【正文】 ? 注重提升社區(qū)環(huán)境的文化氛圍。 配套型商業(yè)： 以為業(yè)主提供必要的生活配套和服務(wù)為主。讓主業(yè)有更多接觸自然和天地的機會，提升生活的品質(zhì)。 ? 在住宅的首層戶外，設(shè)置 100平米的公共活動空間，為相鄰的業(yè)主提供溝通交流的場所。于自然景致中接待友人，在美景與溫 情的作用下，令此時此刻永遠珍藏于記憶的相冊。 ? 目前區(qū)域內(nèi)集資房價格對本案威脅較大。因此，狀元府第有著較高的升值空間。目標(biāo)客戶群較為精準(zhǔn)，主要針對西南大學(xué)教師，并給予教師以 ，由于小戶型居多，擁有很大部分投資客戶，說明北碚區(qū)市場仍有住宅投資的需求，部分居民有可隨意調(diào)配的資金。 在高端物業(yè)方面，以聯(lián)排別墅和花園洋房為主要，花園洋房的主要購買群體為西南大學(xué)的高端收入者，別墅的體量極少，獨立別墅是其市場供應(yīng)的最大空白點，以聯(lián)排為主，面積在 300㎡以上，單價 3600— 3800元 /㎡左右。 2．存在的問題 中國最大的管理資源中心 第 14 頁 共 29 頁 （ 1）商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)有待優(yōu)化 上半年，北碚區(qū)商品房建設(shè)施工面積 ，其中住宅占 %、辦公樓占 %、商業(yè)營業(yè)用房占 %、其他類占 %。商品房成交金額為 ,商品房成交均價為 /M2，成交均價較去年同期增長 7%。 ? 消費重百超市檔次的場所，市民普遍穿著較好（至少是整潔、干凈），部分帶小孩進入，能一眼看出在當(dāng)?shù)赜休^好的經(jīng)濟收入或是外地流動人口。 經(jīng)營狀況：據(jù)觀察，北碚區(qū)餐飲業(yè)發(fā)展較為困難，分布較為零散 ,城北中型餐飲較多，品 牌餐飲較少 ,除名個別大型餐飲店每晚有較多的客流量外（平均上座率估計 70%，周末晚上略高），其他餐飲店的經(jīng)營狀況比較慘淡。源于二十世紀(jì)初期的救濟鄉(xiāng)村運動。 北碚 區(qū) 處四川盆地平行嶺谷地區(qū)，屬典型的亞熱帶溫暖濕潤季風(fēng)氣候，熱量豐富，雨量充沛有春早、夏熱、秋短、冬遲特征。 公交車線路 專線公交線路： 502 北碚 — 解放碑 504北碚 — 楊家坪 505北碚 — 沙坪壩 北碚 — 合川 北碚 — 永川 北碚 — 壁山 北碚 — 江津 鄉(xiāng)鎮(zhèn)公交線路： 506 北碚 — 三溪口 — 燈塔 507 北碚 — 施家梁 — 三圣 508北碚 — 鹽井 — 塔爾門 510 塔爾門 — 雙碑 — 菜園壩 511 塔爾門 — 雙碑 — 牛角沱 512 楊家坪 — 沙坪壩 — 塔爾門 515北碚 — 狀元牌 — 歇馬場 516 北碚 — 歇馬場 — 興隆鎮(zhèn) 517北碚 — 歇馬場 — 大石盤 518 北碚 — 北溫泉 — 澄江 519北碚 — 北溫泉 — 運河 520 北碚 — 北溫泉 — 縉云山 521北碚 — 磨心坡 — 后豐巖 522 北碚 — 磨心坡 — 陵川 524北碚 — 東陽鎮(zhèn) — 西山林 525 北碚 — 水口寺 — 礦山坡 528北碚 — 長灘 — 聯(lián)盟 530 北碚 — 轉(zhuǎn)龍 — 八塘 536北碚 — 觀音峽 — 水土 537 北碚 — 北溫泉 — 煙湖灘 部分旅游專線： 朝天門 — 縉云山 每天 5班 汽車北站 — 金刀峽 每天 2班 二環(huán) “ 二環(huán) ” ：即繞城高速公路，全長１８６公里，總投資約９０億元。距離重慶市區(qū)僅有 27 公里。綠化面積 平方公里，綠化覆蓋面積 平方公里，城市綠化率 40%以上，公共綠地 ，人均公共綠地 。最高洪水位 214 米，最低枯水位 米。這一切熏陶、孕育著北碚人深厚的文化底蘊。 隨著城 市的擴張，也有部分市民選擇在城南和城北居住，大多以2000年左右的住宅為主 目前市場供應(yīng)的房屋，已入住 2000 年 — 2020 年的縉云花園、雨臺花園等樓盤，改變了該時期在該區(qū)域內(nèi)無小區(qū)房的歷史，尤以縉云花園為例，在銷售時間內(nèi) 其銷售狀況一直較為良好，在當(dāng)?shù)赜休^好的品牌知名度和美譽度。 小結(jié)： 此次對北碚區(qū)的市場調(diào)查發(fā)現(xiàn)，區(qū)域內(nèi)流動人口較大，支柱產(chǎn)業(yè)與特色產(chǎn)業(yè)較多，（主要有川儀廠、摩配、織布廠等）居民經(jīng)濟來源豐富，商業(yè)主要聚集在步行街沿線一帶，雖然有一定數(shù)量的餐飲店、品牌店和百貨商場，但其經(jīng)營范圍狹窄，經(jīng)營規(guī)模?。ㄖ匕偃瓿猓?，且地區(qū)分布極為不平衡，絕大部分商業(yè)都只是圍繞步行街鋪開，其余地區(qū)基本無成規(guī)模商業(yè)，最為重要的是除餐飲業(yè)外大部分商業(yè)目前經(jīng)營狀況并不良好，多家品牌店雖都打出較低折扣但購買者仍然寥寥無幾，但步行街周邊商業(yè)數(shù)量較多，人氣較旺，容易給人造成經(jīng)濟繁榮的假象 。 1．重慶年房地產(chǎn)開發(fā)投資建設(shè)情況（單位：億元 ） 重慶的房地產(chǎn)開 發(fā)投資一直呈高速增長之勢，反應(yīng)了開發(fā)商對重慶市場的前景比較看好，重慶雖然受國家控制信貸和土地等宏觀調(diào)控的影響， 2020年上半年累計完成投資 ，同比增長 %。 （ 4）北溫泉街道、天生街道、童家溪鎮(zhèn)三地區(qū)投資占 90%以上 中國最大的管理資源中心 第 13 頁 共 29 頁 上半年，北碚區(qū)樓盤開發(fā)主要集中在北溫泉街道、天生街道、童家溪鎮(zhèn)三個地區(qū)，完成房地產(chǎn)投資額 39804萬元，占全區(qū)投資總量的 %，施工面積 ，占全區(qū)施工面積%。 中國最大的管理資源中心 第 15 頁 共 29 頁 4．北碚區(qū)房地產(chǎn)市場產(chǎn)品分析 目前北碚區(qū)城區(qū)主要物業(yè)多以小高層、高層為主，面積以 120㎡左右的三房為主，而單價主要集中在 2300元 /㎡左右 ，部分高端物業(yè)略高。天地豪園的慘敗后，進軍北碚區(qū)打造該物業(yè)。主力戶型三室兩廳（ 100— 120）為主，其目標(biāo)客戶群大多為二次置業(yè)者，目前周邊配套的尚不成熟，會給目標(biāo)客戶群帶來荒涼之感。 ? 對外差價約為 200— 400元 /㎡不等。當(dāng)高樓大廈取代庭院成為人們生活的主要載體，城市與城市之間的區(qū)別也日益淡漠，城市的面孔變得日益模糊。 ? 整個小區(qū)采用組團開發(fā)模式，由圍合式庭院組成。 戶型特色建議 ? 在頂樓住宅設(shè)置有“退臺式”空中露臺花園，在垂直地面方向?qū)崿F(xiàn)了與大自然的親密接觸，無私家花園之名有私家花園之實。因此如何充 中國最大的管理資源中心 第 27 頁 共 29 頁 分挖掘物業(yè)商業(yè)價值，合理增大可售商業(yè)面積往往是提高商業(yè)盈利水平的主要目標(biāo)。 中國最大的管理資源中心 第 28 頁 共 29 頁 ? 景觀中重點考慮“老人和兒童的特殊需求”。 ? 電視監(jiān)控系統(tǒng)：社區(qū)的主要出入口、主干道、主要路口、周界圍墻或護欄、停車場出入口、設(shè)備機房及其它重要區(qū)域安裝攝像機，對社區(qū)的重要區(qū)域進行全方位的監(jiān)視。例如：菜市、餐飲及其他商業(yè)用途。直接對外采光通風(fēng)，保證了室內(nèi)空氣的清新和室內(nèi)的干爽、整潔。但考慮到項目容積率較高（ ），建議項目的建筑形態(tài)主要以 18+1的小高層為主要建筑形態(tài)，輔以 12棟 30層的高層。庭院的設(shè)計能有機結(jié)合了自然和人文的優(yōu)勢。 （ 3）地塊周邊環(huán)境分析總結(jié) ? 地塊現(xiàn)有交通方便，但目前，可直達本地塊公交線路較少； ? 項目周邊配套較為缺乏； ? 項目周邊有豐富的自然資 源； ? 項目地處北碚新城區(qū)城北板塊，屬城市開發(fā)的熱點區(qū)域； ? 良好的規(guī)劃前景將保證該片區(qū)的經(jīng)濟的高速發(fā)展，從而大大提高該片區(qū)居民的消費力； ? 本案應(yīng)充分利用片區(qū)規(guī)劃給本案帶來的機會，挖掘本案特色。 電力局集資房： 于 2020年 5月修建，內(nèi)部認購 1200元 /㎡，對外銷售約 1600元 /㎡。 點評： 該項目是本區(qū)域內(nèi)較早出現(xiàn)小區(qū)住宅，品質(zhì)感較強，小區(qū)配套設(shè)施齊全，在區(qū)域內(nèi)有較大影響，首次將市民關(guān)注的目光吸引到該區(qū)域，是本區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展的先行者，為今后區(qū)域發(fā)展奠定了一定良好基礎(chǔ)。在推廣 方面，將客戶群體向外延伸至沙坪壩區(qū)，吸引區(qū)外的消費者來此購買。 （ 2）商品房空置面積居高不下 6月末，北碚區(qū)共有商品房空置面積 ，同比增加 ，增長 %，比年初增加了 ，呈現(xiàn)出快速增長態(tài)勢，其中空置一年以上商品房為 ，同比增長 %。 1．基本運行情況 （ 1）投資持續(xù)下滑，結(jié)構(gòu)不斷調(diào)整 今年以來，北碚區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資呈逐月加速下滑態(tài)勢， 25月各月減幅分別為 %、 %、%、 %，到 6月，全區(qū)共完成房地產(chǎn)投資 43743萬元，比上年同期下降 %。說明在這方面的消費北碚城區(qū)還不足。 與餐飲業(yè)分布相同，品牌店較少也基本集中在步行街周圍，包括七匹狼、美特斯邦威、真維斯、 ADIDAS、特步等， 價格低于重慶，大部分都在打折促銷，但依然不見較多顧客購買 ，在我們 中國最大的管理資源中心 第 7 頁 共 29 頁 觀察的幾天內(nèi)基本無人進店購買 ,個別除外 (如七匹狼在北碚經(jīng)營達 8年之久 ,問訊營業(yè)員 )在步行街周圍另有幾十家各種服裝、鞋類、飾品 門市， 其單間面積 15 ㎡ — 60 ㎡，租金 15000— 30000元 /年。 ．各大專院校、重點企事業(yè)調(diào)查分析 西南大學(xué)、川儀、歇馬摩配、織布廠等 西南大學(xué)： 經(jīng)國家教育部 2020年 7月批準(zhǔn)，成立直屬教育部綜合性重點大學(xué)。最高氣溫 39℃ 。 八射 中國最大的管理資源中心 第 3 頁 共 29 頁 “ 八射 ” ：分別是重慶 — 成都、重慶 — 遂寧、重慶 — 南充、重慶 — 鄰水（通向陜西）、重慶— 湖北、重慶 — 長沙大通道、重慶 — 貴陽、重慶 — 瀘州（是規(guī)劃中的東南亞出海通道）。含鈣質(zhì)硫酸鹽型溫泉水日出水量 6000 噸以上，含低鈉偏硅型礦泉水日流量 500噸以上。 北碚又是著名的花園城市，先后榮獲了 “ 全國園林先 進單位 ” ， “ 全國造林綠化十佳城市 ” 的光榮稱號。北碚作為“重慶后花園”、“國家山水園 林地區(qū)”，多年的“全市環(huán)境評比第一”等都早已被世人所公認?？箲?zhàn)期間素有陪都之稱，