【正文】 2023年 4月7日至 5月 31日2023年 6月1日至 8月 10日 2023年 8月10日至 9月 20日2023年 9月20日至 28日商戶裝修合同簽訂結(jié)束上海迪摩商業(yè)投資咨詢有限公司九、其他工作九、其他工作 上海迪摩商業(yè)投資咨詢有限公司工程時間節(jié)點描述汝州項目工程建設(shè)計劃 (方案一：整體 2023年 9月 28日開業(yè) ）序號 主要工作 計劃完成時間1 土建主體初裝工程 2023年 6月 1日2 二次裝修工程 2023年 8月 1日3 水電氣暖電梯安裝工程 2023年 8月 10日4 統(tǒng)一室外配套（室外道路廣場、綠化照明工程）投入 使用 2023年 9月 1日5 專項工程正式通過驗收 2023年 9月 5日6 項目整體正式通過驗收 2023年 9月 10日7 項目正式移交 2023年 9月 20日上海迪摩商業(yè)投資咨詢有限公司汝州項目工程建設(shè)計劃 (方案二：一期 2023年 9月 28日開業(yè)）序號 主要工作 計劃完成時間1 二次裝修工程 2023年 8月 1日2 水電氣暖電梯安裝工程 2023年 8月 10日3 統(tǒng)一室外配套（室外道路廣場、綠化照明工程）投入 使用 2023年 8月 20日4 專項工程正式通過驗收 2023年 9月 1日5 項目整體正式通過驗收 2023年 9月 5日6 項目正式移交 2023年 9月 10日上海迪摩商業(yè)投資咨詢有限公司本方案須業(yè)主配合的工作：序號 內(nèi) 容 完成時間1 本報告所提的方案討論確定 2023年 4月 29日2 合資公司的注冊 2023年 5月 11日3 合資公司與業(yè)主的合作協(xié)議簽訂 2023年 5月 15日4 合資公司組成及辦公地點明確、到位 2023年 5月 15日5 項目相關(guān)的審批程序，如：消防驗收、工商、稅務、衛(wèi)生等 2023年 8月 15日6 項目房屋銷售的相關(guān)審批程序 2023年 6月 15日7 工程進展需符合本報告中工程建設(shè)的計劃節(jié)點 /上海迪摩商業(yè)投資咨詢有限公司預祝項目經(jīng)營圓滿成功！預祝項目經(jīng)營圓滿成功！謝 謝五月 2110:22:4310:2210:22五月 21五月 2110:22 10:2210:22:43五月 21五月2110:22:432023/5/13 10:22:43? 靜夜四無 鄰 ，荒居舊 業(yè)貧 。邦威、以純、唐獅、羅賓漢、百世吉、卡丹路……代表品牌 （二層、三層）上海迪摩商業(yè)投資咨詢有限公司男裝 運動裝 兒童床品 羊絨羊毛金利來、順美、雅戈爾、羅蒙勁霸、七匹狼、柒牌、 ……耐克、阿迪達斯、KAPPA、李寧、彪馬、喬丹、百事……史努比、米奇、巴布豆、陽光寶貝、夢潔、馨亭、富安娜……鄂爾多斯、鹿王、春竹、日神、米皇、雪蓮、珍貝、夢特嬌……代表品牌 （三層、四層）上海迪摩商業(yè)投資咨詢有限公司商戶來源： 根據(jù)市場調(diào)查商戶實際情況，預測招商客戶來源如下： （ 1）鄭州市場約占 10％ （ 2）平頂山等周邊縣市約占 10％ （ 3）汝州當?shù)丶s占 80％ 上海迪摩商業(yè)投資咨詢有限公司面積面積 約 10100㎡時機時機 項目的主力店招商完成時，開始銷售 策略策略反租十年，年回報率 6％－ 7％，十年后可繼續(xù)反租也可由開發(fā)商將房產(chǎn)按原價回購 銷售建議：根據(jù)經(jīng)營方案確定銷售方案。方案一：項目全面招商，整體開業(yè)。 1. 地理、政治、文化、經(jīng)濟中心2. 精品零售消費空缺區(qū)域3. 2萬商業(yè)建筑面積4. 集商業(yè)、居住、商務多功能一體5. 城市交通核心項目屬性本項目是位于城市核心區(qū)域的、多功能體驗型的中高檔綜合商場本項目是位于城市核心區(qū)域的、多功能體驗型的中高檔綜合商場上海迪摩商業(yè)投資咨詢有限公司戰(zhàn)略目標戰(zhàn)略目標： 通過百貨商場的運營，打造汝州地區(qū)頂級百貨商業(yè)品牌，形成區(qū)域壟斷，推動其他地區(qū)及同類項目的運行成功開業(yè) 吸引消費者完善經(jīng)營管理實現(xiàn)物業(yè)價值最大化提升項目品牌形象獲取經(jīng)營利潤上海迪摩商業(yè)投資咨詢有限公司前景前景 ：： 消費者與經(jīng)營者對項目前景非?？春茫毾硖鞎r、地利、人和 商業(yè)商業(yè) ：： 南面商業(yè)氛圍較濃，西南兩面昭示性較好，商業(yè)價值較高人流人流 ：： 兩面臨路，主要人流來自城市主干道的廣成路及風穴路景觀景觀 ：西南兩面臨街，能見度較高，形象展示好，對面廣場公園，相對景觀資源較好未來發(fā)展方向未來發(fā)展方向 ：北擴東移的城市規(guī)劃，使項目位置得天獨厚，成為未來城市中心。因此，在回款賬期上應充分考慮其承受能力主要發(fā)現(xiàn) 影 響? 經(jīng)營者有入駐商場計劃的占 53%，持 觀望態(tài)度的占 40%? 84%的經(jīng)營者認為項目作為汝州新商 業(yè)的代表會受歡迎，對項目的前景 非常看好? 商戶對于金鼎商業(yè)項目并沒有太多了解，招商的宣傳推廣和造勢，應作為后期工作的一個重要組成部分；招商策略的制定也是增強商戶信心的重要手段? 汝州市民非常需要有一個全客層、集 中消費的場所，以滿足日常生活消費需求，這也與當代建設(shè)和諧社會發(fā)展相適應上海迪摩商業(yè)投資咨詢有限公司經(jīng)營者調(diào)查的主要發(fā)現(xiàn)及他們對項目商業(yè)概念的影響 ： ? 精品百貨最受歡迎，對餐飲業(yè)態(tài)的選 擇：美食廣場最受歡迎，本地特色小吃 與中式快餐位居其后，西餐咖啡較受青 睞? 對項目管理與服務團隊的建議：希望 長期委托商業(yè)專業(yè)管理團隊管理占 64%經(jīng)營者? 精品百貨與大賣場業(yè)態(tài)是主流業(yè)態(tài)， 餐飲 、娛樂休閑等服務性業(yè)種是商戶 認為不可缺少的項目，傳統(tǒng)美食較受 歡迎，西式快餐將彌補市場空缺主要發(fā)現(xiàn) 影 響? 大多數(shù)商戶更歡迎精品服飾專賣，化 妝品 /香水也較受歡迎，金銀珠寶與運 動服飾排名第三；童裝 /玩具與家居家 飾排名在家電之前? 對項目服務設(shè)施的建議：選擇中高檔 的占 %；對項目經(jīng)營商品檔次的 建議：選擇中高檔的占 63 %；希望有 全功能、多業(yè)態(tài)的商業(yè)定位 ? 在業(yè)態(tài)配置方面以常規(guī)性商品為主， 以豐富的經(jīng)營品類來吸引消費者? 定位為中高檔全客層的一站式消費場 所是大部分商戶所希望的 ? 商戶更希望有專業(yè)性強的管理團隊來 長期操盤，使項目達到共贏的目標上海迪摩商業(yè)投資咨詢有限公司消費者經(jīng)營者主要建議 一、定位： 定位中高端，實現(xiàn)集中購物，全客層的一站式消費場所 貼近生活，服務大眾，照顧百姓，實現(xiàn)共贏 關(guān)注本地居民的消費觀念二、經(jīng)營管理： 有專業(yè)團隊管理，實現(xiàn)統(tǒng)一管理與營銷 租金相對合理化 ， 商鋪費用不能過高，前期應考慮減 免稅收項目，以搞好商場經(jīng)營為主 加強服務性管理，商品結(jié)構(gòu)具有代表性，價格具有競 爭性，穩(wěn)定顧客群，吸引回頭客 多樣性消費與服務相結(jié)合，內(nèi)置結(jié)構(gòu)富有個性，吸引 眼球 三、配 套： 方便顧客消費，如免費停車場、公共休息場所 有特色，特別是有汝州文化內(nèi)涵 四、意 義： 成為汝州新商業(yè)的代表 消費者與經(jīng)營者對本項目建議：上海迪摩商業(yè)投資咨詢有限公司三、項目優(yōu)劣勢分析三、項目優(yōu)劣勢分析上海迪摩商業(yè)投資咨詢有限公司1）項目無論在立地條件、競爭狀況還是內(nèi)部條件，均存在較大的優(yōu)勢，但仍應在規(guī)劃、業(yè)態(tài)方面有創(chuàng)新的內(nèi)容? 項目于新老城交匯處，規(guī)劃發(fā)展的 汝州市中心地段，毗鄰文化宮廣場 ，項目前面為市標建筑，與汝州主 要的商圈望嵩路遙相呼應 ? 周邊毗鄰住宅小區(qū)及北部新開發(fā)的 在建項目較多，會帶來較大客流 ? 公交系統(tǒng)狀況好 ? 系商家選址的優(yōu)選位置立地條件劣勢優(yōu)勢? 目前大量人口居住在 城市核心商圈 商區(qū)內(nèi)，競爭難度加大，項目的商 業(yè)開發(fā)需較多的前期投入來培育市 場上海迪摩商業(yè)投資咨詢有限公司2）項目無論在立地條件、競爭狀況還是內(nèi)部條件，均存在較大的優(yōu)勢，但仍應在規(guī)劃、業(yè)態(tài)方面有創(chuàng)新的內(nèi)容競爭狀況劣勢優(yōu)勢? 汝州市購物存在地區(qū)性，本地消費 較為集中，并且能吸引部分其他郊 縣的消費者，（主要是因為汝州與 其他城市存在地域差異，與洛陽、 許昌、平頂山距離較遠 ）? 在汝州市場沒有傳統(tǒng)的百貨商場， 商場基本處于空白狀態(tài)，目前仍然 沒有競爭對手出現(xiàn)，對于此項目來 說是絕佳的商業(yè)契機。? 汝州商戶及市民對于高檔次商場（ 如金博大、丹尼斯）的期盼心理， 對于此項目來說也是一種機遇。汝州新的城市商圈呼之欲出上海迪摩商業(yè)投資咨詢有限公司總體定位 功能定位項目整體集居住、商務、商業(yè)等多種功能與一身，容商業(yè)、寫字樓、酒店等多種物業(yè)形態(tài)于一體，通過合理規(guī)劃，來實現(xiàn)項目的復合功能性。銷售項目三層、四層。方案一：銷售項目三層、四層。 五月 21五月 21Thursday, May 13, 2023? 雨中黃葉 樹 ，燈下白 頭 人。 2023/5/13 10:22:4310:22:4313 May 2023? 1做前，能 夠環(huán)視 四周；做 時 ，你只能或者最好沿著以腳 為 起點的射 線 向前。 。 勝 人者有力，自 勝 者 強 。 13 五月 202310:22:43 上午 10:22:43五月 21? 1最具挑 戰(zhàn) 性的挑 戰(zhàn) 莫 過 于提升自我。 2023/5/13 10:22:4310:22:4313 May 2023? 1空山新雨后，天氣晚來秋。 五月 21五月 21Thursday, May 13, 2023? 很多事情努力了未必有 結(jié) 果，但是不努力卻什么改 變 也沒有。 五月 2110:22:4310:22May2113May21? 1故人江海 別 ，幾度隔山川。上海迪摩商業(yè)投資咨詢有限公司七、未來合資公司管理架構(gòu)七、未來合資公司管理架構(gòu) 與人員編制與人員編制 上海迪摩商業(yè)投資咨詢有限公司總經(jīng)理1人總經(jīng)理室4人運營部34人 物業(yè)部2人財務部25人營銷部4人副總經(jīng)理2人經(jīng)理 1人主管 2人秘書 2人部長（招商、運營） 2人業(yè)務主管（合同、質(zhì)量） 2人營業(yè)處主管 8人保衛(wèi)主管 2人保安 15人客服主管 1人總臺、播音、團購 4人部長 1人美工 2人企劃 1人部長 1人出納 1人賬務 4名IT主管 1人收銀主管 2人收銀員 16人水電主管 1人設(shè)備維護主管 1人業(yè)務總監(jiān)12 人董事會完整的組織架構(gòu)及人員編制合計人員： 74人上海迪摩商業(yè)投資咨詢有限公司總經(jīng)理室負責公司人事、行政、內(nèi)部協(xié)調(diào)、外部聯(lián)系工作負責公司業(yè)務運營、賣場管理、保安、客服、團購等工作運營部負責公司營銷活動的制定、落實，公司形象推廣營銷部組織架構(gòu)說明負責公司財務管理、收銀、IT系統(tǒng)等工作財務部負責公司物業(yè)工程、消防、水電設(shè)施、日常設(shè)施維護、維修等工作物業(yè)部上海迪摩商業(yè)投資咨詢有限公司總經(jīng)理1人總經(jīng)理室2人運營部5人 物業(yè)部2人財務部2人營銷部3人副總經(jīng)理1人秘書 2人 主管（招商、運營） 5人部長 1人美工 1人企劃 1人經(jīng)理 1人出納 1人 水電主管 1人設(shè)備維護主管 1人業(yè)務總監(jiān)0人董事會籌備期合計人員： 16人所有人員應在 2023年 5月 20日前陸續(xù)到位。商業(yè)布局規(guī)