【正文】 根據(jù)建設(shè)投資估算表可以看出，整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)總投資共 555,889,937 元。 結(jié)合本項(xiàng)目規(guī)劃要求，本項(xiàng)目宜以多層為主， 輔以少量疊加和聯(lián) 排別墅，充分利用規(guī)劃要求的容積率，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化。棕櫚灣花園采用北美風(fēng)格，規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建筑起點(diǎn)均較高，對(duì)面 就是樂(lè)購(gòu)購(gòu)物中心，采用凈高 3 米的層高，目前已經(jīng)基本售完。 從上述三方面看，金山區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的投資能量、需求潛力、發(fā)展趨勢(shì)是好的良好。該板塊的市場(chǎng)價(jià)格在 30004200 元 /平方米，均價(jià)在 3500 元 /平方米左右。其原因主要是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)繼續(xù)了去年發(fā)展的勢(shì)頭，從今年19 月統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)反映，新開(kāi)工項(xiàng)目較多，而且其規(guī)模較大，今年的房地產(chǎn)投資形勢(shì)仍較為樂(lè)觀。從敏感度分析來(lái)看，本項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)性較大。 項(xiàng)目地塊所 處區(qū)域?qū)儆谝?guī)劃中的金山區(qū)城市中心區(qū)，西北面臨近區(qū)政府、西面臨近中央大道，附近市政、生活和商業(yè)配套都在完善之中。 金山區(qū)境內(nèi)有滬杭高速、同三高速、莘奉金高速等高速公路網(wǎng)絡(luò)。 居民生活水平16306 18500 202858% 8% 9 . 7 0 %01000020000300002001 2002 20200%5%10%15%城鎮(zhèn)職工年工資(元) 增長(zhǎng)率 、 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 房地產(chǎn)市場(chǎng)綜述 2020 年金山區(qū)房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展，商品房繼續(xù)保持旺銷(xiāo)勢(shì)頭。據(jù) 2020年物業(yè)統(tǒng)計(jì)年報(bào)數(shù)據(jù)顯示， 2020 年我金山區(qū)居民住宅房屋總面積 399 萬(wàn) 平方米，人均住房面積 平方米。 本項(xiàng)目周邊生活配套完善。同時(shí)內(nèi)部有大面積集中綠化，再結(jié)合各組團(tuán)主題景觀，節(jié)點(diǎn)小品等組成多方位景觀系統(tǒng)。 客戶(hù)接受的主力總價(jià)在 35 萬(wàn) 50 萬(wàn)左右； ? 216。從敏感度分析來(lái)看，本項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)性較大。 比較項(xiàng)目 A B C 比較系數(shù) 比較價(jià)格 4200 4200 4000 市場(chǎng)參考價(jià)格 4038 3818 3922 對(duì)于別墅部分，本項(xiàng)目與藍(lán)堡愛(ài)琴海相比，在整體上不及其純別墅的項(xiàng)目定位，故售價(jià)調(diào)低 200 元 /平方米。強(qiáng)調(diào)本案產(chǎn)品理念的領(lǐng)先性和公司實(shí)力的雄厚性。 周邊競(jìng)爭(zhēng)性樓盤(pán)列表 名稱(chēng) 地址 物業(yè)類(lèi)型 建筑面積(m2) 總戶(hù)數(shù) 戶(hù)型面積 （ m2） 均價(jià) (元/m2) 開(kāi)盤(pán)日期 銷(xiāo)售情況 藍(lán)堡愛(ài)琴海 杭州灣大道 /衛(wèi)清路 獨(dú)立 /聯(lián)排別墅 184 175195/303467 4800 Jun04 售完 金海岸花園 杭州灣大 /龍勝路 多層 /小高層 180000 1366 101111/143144 4200 Jul04 剩 50 套大三房 海上明珠園 杭州灣大道 /隆安路 多層 /小高層 /高層 100000 774 92/130 4000 Aug04 超過(guò) 60% 三島龍洲苑 蒙山路 /板橋路 多層 /小 高層 180000 858 104/113/128 4200 Aug04 50% 棕櫚灣花園 蒙山路 /衛(wèi)清路 多層 /小高層 18000 132 100102/125155 4100 Aug04 基本售完 藍(lán)堡愛(ài)琴海是一中檔別墅項(xiàng)目，該案總戶(hù)數(shù) 184 戶(hù)，戶(hù)型面積 175407 平米，由獨(dú)棟和聯(lián)體別墅組成，容積率 , 2020 年 6 月 28 日開(kāi)盤(pán)，銷(xiāo)售狀況較好，僅余一套聯(lián)體別墅。 另一方面，從近年房地產(chǎn)業(yè)投資情況看，金山區(qū)的房地產(chǎn)投資呈逐年高速增長(zhǎng)趨勢(shì)。市場(chǎng)主要房型為 100m2左右的二房和 120140 m2 的三房。嘉金高速建成通車(chē)后，金山北出上海的時(shí)間將大大縮短。 編制依據(jù) 本報(bào)告根據(jù)目前可獲取的資料，結(jié)合有關(guān)的政策法規(guī)和金山區(qū)有關(guān)規(guī)劃，在實(shí)地考察與市場(chǎng)研究的基礎(chǔ)上，通過(guò)客觀分析和經(jīng)濟(jì)評(píng)估，為項(xiàng)目投資提供科學(xué)的決策依據(jù)。 項(xiàng)目建筑面積指標(biāo) 項(xiàng)目總建筑面積 平方米，住宅部分 平方米，其中多層 平方米，別墅 31131 平方米；車(chē)位部分 23030 平方米，配套 1500 平方米。杭州灣跨海大橋建成后，金山將成為浙江快速進(jìn)入上海的橋頭堡。 2020 年市場(chǎng)供應(yīng)量共計(jì) 萬(wàn)平方米，共 2773 套，已銷(xiāo)售 萬(wàn)平方米，共計(jì) 1319 套，去化率為 %。這說(shuō)明金山區(qū)的住房需求還是很可觀的。其中，與本項(xiàng)目可比性較強(qiáng)的有藍(lán)堡愛(ài)琴海、金海岸花園、海上明珠園、三島龍洲園、棕櫚灣花園等。以此完成以小見(jiàn)大、提高推廣立意的目的。 比較內(nèi)容 權(quán)重 金海岸花園 三島龍洲苑 海上明珠園 擬合程度 比較系數(shù) 擬合程度 比較系數(shù) 擬合程度 比較系數(shù) 物業(yè)位置 15% 外部環(huán)境 25% 社區(qū)環(huán)境 10% 1 1 發(fā)展規(guī)劃 20% 1 房型設(shè)計(jì) 10% 1 1 生活配套 15% 1 主題提煉 5% 1 合計(jì) 100% / / / 通過(guò)上面的比較可以得出下表，從表中可以看出，本項(xiàng)目多層部分的市場(chǎng)參考價(jià)在38184038 元 /平方米之間，取其均值 3900 元 /平方米。故本項(xiàng)目從經(jīng)濟(jì)上不可行。 房屋單戶(hù)面積需求在 85