【正文】 集體土地征用 （ 1）申請用地 （ 2）受理申請并審查有關(guān)文件 （ 3）審批用地 （ 4）征地實(shí)施 （ 5）簽發(fā)用地證書 （ 6）征地批準(zhǔn)后的實(shí)施管理 （ 7）頒發(fā)土地使用證 （ 8）建立征用土地檔案 六、閑置土地的處理 ? ? （ 1）未按建設(shè)用地批準(zhǔn)書和土地使用權(quán)合同規(guī)定的期限開發(fā)利用土地的。開發(fā)項(xiàng)目因施工需要臨時(shí)使用未被征用土地范圍外的集體所有的土地，開發(fā)企業(yè)也應(yīng)向集體經(jīng)濟(jì)組織支付補(bǔ)償費(fèi)，即支付臨時(shí)建設(shè)用地補(bǔ)償費(fèi)。、自治區(qū)、直轄市參照征用耕地的補(bǔ)償費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定。國家再將國有土地的使用權(quán)出讓給開發(fā)建設(shè)單位。 ◆土地使用的條件 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓 ? 轉(zhuǎn)讓 擁有國有土地使用權(quán)的用地者，通過合法方式將其使用權(quán)轉(zhuǎn)移給他人的行為。 土地使用權(quán)出讓 出讓 指國家或其代表（省、市、縣土地管理部門）以土地所有者身份作為出讓人，將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為 。有水的地方景色美好、空氣清新；水有財(cái)意，近水有便于發(fā)財(cái)之愿望。土地抵押是發(fā)揮土地金融作用的融通資金的方法。 二、房地產(chǎn)開發(fā)用地 ? 開發(fā)用地的必備條件 國有用地 – 根據(jù)中華人民共和國《土地法》和《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)， 只有國有土地 才能投入房地產(chǎn)開發(fā)； – 城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體所有土地，經(jīng)依法征用轉(zhuǎn)為國有土地后，才可用于房地產(chǎn)開發(fā)； 城市用地 開發(fā)用地，通常是指一宗（片）位于 城市規(guī)劃區(qū) 的，適合開發(fā)企業(yè)進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施和房屋建設(shè)使用的 國有土地 。 沿邊發(fā)展理論 城市將主要沿著鐵路或公路道邊、江河岸邊、境界邊發(fā)展，沿邊地段是好的地段。 出讓方式 國有土地使用權(quán)出讓可以采取拍賣、招標(biāo)或者雙方協(xié)議的方式。 ? 類型 以劃撥方式取得的土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓 以出讓方式取得的土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓 ? 方式 買賣、合資、合作建房、交換、作價(jià)入股 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的原則 ? 轉(zhuǎn)讓時(shí)，土地使用權(quán)合同和登記文件中所載的權(quán)利義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移。 集體土地征用 （ 1）珍惜耕地，合理利用土地的原則：在征用土地時(shí)，必須堅(jiān)持“以要吃飯、二要建設(shè)”的方針，必須堅(jiān)持“十分珍惜每寸土地，合理利用每寸土地”的基本國策。 （ 2）安置補(bǔ)助費(fèi)。在臨時(shí)使用的土地上，開發(fā)企業(yè)不得修建永久性建筑物。 ? （ 2）核準(zhǔn)使用的土地，自土地使用權(quán)出讓合同生效或建設(shè)用地批準(zhǔn)書頒發(fā)之日起滿一年未動(dòng)工開發(fā)建設(shè)的。 據(jù)有關(guān)部門測算，目前大城市商品房成本中，土地價(jià)格約占了 30%～ 60%，最高的達(dá)到 70%以上。 開發(fā)建設(shè)中的農(nóng)地征用補(bǔ)償 （ 5） 臨時(shí)建設(shè)用地補(bǔ)償費(fèi)。 的補(bǔ)償費(fèi)，為該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的 6至 10倍。 （ 3）被征用后的土地所有權(quán) 發(fā)生轉(zhuǎn)移，即集體所有的土地變?yōu)閲宜械耐恋亍? ◆期限屆滿：主要針對土地使用年限屆滿或在合同續(xù)存期間、因特殊情況，出讓方收回土地使用權(quán)的行為，規(guī)定相應(yīng)的處理辦法。對其他建筑物、附著物，政府可根據(jù)實(shí)際情況 給予適當(dāng)補(bǔ)償 。 近水發(fā)展理論 城市將主要向河、湖、海的岸邊發(fā)展，從市區(qū)到水邊的地段是好的投資地段。 – 抵押，指債權(quán)人提供不動(dòng)產(chǎn)作為清償債務(wù)的擔(dān)保而不轉(zhuǎn)移土地使用權(quán)的法律行為。 ? 開發(fā)用地的使用權(quán) – 根據(jù)我國《房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定： ? 對開發(fā)用地，國家實(shí)行有償、有期限使用制度； ? 開發(fā)用地的使用權(quán)是一個(gè)有償、有限期的使用權(quán)。交通方便、優(yōu)勢互補(bǔ)。商業(yè)、旅游、娛樂和豪華住宅用地，有條件的必須采取拍賣、招標(biāo)方式；沒有條件的，可采用雙方協(xié)議的方式，但協(xié)議方式出讓的土地價(jià)格不得低于國家規(guī)定的最低價(jià) 。 ? 土地使用權(quán)與地上建筑物