【正文】 10:22:4310:22:4310:225/13/2023 10:22:43 AM? 1越是沒有本 領(lǐng) 的就越加自命不凡。 13 五月 202310:22:43 上午 10:22:43五月 21? 1比不了得就不比，得不到的就不要。項目商業(yè)形象不能全面實現(xiàn)；工程計劃需重新調(diào)整。物業(yè)自持為 今后招商及運營管理提供相應(yīng)保障（商 鋪的銷售會給后期的招商運營管理，特 別是主力店的招商造成很大影響，帶來 種種的后遺癥，在其他地市有很多此類 案例。 ? 老商圈春天服飾廣場、步步高商場 都已經(jīng)歷長期經(jīng)營，且具穩(wěn)定消費群? 消費者是否會按照我們的設(shè)想，從老 商圈轉(zhuǎn)移到本項目，仍有待努力 上海迪摩商業(yè)投資咨詢有限公司3） 項目無論在立地條件、競爭狀況還是內(nèi)部條件，均存在較大的優(yōu)勢，但仍應(yīng)在規(guī)劃、業(yè)態(tài)方面有創(chuàng)新的內(nèi)容內(nèi)部條件劣勢優(yōu)勢? 項目規(guī)模適中，近 2萬平米的體量較適 合汝州市的消費市場及本地的商業(yè)發(fā)展 水平。商業(yè)布局規(guī)劃、商業(yè)布局規(guī)劃優(yōu)點： 不足：上海迪摩商業(yè)投資咨詢有限公司四層：美食小吃、童裝、玩具、床品、 羊絨羊毛、網(wǎng)吧、影院、休閑三層：休閑裝、運動裝、男裝二層：少女裝、淑女裝、貴婦裝、 飾品類一層：珠寶、化妝品、鞋類、皮 具箱包負一層：超市大賣場 方案一：業(yè)態(tài)規(guī)模規(guī)劃方案一：業(yè)態(tài)規(guī)模規(guī)劃 合計合計 23595㎡㎡4791㎡ 5155㎡4539㎡4546㎡4564㎡上海迪摩商業(yè)投資咨詢有限公司一層上海迪摩商業(yè)投資咨詢有限公司二層上海迪摩商業(yè)投資咨詢有限公司三層上海迪摩商業(yè)投資咨詢有限公司四層上海迪摩商業(yè)投資咨詢有限公司珠寶 化妝 女鞋男鞋箱包金伯利、戴夢得、金鑫、老鳳祥、六福、兆亮、中寶……歐萊雅、玉蘭油、羽西、美寶蓮、蘭姿、蝶妝、清妃……百麗、千百度、星期六、接吻貓、富貴鳥、卡弗爾、達芙妮……金利來、夢特嬌、圣大保羅、紅蜻蜓等皮鞋金利來、保羅、鱷魚恤等箱包代表品牌 （一層）上海迪摩商業(yè)投資咨詢有限公司少女 裝 淑女裝 貴婦裝 休閑裝衣戀、艾格、拉夏貝爾、播、雙星寶貝、阿依蓮、ADA……歌力思、天恩、名師路、影兒、百圖、季后風(fēng)……哥弟、聲雨竹、菲姿、斯?fàn)桘?、歐尼雅、纖、紅人……真維斯、佐丹奴、美特斯 五月 2110:22:4310:22May2113May21? 1故人江海 別 ，幾度隔山川。 2023/5/13 10:22:4310:22:4313 May 2023? 1空山新雨后，天氣晚來秋。 勝 人者有力，自 勝 者 強 。 2023/5/13 10:22:4310:22:4313 May 2023? 1做前，能 夠環(huán)視 四周；做 時 ，你只能或者最好沿著以腳 為 起點的射 線 向前。方案一：銷售項目三層、四層。汝州新的城市商圈呼之欲出上海迪摩商業(yè)投資咨詢有限公司總體定位 功能定位項目整體集居住、商務(wù)、商業(yè)等多種功能與一身，容商業(yè)、寫字樓、酒店等多種物業(yè)形態(tài)于一體，通過合理規(guī)劃，來實現(xiàn)項目的復(fù)合功能性。因此，在回款賬期上應(yīng)充分考慮其承受能力主要發(fā)現(xiàn) 影 響? 經(jīng)營者有入駐商場計劃的占 53%，持 觀望態(tài)度的占 40%? 84%的經(jīng)營者認為項目作為汝州新商 業(yè)的代表會受歡迎，對項目的前景 非?？春? 商戶對于金鼎商業(yè)項目并沒有太多了解，招商的宣傳推廣和造勢，應(yīng)作為后期工作的一個重要組成部分；招商策略的制定也是增強商戶信心的重要手段? 汝州市民非常需要有一個全客層、集 中消費的場所，以滿足日常生活消費需求，這也與當(dāng)代建設(shè)和諧社會發(fā)展相適應(yīng)上海迪摩商業(yè)投資咨詢有限公司經(jīng)營者調(diào)查的主要發(fā)現(xiàn)及他們對項目商業(yè)概念的影響 ： ? 精品百貨最受歡迎，對餐飲業(yè)態(tài)的選 擇：美食廣場最受歡迎，本地特色小吃 與中式快餐位居其后，西餐咖啡較受青 睞? 對項目管理與服務(wù)團隊的建議：希望 長期委托商業(yè)專業(yè)管理團隊管理占 64%經(jīng)營者? 精品百貨與大賣場業(yè)態(tài)是主流業(yè)態(tài)， 餐飲 、娛樂休閑等服務(wù)性業(yè)種是商戶 認為不可缺少的項目，傳統(tǒng)美食較受 歡迎，西式快餐將彌補市場空缺主要發(fā)現(xiàn) 影 響? 大多數(shù)商戶更歡迎精品服飾專賣，化 妝品 /香水也較受歡迎，金銀珠寶與運 動服飾排名第三；童裝 /玩具與家居家 飾排名在家電之前? 對項目服務(wù)設(shè)施的建議：選擇中高檔 的占 %；對項目經(jīng)營商品檔次的 建議：選擇中高檔的占 63 %；希望有 全功能、多業(yè)態(tài)的商業(yè)定位 ? 在業(yè)態(tài)配置方面以常規(guī)性商品為主， 以豐富的經(jīng)營品類來吸引消費者? 定位為中高檔全客層的一站式消費場 所是大部分商戶所希望的 ? 商戶更希望有專業(yè)性強的管理團隊來 長期操盤，使項目達到共贏的目標上海迪摩商業(yè)投資咨詢有限公司消費者經(jīng)營者主要建議 一、定位： 定位中高端，實現(xiàn)集中購物，全客層的一站式消費場所 貼近生活，服務(wù)大眾，照顧百姓，實現(xiàn)共贏 關(guān)注本地居民的消費觀念二、經(jīng)營管理： 有專業(yè)團隊管理，實現(xiàn)統(tǒng)一管理與營銷 租金相對合理化 ， 商鋪費用不能過高，前期應(yīng)考慮減 免稅收項目，以搞好商場經(jīng)營為主 加強服務(wù)性管理，商品結(jié)構(gòu)具有代表性，價格具有競 爭性，穩(wěn)定顧客群，吸引回頭客 多樣性消費與服務(wù)相結(jié)合，內(nèi)置結(jié)構(gòu)富有個性，吸引 眼球 三、配 套： 方便顧客消費，如免費停車場、公共休息場所 有特色，特別是有汝州文化內(nèi)涵 四、意 義： 成為汝州新商業(yè)的代表 消費者與經(jīng)營者對本項目建議：上海迪摩商業(yè)投資咨詢有限公司三、項目優(yōu)劣勢分析三、項目優(yōu)劣勢分析上海迪摩商業(yè)投資咨詢有限公司1）項目無論在立地條件、競爭狀況還是內(nèi)部條件，均存在較大的優(yōu)勢，但仍應(yīng)在規(guī)劃、業(yè)態(tài)方面有創(chuàng)新的內(nèi)容? 項目于新老城交匯處，規(guī)劃發(fā)展的 汝州市中心地段，毗鄰文化宮廣場 ，項目前面為市標建筑，與汝州主 要的商圈望嵩路遙相呼應(yīng) ? 周邊毗鄰住宅小區(qū)及北部新開發(fā)的 在建項目較多，會帶來較大客流 ? 公交系統(tǒng)狀況好 ? 系商家選址的優(yōu)選位置立地條件劣勢優(yōu)勢? 目前大量人口居住在 城市核心商圈 商區(qū)內(nèi)，競爭難度加大，項目的商 業(yè)開發(fā)需較多的前期投入來培育市 場上海迪摩商業(yè)投資咨詢有限公司2）項目無論在立地條件、競爭狀況還是內(nèi)部條件，均存在較大的優(yōu)勢，但仍應(yīng)在規(guī)劃、業(yè)態(tài)方面有創(chuàng)新的內(nèi)容競爭狀況劣勢優(yōu)勢? 汝州市購物存在地區(qū)性，本地消費 較為集中，并且能吸引部分其他郊 縣的消費者，（主要是因為汝州與 其他城市存在地域差異，與洛陽、 許昌、平頂山距離較遠 ）? 在汝州市場沒有傳統(tǒng)的百貨商場， 商場基本處于空白狀態(tài)，目前仍然 沒有競爭對手出現(xiàn)，對于此項目來 說是絕佳的商業(yè)契機。方案一：項目全面招商，整體開業(yè)。上海迪摩商業(yè)投資咨詢有限公司八、開業(yè)倒計時計劃八、開業(yè)倒計時計劃 上海迪摩商業(yè)投資咨詢有限公司籌備期 招商期商業(yè)招商 市場調(diào)查、商業(yè)規(guī)劃裝修期 招商團隊、管理團隊組建開業(yè)期項目營銷推廣及房產(chǎn)銷售組織架構(gòu)完善與人員招聘培訓(xùn)試營業(yè)與開業(yè)慶典活動籌備商品組織商場美化開業(yè)營銷籌備開業(yè)慶典及促銷活動物業(yè)工程建議招商方案銷售方案主力店簽約品牌招商簽約項目營銷方案制定與推廣裝修監(jiān)督驗收人員招聘培訓(xùn)根據(jù)招商情況實時進行房產(chǎn)銷售營銷籌備談判試營業(yè)現(xiàn)場布置 營銷到位 總結(jié)調(diào)整2023年 4月7日至 5月 31日2023年 6月1日至 8月 10日 2023年 8月10日至 9月 20日2023年 9月20日至 28日商戶裝修合同簽訂結(jié)束上海迪摩商業(yè)投資咨詢有限公司九、其他工作九、其他工作 上海迪摩商業(yè)投資咨詢有限公司工程時間節(jié)點描述汝州項目工程建設(shè)計劃 (方案一：整體 2023年 9月 28日開業(yè) ）序號 主要工作 計劃完成時間1 土建主體初裝工程 2023年 6月 1日2 二次裝修工程 2023年 8月 1日3 水電氣暖電梯安裝工程 2023年 8月 10日4 統(tǒng)一室外配套（室外道路廣場、綠化照明工程）投入 使用 2023年 9月 1日5 專項工程正式通過驗收 2023年 9月 5日6 項目整體正式通過驗收 2023年 9月 10日7 項目正式移交 2023年 9月 20日上海迪摩商業(yè)投資咨詢有限公司汝州項目工程建設(shè)計劃 (方案二：一期 2023年 9月 28日開業(yè)）序號 主要工作 計劃完成時間1 二次裝修工程 2023年 8月 1日2 水電氣暖電梯安裝工程 2023年 8月 10日3 統(tǒng)一室外配套（室外道路廣場、綠化照明工程）投入 使用 2023年 8月 20日4 專項工程正式通過驗收 2023年 9月 1日5 項目整體正式通過驗收 2023年 9月 5日6 項目正式移交 2023年 9月 10日上海迪摩商業(yè)投資咨詢有限公司本方案須業(yè)主配合的工作：序號 內(nèi) 容 完成時間1 本報告所提的方案討論確定 2023年 4月 29日2 合資公司的注冊 2023年 5月 11日3 合資公司與業(yè)主的合作協(xié)議簽訂 2023年 5月 15日4 合資公司組成及辦公地點明確、到位 2023年 5月 15日5 項目相關(guān)的審批程序，如：消防驗收、工商、稅務(wù)、衛(wèi)生等 2023年 8月 15日6 項目房屋銷售的相關(guān)審批程序 2023年 6月 15日7 工程進展需符合本報告中工程建設(shè)的計劃節(jié)點 /上海迪摩商業(yè)投資咨詢有限公司預(yù)祝項目經(jīng)營圓滿成功！預(yù)祝項目經(jīng)營圓滿成功！謝 謝五月 2110:22:4310:2210:22五月 21五月 2110:22 10:2210:22:43五月 21五月2110:22:432023/5/13 10:22:43? 靜夜四無 鄰 ，荒居舊 業(yè)貧 。 13 五月 202310:22:43 上午 10:22:43五月 21? 1楚塞三湘接， 荊門 九派通。 五月 2110:22 上午 五月 2110:22May 13, 2023? 1 業(yè) 余生活要有意 義 ，不要越 軌 。 10:22:4310:22:4310:225/13/2023 10:22:43 AM? 1成功就是日復(fù)一日那一點點小小努力的 積 累。上海迪摩商業(yè)投資咨詢有限公司總經(jīng)理1人總經(jīng)理室3人運營部16人 工程部2人財務(wù)部3人營銷部3人副總經(jīng)理2人 主管 1人秘書 2人部長（招商、運營） 2人營業(yè)處主管 8人保衛(wèi)主管 2人保安 4人部長 1人美工 1人企劃 1人經(jīng)理 1人出納 2人 水電主管 1人設(shè)備維護主管 1人業(yè)務(wù)總監(jiān)0 人董事會招商期合計人員： 30人所有人員應(yīng)在 2023年 6月 15日前陸續(xù)到位。 產(chǎn)品形象推廣高端化，通過對概念塑造及購物環(huán)境包裝提升物業(yè)形象經(jīng)營檔次定位216。汝州金鼎時代廣場項目商業(yè)調(diào)查報告2023上海迪摩商業(yè)投資咨詢有限公司SHANGHAI DE