【正文】 二月 2111:38:5811:38Feb2117Feb21? 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。 。公寓產(chǎn)品新品加推216。公寓產(chǎn)品推廣蓄客營銷工作一：軟文硬做，大范圍蓄勢能效果預(yù)測：通過兩個主題來向市場滲透項目的貴，讓客戶充滿想象期待，支援前期蓄客。廣告印刷品： 樓書、戶型折頁時間： 6月 30日前到位營銷工作三：業(yè)內(nèi)推介會，項目初次亮相推廣手段：邀請業(yè)內(nèi)人士及媒體，于售樓處參加崇山墅發(fā)布會；從選址、規(guī)劃及景觀角度詮釋崇山墅的貴族氣質(zhì)，初步培養(yǎng)圈內(nèi)口碑。市場造勢渠道選擇報紙媒介選擇： 《 遼沈晚報 》 、 《 沈陽日報 》 DM投放選擇： 皇姑高檔小區(qū)業(yè)主、高檔美容院客戶、私營業(yè)主、銀行存款 500萬以上、大學(xué)教授、市級以上醫(yī)院主任醫(yī)師等 VIP客戶 DM定向直投等 戶外： 皇姑主要街道廣告等雜志投放選擇： 《 財富魅力 》 、 《 好房子 》 、卓展美美會員雜志等 小眾活動營銷： 專題研討會， 名酒、名人、名車品牌聯(lián)動，銀行專場 推介 等其他渠道選擇： 高端場所零錢夾線下多渠道挖掘【 高端會所展架、票封 】建議投放場所：名都清水灣、希爾斯池典 建議選擇格林豪森、河畔新城老小區(qū)，尋找有換房意向的客戶。1消費(fèi)經(jīng)驗 不要奢望用一個廣告去顛覆一個群體的已有觀念本案客戶有著成熟的消費(fèi)觀念， 與其費(fèi)力去自我鼓吹不如去迎合其已有的觀念。當(dāng)其心理預(yù)期價值遠(yuǎn)超過項目的實際價格時，較容易做出購買決定。講究身份、崇尚富有的城市英雄們 家族觀念傳統(tǒng) ，要讓家人過上豐盈的物質(zhì)生活，有較強(qiáng)的補(bǔ)償消費(fèi)心理。 別墅區(qū) 關(guān)鍵詞 7： [稀缺性 ]沈陽市內(nèi)五區(qū)低密產(chǎn)品越來越少，目前市區(qū)豪宅動輒三十幾層的大高層。宏觀市場 沈陽市商品房季度供求走勢圖 2023年一季度商品房供求走勢圖商品房供應(yīng)及成交市場 —— 同比大幅度上漲 從商品房市 場 來看，沈陽 2023年一季度成交 ㎡，同比上 漲 了 95%，供 應(yīng)㎡，同比上 漲 70%，商品房一季度成交明 顯 大于供 應(yīng) ，成交量各月保持 穩(wěn) 定狀 態(tài)。關(guān)鍵詞 5： [傳承性 ]別墅級產(chǎn)品本身就是可以傳承的建筑。公寓產(chǎn)品定位定位思考核心價值p一環(huán)旁城市核心；p別墅區(qū)內(nèi)的高端公寓；附加價值p周邊配套完善，居住氛圍濃厚；p配套、園林、物管等方面完善，增值空間大；p包裝、推廣及服務(wù)體驗式營銷提升項目形象檔次價值提煉： 一環(huán)旁 在售賣過程中，業(yè)主的身份也是營銷的利器。 財富階層表現(xiàn)出來的同樣特征，在任何領(lǐng)域，他們從來都是主導(dǎo)者，而決不是搖旗吶喊的配角。目標(biāo)群體習(xí)慣憑主觀意識獲取信息，圈層內(nèi)朋友介紹為主要信息傳播途徑；1處理信息的方式 贏得有同等優(yōu)質(zhì)居住體驗的高端意見領(lǐng)袖客戶的認(rèn)同當(dāng)某個客戶有過類似的居住體驗，當(dāng)他發(fā)現(xiàn)本案具有同等稀缺價值及國際服務(wù)水準(zhǔn)的時候，更容易產(chǎn)生購買行為。線上控制投入，主打形象p 通過對展示、服務(wù)、活動的精心設(shè)計、把握，讓圈層客戶充分體驗感知項目的與眾不同，引起共鳴。去化高層剩余產(chǎn)品營銷工作一：銷售團(tuán)隊組建及培訓(xùn)團(tuán)隊組建理念 ： 房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)大部分項目采用坐銷或內(nèi)坐銷 +外行銷的傳統(tǒng)模式，這兩種模式均存在優(yōu)、劣勢，為突破行業(yè)傳統(tǒng)模式，體現(xiàn)核心競爭力，我司決心打造一支內(nèi)外人員形象統(tǒng)一、內(nèi)外人員素質(zhì)統(tǒng)一、內(nèi)外人員信息統(tǒng)一的、兼?zhèn)渥N及行銷能力的銷售團(tuán)隊： 銷售夢之隊！ 從而使傳統(tǒng)的坐銷及行銷人員升華為真正的置業(yè)顧問及項目的形象代言人！團(tuán)隊文化： 銷售團(tuán)隊文化同企業(yè)文化性質(zhì)相同，是一種慢慢形成但形成后卻不易消失的形態(tài)，是符合團(tuán)隊長遠(yuǎn)發(fā)展策略、同時也不會受個別甚至大半銷售人員離職影響的團(tuán)隊形式。示范區(qū)開放216。圈層營銷 —— 咖啡品鑒會、紅酒品鑒會216。 11:38:5811:38:5811:38Wednesday, February 17, 2023? 1乍見翻疑夢，相悲各問年。 11:38:58 上午 11:38 上午 11:38:58二月 21? 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 二月 21二月 2111:38:5811:38:58February 17, 2023? 1意志堅強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 11:38:58 上午 11:38 上午 11:38:58二月 21? 沒有失敗，只有暫時停止成功！。老帶新工作開展?fàn)I銷工作二：開展老帶新 高端圈層客戶樂于聚集，更容易開展老帶新。推廣主題二： 規(guī)劃之貴城市中心 唯一一個低密賴特式豪宅，純正的血統(tǒng)，貴族的享受時間： 8月日報整版各一篇營銷工作二：小眾印刷媒體，精準(zhǔn)打擊高級購物場所，如：卓展百貨雜志業(yè)內(nèi)知名雜志：好房子 DM直郵，按收入標(biāo)準(zhǔn)分類，尋找年收入 100萬以上客戶，信封直郵。推廣手段：在售樓處內(nèi)擺放崇山墅的易拉寶或展板以及派發(fā)目的紀(jì)念品；轎廂看板、小區(qū)公示欄海報會所內(nèi)進(jìn)行 PPT巡講。如有小孩或?qū)櫸?，可設(shè)專門寵物托管中心。但這一投資行為明顯不同于炒房，這是長期持有、轉(zhuǎn)移財富風(fēng)險行為，把房地產(chǎn)做硬通貨看待。生活方式 購物場所比較分散，卓展、西武、中興、新世界等高中檔場所均有消費(fèi)，但向外界談?wù)撟约旱南M(fèi)水準(zhǔn)時，更傾向于炫耀消費(fèi)品牌，出入高端場所（卓展等），以此標(biāo)榜身份。多重身份與社會關(guān)系資源角色的轉(zhuǎn)換 他們掌握了大量的財富，分享最大多數(shù)的利益，社會相關(guān)群體對消費(fèi)者購買行為的影響。精神層面 :1. 良好的社會及政治背景，有一定地位的社會話語權(quán)；2. 經(jīng)常出入高級消費(fèi)場所（如高爾夫球會、高級餐廳、夜總會、星級賓館等）； 3. 希望選擇與自己身份地位、消費(fèi)檔次、年齡層次、興趣愛好大致相當(dāng)?shù)娜藶槲椋瑫r也能讓家人享受家庭幸福的生活之地 ；4. 置業(yè)因素為體現(xiàn)身份、獲得社會尊重、享受與保值。關(guān)鍵詞 9： [唯一 ]本案產(chǎn)生是多方面因素的結(jié)果，應(yīng)該是空前絕后的，本案只有一個。隨著宏 觀政策的持 續(xù) 收 緊 ，商品住宅供 應(yīng) 量的加大， 預(yù)計 未來商品住宅價格將相 對 平 穩(wěn) 。關(guān)鍵詞 3： [別墅級 ]類別墅設(shè)計，精心打造設(shè)計出更符合人居理念的城市別墅空間概念 ，讓更多業(yè)主得以分享華府產(chǎn)品的非凡居住體驗。尊貴物管 物業(yè)服務(wù)要和國際豪宅項目接軌。 我們在推廣中重要的是俘獲參照群體中的 意見領(lǐng)導(dǎo)者， 從而進(jìn)一步影響數(shù)量眾多的同類人群和追隨者。 找到年齡層的共性，以及最關(guān)注或最受影響的因素。個性與自我觀念 客戶對于外來信息的處理方式主要有以下兩種：根據(jù)個人偏好關(guān)注信息 根據(jù)已知經(jīng)驗理解信息因此，本案傳播需遵循如下三大法則：同一法： 傳達(dá)給客戶信息聲音一致、易于傳播及記憶，內(nèi)容系統(tǒng)化，概念簡單化。主要應(yīng)用媒體：紙媒、戶外、網(wǎng)絡(luò)、廣播明線暗線主要針對高層老品和商業(yè)及車位暗線操作，利用重要活動節(jié)點以及定向渠道為主。銷售團(tuán)隊組建及培訓(xùn)216。 檀郡入場之初，未進(jìn)行集中的線上媒體推廣，檀郡銷售團(tuán)隊采用電話營銷的方式約訪客戶，在一個半月的時間完成電話營銷 5000余組，約訪客戶 200余組。品牌聯(lián)動 —— 名車試駕體驗、名車展216。 二月 21二月 21Wednesday, February 17, 2023? 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 。 2023/2/17 11:38:5811:38:5817 February 2023? 1一個人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。 二月 2111:38:5811:38Feb2117Feb21? 1世間成事，不求其絕對圓滿，留一份不足，可得無限完美。活動中要嚴(yán)格要求服務(wù)質(zhì)量，讓客戶體會本項目無微不至的周到服務(wù)，給客戶以尊貴感。效果預(yù)測： 與奢侈品的搭建，會迅速打開高端屬性的市場，奠定其項目區(qū)域豪宅標(biāo)桿的地位時間： 8月營銷工作四：聯(lián)手 “ 國際金鑰匙 ” 機(jī)構(gòu)新聞發(fā)布會暨授徽儀式利用 “ 國際金鑰匙 ” 機(jī)構(gòu)進(jìn)一步提升物業(yè)管理檔次與品位時間： 8月中旬營銷工作五：項目開盤，現(xiàn)場高效殺定德志案場殺定模式? 武術(shù) 不斷培訓(xùn)；? 拳術(shù) 分組競爭銷售；? 太極 每日目標(biāo)制定及歸零；? 劍術(shù) 經(jīng)理議價及直接介入殺定；? 狼術(shù) 團(tuán)隊合力促銷；? 諜術(shù) 市場動態(tài)實時監(jiān)測；? 田忌賽馬 小量多波次推房源；? 特技 喊控系統(tǒng)及手語交流；? 箭術(shù) 集中銷售目標(biāo)房源；? 人道 做人道德，職業(yè)道德；開盤時間： 8月底? 遠(yuǎn)洋天地 區(qū)域同質(zhì)化競爭劇烈，且項目處于劣勢區(qū)域同質(zhì)化競爭劇烈，且項目處于劣勢項目首期規(guī)劃 項目區(qū)位圖武術(shù)營銷案例 — 遠(yuǎn)洋天地武術(shù)營銷案例 — 遠(yuǎn)洋天地開賣前特訓(xùn)每周 2次例訓(xùn)? 遠(yuǎn)洋天地 入場后入場后 7天徹底顛覆長白島競爭格局天徹底顛覆長白島競爭格局? 項目位置 長白島工農(nóng)橋及三好橋交匯處? 項目規(guī)摸 百萬平? 項目核心價值 緊臨三好街，兩橋匯聚，地理位置極佳，渾河灣流而過，區(qū)內(nèi)有大面積景觀及高品質(zhì)配套。時間： 6月 20日全面上畫營銷工作六：開展數(shù)據(jù)庫營銷