【正文】 如果是冬天去看樓，不妨摸一摸暖氣片的溫度。 查驗房屋有無債務(wù)負擔 3/2/2023 購買二手房八項注意 注意所購房子的歷史 注意物業(yè)管理的水平 注意內(nèi)部裝修的狀況及房屋的內(nèi)部結(jié)構(gòu)圖 注意考核房屋的市政配套 注意仔細觀察房屋的內(nèi)部結(jié)構(gòu) 注意確認所購房屋的準確面積 注意是否有私搭私建部分 注意原單位是否允許轉(zhuǎn)賣 3/2/2023 ① 是否與原產(chǎn)權(quán)單位確認利益分配辦法 ② 確認原單位是否同意轉(zhuǎn)讓 標準價購買的公房出讓時存在按成本價補足費用或者與原單位按比例分成的問題，房主是怎樣處理的，進行得怎樣了，這是買主必須了解的。 身份證件是指身份證 、 工作證和戶口簿 。 住宅的物業(yè)管理部門 ， 一般就購房者 (業(yè)主 )的投訴 ， 與施工單位或設(shè)計單位等部門交涉 。 ? 有頂蓋不封閉的永久性的架空通廊，按外圍水平投影面積的一半計算。 面積以平方米為單位 ， 取至 ㎡ 。 若驗收合格 ， 須在 《 驗收交接表 》 上簽字認可 ， 并當場填寫 《 住戶登記表 》 領(lǐng)取房屋鑰匙和 《 住戶手冊 》 等資料 ， 同時須按管理處的統(tǒng)一規(guī)定 ， 繳納有關(guān)費用 。如借款人連續(xù) 3個月或累計 6期未能按期如數(shù)還款的，貸款人應(yīng)向擔保人追償或處分抵押物，清償全部貸款本息。 貸款申請與受理 3/2/2023 貸款銀行受理后 ， 應(yīng)及時安排力量對借款申請進行凋查和初審 ，重點內(nèi)容如下： (1) 借款人的身份和資格； (2) 借款人提供資料的真實性及合法性等； (3) 貸款用途； (4) 借款人的償還能力； (5) 借款人的擔保和保險情況 。 當事人有房屋購買者、房屋出賣者和銀行三方，存在著房屋購買者與房屋出賣者之間的房屋買賣關(guān)系。 安裝應(yīng)平正 、 牢固 、 部件齊全 、 制動靈活 。 并有接地裝置 。 （ 5） 頂棚 住宅的頂棚構(gòu)造一般較簡單，可檢查吊棚是否結(jié)實，上下取物是否方便。 說明粉刷質(zhì)量低 。 可將房門關(guān)閉 ，在一間房內(nèi)制造較大噪聲 。 是溫馨家庭的象征 ， 它應(yīng)該寬敞 、 通風(fēng) ， 有較好的朝向和視野； ⑸ 餐廳與起居室空間上相互貫通 ， 形成自然通風(fēng)； ⑹ 衛(wèi)生間不宜離主臥室太遠 ， 更不要穿越客廳； ⑺ 洗手間與廚房不同門； ⑻ 陽臺安全可靠 ， 透視性強 ， 最好做落地玻璃門； ⑼ 對于裝修的設(shè)計 ， 家具 、 電器的擺設(shè)考慮周全 ， 一步到位 ， 電線布線合理 ， 插座夠用； ⑽ 用電容量要留有一定的余地。 夏天北向的房間卻是十分涼快 。 ② 詢問與物業(yè)管理有關(guān)的硬件設(shè)施是否到位 。購房者雖然大多無法準確測量，但是應(yīng)當注意：住宅應(yīng)與居住區(qū)中的噪聲源如學(xué)校、農(nóng)貿(mào)市場等保持一定的距離；臨街的住宅為了盡量減少交通噪聲應(yīng)有綠化屏幕、分戶墻；樓板應(yīng)有合乎標準的隔聲性能，一般情況下，住宅內(nèi)的居室、臥室不能緊鄰電梯布置以防噪音干擾。房屋出售時是“毛坯房”、“初裝修”還是“精裝修”，也會對房屋的價格有影響，比較房價時應(yīng)考慮這一因素。房產(chǎn)能否升值，所在的區(qū)位是一個非常重要的因素。 若開發(fā)商在物業(yè)建設(shè)過程中因?qū)嵙Σ蛔?、缺乏必要的資金 ， 使工程停頓 ， 那么購房者就會蒙受巨大的損失 。 ② 價格都能給予較大的優(yōu)惠 ， 一般為１０ ％ 左右 ， 或者更多 。到樓盤所在地的房地產(chǎn)登記所辦理過戶手續(xù)，由原經(jīng)辦人立案收件辦理。如果一方當事人不能履行規(guī)定的義務(wù)，可以定金形式承擔違約責(zé)任。 1 購房的基本程序 167。 “訂金”與“定金”的債務(wù)性質(zhì)完全不同，“訂金”屬于預(yù)付款性質(zhì)，它不起擔保作用。 (3) 交易印花稅：交納售價的 %， 在辦理交易過戶時繳納 。 ④ 工程質(zhì)量可以看到 ， 隨時監(jiān)督 ， 提出意見 。 ② 入住便利 。 ③ 管理機構(gòu)：街道辦事處 、 居委會 、 派出所等 。一些多層或板樓，從戶型設(shè)計上看通風(fēng)情況良好，但由于圍合過緊，或是背倚高大建筑物，致使實際上無風(fēng)光顧。 3/2/2023 3/2/2023 ⑹ 看分攤 商品房的銷售面積＝套內(nèi)建筑面積＋分攤的公用建筑面積；套內(nèi)建筑面積＝套內(nèi)使用面積＋套內(nèi)墻體面積＋陽臺建筑面積。 一些開發(fā)商將低物業(yè)收費作為賣點實在沒有什么可信度，因為物業(yè)收費與開發(fā)商根本沒有什么太大關(guān)系。因其使用是間斷的和短時間的，但最好還是避免選擇西向的衛(wèi)生間。 以地面光整 、 起伏小為宜 。 ③ 墻面與地面的交接處應(yīng)有踢腳 ， 踢腳的材料可用磨石 、 瓷磚 。 3/2/2023 （ 3） 門和窗 ① 門開啟是否自如 ， 門是否由于下陷而與地面摩擦 ， 或由于膨脹而關(guān)閉不嚴 。 ③ 木裝修工程應(yīng)表面光潔 ， 線條順直 ， 對縫嚴密 ， 不露釘帽 。制動器 、 限遞器 、 報警器及其他安全設(shè)備應(yīng)動作靈敏可靠 。 ③ 房屋應(yīng)按單元設(shè)置信報箱 ， 其規(guī)格 、 位置須符合郵電部門的有關(guān)規(guī)定 。 3/2/2023 按揭貸款應(yīng)具備的條件 申請按揭貸款的對象一般是年滿 18周歲具有完全民事行為能力的當?shù)鼐幼〉淖匀蝗?， 且同時具備如下條件： (1) 具有城鎮(zhèn)常住戶口或有效居留身份； (2) 具有穩(wěn)定的職業(yè)和經(jīng)濟收入 ， 信用良好 ， 有償還貸款本息的能力； (3) 具有購買住房的合同或協(xié)議 (購買外銷住房的合同或協(xié)議須辦理公證 )； (4) 不享受購房補貼的以不低于所購住房全部價款的 30％ 作為住房的首期付款 ， 享受購房補貼的以個人承擔部分的 30％ 作為購房的首期付款； (5) 有貸款銀行認可的資產(chǎn)作為抵押或質(zhì)押 ， 或有足夠代償能力的單位或個人作為保證人： (6) 貸款人規(guī)定的其他條件。 主要法律事宜包括：抵押房產(chǎn)的合法性驗證、借款人身份及收入資料驗證、抵押借款合同審核、抵押登記查驗以及今后的貸款催收等。以發(fā)展商發(fā)出的 《房屋交付使用通知書》上注明的時間為準。 購房者如能掌握計算商品房銷售面積的基本方法 ， 對保護自己的合法權(quán)益不受侵害 ， 具有重要意義 。 3/2/2023 ? 樓梯間 、 電梯 （ 觀光梯 ） 井 、 提物井 、 垃圾道 、 管道井等均按房屋自然層計算面積 。 ? 建筑物內(nèi)的操作平臺 、 上料平臺及利用建筑物的空間安置箱 、 罐的平臺 。 因建筑材料 、 構(gòu)配件和設(shè)備質(zhì)量不合格引起的質(zhì)量缺陷 ， 屬于施工單位采購或其驗收同意 ， 施工單位承擔經(jīng)擠責(zé)任 ， 屬于建設(shè)單位采購的 ， 由建設(shè)革位率擔經(jīng)濟責(zé)任 。 夫妻對共同所有的財產(chǎn)，有平等的處理權(quán)。 產(chǎn)權(quán)證上一般標明的是建筑面積 。 注意物業(yè)管理的水平 3/2/2023 接收二手房時易疏漏的問題 二手房交易由于原有房屋的產(chǎn)權(quán)文件、房屋內(nèi)各項設(shè)備都存在于原權(quán)利人手中，情況相對比較復(fù)雜，如果遇到某些房產(chǎn)中介公司不專業(yè)或不負責(zé)，往往會導(dǎo)致售后服務(wù)項目不到位，致使留下后患。 ③ 供電容量 ④ 電線：老化電線容易引起火災(zāi) ， 而且電線老化說明房屋年限已經(jīng)不短 ， 供電容量十有八九不適應(yīng)現(xiàn)代人的居住需求 。 《 中華人民共和國物權(quán)法》 3/2/2023 查驗的具體方式是： ① 房主是誰 ， 假如為共有財產(chǎn) ， 則應(yīng)注意各共有人的產(chǎn)權(quán)比例及擁有權(quán)形式； ② 檔案文號 ， 即該宗交易的文件編號 ， 假如查詢者希望獲得整份文件 ， 可依此編號向有關(guān)方面取閱該文件副本； ③ 登記日期 ， 此日期為該項交易的簽訂日期； ④ 成交價格 ， 即該項交易的成交價 ， 查詢者應(yīng)注意如果成交價是注明 “ 部分成交價 ” ， 則代表該成交價不單只包括該房屋 ， 并且包括其他房地產(chǎn)成品； ⑤ 其他內(nèi)容，如房屋平面圖等。 不屬于施工單位責(zé)任的 ， 建設(shè)單位應(yīng)與施工單位聯(lián)系 ， 商議維修的具體期限 。 3/2/2023 3/2/2023 套內(nèi)使用面積 套內(nèi)結(jié)構(gòu)面積 套內(nèi)建筑面積 公共使用面積 公共結(jié)構(gòu)面積 公共建筑面積 商品房銷售面積 S公共 =S總 ΣS套內(nèi) 公共建筑面積分攤系數(shù) f =S公共 /ΣS套內(nèi) 某套商品房的銷售面積 =S套內(nèi) （ 1+f） 3/2/2023 乒乓球 人字鋁梯 化妝鏡 插頁式文件夾 備忘貼紙 小錘子 手電 電筆 礦泉水瓶 帶有日期顯示功能的相機 扁型三插頭小電器一個 （ 如電吹風(fēng) 、 電須刨等 ） 直角尺 、 卷尺 透明膠管（ 20米） 卷紙、報紙 3/2/2023 正式驗收后 ， 如房屋質(zhì)重沒有什么問題 ， 可當場辦理收樓入住手續(xù) 。 ⑸ 有伸縮縫的房屋，若其與室內(nèi)相通的，伸縮縫計算建筑面積。 房屋的產(chǎn)權(quán)面積 房屋的產(chǎn)權(quán)面積系指產(chǎn)權(quán)主依法擁有房屋所有權(quán)的房屋建筑面積。 若驗收不合格，也應(yīng)將不足事項明確記錄在《樓房驗收交接表》上，可暫不辦理人任手續(xù)，再次收樓時間由雙方另行約定，但一般不應(yīng)超過 30天。 如采取單位代扣還款 ， 可以簽訂委托代扣協(xié)議 。 (2) 委托住房貸款的申請與受理。 3 簽訂購房合同 建設(shè)部和國家工商局商品房購銷合同范本 簽約前應(yīng)做的事 204條購房補充條款 3/2/2023 簽約前應(yīng)做的事 為提高消費者購房的安全性 ， 即使簽訂了 《 訂購書 》 ， 也不要急于簽約付款 。 ③ 高位水箱進水管與水箱檢查口的設(shè)置應(yīng)便于檢修 。 3/2/2023 （ 7） 電氣 ① 電氣線路安裝應(yīng)平整 、 牢固 、 順直 。 管道是否已有銹跡 。 是否在一個平面上 。 另外 ， 要看每塊地面磚是否粘牢 。 這里是交通中心 。 ② 臥室的朝向：一套房內(nèi) ， 消費者應(yīng)以主臥室朝向好或多數(shù)臥室朝向好為評判標淮 。 3/2/2023 ⑺ 看物業(yè)管理 買房時 ， 購房者一定要問問 ， 物業(yè)公司是否進入了項目 ， 何時進入項目 。屋頂和西向外窗應(yīng)采取隔熱措施。 建筑容積率和居住建筑容積率的概念不同 ， 前者包括了用地范圍內(nèi)的建筑面積 ， 而總用地一樣 。 樓層 、 房型較好的房屋往往被先到者買走 。 3/2/2023 ① 根據(jù)圖紙買房 ， 看不到實物 。 (8) 按揭手續(xù)費： 采用銀行按揭付款的依按揭確定。內(nèi)銷樓，按規(guī)定在簽約后 30天內(nèi)，將有關(guān)資料送該樓盤所在地的房地產(chǎn)交易所登記備案，合約生效；不按上述規(guī)定辦理的《房地產(chǎn)預(yù)售契約》。 1 購房的基本程序 選房 辦理產(chǎn)權(quán)證 辦理入住手續(xù) 辦理簽約手續(xù) 辦理預(yù)訂手續(xù) 3/2/2023 辦理預(yù)訂手續(xù)