【正文】 如果從消費市場上，這無形加大了投資消費的投資成本，從而打擊了投資者的投資欲望；但從開發(fā)商角度上看，由于開發(fā)成本無形中上升，為了保證利潤，必然需要將這一部分成本轉移，使得房價繼續(xù)上升。 、價格分析 、價格走勢分析 中國最大 管理資源中心 第 13 頁 共 17 頁 杭州商品房價格走勢4300 44155230 55795898 80110200040006000800010000商品房預銷價格 二手房2002年2020年2020年2020年2020年 上面數(shù)據(jù)顯示，從 2002年到 2020年，杭州樓市銷售價格一直是呈上升的趨勢 ，平均每年保持著一千左右的增漲額度，無 論是對比 2002 年新房的 4300 元 /平方米還是二手 4415 的元 /平方米， 2020 年基本上都翻了一倍，這還不包括今年來郊區(qū)開發(fā)活躍所帶來的價格拉動；又一現(xiàn)象值得注意，其實對比 04 年到 05 年價格可知，國家調控政策對杭州樓價影響凸現(xiàn)，使得當年上漲趨勢大幅度回落，但到了 06 年卻又上漲反彈，年度增長量已經(jīng)達到了 1700 的元 /平方米。僅為 平方米。從目前的市場消化速度來看，按照 2020 年月均銷售套數(shù) 2131 套來計算， 07 年的市場供應量則需要兩年半的時間才能消化完，因此未來市場并不容樂觀 。一類是小戶型單身公寓，戶型在 3070 平方米之間；另一類就是較為豪華的大戶型， 130170 平方米為主力戶型。 《 規(guī)劃》表示，商品房土地供應的原則是體現(xiàn) “ 城市東擴、旅游西進、沿江開發(fā)、跨江發(fā)展 ” 的城市發(fā)展戰(zhàn)略，以建立資源節(jié)約型和環(huán)境友好型城市為基礎，保護好杭州的自然生態(tài)環(huán)境。 此外，住宅土地的供應綜合考慮了交通便利、出行方便等因素，下沙城、濱江區(qū)、三墩地區(qū)以及丁橋、九堡等將作為新增住房建設重點發(fā)展的地區(qū)。珍稀板塊，走“頂級豪宅 ”路線 代表樓盤： 野風〃現(xiàn)代城、金都華府 、銀馬公寓、發(fā)展〃今日嘉園。 、小戶型房源大幅度增加， 集中九堡 三墩 城北板塊 隨著 “90/70” 政策的逐步實施， 杭州小戶型房源正在大幅度增加。（全省平均水平 平方米）隨著實物分房的中止和家庭收入的提高，大多數(shù)本地居民進入換 購房階段，即使人均每年提高 1平方米計算，也需要 200萬平方米。一方面是市場回歸理性，06 年調控政策依然頻繁頒布，樓盤各種優(yōu)惠活動依然存在，但 05 年樓盤大幅度打折操作模式早已開發(fā)商擯棄，而采用額外贈送附加物如送旅游、送家電等手段，這種優(yōu)惠形式未能在成交 價格得到表現(xiàn)，保持杭州整體房價；另一方面，全國物價上漲，而 05－ 06 年的調控政策頒布頻繁，這些都造成開發(fā)商的開發(fā)成本大幅度的增加，而開發(fā)商為了保證利潤已經(jīng)將這部分轉移到銷售房價上，按照開發(fā)時間的周期在 06 年爆發(fā)式顯示。 通過對 06 年政策的分析，政策下的市場將有如下表現(xiàn)： （ 1）、投資行為減少，消費者理性。 、緊縮銀根，融資、購房負擔進一步加重 ［政策細則］ 央行 兩次 上調金融機構貸款基準利率 54 個基點，即其中 5 年以上的商業(yè)房貸基準利率由原先的 %上調至 % ［政策影響］ 央行當時表示，本次上調金融機構貸款利率是為了進一步鞏固宏觀調控成果， 抑制房價上漲過快 。 結論：近年來，杭州銷售總量雖逐年增大，但與 700－ 800 萬的年度上市對比，市場表現(xiàn)依然是供大于求，杭州房地產(chǎn)市場銷售差強人意，面對 07 年 840 萬的龐大供應量，市場前景依然嚴峻；小戶型的集中上市，使得未來消費依然保持經(jīng)濟型為主，并且形成板塊內部競爭激烈的局面。 2020 年杭州人均住房面積排名全省最后。 05 年 杭州批準住宅預售面積 360 萬方， 2020 年 則上升到 萬 方 ， 根據(jù)最新的數(shù)據(jù)統(tǒng)計， 07 年初步預計也將會有近 450 萬方新上市量 ， 包括 市中心板塊 ： 13 萬方的 西湖 8 號公館 、 萬方 元豐 〃 鈦合國際 ， 錢江新城板塊 ： 20 萬方 贊成 〃 太和廣場， 5 萬方的 濱江陽光海岸和 11 萬方的 綠城新綠園 ； 城西板塊 ： 40 萬方 濱江萬 家花城 ， 23 萬金都城市芯宇 ； 九堡板塊 ： 19 萬 方 科魅力之城、 10 萬方 名城左鄰右舍、 12 萬方的綠城項目 13萬美達九月庭院、 萬 方 華鴻怡景嘉苑、 27 萬 方 宋都陽光領秀 ； 城北板塊 ： 10 萬 方 銀樹灣 、 10 萬方 嘉泰 〃 馨庭 、 5 萬方 國強 〃 易構街區(qū) 濱江板塊 ： 30 萬 方 海威國際 、 30 萬 方 錢江 〃 水晶國際公寓 之江板塊 ： 占地 170 多畝九龍一號 、 8 萬 方 公元沐橋 閑林 板塊 ： 占地 1200 畝 東海 〃 閑湖城 、占地 870 畝 和家園 加上目前（截至 06 年底） 27480 套 共計 面積 萬 ㎡ 的 網(wǎng)上剩余住宅，共計， 07 年的市場供應量將要 達到 840 萬方的年度供應體量，如果按照 房源單套平均 中國最大 管理資源中心 第 9 頁 共