【正文】 ? 99年政府建設(shè)部等八部委提出住宅產(chǎn)業(yè)化 , 王石是第一個(gè)也是唯一一個(gè)響應(yīng)者? 2023年 10月，萬科工業(yè)化實(shí)驗(yàn) 1號(hào)樓破土動(dòng)工? 2023年 4月，高薪聘請(qǐng)外籍專家伏見文明（原豐田建設(shè)技術(shù)總監(jiān)）擔(dān)任產(chǎn)品技術(shù)總監(jiān)，負(fù)責(zé)萬科住宅產(chǎn)業(yè)化事宜；引入原寶潔信息流程管理專家陳東鋒，負(fù)責(zé)萬科信息化標(biāo)準(zhǔn)化的工作住宅產(chǎn)業(yè)元年起步期成長期? 2023年 11月，集合萬科工業(yè)化生產(chǎn)資源的第一個(gè)市場化項(xiàng)目 “ 上海新里程 ” 進(jìn)入市場? 八年的努力，萬科住宅產(chǎn)業(yè)從理想逐步變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)，并開始投入市場? 未來隨著中外精英的加入，萬科住宅產(chǎn)業(yè)化的步伐將加快99050607萬科致力于住宅標(biāo)準(zhǔn)化和住宅產(chǎn)業(yè)化，形成產(chǎn)品系列也是住宅產(chǎn)業(yè)化的方式和步驟萬科一直致力于住宅產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程，采取了一系列的手段進(jìn)行推進(jìn)時(shí)間 住宅 產(chǎn)業(yè) 化 舉 措 目的及意 義1994年 成立萬 創(chuàng) 建筑 設(shè)計(jì)顧問 有限公司 增 強(qiáng) 設(shè)計(jì) 控制能力， 輸 出 設(shè)計(jì) 人才1998年 成立萬科建筑研究中心 進(jìn) 行住宅 產(chǎn)業(yè) 化研究的機(jī)制保障2023年 啟 動(dòng) “ 合金 計(jì) 劃 ”把各地公司各個(gè) 階 段比 較優(yōu) 秀的開 發(fā) 操作 經(jīng)驗(yàn) 融合在一起，提 煉 出一套性能 穩(wěn) 定，可廣泛覆蓋的 執(zhí) 行 規(guī) 范20232023年出臺(tái)《 項(xiàng) 目 設(shè)計(jì) 流程》、《 項(xiàng) 目 設(shè)計(jì) 成果 標(biāo) 準(zhǔn)》、《萬科生 態(tài) 住宅 標(biāo) 準(zhǔn)》及《萬科住宅節(jié) 能 標(biāo) 準(zhǔn)》優(yōu) 化 產(chǎn) 品 設(shè)計(jì) 和生 產(chǎn) 流程，制定相 應(yīng) 的 標(biāo)準(zhǔn)體系，提高 產(chǎn) 品 質(zhì) 量和生 產(chǎn) 效率2023年上半年 產(chǎn) 品 線 管理，明晰 產(chǎn) 品 線職 能部 門 的工作 搭建一個(gè)完整的 “ 住宅工 業(yè) 化 ” 研究和生 產(chǎn)平臺(tái)2023年下半年 推出 “ 全面家居解決方案 ” 圍繞業(yè) 主需求 設(shè)計(jì) 覆蓋不同 層 面的住宅 產(chǎn)品，制定一系列精裝 標(biāo) 準(zhǔn)體系2023年初 上海首 試 住宅 產(chǎn)業(yè) 化 “ 全面家居解決方案 ” 首 試 住宅 產(chǎn)業(yè) 化2023年 4月 首次引入外籍高管伏 見 文明（原豐田住宅中國首席代表）擔(dān)任 產(chǎn) 品技 術(shù)總監(jiān) 高薪聘 請(qǐng) 國內(nèi)外 優(yōu) 秀人才提高萬科住宅工廠化水平2023年 11月 “ 上海新里程 ” 開 盤 ，工 業(yè) 化生 產(chǎn)資 源的第一個(gè)市 場 化 項(xiàng) 目 進(jìn) 入市 場 標(biāo) 志著萬科 “ 搭 積 木 ” 時(shí) 代到來住宅產(chǎn)業(yè)化與傳統(tǒng)開發(fā)模式相比，能夠保證企業(yè)快速發(fā)展1000億的營業(yè)收入 需要每年 1000萬平米 的生產(chǎn)規(guī)模來保障，而傳統(tǒng)的模式只能生產(chǎn) 100萬平米住宅產(chǎn)業(yè)化是實(shí)現(xiàn)十年千億目標(biāo)的重要手段?傳統(tǒng)住宅開發(fā)模式難以實(shí)現(xiàn)規(guī)?；蜆?biāo)準(zhǔn)化，阻礙了企業(yè)的快速發(fā)展?以傳統(tǒng)開發(fā)模式，萬科每年只能建 10000套房子，難以滿足現(xiàn)有的住房需求傳統(tǒng)住宅開發(fā)模式的弊端?住宅規(guī)?；枰⑵甬a(chǎn)業(yè)化體系，住宅開發(fā)更要走工業(yè)化道路?提高生產(chǎn)效率、提高住宅質(zhì)量、減低生產(chǎn)成本?日本、美國都已經(jīng)建立起住宅產(chǎn)業(yè)化體系，住宅產(chǎn)業(yè)化將是房地產(chǎn)行業(yè)的一次技術(shù)革命住宅產(chǎn)業(yè)化的優(yōu)勢(shì)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)化 標(biāo)準(zhǔn)化試驗(yàn)產(chǎn)品定型化 構(gòu)件工廠化預(yù)制 現(xiàn)場裝配化實(shí)現(xiàn)住宅產(chǎn)業(yè)化生產(chǎn)n工業(yè)化生產(chǎn)如同生產(chǎn)汽車一樣，配件和安裝分開，也就是說，萬科根據(jù)規(guī)劃圖紙，在 “非工地 ”的 “配件工廠 ”里生產(chǎn)出建筑所需的柱子、大梁、樓梯、樓板等一切 “配件 ”，然后，將這些 “配件 ”運(yùn)輸?shù)?“工地 ”進(jìn)行組裝《住宅使用標(biāo)準(zhǔn)》《住宅性能標(biāo)準(zhǔn)》 完成住宅產(chǎn)品體系的標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)，形成標(biāo)準(zhǔn)化部品體系住宅產(chǎn)業(yè)化的實(shí)踐與最新動(dòng)向 —— 全面家居解決方案，圍繞業(yè)主需求設(shè)計(jì)覆蓋不同層面的住宅產(chǎn)品，制定一系列精裝標(biāo)準(zhǔn)體系 未來趨勢(shì)第一次革命的數(shù)量需求：大戶型、面子第二次革命品質(zhì)需求：高品質(zhì)、舒適性萬科全面家居解決方案單個(gè)產(chǎn)品難以滿足客戶的需求（例如：海爾的全面家電解決方案）特點(diǎn) 毛坯房產(chǎn)品 成品房開發(fā)成本 低 高開發(fā)難度 低 高產(chǎn)品品質(zhì) 低 高產(chǎn)品的可復(fù)制性 強(qiáng) 弱產(chǎn)品競爭力 弱 強(qiáng)n隨著房地產(chǎn)市場的逐步成熟，產(chǎn)品趨于同質(zhì)化，成品房在提高產(chǎn)品品質(zhì)和產(chǎn)品競爭力方面明顯優(yōu)于毛坯房n萬科利用其較完善的產(chǎn)品體系和成本控制上的優(yōu)勢(shì)，全面推行成品房，將提升其在住宅市場的產(chǎn)品競爭力萬科全面家居解決方案不同于單純的精裝修 /全裝修，是涵蓋不同層面的住宅產(chǎn)品，形成覆蓋開發(fā)全過程的一系列標(biāo)準(zhǔn)體系n裝修對(duì)象：毛坯房n沒有完整的產(chǎn)品體系?裝修與室內(nèi)設(shè)計(jì)脫節(jié)?設(shè)計(jì)只是起到美化的作用，在功能改造上無能為力精裝修 /全裝修 全面家居解決方案n裝修對(duì)象：成型的戶型n具有完整的產(chǎn)品體系?建筑設(shè)計(jì)、室內(nèi)設(shè)計(jì)和景觀設(shè)計(jì)并行?設(shè)計(jì)的重點(diǎn)是實(shí)用性，設(shè)計(jì)的復(fù)雜性和技術(shù)要求更高承建商供應(yīng)商監(jiān)理公司 設(shè)計(jì)師 共贏萬科的作用系統(tǒng)和平臺(tái)的搭建者資源集成者全面家居解決方案 ＝ “共生體系 ”全面家居解決方案將形成八大功能系統(tǒng)，未來產(chǎn)品以成品房為主八大功能系統(tǒng)玄關(guān)空間系統(tǒng) 衛(wèi)浴空間系統(tǒng)收納空間系統(tǒng) 家政空間區(qū)域家居智能化系統(tǒng) 廚房空間系統(tǒng) 廳房空間系統(tǒng)公共空間區(qū)域2023年：項(xiàng)目裝修房開工面積達(dá)到 50%2023年：項(xiàng)目裝修房開工面積達(dá)到 80%（除別墅）2023年：項(xiàng)目裝修房開工面積達(dá)到 100%50%80%100%在未來 23年將全面實(shí)現(xiàn)全家居解決方案，提升萬科產(chǎn)品的品質(zhì)和市場競爭力目錄二、戰(zhàn)略篇 愿景和價(jià)值觀 商業(yè)模式 產(chǎn)品戰(zhàn)略 (1) 產(chǎn)品理念：以客戶為導(dǎo)向 (2) 產(chǎn)品選擇：鎖定大眾住宅開發(fā)為核心業(yè)務(wù) (3) 研發(fā)體系：致力于住宅產(chǎn)業(yè)化研究和產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化 (4) 萬科八個(gè)產(chǎn)品品類及其中的重點(diǎn)產(chǎn)品系列 ……產(chǎn)品系列 核心價(jià)值 品類金色GOLDEN系列(城市住宅 )便捷的城市生活注重工作便利 ,關(guān)心產(chǎn)品服務(wù)及品質(zhì)G1（商務(wù)住宅）追求居住改善和品質(zhì) G2（城市改善）低總價(jià)優(yōu)勢(shì) G3（城市棲居）城花CITY系列(城郊住宅 ) 舒適居?。ǖ谝痪铀?追求舒適居住 C（城郊改善）四季TOWN系列(郊區(qū)住宅 )低價(jià)格 價(jià)格務(wù)實(shí) T1（郊區(qū)棲居）舒適居?。ǖ诙铀┛紤]父母養(yǎng)老或休閑—— T2（郊區(qū)享受） 高檔TOP系列自然人文占有稀缺資源 銷售價(jià)格在市區(qū)均價(jià) 2倍以上TOP1（城市豪宅）TOP2 （郊區(qū)豪宅） 萬科目前產(chǎn)品系列可以大致歸集到八個(gè)產(chǎn)品品類中，實(shí)際上八個(gè)產(chǎn)品品類最本質(zhì)的還是根據(jù)地塊屬性來確定金色 GOLDEN系列 (城市住宅 )品類 土地屬性 主力細(xì)分客戶構(gòu)成 產(chǎn)品 典型項(xiàng)目項(xiàng)目命名結(jié)構(gòu)價(jià)值排序比例家庭生命周期年齡購買動(dòng)機(jī)主力戶型 產(chǎn)品類型產(chǎn)品核心價(jià)值點(diǎn)G1 （商務(wù)住宅）1)商務(wù)屬性高 ,周邊寫字樓密集，交通高度發(fā)達(dá)2)地塊可能有不利因素影響，如交通噪音以及人群復(fù)雜等3)商業(yè)價(jià)值高、居住價(jià)值一般* *商務(wù)人士*投資單房（ 25—35）一房（ 35－ 45） 高層商務(wù)服務(wù)海晟名苑萬科 X路 X號(hào)頂級(jí)商務(wù)人士投資大戶型：有高端傾向二房 160170三房 180200高層北京 US聯(lián)邦公寓G2 （城市改善）1)周邊配套完善，交通便捷，通常較為安靜2)適宜居住1 10% 孩子三代35－45改善四房（ 180—220）小高層高層大家庭生活 成都金色 萬科金 XXX2 40% 后小太陽 4045改善三房（ 150－180）小高層高層功能完善3 40% 小太陽 3539改善三房（ 150－180）小高層高層凸顯主人功能4 10% 老年一代 4550 空巢 二房（ 100－120） 小高層 高層 凸顯自我功能G3（城市棲居）1）要求公共交通密集，站點(diǎn)在步行距離內(nèi)2）周邊有較完善的生活配套3）居住價(jià)值一般1 70% 青年之家25－35棲居一房（ 30－ 50） 二房（ 65－ 80）高層 功能緊 湊 武漢 C8B8成都加州灣萬科 XX匯、萬科XX閣、萬客 XX苑、萬科 XX工房2 15% 青年持家25－30棲居三房（ 80－ 90） 高層功能緊湊3 15% 小小太陽30－35棲居三房（ 80－ 90） 高層功能緊湊城花 CITY系列 (城郊住宅 )品類 土地屬性 主力細(xì)分客戶構(gòu)成 產(chǎn)品 典型項(xiàng)目項(xiàng)目命名結(jié)構(gòu)價(jià)值排序比例家庭生命周期年齡購買動(dòng)機(jī)主力戶型 產(chǎn)品類型產(chǎn)品核心價(jià)值點(diǎn)C（城郊改善）1）交通便捷，可快速到達(dá)；離城市成熟區(qū)域比較近2）相對(duì)市中心居住密度低3）地塊所在區(qū)域居住氛圍良好（水質(zhì)、空氣質(zhì)量好）1 10% 孩子三 代35－45改善四房（ 150－190）四房（ 200—240）情景洋房TownHouse享受功