【正文】 式。賣方違約，買方無權(quán)要求其雙倍返還，只能得到原額。 (2) 確認(rèn)產(chǎn)權(quán) 發(fā)展商應(yīng)在商品房竣工驗(yàn)收后 30天內(nèi)，憑住宅報(bào)批及驗(yàn)收文件，到樓盤所在地的房地產(chǎn)登記所申請確定整幢物業(yè)的產(chǎn)權(quán)，核發(fā)該樓的 《房地產(chǎn)權(quán)屬證明書》 3/2/2023 (3) 交易監(jiān)證 發(fā)展商持《房地產(chǎn)權(quán)屬證明書》及該住宅各單元的《房地產(chǎn)預(yù)售契約》到樓盤所在地的房地產(chǎn)交易所辦理交易監(jiān)證手續(xù)。 (4) 權(quán)證綜合費(fèi)：約售價的 %， 含產(chǎn)權(quán)和土地使用登記費(fèi) 、 產(chǎn)權(quán)勘丈費(fèi)及文件費(fèi)等 。 2 挑選樓盤 考察住宅的細(xì)節(jié) 看樓重點(diǎn) 現(xiàn)房與期房 3/2/2023 現(xiàn)房與期房 商品房按交房時間來分，分為現(xiàn)房和期房 期房的選擇 (1) 優(yōu)點(diǎn) (2) 缺點(diǎn) (1) 優(yōu)點(diǎn) (2) 缺點(diǎn) 現(xiàn)房的選擇 3/2/2023 ① 先期訂購 ， 戶型 、 位置利于選擇 。 從付完定金的那一刻起 ， 購房者就可隨時去看工程進(jìn)度 ， 對于墻體 、 地板 、 隱蔽電路等建好以后不易看到的情況 ，這時都一覽無余 。 雖然房地產(chǎn)商為描繪了一幅美麗的圖畫 ， 但是具體怎樣還是不要看最后拿到的實(shí)物 。 ③ 房屋價格基本穩(wěn)定 ， 不會再有大的變動 ， 購房時只需與周圍地區(qū) 、 同類型房屋價格相比便可 。房屋的墻體、上下水設(shè)備、房屋電路走向只有經(jīng)過較長的使用期后才會知道。 ④ 其他；文化娛樂設(shè)施、會所等。 容積率的高低，只是一個簡單的指標(biāo)，有些項(xiàng)目雖然看上去容積率不高，但是為了增大中庭園林或是閃避地下車庫，而使得樓座擁擠一隅也是不可取的。 3/2/2023 ? 看設(shè)備 住宅設(shè)備包括管道 、 抽水馬桶 、 洗浴設(shè)備 、 燃?xì)庠O(shè)備 、 暖氣設(shè)備等等 。 3/2/2023 ⑵ 看隔音 噪聲對人的危害是多方面的，它不僅干擾人們的生活、休息，還會引起多種疾病。套內(nèi)建筑面積比較直觀，分?jǐn)偟墓裁娣e則可能會有出入。 對物業(yè)管理情況無法了解 ， 這時只能通過其他方面來了解該商品房的物業(yè)管理狀況 。項(xiàng)目開發(fā)、銷售完畢，開發(fā)商就拔營起寨、拍拍屁股走人了，住戶將來長期面對的是物業(yè)管理公司，物業(yè)管理是一種長期的經(jīng)營行為，如果物業(yè)收費(fèi)無法維持日常開銷，或是沒有利潤，物業(yè)公司也不肯干。 朝北的臥室不要太多 。 另附“八種朝向的房間按其優(yōu)劣排序” 3/2/2023 排序 朝向 優(yōu)缺點(diǎn)分值 1 南朝向帶陽臺 ， 要風(fēng)得風(fēng) ， 要雨得雨 。豪宅 23戶配一車位。 可在室內(nèi)地面上薄鋪一層水 。可向屋內(nèi)注水，看下層是否漏 水。 但硬度應(yīng)高于墻面 ， 表面應(yīng)光整 。 對于抹灰 ， 從側(cè)面看墻上的印跡是否均勻 。 ② 門鎖應(yīng)活動自如 。 對于各設(shè)備的性能。 與基層必須釘牢 。 采用管子配線時 ， 連接點(diǎn)必須緊密 、 可靠 ， 使管路在結(jié)構(gòu)上和電氣連成整體并有可靠的接地 。 ⑥ 對電視信號有屏蔽影響的住宅 ， 電視信號微弱或被高層建筑遮擋使及射波復(fù)雜地區(qū)的住宅 ， 應(yīng)設(shè)置電視共用天線 。 地漏 、 排污管接口 、 檢查口不得滲漏 ， 管道排水必須流暢 。 ④ 掛物鉤 、 曬衣架應(yīng)安裝牢固 。 4 樓宇按揭 貸款的期限、利率和額度 購房抵押貸款合同的基本內(nèi)容 申請按揭貸款的程序 申請按揭貸款應(yīng)提供的資料 按揭貸款應(yīng)具備的條件 個人住房抵押貸款的種類 定義 3/2/2023 樓宇按揭貸款是抵押貸款的一種 ， 是指借款人在向房地產(chǎn)開發(fā)公司購買房產(chǎn)時 ， 自己先交樓價款的一部分 (作為定金 )， 其余部分由銀行貸款墊付 ， 在銀行貸款墊付期間 ， 房產(chǎn)的權(quán)益屬于銀行所有 ，當(dāng)借款人還清全部貸款本息時 ， 該房產(chǎn)的權(quán)益才移至借款人 。 3/2/2023 申請按揭貸款應(yīng)提供的資料 申請按揭貸款應(yīng)提供如下資料： 1. 《 貸款申請表 》 (可向指定銀行信貸部索取 )； 2. 與開發(fā)商簽訂的購房合同； 3. 已支付訂金或首朝購房款的收據(jù)； 4. 申請人有效身份證明文件 ， 如身份證 、 戶口簿或居留證等； 5. 申請人的職業(yè)證明 。受托銀行對購買行為的合法性、擔(dān)保條件、償還能力等方而提出調(diào)查意見，交房改資金管理機(jī)構(gòu)復(fù)審，房改資金管理機(jī)構(gòu)根據(jù)受托銀行的意見審批貸款，并與受托銀行簽訂委托合同，簽發(fā)委托貸款合同。 貸款的發(fā)放 3/2/2023 借款申請獲得批推后 ， 貸款人應(yīng)通知借款人在指定的時間到貸款銀行辦理有關(guān)個人住房貸款用款手續(xù) ， 并在貸款銀行開立存款賬戶 。 逾期貸款的處理。必須在通知單上注明的時間內(nèi) (一般為 50天 )到樓盤現(xiàn)場辦理入住手續(xù)。 (2) 發(fā)展商向寄發(fā) 《 房屋交付使用通知書 》 ， 在約定時間持房屋交付使用通知書 》 到現(xiàn)場售樓部或物業(yè)管理處聯(lián)系收樓事宜 。 驗(yàn)收的具體項(xiàng)目和相應(yīng)要求 購房面積 《 房產(chǎn)測量規(guī)范 》節(jié)選 其余驗(yàn)收內(nèi)容 商品房建筑面積分?jǐn)? 詳見 167。 面積測算的要求 各類面積測算必須獨(dú)立測算兩次 ， 其較差應(yīng)在規(guī)定的限差以內(nèi) ， 取中數(shù)作為最后結(jié)果 。 ? 房屋在天面上 ， 屬永久性建筑 ， 層高在 2． 20M以上的樓梯間 、 水箱間 、 電梯機(jī)房及斜面結(jié)構(gòu)屋頂高度在 2． 20M以上的部位 ， 按其外圍水平投影面只計(jì)算 。 ? 未封閉的陽臺 、 挑廊 ， 按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計(jì)算 。 ? 騎樓 、 過街樓的底層用作道路街巷通行的部分 。 避免矛盾激化 。 驗(yàn)收結(jié)果的處理 3/2/2023 因使用不當(dāng)造成的質(zhì)量缺陷，由使用單位自行負(fù)責(zé)。 6 選購二手房 查詢二手房產(chǎn)權(quán)狀況的步驟 接收二手房時易疏漏的問題 購買二手房八項(xiàng)注意 3/2/2023 查詢二手房產(chǎn)權(quán)狀況的步驟 要求賣方提供合法的證件 查驗(yàn)房屋有無債務(wù)負(fù)擔(dān) 向有關(guān)房地產(chǎn)管理部門查驗(yàn)所購房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的來源 3/2/2023 包括產(chǎn)權(quán)證書 、 身份證件 、 資格證書 、 結(jié)婚證以及其他證件 。 《婚姻法》 3/2/2023 《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋（一）》第十七條對“夫或妻對夫妻共同所有的財(cái)產(chǎn)，有平等的處理權(quán)”的規(guī)定，作出了明確的解釋： （一）夫或妻在處理夫妻共有財(cái)產(chǎn)上的權(quán)利是平等的。 包括： 抵押貸款的合同 、 租約等 ， 還要詳細(xì)了解貸款額和償還額度 、 利息和租金的金額 ， 從而對該房產(chǎn)有更深的了解 。 新建商品房的使用率尚且沒準(zhǔn) ， 老舊房屋的使用率就更難以保證 。 ⑦ 熱水：舊小區(qū)的房屋自帶熱水器的 ， 要考慮其品牌 、 新舊程度 ， 是燃?xì)獾倪€是用電的 ， 不妨親自試用一下 ， 看看水的溫度如何 。 在二手房交房前，提醒購房者特別留意以下十處易疏漏的環(huán)節(jié)： ① 買方是否已到稅務(wù)局開具全額房款發(fā)票； ② 新產(chǎn)證上是否已黏貼完稅貼花和權(quán)證印花稅； ③ 買方的買賣合同上是否已黏貼合同印花稅； ④ 房屋內(nèi)的電話是否已前往電信公司辦理更名手續(xù)； ⑤ 是否已前往煤氣公司辦理煤氣更名手續(xù)； 3/2/2023 ⑥ 是否已前往物業(yè)公司辦理戶名變更手續(xù) ， 結(jié)清上家與物業(yè)公司的各種費(fèi)用； ⑦ 房屋的維修基金發(fā)票 、 物業(yè)管理費(fèi)押金收據(jù)是否已及時交接； ⑧ 房屋內(nèi)的各種設(shè)備發(fā)票 、 保修卡是否已交接； ⑨ 房屋的裝修合同與裝修發(fā)票 、 保修卡是否已交接； ⑩ 水、電、煤、有線電視、寬帶等費(fèi)用是否已結(jié)清。如果你買了房以后打算裝修，一定要問清楚管線的走向、承重墻的位置等，以免造成不必要的麻煩。 不妨打開電視看一看圖像是否清楚 ， 能收視多少臺的節(jié)目 。 注意原單位是否允許轉(zhuǎn)賣 3/2/2023 ① 是否占用公共空間 ② 是否改動過房屋的內(nèi)外部結(jié)構(gòu) ③ 是否牽涉到面積計(jì)算的機(jī)構(gòu)改動 房屋大多有各種不適合居住使用的缺陷，因此很多人對老房屋進(jìn)行了改造。 其他共有人在同等條件下享有優(yōu)先購買的權(quán)利。 例如：商品房出售要查驗(yàn)出售方房屋開發(fā)經(jīng)營資格證書；代理人要查驗(yàn)代理委托書是否有效；共有房屋出售 ， 需要提供其他共有人同意的證明書等等 。 施工單位自接到保修通知書之日起 ， 必須在兩周內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場與建設(shè)單位共同明確責(zé)任方 ， 商議返修內(nèi)容 ， 屬于施工單位責(zé)任的 ， 如施工單位未能按期到達(dá)現(xiàn)場 ， 建設(shè)單位應(yīng)再次通知施工單位；施工單位自接到通知書起一周內(nèi)仍不能到達(dá)時 ， 建設(shè)單位有權(quán)再自行返修 ， 所發(fā)生的費(fèi)用由施工單位承擔(dān) 。 由施工單位負(fù)責(zé)返修并承擔(dān)經(jīng)濟(jì)責(zé)任 。 ? 與房屋室內(nèi)不相通的房屋間伸縮縫。 ? 突出房屋墻面的構(gòu)件 、 配件 、 裝飾柱 、 裝飾性的玻璃幕墻 、 垛 、 勒腳 、 臺階 、 無柱雨篷等 。 3/2/2023 ⑷ 依坡地建筑的房屋 ， 利用吊腳做架空層 ， 有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的 ， 按其高度在 。 ? 房屋內(nèi)的夾層 、 插層 、 技術(shù)層及其梯間 、 電梯間等其高度在 上部位計(jì)算建筑面積 。 房屋的使用面積 房屋使用面積系指房屋戶內(nèi)全部可供使有的空間面積 ， 按房屋的內(nèi)墻面水平投影計(jì)算 。但一般不應(yīng)超過 30天。須在《樓房驗(yàn)收交接表》上簽字認(rèn)可，并當(dāng)場填寫《住戶登記表》，領(lǐng)取房屋鑰匙和《住戶手冊》等資料，同時須按管理處的統(tǒng)一規(guī)定，繳納有關(guān)費(fèi)用 。 3/2/2023 3/2/2023 167。償還貸款本息的方式可選擇等額本息月均還款法、等額本金還款法等 貸款使用與償還 111－月利率）（月利率）月利率（貸款本金等額本息月均還款額＝貸款月數(shù)貸款月數(shù)???月利率本金）（貸款本金－累計(jì)已還貸款月數(shù)貸款本金等額本金月還款額＝ ??比較 3/2/2023 借款人應(yīng)出具授權(quán)書 ， 授權(quán)貸款銀行可于約定的還款日主動在借款人在該行開立的存款賬戶中扣收 。 信貸管理部門負(fù)責(zé)對房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)部門報(bào)送的貸款調(diào)查和初審意見進(jìn)行復(fù)審，提出貸款審批意見。 申請銀行自營性住房貸款 ， 借款人應(yīng)直接向銀行的房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)部門提出借款申請；房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)部門在收到借款申請及符合要求的資料之日起 ， 在二周內(nèi)向借款人作出正式答復(fù) 。 3/2/2023 開發(fā)商 銀行 購房者、貸款人 ① 合作協(xié)議 ② 購房合同 ③ 貸款協(xié)議 ④ 房款 ⑤ 交房 ⑥ 還款 3/2/2023 個人住房抵押貸款的種類 個人住房貸款可分為自營性住房貸款 (亦稱商業(yè)性住房貸款 )和委托住房貸款 (亦稱政策性住房貸款 、 公積金貸款 )。 3/2/2023 167。 ⑦ 消防設(shè)施必須齊