【正文】 ****1越是沒有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 ****1乍見翻疑夢，相悲各問年。各部 門 的功能商 務(wù) 功能運(yùn) 營 功能維護(hù) 功能驅(qū)動(dòng) 功能控制功能品牌功能商 戶組 合與功能布局客 戶 關(guān)系與 現(xiàn)場 管理市 場營銷 與公共關(guān)系安全 衛(wèi) 生、工程改造與 設(shè)備 運(yùn) 維團(tuán)隊(duì) 建 設(shè) 與行政運(yùn)行會(huì) 計(jì)財(cái)務(wù) 與 計(jì) 劃 統(tǒng)計(jì)招商部商管部和商管部企劃部物 業(yè) 部行政部財(cái)務(wù) 部營銷 推廣規(guī) 劃招商規(guī) 劃招商營銷 推廣運(yùn) 營管理運(yùn) 營管理規(guī) 劃招商營銷 推廣前期籌備 籌備中期 籌備后期及開業(yè)后營運(yùn)、招商與營銷之間工作的關(guān)系運(yùn) 營管理建 設(shè) 期運(yùn) 營 重點(diǎn) :l 團(tuán)隊(duì) 建 設(shè)l 機(jī)構(gòu) 設(shè) 置l 制度建 設(shè)l 專業(yè) 培 訓(xùn)l 建 設(shè) 控制試業(yè) 期運(yùn) 營 重點(diǎn) :l 現(xiàn)場 管理l 店面形象l 裝修 進(jìn) 度l 指示系 統(tǒng)l 團(tuán)隊(duì)調(diào) 整經(jīng)營 期運(yùn) 營 重點(diǎn) :l 精 細(xì) 化服 務(wù)l 專業(yè) 化管理l 標(biāo) 準(zhǔn)化 管理后期的管理工作重心包括哪些？（ 1）物 業(yè) 管理、服 務(wù) 管理、企劃管理和 業(yè)態(tài)調(diào) 整和商 戶 管理，是 購物中心的后期管理工作重心。服 務(wù) 素 質(zhì) 培 訓(xùn) ，制度和文化培 訓(xùn) ，管理知 識 培 訓(xùn) 等。 （ 2） 營 運(yùn)管理是商 業(yè) 管理的 總調(diào) 度。商圈分析的必要性： 商圈分析是零售商店旱災(zāi)行合理 選 址的基 礎(chǔ) 工作 商商圈分析是零售商店制定 競 爭 經(jīng)營 策略的基 礎(chǔ) 本前提 商圈分析是零售商店制定市 場 開拓 戰(zhàn) 略的重要條件 商圈分析是零售商店減少 資 金占用的重要手段商圈分析應(yīng)考慮的因素人口數(shù)量及特點(diǎn) 包括居住人口數(shù)量、工作人口數(shù)量、 過 往人口數(shù)量、居民 戶 數(shù)和企事 業(yè)單 位數(shù)，及相 應(yīng) 人口年 齡 、性 別、 職業(yè) 和收入水平構(gòu)成等。 這 個(gè) 階 段也是非常好了 階 段，主要 經(jīng)營業(yè) 指十年或者十年以上的商 場 ，特點(diǎn)是租金 繼續(xù) 增 長 ，但是增 長 率有所下降。室外停 車場 巨大，達(dá)到 1000車 位以上；甚至 還 有 1000車 位以上的大型停 車場 附樓。大型購物中心 面 積 在 12至 24萬平方米之 間 。216。 我國國家 質(zhì) 量技 術(shù)監(jiān) 督局于 2023年 5月 19日 發(fā) 布的國家 標(biāo) 準(zhǔn)《零售 業(yè)態(tài) 分 類 》中， 對購 物中心的定 義 為 ： “企 業(yè) 有 計(jì) 劃地開 發(fā) 、 擁 有、管理運(yùn) 營 的各 類 零售 業(yè)態(tài) 、服 務(wù)設(shè) 施的集合體。環(huán)境污染、郊區(qū)化的邊緣生存狀態(tài)、交通堵塞、舊城衰落等問題使其漸漸退出發(fā)展舞臺。商 業(yè) 地 產(chǎn) 廣 義 上通常指用于各種零售、批 發(fā) 、餐 飲 、 娛樂 、健身、休 閑 等經(jīng)營 用途的房地 產(chǎn) 形式，從 經(jīng)營 模式、功能和用途上區(qū) 別 于普通住宅、公寓、 別 墅等房地 產(chǎn) 形式。 一是先做深入有效的市 場 研究做出定位和 業(yè)態(tài)規(guī) 劃； 二是主力店招商要先行； 三是招商 過 程中要先招主力店和次主力店，再全面招商； 四是整個(gè)商 業(yè) 地 產(chǎn)項(xiàng) 目運(yùn)作一開始就 應(yīng) 有 專業(yè)經(jīng)營 管理 團(tuán)隊(duì) 介入，共同探 討 定位、 業(yè)態(tài)規(guī) 劃、招商、租金水平以及 經(jīng)營 管理等。 選 址 為 中心商 業(yè) 區(qū)或城 鄉(xiāng)結(jié) 合部的交通要 道。購物中心是社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的產(chǎn) 物，是消費(fèi)水平提高和生活方式轉(zhuǎn)變的必然結(jié)果，是商業(yè)零售業(yè)發(fā)展歷程中的一個(gè)最高形式，它能最大限度地適應(yīng) 生活方式的轉(zhuǎn)變、滿足現(xiàn)代消費(fèi)的多種需要，從而也就形成了購物中心比單一零售業(yè)態(tài)更具魅力的多種功能上的綜 合優(yōu)勢。　如上海友 誼 南方商城、成都摩 爾 百盛、廣州中泰百盛、　　北京 東方廣 場 、北京中友百 貨 、上海九百城市廣 場 太平洋百 貨 。　如泰國曼谷西康廣 場 /施康廣 場 （ Seacon　 Square）、菲律 賓馬 尼拉 SM　 MEGAMALL等。商場在選址時(shí)，首先要明確商圈范圍，了解服務(wù)對象，確定經(jīng)營范圍，評估經(jīng)營效益，然后確定大致地點(diǎn)和商店規(guī)模。在 對 商 業(yè)發(fā) 展?jié)摿?進(jìn) 行分析 時(shí) ， 應(yīng)計(jì) 算 該 地區(qū)的商圈 飽 和度，以了解 這 個(gè)地區(qū)內(nèi)同行 業(yè) 是 過 多 還 是不足。C門 窗，商品 陳 列管理。 經(jīng)營規(guī)范管理 ： 包括開 閉 店管理；晨會(huì)管理；廣播管理； 吊旗管理； POP管理；店招管理；櫥窗管理； 商品管理；（ 陳 列、豐 滿 度、 應(yīng) 季性等）；物價(jià) 簽 管理； 經(jīng)營環(huán)境管理 ： 包括商 戶 裝 飾 與裝修管理；安全與 營 運(yùn) 設(shè) 施管理； 燈光（照度）、溫度、濕度、音響管理； 衛(wèi) 生管理；公共空 間 的人文 藝術(shù) 管理；自有媒體管理； 貨 運(yùn)管理；特種行 業(yè) 管理；相關(guān)（食品、珠寶等）行 業(yè)資質(zhì) 管理。服務(wù)觀念物 業(yè) 管理， 嚴(yán) 格意 義 上 說 ，主要是 為 不同的物 業(yè)負(fù)責(zé) 物 業(yè) 的 維護(hù) 、物業(yè)環(huán) 境的保持、 業(yè) 主的 財(cái)產(chǎn) 安全、 業(yè) 主 鄰 里 間 的關(guān)系 維護(hù) 等。 ****沒有失敗，只有暫時(shí)停止成功！。 ****1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。 ****1楚塞三湘接，荊門九派通。更重要的是在不同的 階 段中，需要 舉辦 各 類 旺 場 的公關(guān)活 動(dòng)或者促 銷 活 動(dòng) ， 為項(xiàng) 目 帶 來更旺的人氣與更多的人流， 營 造人氣旺盛的購 物 場 所， 為 各個(gè)商 戶 制造更多的商機(jī)。 必須指出，無論營運(yùn)管理的內(nèi)容看起來多么復(fù)雜，但從總體上，都是圍繞客戶關(guān)系而進(jìn)行，都是為 “ 兩個(gè)滿意 ” 服務(wù)。 2）外聯(lián)管理標(biāo)準(zhǔn)：對于媒體，租戶和其他部門的來訪形成流程，包含接待流程，談話內(nèi)容準(zhǔn)備，主題原則，禮儀，對外說話權(quán)限界定、統(tǒng)一說辭等。最近，學(xué)術(shù)界對產(chǎn)品的定義又突破了有形產(chǎn)品和無形產(chǎn)品的界限，認(rèn)為還應(yīng)該包括在觀念，思想等指導(dǎo)下的社會(huì)行為。邊 圈邊 圈即 邊緣 商圈，也稱第三商圈，是指位于次要商圈以外的區(qū)域。 第一個(gè)特點(diǎn)， 購 物中心定位?！∫话銟?層較 高： 營業(yè) 樓 層 達(dá)到地下 2至 3層 ，地面 8至 12層 。 百貨公司型購物中心 ：由大型 連鎖 百 貨 公司 發(fā) 展或 擴(kuò) 建而成。國內(nèi)購物中心發(fā)展?fàn)顩r， 預(yù)計(jì) 到 2023年中國 購 物中心 總 體開 業(yè) 數(shù)量有望達(dá)到 4500家， 購 物中心名副其 實(shí) 地成為 中國最 搶 眼的商 業(yè) 形 態(tài) 之一 ，如此的 購 物中心存量 規(guī) 模除了引 發(fā)競 爭加 劇 的格局形成之外，更 進(jìn) 一步加速了 精細(xì)化管理 時(shí) 代的到來。 Mall 原意是 “林 蔭 道 ”， 現(xiàn) 在也可 譯為 “購 物林 蔭 道 ”，意指在 Mall里肯定有一條或多條步行街，身 臨 其境 購 物、消 費(fèi) 或漫步，猶如在林 蔭 道上 閑 逛一 樣 舒適和 愜 意。 讓 商 業(yè)項(xiàng) 目正蒸蒸日上一、 商業(yè)地產(chǎn)： 2023年誕生二、 商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展經(jīng)過三個(gè)階段： 第一個(gè)階段為 2023年以前，稱之為 “ 商業(yè)、地產(chǎn)分離階段 ” 階段，這個(gè)階段的主要特征是： 其一、簡單引用住宅開發(fā)模式來開發(fā)商業(yè)項(xiàng)目，那是還沒有 “ 商業(yè)地產(chǎn) ” 這個(gè)名詞； 其二、地產(chǎn)商對商業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)以 “ 商鋪銷售 ” 為主要目標(biāo)，忽視商業(yè)項(xiàng)目的定位和業(yè)態(tài)規(guī)劃，商鋪銷售多為直接銷售模式，即使部份項(xiàng)目有定位和業(yè)態(tài)規(guī)劃，但也僅僅停留在概念上； 其三、對商業(yè)項(xiàng)目的經(jīng)營管理也簡單停留于物業(yè)管理階段； ， 其四、這個(gè)階段多數(shù)銷售的商業(yè)項(xiàng)目其結(jié)果大多經(jīng)營混亂，部份難以