【正文】 ****1越是沒(méi)有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 ****1乍見(jiàn)翻疑夢(mèng)，相悲各問(wèn)年。各部 門(mén) 的功能商 務(wù) 功能運(yùn) 營(yíng) 功能維護(hù) 功能驅(qū)動(dòng) 功能控制功能品牌功能商 戶(hù)組 合與功能布局客 戶(hù) 關(guān)系與 現(xiàn)場(chǎng) 管理市 場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo) 與公共關(guān)系安全 衛(wèi) 生、工程改造與 設(shè)備 運(yùn) 維團(tuán)隊(duì) 建 設(shè) 與行政運(yùn)行會(huì) 計(jì)財(cái)務(wù) 與 計(jì) 劃 統(tǒng)計(jì)招商部商管部和商管部企劃部物 業(yè) 部行政部財(cái)務(wù) 部營(yíng)銷(xiāo) 推廣規(guī) 劃招商規(guī) 劃招商營(yíng)銷(xiāo) 推廣運(yùn) 營(yíng)管理運(yùn) 營(yíng)管理規(guī) 劃招商營(yíng)銷(xiāo) 推廣前期籌備 籌備中期 籌備后期及開(kāi)業(yè)后營(yíng)運(yùn)、招商與營(yíng)銷(xiāo)之間工作的關(guān)系運(yùn) 營(yíng)管理建 設(shè) 期運(yùn) 營(yíng) 重點(diǎn) :l 團(tuán)隊(duì) 建 設(shè)l 機(jī)構(gòu) 設(shè) 置l 制度建 設(shè)l 專(zhuān)業(yè) 培 訓(xùn)l 建 設(shè) 控制試業(yè) 期運(yùn) 營(yíng) 重點(diǎn) :l 現(xiàn)場(chǎng) 管理l 店面形象l 裝修 進(jìn) 度l 指示系 統(tǒng)l 團(tuán)隊(duì)調(diào) 整經(jīng)營(yíng) 期運(yùn) 營(yíng) 重點(diǎn) :l 精 細(xì) 化服 務(wù)l 專(zhuān)業(yè) 化管理l 標(biāo) 準(zhǔn)化 管理后期的管理工作重心包括哪些？（ 1）物 業(yè) 管理、服 務(wù) 管理、企劃管理和 業(yè)態(tài)調(diào) 整和商 戶(hù) 管理，是 購(gòu)物中心的后期管理工作重心。服 務(wù) 素 質(zhì) 培 訓(xùn) ，制度和文化培 訓(xùn) ，管理知 識(shí) 培 訓(xùn) 等。 （ 2） 營(yíng) 運(yùn)管理是商 業(yè) 管理的 總調(diào) 度。商圈分析的必要性： 商圈分析是零售商店旱災(zāi)行合理 選 址的基 礎(chǔ) 工作 商商圈分析是零售商店制定 競(jìng) 爭(zhēng) 經(jīng)營(yíng) 策略的基 礎(chǔ) 本前提 商圈分析是零售商店制定市 場(chǎng) 開(kāi)拓 戰(zhàn) 略的重要條件 商圈分析是零售商店減少 資 金占用的重要手段商圈分析應(yīng)考慮的因素人口數(shù)量及特點(diǎn) 包括居住人口數(shù)量、工作人口數(shù)量、 過(guò) 往人口數(shù)量、居民 戶(hù) 數(shù)和企事 業(yè)單 位數(shù)，及相 應(yīng) 人口年 齡 、性 別、 職業(yè) 和收入水平構(gòu)成等。 這 個(gè) 階 段也是非常好了 階 段，主要 經(jīng)營(yíng)業(yè) 指十年或者十年以上的商 場(chǎng) ，特點(diǎn)是租金 繼續(xù) 增 長(zhǎng) ，但是增 長(zhǎng) 率有所下降。室外停 車(chē)場(chǎng) 巨大，達(dá)到 1000車(chē) 位以上；甚至 還 有 1000車(chē) 位以上的大型停 車(chē)場(chǎng) 附樓。大型購(gòu)物中心 面 積 在 12至 24萬(wàn)平方米之 間 。216。 我國(guó)國(guó)家 質(zhì) 量技 術(shù)監(jiān) 督局于 2023年 5月 19日 發(fā) 布的國(guó)家 標(biāo) 準(zhǔn)《零售 業(yè)態(tài) 分 類(lèi) 》中， 對(duì)購(gòu) 物中心的定 義 為 ： “企 業(yè) 有 計(jì) 劃地開(kāi) 發(fā) 、 擁 有、管理運(yùn) 營(yíng) 的各 類(lèi) 零售 業(yè)態(tài) 、服 務(wù)設(shè) 施的集合體。環(huán)境污染、郊區(qū)化的邊緣生存狀態(tài)、交通堵塞、舊城衰落等問(wèn)題使其漸漸退出發(fā)展舞臺(tái)。商 業(yè) 地 產(chǎn) 廣 義 上通常指用于各種零售、批 發(fā) 、餐 飲 、 娛樂(lè) 、健身、休 閑 等經(jīng)營(yíng) 用途的房地 產(chǎn) 形式，從 經(jīng)營(yíng) 模式、功能和用途上區(qū) 別 于普通住宅、公寓、 別 墅等房地 產(chǎn) 形式。 一是先做深入有效的市 場(chǎng) 研究做出定位和 業(yè)態(tài)規(guī) 劃； 二是主力店招商要先行； 三是招商 過(guò) 程中要先招主力店和次主力店，再全面招商； 四是整個(gè)商 業(yè) 地 產(chǎn)項(xiàng) 目運(yùn)作一開(kāi)始就 應(yīng) 有 專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng) 管理 團(tuán)隊(duì) 介入，共同探 討 定位、 業(yè)態(tài)規(guī) 劃、招商、租金水平以及 經(jīng)營(yíng) 管理等。 選 址 為 中心商 業(yè) 區(qū)或城 鄉(xiāng)結(jié) 合部的交通要 道。購(gòu)物中心是社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的產(chǎn) 物，是消費(fèi)水平提高和生活方式轉(zhuǎn)變的必然結(jié)果，是商業(yè)零售業(yè)發(fā)展歷程中的一個(gè)最高形式，它能最大限度地適應(yīng) 生活方式的轉(zhuǎn)變、滿(mǎn)足現(xiàn)代消費(fèi)的多種需要，從而也就形成了購(gòu)物中心比單一零售業(yè)態(tài)更具魅力的多種功能上的綜 合優(yōu)勢(shì)?！∪缟虾Ｓ?誼 南方商城、成都摩 爾 百盛、廣州中泰百盛、　　北京 東方廣 場(chǎng) 、北京中友百 貨 、上海九百城市廣 場(chǎng) 太平洋百 貨 。　如泰國(guó)曼谷西康廣 場(chǎng) /施康廣 場(chǎng) （ Seacon　 Square）、菲律 賓馬 尼拉 SM　 MEGAMALL等。商場(chǎng)在選址時(shí)，首先要明確商圈范圍，了解服務(wù)對(duì)象，確定經(jīng)營(yíng)范圍，評(píng)估經(jīng)營(yíng)效益，然后確定大致地點(diǎn)和商店規(guī)模。在 對(duì) 商 業(yè)發(fā) 展?jié)摿?進(jìn) 行分析 時(shí) ， 應(yīng)計(jì) 算 該 地區(qū)的商圈 飽 和度，以了解 這 個(gè)地區(qū)內(nèi)同行 業(yè) 是 過(guò) 多 還 是不足。C門(mén) 窗，商品 陳 列管理。 經(jīng)營(yíng)規(guī)范管理 ： 包括開(kāi) 閉 店管理；晨會(huì)管理；廣播管理； 吊旗管理； POP管理；店招管理；櫥窗管理； 商品管理；（ 陳 列、豐 滿(mǎn) 度、 應(yīng) 季性等）；物價(jià) 簽 管理； 經(jīng)營(yíng)環(huán)境管理 ： 包括商 戶(hù) 裝 飾 與裝修管理；安全與 營(yíng) 運(yùn) 設(shè) 施管理； 燈光（照度）、溫度、濕度、音響管理； 衛(wèi) 生管理；公共空 間 的人文 藝術(shù) 管理；自有媒體管理； 貨 運(yùn)管理；特種行 業(yè) 管理；相關(guān)（食品、珠寶等）行 業(yè)資質(zhì) 管理。服務(wù)觀念物 業(yè) 管理， 嚴(yán) 格意 義 上 說(shuō) ，主要是 為 不同的物 業(yè)負(fù)責(zé) 物 業(yè) 的 維護(hù) 、物業(yè)環(huán) 境的保持、 業(yè) 主的 財(cái)產(chǎn) 安全、 業(yè) 主 鄰 里 間 的關(guān)系 維護(hù) 等。 ****沒(méi)有失敗，只有暫時(shí)停止成功！。 ****1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過(guò)于提升自我。 ****1楚塞三湘接，荊門(mén)九派通。更重要的是在不同的 階 段中，需要 舉辦 各 類(lèi) 旺 場(chǎng) 的公關(guān)活 動(dòng)或者促 銷(xiāo) 活 動(dòng) ， 為項(xiàng) 目 帶 來(lái)更旺的人氣與更多的人流， 營(yíng) 造人氣旺盛的購(gòu) 物 場(chǎng) 所， 為 各個(gè)商 戶(hù) 制造更多的商機(jī)。 必須指出，無(wú)論營(yíng)運(yùn)管理的內(nèi)容看起來(lái)多么復(fù)雜，但從總體上，都是圍繞客戶(hù)關(guān)系而進(jìn)行，都是為 “ 兩個(gè)滿(mǎn)意 ” 服務(wù)。 2）外聯(lián)管理標(biāo)準(zhǔn)：對(duì)于媒體，租戶(hù)和其他部門(mén)的來(lái)訪形成流程，包含接待流程，談話(huà)內(nèi)容準(zhǔn)備，主題原則，禮儀，對(duì)外說(shuō)話(huà)權(quán)限界定、統(tǒng)一說(shuō)辭等。最近，學(xué)術(shù)界對(duì)產(chǎn)品的定義又突破了有形產(chǎn)品和無(wú)形產(chǎn)品的界限，認(rèn)為還應(yīng)該包括在觀念，思想等指導(dǎo)下的社會(huì)行為。邊 圈邊 圈即 邊緣 商圈，也稱(chēng)第三商圈，是指位于次要商圈以外的區(qū)域。 第一個(gè)特點(diǎn)， 購(gòu) 物中心定位?！∫话銟?層較 高： 營(yíng)業(yè) 樓 層 達(dá)到地下 2至 3層 ，地面 8至 12層 。 百貨公司型購(gòu)物中心 ：由大型 連鎖 百 貨 公司 發(fā) 展或 擴(kuò) 建而成。國(guó)內(nèi)購(gòu)物中心發(fā)展?fàn)顩r， 預(yù)計(jì) 到 2023年中國(guó) 購(gòu) 物中心 總 體開(kāi) 業(yè) 數(shù)量有望達(dá)到 4500家， 購(gòu) 物中心名副其 實(shí) 地成為 中國(guó)最 搶 眼的商 業(yè) 形 態(tài) 之一 ，如此的 購(gòu) 物中心存量 規(guī) 模除了引 發(fā)競(jìng) 爭(zhēng)加 劇 的格局形成之外，更 進(jìn) 一步加速了 精細(xì)化管理 時(shí) 代的到來(lái)。 Mall 原意是 “林 蔭 道 ”， 現(xiàn) 在也可 譯為 “購(gòu) 物林 蔭 道 ”，意指在 Mall里肯定有一條或多條步行街，身 臨 其境 購(gòu) 物、消 費(fèi) 或漫步，猶如在林 蔭 道上 閑 逛一 樣 舒適和 愜 意。 讓 商 業(yè)項(xiàng) 目正蒸蒸日上一、 商業(yè)地產(chǎn)： 2023年誕生二、 商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展經(jīng)過(guò)三個(gè)階段： 第一個(gè)階段為 2023年以前，稱(chēng)之為 “ 商業(yè)、地產(chǎn)分離階段 ” 階段，這個(gè)階段的主要特征是： 其一、簡(jiǎn)單引用住宅開(kāi)發(fā)模式來(lái)開(kāi)發(fā)商業(yè)項(xiàng)目，那是還沒(méi)有 “ 商業(yè)地產(chǎn) ” 這個(gè)名詞； 其二、地產(chǎn)商對(duì)商業(yè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)以 “ 商鋪銷(xiāo)售 ” 為主要目標(biāo)，忽視商業(yè)項(xiàng)目的定位和業(yè)態(tài)規(guī)劃，商鋪銷(xiāo)售多為直接銷(xiāo)售模式，即使部份項(xiàng)目有定位和業(yè)態(tài)規(guī)劃，但也僅僅停留在概念上； 其三、對(duì)商業(yè)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)管理也簡(jiǎn)單停留于物業(yè)管理階段； ， 其四、這個(gè)階段多數(shù)銷(xiāo)售的商業(yè)項(xiàng)目其結(jié)果大多經(jīng)營(yíng)混亂，部份難以