【正文】 ? 預(yù)計 2023年鹽湖區(qū)商品房住宅理論消化量為。東區(qū)板塊價值平臺正逐漸形成 16002023 20232500 25003000 3000 高端 中高端 中端 低端 2400 1900 2023 2100 1700 2700 1700 5400 2800 3900 1800 1800 1380 3880 2300 1850 4300 2500 2800 2500 2200 中心區(qū)板塊 東區(qū)板塊 北郊板塊 機場路板塊 ?房地產(chǎn)板塊價格將逐漸形成，成為影響物業(yè)價格的重要因素，對本項目銷售價格將產(chǎn)生影響。 東區(qū)板塊 依托城市發(fā)展方向 /周邊環(huán)境好 /車行交通便利 90180 140180 384340 1339 3452萬 122146萬 北郊板塊 依托城市未來發(fā)展方向 /距離中心區(qū)近 /房價較低，有較高升值潛力 90160 83190 1833萬 1432萬 機場路板塊 城市交通門戶 /禹都及空港開發(fā)區(qū)所在地 /經(jīng)濟前景好 100150 124150 270395 7499萬 3745萬 105213萬 運城市場特征總結(jié)： ?各板塊產(chǎn)品形式相對固定，中心區(qū)以小高層、高層為主，東區(qū)、北郊板塊以多層為主，部分小高層，機場路板塊以多層為主，少量別墅產(chǎn)品。 項目總占地 300畝，分兩期開發(fā)，一期住戶 500戶、二期住戶 1000戶 。 東區(qū)、北郊板塊 —— 由于受到鹽湖的影響，城市規(guī)劃的主導(dǎo)方向為東和北兩個方向，房地產(chǎn)市場發(fā)展追隨城市發(fā)展，逐步形成區(qū)塊聚集。 ?說明運城房地產(chǎn)投資發(fā)展水平落后于運城整體經(jīng)濟發(fā)展水平 異常 基本正常 正常運行 基本正常 異常 2023年 房地產(chǎn)開發(fā)投資/GDP 反映房地產(chǎn)投資規(guī)模的基礎(chǔ)指標，合理指標為 房地產(chǎn)開發(fā)投資 /固定資產(chǎn)投資 15 % 15 22 % 22 30 % 30 37 % 37 % % 反映投資結(jié)構(gòu)是否合理的基礎(chǔ)性指標，發(fā)達國家的比例為 20%25% 房地產(chǎn)投資與固定資產(chǎn)投資和 GDP的比例關(guān)系 房地產(chǎn)投資與GDP增長 29 本報告是嚴格保密的?？偭颗琶谌?； 增長速度排名第三 。 火車東站 本項目 安邑火車站現(xiàn)狀 擴能擴股改造 ?火車東站將帶動周邊商業(yè)快速發(fā)展，成為住宅的便利生活配套。 運城機場 南風(fēng)廣場 鹽湖 禹都經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū) 過境高速 7 地塊位于城市建成區(qū)外圍，位于運城城市重點發(fā)展方向上，具備良好的發(fā)展?jié)摿? ?運城市城市主要發(fā)展方向： 向東、北方向發(fā)展； ?發(fā)展方向上的主導(dǎo)功能：運城市政府向東搬遷，鹽湖區(qū)政府搬遷到城市北部； ?運三高速公路以東方向為城市重點發(fā)展方向，該片區(qū)位于城區(qū)東北側(cè)，東起 209國道，西至運三高速路，北起姚暹渠，南至湯里村。 鄭州 西安 三門峽 洛陽 太原 城市地位 黃河新三角經(jīng)濟區(qū) 運城 渭南 20 運城市在省內(nèi)具有重要經(jīng)濟地位，未來將建設(shè)成為黃河三角地區(qū)工貿(mào)旅游中心城市 33102004006008001000太原 臨汾 運城 長治 大同 晉中億元地區(qū)生產(chǎn)總值?運城市 2023年生產(chǎn)總值達到 ，占山西省全省比重的 ％， 在 全省 經(jīng)濟總量 排名第三 。 資料來源：運城統(tǒng)計年鑒、《運城民營經(jīng)濟網(wǎng)》 主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，帶動民營經(jīng)濟 快速發(fā)展，積累大量社會財富 產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來大量財富人群 主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)發(fā)展、規(guī)模擴大 上、下游企業(yè)需求擴大 私營經(jīng)濟發(fā)展 企業(yè)盈利能力、積累能力加強 財富階層壯大 財富階層產(chǎn)生 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與財富人群 ?運城市個體工商業(yè)戶已發(fā)展到 ； 私營企業(yè)達到 ， 注冊資本 ?規(guī)模企業(yè) 發(fā)展到 357個 ，其中 億元以上企業(yè) 55個 ， 5000萬 — 1億元 企業(yè) 42個 ，1000— 5000萬元企業(yè) 99個 ； ?民營企業(yè) 從業(yè)人員達到 ，占運城就業(yè)人員的 70%；實交稅金 20億元，占 運城稅收的 31% 25 ?民營經(jīng)濟發(fā)展，尤以商貿(mào)流通業(yè)為強。 銷售面積、竣工面積、空置率 6 4 .53 7 .68 2 .84 4 .31 1 6 .4521 6 7 .66 5 .62 0 4 .88 4 .30501001502002502023 2023 2023 2023 2023房地產(chǎn)施工面積房地產(chǎn)竣工面積房地產(chǎn)銷售面積萬平方米 31 本報告是嚴格保密的。 總建筑面積 27000平方米 總占地 60畝，規(guī)劃住宅面積 12萬平方米，約800余戶。 7，總建筑面積 11萬平方米。 ?三線城市土地地價差異較大，且整體地價偏低，導(dǎo)致地價對房產(chǎn)價格影響較低?！?—— 政府訪談 “在禹都開發(fā)區(qū)即將建設(shè)的豪德市場占地 1300畝，是集商貿(mào)、倉儲、高檔住宅為一體的綜合項目” —— 政府訪談 從近年來開竣工面積及銷售面積圖中可以看出，未來市場將有大量供應(yīng)，潛在競爭壓力大。 房價收入比較低，住房支出比重偏低，住房消費存在惰性 住房收入比、住房支出比 發(fā)展中國家房價收入比與房地產(chǎn)市場發(fā)展 房價收入比合理范圍；房地產(chǎn)發(fā)展平穩(wěn) 房價收入比偏低，房價片低，需求增加 房價收入比偏高，房價偏高，需求減少 房價收入比 市場供給 市場供給 市場需求 市場需求 運城房價收入比 房價收入比 生活水平 恩格爾系數(shù)（ %） 住房支出比重（ %） 溫飽型 55～ 59 50～ 55 小康型 45～ 50 40～ 45 富裕型 40以下 恩格爾系數(shù)與住房支出比重衡量標準 58 本報告是嚴格保密的。 、美景天城和溪花園有專屬會所，其他大部分項目還停留在僅有商業(yè)配套層面；市場上除美景天城、學(xué)府嘉園和黃金水岸提出專業(yè)的管理公司之外，其他大部分項目還停留在自己公司組織的物業(yè)團隊； 、黃金水岸和美景天城提出全方位安防服務(wù)措施之外，整體市場安防服務(wù)水平較低； 54 本報告是嚴格保密的。 房地產(chǎn)市場總結(jié) 運城市房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)以下特點： ?房地產(chǎn)投資落后于 GDP與固定資產(chǎn)投資 ?市場整體銷售量不高，單個樓盤銷售速度偏低 ?房價近兩年有較大幅度增長，但由于基數(shù)小，房價絕對值增長有限 ?樓盤規(guī)劃、產(chǎn)品、營銷水平低 同城市經(jīng)濟高速發(fā)展相比，運城房地產(chǎn)市場表現(xiàn)的不溫不火，僅從宏觀背景不能簡單的判斷房地產(chǎn)階段走勢，需要研究更深層次的原因，來判斷項目開發(fā)的具體環(huán)境 45 二、市場背景分析 ?城市宏觀背景分析 ?城市房地產(chǎn)市場特征總結(jié) ?運城房地產(chǎn)市場特征解析 46 本報告是嚴格保密的。 15套 /月 銷售約 1/3 ，旺季 7套 /月 一期 60%， 13套 /月 06年 9月 27日開盤， 2025套 /月 北郊板塊：城市發(fā)展方向，受鐵路影響，產(chǎn)品價格偏低，具有一定競爭力 在售項目掃描 ?城市未來發(fā)展方向 /距離中心區(qū)近 /房價較低，有較高升值潛力 依托資源 ?17002023元 /平米 平臺價格 ?多層和小高層，以多層為主 產(chǎn)品形式 ?產(chǎn)品設(shè)計普通，出現(xiàn)錯層、飄窗等設(shè)計 開發(fā)水平 ?城市未來市場土地供應(yīng)充足，競爭較為激烈 未來供應(yīng) 38 本報告是嚴格保密的。 35 本報告是嚴格保密的。 ?施工面積遠大于銷售面積， 潛在市場競爭壓力大。 ?民營經(jīng)濟實現(xiàn)利潤、實現(xiàn)增加值均占到全市 50％以上。 ?運城是黃河新三角經(jīng)濟區(qū)的中心城市 ， 2023年生產(chǎn)總值達到 470． 8億元 ，在整個中西部地區(qū)中極具經(jīng)濟競爭力 ，對周邊區(qū)域的帶動作用毋庸置疑。 一、項目背景 ?項目開發(fā)目標 ?項目解析 ?項目屬性界定 4 項目開發(fā)目標 —— 顧問工作圍繞實現(xiàn)開發(fā)商目標進行 2 利潤目標 —— 充分挖掘物業(yè)價值，實現(xiàn)利潤最大化 1 開發(fā)周期 —— 在 34年的時間內(nèi)完成項目的開發(fā)與銷售 3 品牌目標 —— 通過項目成功開發(fā)，樹立企業(yè)形象與品牌，為企業(yè)后續(xù)開發(fā)提供品牌支持 ?啟動資金 2023萬 ， 保證資金回攏 ， 保證項目滾動持續(xù)開發(fā) 5 本報告是嚴格保密的。 交通條件便利 ?對外交通便利，距離運城城市中心和關(guān)公機場的車程都在 15分鐘之內(nèi)； ?緊鄰規(guī)劃中的運城客運東站，為項目提供了良好的對外交通條件。 ?運城市經(jīng)濟處于快速發(fā)展期，根據(jù) GDP增速和房地產(chǎn)市場發(fā)展關(guān)系判斷， 經(jīng)濟的快速發(fā)展將推動房地產(chǎn)市場快速發(fā)展。 ?近年來，運城房地產(chǎn)投資所占固定資產(chǎn)投資比例穩(wěn)步提高 ， 2023年達到 %，相對固定資產(chǎn)投資比例偏低，運城房地產(chǎn)投資偏于保守。 1 今日名邸 2 匯景名園 3 運管花園 4 楠楓華庭 5 山水帝景 6 紫薇佳苑 7 槐東花園 8 金兆大廈 9 畢加索 10 學(xué)府嘉園 11 申士蘭亭 12 天泰文化苑 13 水岸華庭 14 鑫地陽光城 15 海天云頂 16 金鑫錦繡花城 17 中鑫美景天城 18 歐香風(fēng)景 19 鼎鑫黃金水岸 20 北京高爾夫花園 21 粵梅花園 22 非常空間 23 名人港灣 24 非常 E間 34 本報告是嚴格保密的。 2居： 6090平米； 3居：104150平米，復(fù)式 180。 ?市場各類產(chǎn)品平臺面積區(qū)間初步形成，獨棟產(chǎn)品面積在 300平米以上，類別墅面積區(qū)間 230280平米，多層與小高層產(chǎn)品沒有明顯差別， 2居面積區(qū)間 90100平米， 3居面積區(qū)間 140160平米 40 本報告是嚴格保密的。 50 本報告是嚴格保密的。 運城 2023年數(shù)據(jù) 房價支出比 % 恩格爾系數(shù) % 人均住房面積 ?運城住房支出比較低，運城市的住房支出比重與其恩格爾系數(shù)不協(xié)調(diào)，表明未來居民住房支出存在增長空間。 ?近五年，運城城鎮(zhèn)人均住房面積每年增加約。 板塊 項目 多層 售價 棟數(shù) （?。└邔? 售價 棟數(shù) 別墅 棟數(shù) 中心區(qū)板塊 1 今日名邸 ★ 3100 2（ 90） 2 匯景名園 ★ 2500 1（ 156） 3 豐喜運管花園 ★ 2500 4（ 208） 4 溪花園 ★ 2500 10（ 820） 東部板塊 5 天泰文花苑 ★ 2050 10（ 600） ★ 2400 1（ 45） 6 金兆大廈 ★ 2800 1（ 161） 7 水岸華庭 ★ 2200 16（ 630）） ★ 2400 6（ 368） ★ 8 8 學(xué)府嘉園 ★ 2200 4（ 400） ★ 2300 7（ 600） 9 畢加索 ★ 3880 3（ 282） 10 槐東花園 ★ 2300 28（ 1008） 11 紫薇家苑 ★ 1850 4（ 160） 北郊板塊 12 鑫地陽光城 ★ 1950 6（ 288） ★ 2400 1（ 40） 13 中鑫美景天城 ★ 1700 22（ 1000） 14 海天云頂 ★ 2023 1（ 50） 15 錦繡花城 ★ 2023 14 (450) 機場路板塊 11 黃金水岸 ★ 1800 29（ 972） ★ 224 12 北京高爾夫 ★ 1700 19（ 520） ★ 106 13 名人港灣 ★ 3000 17（ 980） 14 奧梅花園 ★ 1380 5（ 120） 15 香格里拉綠谷 ★ 1500 8（ 200） 合計 12 165（ 6348） 12 54（ 3800） 3 338 對市場在售項目物業(yè)類型進行統(tǒng)計得出： 1. 市場上多層物業(yè)的棟數(shù)和戶數(shù)遠遠超過小高層和高層物業(yè)，多層物業(yè)為市場主流； ，多以小高層為主，城市新區(qū)項目以多層為主； ，小高層的價格相比多層價格沒有明顯的價格差距；49 本報告是嚴格保密的。 06年 9月 29日開盤， 4套 /月 06年 5月 28日開盤，獨棟，已售 3套， /月 20套 /月 機場路板塊：城市交通門戶，依托便利交通及良好環(huán)境，別墅產(chǎn)品開始出現(xiàn) 在售項目掃描 ?城市交通門戶 /禹都及空港開發(fā)區(qū)所在地 /經(jīng)濟前景好 依托資源 ?多層 16001800元 /平米 ?小高層 2700元 /平米