【正文】 全，并且有消防部門檢驗合格簽證。 ② 應(yīng)按套 (單元 )安裝水表或預(yù)留表位 。 ④ 各種避雷裝置的所有連接點必須牢固可靠 。 ⑦ 油漆、刷漿應(yīng)色澤一致，表面不應(yīng)有脫皮、漏刷現(xiàn)象。各送風(fēng)口是否均有風(fēng)。 ① 可檢測給水管 、 排水管是否通暢 。 墻紙 、 墻布上要不留氣泡 。 可看踢腳是否平整 。 ② 可檢查墻角 ， 墻體轉(zhuǎn)角線以直為好 。 還要看地面磚的水平程度 ， 也可用水試試 。應(yīng)留有空調(diào)器、熱水器的安裝位置。 每部電梯服務(wù) 6090戶 ， 如一層八戶則配三部電梯； (4) 電梯間通風(fēng)采光 。 引起油煙的 “ 倒貫 ” 或風(fēng)將油煙引人其他房間 。 其他朝向的優(yōu)劣順序大致為東南 、 東 、 西南 、 北 、 西 。 ③ 收費水平 。但值得注意的是：分攤面積也并不是越小越好，比如樓道過于狹窄，肯定會減少居住者的舒適度。一般情況下，人與人之間的距離２４米內(nèi)能辨別對方，１２米內(nèi)能看清對方容貌。 ⑴ 看節(jié)能 住宅應(yīng)采取冬季保溫和夏隔熱、防熱及節(jié)約采暖和空調(diào)能耗的措施。所以一般來說，板樓的通風(fēng)效果好于塔樓。 3/2/2023 建筑容積率是居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計方案中主要技術(shù)經(jīng)濟指標之一 。 3/2/2023 居住區(qū)內(nèi)配套公建是否方便合理 ， 是衡量居住區(qū)質(zhì)量的重要標準之一 。 現(xiàn)房的優(yōu)點 3/2/2023 ① 選擇余地較少 。 ⑤ 看到的僅僅是樣板房而已，與用戶最終的房屋會有所差距的。在一些尚未形成規(guī)模的地帶，當(dāng)時的期房售價較低，隨著開發(fā)住宅的增多，形成了一定的規(guī)模，各種相關(guān)條件得以改善后，房價也會相應(yīng)上漲，買期房者可以從中品味到升值的樂趣。 為了及時收回資金 ， 對銷售期房持極大的歡迎態(tài)度 。 (7) 抵押登記費：采用銀行按揭付款的交售價的 %。 3/2/2023 要繳納的稅費 要繳納的稅費有八種 ?！? 3/2/2023 辦理產(chǎn)權(quán)證 基本程序 要繳納的稅費 3/2/2023 基本程序 (1) 契約登記 發(fā)展商應(yīng)在 《房地產(chǎn)預(yù)售契約》簽訂后 30 天內(nèi)辦理有關(guān)的合約登記手續(xù)。從法律規(guī)定的定金罰則來看，定金為解約定金，即交付定金的一方當(dāng)事人不履行約定債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。 6 選購二手房 3/2/2023 167。169。 1 購房的基本程序 選房 辦理產(chǎn)權(quán)證 辦理入住手續(xù) 辦理簽約手續(xù) 辦理預(yù)訂手續(xù) 3/2/2023 辦理預(yù)訂手續(xù) 買賣雙方在正式簽約之前先行簽訂 《認購書》并不是購房進程中的一個必辦手續(xù)。同時，定金也具有證約定金的性質(zhì)，即具有證明合同成立和存在的作用。內(nèi)銷樓，按規(guī)定在簽約后 30天內(nèi)，將有關(guān)資料送該樓盤所在地的房地產(chǎn)交易所登記備案，合約生效；不按上述規(guī)定辦理的《房地產(chǎn)預(yù)售契約》。 (1) 房屋買契稅： 交納售價的 3%。 (8) 按揭手續(xù)費： 采用銀行按揭付款的依按揭確定。 ③ 付款輕松 ， 隨施工進度而付 ， 一般分為三次 。 3/2/2023 ① 根據(jù)圖紙買房 ， 看不到實物 。 期房的缺點 3/2/2023 ① 房子就在眼前 ， 直觀 。 樓層 、 房型較好的房屋往往被先到者買走 。 住宅配套的公共設(shè)施主要包括： ① 學(xué)校：幼托 、 小學(xué) 、 中學(xué) 。 建筑容積率和居住建筑容積率的概念不同 ， 前者包括了用地范圍內(nèi)的建筑面積 ， 而總用地一樣 。目前北京樓市中還有“塔聯(lián)板”和更緊密結(jié)合的“塔混板”出現(xiàn)，在選擇時，購房者要仔細區(qū)別哪些戶型是板樓的，哪些戶型是塔樓的。屋頂和西向外窗應(yīng)采取隔熱措施。為避免視線干擾，多層住宅居室與居室之間的距離以不小于２４米為宜，高層住宅的側(cè)向間距宜大于２０米。 3/2/2023 ⑺ 看物業(yè)管理 買房時 ， 購房者一定要問問 ， 物業(yè)公司是否進入了項目 ， 何時進入項目 。 與其他同類小區(qū)相對比 。 ② 臥室的朝向：一套房內(nèi) ， 消費者應(yīng)以主臥室朝向好或多數(shù)臥室朝向好為評判標淮 。 因此 ， 廚房以不選北向為宜 。 這里是交通中心 。共用電視天線，電話插座等都應(yīng)該考慮周到。 另外 ， 要看每塊地面磚是否粘牢 。 可用三角尺測重墻角直角的準確度及均勻度 。 是否在一個平面上 。 紙與紙 、 布與布的交接處以平整為好 。 管道是否已有銹跡 。 3/2/2023 （ 6） 裝修 ① 鋼 、 木門窗應(yīng)安裝平正牢固 ， 無翹曲變形 ， 開關(guān)靈活 ， 零配件裝配齊全 ， 位置準確 ， 鋼門窗縫隙嚴密 ， 木門窗縫隙適宜 。 3/2/2023 （ 7） 電氣 ① 電氣線路安裝應(yīng)平整 、 牢固 、 順直 。 ⑤ 電梯應(yīng)能準確啟動運行 。 ③ 高位水箱進水管與水箱檢查口的設(shè)置應(yīng)便于檢修 。 3/2/2023 （ 9） 配套設(shè)施 ① 戶外陰溝 、 陽溝不得有斷裂 、 積水現(xiàn)象 。 3 簽訂購房合同 建設(shè)部和國家工商局商品房購銷合同范本 簽約前應(yīng)做的事 204條購房補充條款 3/2/2023 簽約前應(yīng)做的事 為提高消費者購房的安全性 ， 即使簽訂了 《 訂購書 》 ， 也不要急于簽約付款 。 另外，還有個人住房組合貸款。 (2) 委托住房貸款的申請與受理。 貸款調(diào)查與審批 3/2/2023 (1) 個人住房貸款批準后 ， 房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)部門應(yīng)盡快通知借款人簽訂借款合同 ， 辦理用款 、 抵押 、 法律公證和登記 、 保險等手續(xù) ，繳付各有關(guān)費用 。 如采取單位代扣還款 ， 可以簽訂委托代扣協(xié)議 。 5 入住驗收 入住時間 驗收結(jié)果的處理 驗收的具體項目和相應(yīng)要求 驗收房屋程序 入住的基本程序 3/2/2023 如果是現(xiàn)房 ， 一般在簽約后一個月內(nèi)可辦理入任手續(xù)；如果是期房 ， 入任時間則由工程進度等各方面因素來訣定 ， 一般為 3一 5年 。 若驗收不合格，也應(yīng)將不足事項明確記錄在《樓房驗收交接表》上，可暫不辦理人任手續(xù)，再次收樓時間由雙方另行約定，但一般不應(yīng)超過 30天。 驗收房屋程序 3/2/2023 在住宅商品房的買賣過程中 ， 房價款的多少與所購房屋的面積密切相關(guān) 。 房屋的產(chǎn)權(quán)面積 房屋的產(chǎn)權(quán)面積系指產(chǎn)權(quán)主依法擁有房屋所有權(quán)的房屋建筑面積。 ? 穿過房屋的通道，房屋內(nèi)的門廳、大廳，均按一層計算面積。 ⑸ 有伸縮縫的房屋，若其與室內(nèi)相通的，伸縮縫計算建筑面積。 ? 房屋之間無上蓋的架空通廊 。 3/2/2023 3/2/2023 套內(nèi)使用面積 套內(nèi)結(jié)構(gòu)面積 套內(nèi)建筑面積 公共使用面積 公共結(jié)構(gòu)面積 公共建筑面積 商品房銷售面積 S公共 =S總 ΣS套內(nèi) 公共建筑面積分攤系數(shù) f =S公共 /ΣS套內(nèi) 某套商品房的銷售面積 =S套內(nèi) （ 1+f） 3/2/2023 乒乓球 人字鋁梯 化妝鏡 插頁式文件夾 備忘貼紙 小錘子 手電 電筆 礦泉水瓶 帶有日期顯示功能的相機 扁型三插頭小電器一個 （ 如電吹風(fēng) 、 電須刨等 ） 直角尺 、 卷尺 透明膠管（ 20米） 卷紙、報紙 3/2/2023 正式驗收后 ， 如房屋質(zhì)重沒有什么問題 ， 可當(dāng)場辦理收樓入住手續(xù) 。 由于設(shè)計原因造成的質(zhì)量缺陷 ， 由設(shè)計單位承擔(dān)經(jīng)濟責(zé)任 。 不屬于施工單位責(zé)任的 ， 建設(shè)單位應(yīng)與施工單位聯(lián)系 ， 商議維修的具體期限 。 其他證件是指：出租房產(chǎn)，要查驗承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)的協(xié)議或證明；中獎房產(chǎn)，要查驗中獎通知單和相應(yīng)的證明等。 《 中華人民共和國物權(quán)法》 3/2/2023 查驗的具體方式是： ① 房主是誰 ， 假如為共有財產(chǎn) ， 則應(yīng)注意各共有人的產(chǎn)權(quán)比例及擁有權(quán)形式； ② 檔案文號 ， 即該宗交易的文件編號 ， 假如查詢者希望獲得整份文件 ， 可依此編號向有關(guān)方面取閱該文件副本； ③ 登記日期 ， 此日期為該項交易的簽訂日期； ④ 成交價格 ， 即該項交易的成交價 ， 查詢者應(yīng)注意如果成交價是注明 “ 部分成交價 ” ， 則代表該成交價不單只包括該房屋 ， 并且包括其他房地產(chǎn)成品； ⑤ 其他內(nèi)容，如房屋平面圖等。在購買時，應(yīng)該將這些因素考慮到，并將額外增加的面積刨除在房價計算之外，甚至要考慮到自己若要將布局恢復(fù)原狀需花費的時間和金錢。 ③ 供電容量 ④ 電線：老化電線容易引起火災(zāi) ， 而且電線老化說明房屋年限已經(jīng)不短 ， 供電容量十有八九不適應(yīng)現(xiàn)代人的居住需求 。 注意內(nèi)部裝修的狀況及房屋的內(nèi)部結(jié)構(gòu)圖 如保安 、 保潔 、 綠化 ， 有沒有信箱 ， 電梯的品牌 、 速度及管理方式如何 ， 是否有人值守 （ 舊小區(qū)的電梯一般較老舊 ， 有人值守更可靠 ） ， 晚上最晚開到幾點等等 。 注意物業(yè)管理的水平 3/2/2023 接收二手房時易疏漏的問題 二手房交易由于原有房屋的產(chǎn)權(quán)文件、房屋內(nèi)各項設(shè)備都存在于原權(quán)利人手中，情況相對比較復(fù)雜，如果遇到某些房產(chǎn)中介公司不專業(yè)或不負責(zé)，往往會導(dǎo)致售后服務(wù)項目不到位，致使留下后患。 還應(yīng)該注意點燃煤氣灶后的火焰高度 ， 判斷煤氣是否充足 。 產(chǎn)權(quán)證上一般標明的是建筑面積 。至于該房屋在經(jīng)營過程中發(fā)生的債務(wù)和責(zé)任 ， 則必須查驗有關(guān)的證明 。 夫妻對共同所有的財產(chǎn)，有平等的處理權(quán)。 3/2/2023 167。 因建筑材料 、 構(gòu)配件和設(shè)備質(zhì)量不合格引起的質(zhì)量缺陷 ， 屬于施工單位采購或其驗收同意 ， 施工單位承擔(dān)經(jīng)擠責(zé)任 ， 屬于建設(shè)單位采購的 ， 由建設(shè)革位率擔(dān)經(jīng)濟責(zé)任 。 最好的辦法是以書面形式向臨時托管單位或物業(yè)管理部門提出 ， 內(nèi)容越詳細越好 ， 用詞也要恰當(dāng) 。 ? 建筑物內(nèi)的操作平臺 、 上料平臺及利用建筑物的空間安置箱 、 罐的平臺 。 ? 獨立柱 、 單排柱的門廊 、 車棚 、 貨棚等屬永久性建筑的 ， 按其上蓋水平投影面積的一半計算 。 3/2/2023 ? 樓梯間 、 電梯 （ 觀光梯 ） 井 、 提物井 、 垃圾道 、 管道井等均按房屋自然層計算面積 。 3/2/2023 房屋的共有建筑面積 房屋共有建筑面積系指各產(chǎn)權(quán)主共同占有或共同使用的建筑面積 。 購房者如能掌握計算商品房銷售面積的基本方法 ， 對保護自己的合法權(quán)益不受侵害 ， 具有重要意義 。 驗收完畢后 ， 可將關(guān)于房屋質(zhì)量的初步檢查意見告之開發(fā)商