶范圍，增加客戶積累量； ? 旺場(chǎng)活動(dòng)保持銷售熱度。 ? 在釋放項(xiàng)目既得利益的情況下，銷售如何得到實(shí)現(xiàn)； ? 招商說明會(huì) ? 商業(yè)管理公司簽約儀式 要解決 之問題 階段性 之策略 營(yíng)銷關(guān)鍵 事件拉動(dòng) ——招商說明會(huì) ? 通過招商說明會(huì)與項(xiàng)目招商意向客戶簽定意向協(xié)議。但引入品牌租戶一次性可以租賃較大面積，另外品牌的進(jìn)駐會(huì)形成示范效用，吸引中小客戶進(jìn)駐，從而縮短整個(gè)招商周期，保證如期開業(yè)。 配合物料 形成購(gòu)買預(yù)期階段 2023年 5月 — 2023年 7月中旬 輿論營(yíng)銷，“說 客戶 愛聽的話！” 形成購(gòu)買預(yù)期階段所要解決的問題與應(yīng)對(duì)策略 ? 強(qiáng)化紅旗路未來價(jià)值預(yù)期，讓客戶清楚了解項(xiàng)目的價(jià)值； ? 吸引全城關(guān)注，形成熱議話題。 通過努力，和武陟經(jīng)銷商和個(gè)體工商戶搞好關(guān)系。 ?組建各類相關(guān)商業(yè)中心機(jī)構(gòu)，對(duì)各種業(yè)務(wù)進(jìn)行統(tǒng)籌和管理，為各種商業(yè)類型的經(jīng)營(yíng)奠定基礎(chǔ)。 整體招商策略 整體招商策略之招商前提 政府支持 開發(fā)商搭臺(tái) 整合社會(huì)資源 支持一 明確商業(yè)運(yùn)營(yíng)顧問公司與物業(yè)服務(wù)公司。 提升城市商業(yè)環(huán)境。 活動(dòng)執(zhí)行： 邀請(qǐng)媒體參加，市區(qū)級(jí)主要領(lǐng)導(dǎo)出席，體現(xiàn)企業(yè)與政府的聯(lián)動(dòng)，政府對(duì)促進(jìn)城市發(fā)展重大項(xiàng)目的重視與大力支持，通過媒體宣傳達(dá)到提升項(xiàng)目關(guān)注度與展現(xiàn)開發(fā)商的實(shí)力。 – 廚房： 67平方米左右，封閉廚房 – 公共衛(wèi)生間：干濕分離，干區(qū)小一些。 對(duì)產(chǎn)品創(chuàng)新等缺乏主動(dòng)的需求，但善于比較，重視細(xì)節(jié)形成的 附加價(jià)值。 注重地段區(qū)位未來發(fā)展前景，注重項(xiàng)目開發(fā)商實(shí)力。 服務(wù)營(yíng)銷 CS體驗(yàn)式營(yíng)銷（現(xiàn)場(chǎng)服務(wù)、樣板房）； 大型高規(guī)格會(huì)所； 一流物業(yè)管理； ………… —— 讓武陟民感受前所未有的星級(jí)服務(wù) 體驗(yàn) 服務(wù)營(yíng)銷 CS是客戶滿意（ CUSTOMER SATISFACTION）的簡(jiǎn)稱，是“客戶對(duì)其要求已被滿足的程度的感受”，是人們?cè)诮邮芰水a(chǎn)品或服務(wù)包括其所攜帶信息的刺激以后，所作的一種肯定的心理狀態(tài)，是人們對(duì)產(chǎn)品的一種主觀的綜合的評(píng)價(jià)。 營(yíng)銷節(jié)點(diǎn) —— 會(huì)員正式招募 營(yíng)銷活動(dòng) —— VIP會(huì)員招募 /產(chǎn)品發(fā)布會(huì) 媒體渠道 —— 廣告牌、報(bào)紙、有線電視、車體 宣傳主題 —— 來中央公園看看好房子的標(biāo)準(zhǔn)！ 工程形象 —— 售樓處、樣板房、花封苑、示范園林區(qū)工程進(jìn)行 公開發(fā)售期 時(shí)間跨度 —— 2023年 5月 — 2023年 7月 營(yíng)銷目的 —— 充分消化 VIP登記客戶。 城市管理者 ：展示國(guó)際潮流的前沿陣地。 支持四 明確工程進(jìn)度及其項(xiàng)目部分商業(yè)試運(yùn)營(yíng)時(shí)間。 蓄客期 首次開盤熱銷期 持銷期 二次開盤熱銷期 蓄客期 推售節(jié)奏思路：