【正文】 08:43:3508:43:3508:431/27/2023 8:43:35 AM? 1越是沒有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 27 一月 20238:43:35 上午 08:43:35一月 21? 1比不了得就不比，得不到的就不要。 資金運營風(fēng)險、開發(fā)節(jié)奏與銷售節(jié)奏不對稱風(fēng)險、國家政策引起消費者觀望風(fēng)險、地塊用地苛刻條件所帶來的規(guī)劃風(fēng)險等等，諸如此類的風(fēng)險綜合辨析后，留給我們思考空間里面只會出現(xiàn) ——“ 抗風(fēng)險 ”這樣的結(jié)點。分析： 由于前期原始營銷狀態(tài)下，傳播渠道力的輻射面寬達不到項目所需要的力度，其他板塊區(qū)域?qū)Ρ卷椖康恼J知度不高，形成了前期成交客戶群體相對單一集中。 整個項目產(chǎn)品沒有明顯的面積區(qū)段劃分， 在宏觀利好背景下，整個產(chǎn)品設(shè)計追求 “舒適型 ”體系 ，但隨著國家宏觀調(diào)控政策的相應(yīng)出臺、 “實用居家型 ”產(chǎn)品、價格承受力等的影響，項目銷售進入低迷期。 從 2023年 7月至今，共 21個月（約 628天）的時間內(nèi)，總共銷售住宅 362套，平均速度為 /天。調(diào)查結(jié)果如下： 自新政執(zhí)行之后，消費者在戶型、面積以及單價的選擇等方面都發(fā)生了明顯的變化， 中低價位、中小套實用型住房成為消費者的首選。西湖花苑和岸上玫瑰有多層住宅在銷售。 此外，在即將開盤或已經(jīng)動工的樓盤中，三盛 香榭水都開盤銷售。 公攤率 17％ 樓盤小高層產(chǎn)品對區(qū)域市場沖擊力較強。4．市政大樓前項目：（天鵝灣）信政 都市森林進入尾盤銷售，以新華學(xué)府、盛世名城（二期悉尼陽光）、大溪地為代表的進入中盤銷售；望江西路板塊中黃山花園、維也納森林公園進入尾盤銷售，華府駿苑、秀水宜家為新生樓盤代表；合作化南路板塊中的了綠城 但主要成交仍然集中在 2023年開盤期幾個節(jié)點，后期受到價格提升的壓力影響，銷售比較遲緩，這種銷售趨勢可以說是近期臨近區(qū)域內(nèi)大部分中檔次項目面臨的情況。銷售價格：一期初陽苑均價 4200元，起價 3588元 /㎡，最高價 4800元 /㎡一期主力戶型： 120－ 180㎡，總套數(shù)： 240套。小高層靠近二期景觀區(qū)面積 130㎡～ 150㎡的戶型基本銷售完畢，底層有少量余房。一期于 04年 11月 12日開工。 盛世名城 現(xiàn)推出產(chǎn)品以多層為主，一期有少量小高層，整體面積區(qū)間集中在 130～ 140㎡，總價過高，在市場理性、消費者持幣待購的情況下，后期銷售陷入低速。東向大學(xué)城板塊和會展中心板塊樓盤均價高于其他樓盤。 現(xiàn)推出 4＃、 7＃、 8＃、 11＃樓，內(nèi)部認購期間 1萬元誠意金抵 2萬元購房款，開盤時另有其他開盤優(yōu)惠。 之后開盤的有丹青花園、頤園世家、生活地帶、水墨蘭庭， 2023年陸續(xù)開盤銷售的有恒潤花園、宋都 西湖花苑的總建筑面積達到 30萬平方米，水墨蘭庭和國建 政務(wù)文化新區(qū)在售和即將推出的住宅都是價格相對較高的產(chǎn)品，再加上政務(wù)文化新區(qū)的本身條件，包括市中心的遷徙、周邊環(huán)境的改善、配套設(shè)施的齊全等因素影響，因此，政務(wù)文化新區(qū)的樓盤價格還將持續(xù)上漲。5. 房產(chǎn)新政對合肥政務(wù)區(qū)的影響 2023年 3月 27日七部委《意見》目的性很明確，就是旨在通過供應(yīng)和需求的雙向調(diào)節(jié)，遏制投機性炒房，控制投資性購房，鼓勵普通商品住房和經(jīng)濟適用住房的建設(shè)，合理引導(dǎo)住房消費，保證住房價格平穩(wěn)和市場的穩(wěn)定發(fā)展。二．營銷力分析 【丹青花園】項目于 2023年 7月中旬開始內(nèi)部認購 1＃、 3 ＃樓以及商鋪，總共銷售住宅53套、商鋪 20套。從創(chuàng)造的 “銷售高點 ”看，項目階段性熱銷之力，一方面依托開盤之勢 “發(fā)力 ”；另一方面依托整體市場好轉(zhuǎn)之勢 “借力 ”，其余階段，則主要依靠原始自然銷售。2．合肥地區(qū)（四個行政區(qū)＋三縣）成交客戶占總量的 81％。所以在產(chǎn)品定位之前必須系統(tǒng)研究國家近階段出臺政策的針對性和引導(dǎo)性，以次來判斷自己存活的可能性。 一月 2108:43:3508:43Jan2127Jan21? 1故人江海別，幾度隔山川。 2023/1/27 8:43:3508:43:3527 January 2023? 1空山新雨后，天氣晚來秋。勝人者有力，自勝者強。 2023/1/27 8:43:3508:43:3527 January 2023? 1做前，能夠環(huán)視四周；做時，你只能或者最好沿著以腳為起點的射線向前。 因此，今天的區(qū)域市場競爭不存在將對手完全擊倒的神話，客戶是開始回歸理性的、產(chǎn)品供應(yīng)量是相對穩(wěn)定的、目標人群是相對固定的，如何形成自身項目與周邊競爭樓盤的互動、產(chǎn)生新的源動力，將成為項目營銷水平高低的關(guān)鍵氣象。因此，高品質(zhì)、高性價比、舒適實用型產(chǎn)品 是整個項目最為真實的支持點。以 “儒雅文化 ”作為最初形象定位的丹青花園，其主要購買力卻來源于文化層次相對較低的這一人群。（二） 04年 8月－ 06年 3月，共 19個銷售月中，創(chuàng)造了 1個銷售最高點， 2大銷售高點， 5大銷售低點。由于新政系列政策的指向非常明確，只是針對短期投機者，新政的實施使投資回報減少 ,特別是大大增加了投機者的投資成本， 投資比例明顯下降 ；而普通住房擁有者，即大眾消費群體不會受到太多影響； 另外，消費者對中低價位住房的需求量較大， “優(yōu)先供應(yīng)中小套型 ”以及 “完善廉租房制度 ”等政策受到較多消費者的擁戴 。香榭水都除了銷售小高層外，還有疊加別墅在銷售。（ 4）政務(wù)文化新區(qū)樓盤的價格 作為合肥市新的市中心，政務(wù)文化新區(qū)樓盤的樓盤價格要高于其他區(qū)域。水岸茗都、湖畔春天、新城國際、三胞 開發(fā)商：合肥宋都房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，建筑設(shè)計：香港何顯毅建筑工程師樓景觀設(shè)計：澳洲 DL＆ C建筑景觀，物業(yè)管理：綠城物業(yè)法律顧問：天禾律師事務(wù)所，營銷策劃：金石地產(chǎn)，占地： 227畝，總建筑面積：約 30萬平方米綠化率： 35%，車位：機動車位約 1400個，戶型面積： 90—180 多㎡一期規(guī)模： 7幢多層， 4幢小高層開盤時間 :2023528面積： 100多㎡－ 150㎡ （多層最小 ㎡，小高層最小 ㎡）均價：多層 3350元 /㎡推出樓盤：多層 —— 桂雨苑 2＃、 3＃、 5＃、 6＃樓，共 120套（其中 110㎡共 36套， 150㎡共 12套。 3．由于市場競爭激烈，產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象嚴重，隨著新政后投資客的理性退出，教師、公務(wù)人員等是區(qū)域樓盤重點爭奪的主要客戶群體，高性價比產(chǎn)品將是這部分群體所關(guān)注和購買的主要類型。 根據(jù)上述區(qū)域樓盤具體情況，結(jié)合其他數(shù)據(jù)， 目前區(qū)域項目呈現(xiàn)出以下特點： 130～ 150㎡，小高層產(chǎn)品主要集中在。一期 B組團（ 1 12樓）： 2023年 10月 15日認購，面積： 90140㎡；復(fù)式： 150215㎡。其中：多層總面積約 10848㎡；小高層總面積約 14278㎡；情景洋房 1幢， 8套，約 8712㎡三期祥云閣高層（ 26層）交房日期： 2023年 6月 28日，物業(yè)費用： /㎡戶型面積： 80—90 ㎡， 120—130 ㎡，公攤 21%，均價： 3800元 /㎡銷售情況：目前剩余 80—90 的數(shù)量稀少， 120㎡仍有剩余廣利花園樓盤位置：潛山路與貴池路交口，梅山路 105號（售樓中心）投資商：廣利集團有限公司，開發(fā)商：合肥市鴻志房地產(chǎn)開發(fā)有限公司樓盤規(guī)模：總建筑面積： 16萬㎡、北區(qū)共 14幢多層， 300戶左右物業(yè)類型：多層，小高層，商鋪銷售解析：一期 A組團： 銷售情況：銷售完畢，工程進度已封頂。 現(xiàn)階段余房分布較為零散，突出特征為多層余房集中在大面積單元（ 140㎡左右， 422房型），且余房均價接近 3800元 /㎡；小高層沿街為 140㎡左右的戶型余房較多，而分布在火車道一側(cè) 100㎡以下的小戶型仍有少量余房。戶型面積： 90—148 ㎡ 秀水花園位置：合肥市望江路與石臺路交口的東北側(cè)開發(fā)商：合肥市裕邦房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司營銷代理公司：時代風(fēng)地產(chǎn)策劃機構(gòu)，建筑結(jié)構(gòu)：框架結(jié)構(gòu)總占地面積： 104542㎡，建筑面積： 159220㎡，物業(yè)形態(tài)：多層、高層總居住戶數(shù)： 1211戶，建筑密度： %容積率： %，綠化率： 40%一期：占地面積： ㎡，建筑面積： 52540㎡規(guī)模： 6棟多層，三棟高層、計： 421戶，戶型： 60—140 ㎡，主力戶型： 3/2/2價格：目前仍未確定，預(yù)計均價在 3500元 /㎡左右交房時間： 2023年上半年現(xiàn)期工程進度：目前處于基礎(chǔ)階段。 120㎡以下的單元銷售良好， 130以上的單元走量緩慢。結(jié)合區(qū)域在售樓盤銷售狀況，表現(xiàn)為以下特征：1．中高檔次樓盤多集中在會展中心、徽園區(qū)域以及沿 312國道臨近政務(wù)區(qū)的區(qū)域。岸上玫瑰樓盤地址：政務(wù)文化新區(qū)祁門路和圣泉路交匯處開發(fā)商：安徽省中心房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司樓盤規(guī)模：占地面積 88800㎡，建筑面積 17萬㎡物業(yè)類型： 11層小高層、 6+1多層，現(xiàn)推出 3幢多層、 2幢小高層 共 102套容積率： ，綠化率： %開盤時間： 2023年元月，交房時間： 2023年 6月份銷售價格：小高層均價 3400元 /㎡，多層均價 3600元 /㎡ 銷售率在 50%左右銷售進度：小高層：小戶型數(shù)量較少，基本售完，余房集中價格較高的 4～ 6層 多層：整體銷售較均衡，銷售率在 40%左右物業(yè)公司：上海萬科物業(yè)費用：多層 /㎡、小高層 /㎡主力戶型：小高層 54㎡～ 125㎡之間，一梯一戶，風(fēng)格為簡約式，空間利用率高 多層在 138㎡～ 152㎡，朝南附帶大轉(zhuǎn)角陽臺恒潤花園樓盤地址：政務(wù)文化新區(qū)懷寧路（政務(wù)綜合樓西側(cè)）開發(fā)商：安徽省恒潤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司樓盤規(guī)模： 4棟小高層，現(xiàn)階段開 2兩棟總建筑面積： 6萬平米綠化率： 35％銷售均價： 3450元 /㎡，層差 30元 /㎡物業(yè)管理費： /㎡戶型面積： 124㎡、 133㎡、 142㎡