【正文】 花都從此也就成為人們的談資。具體可在文化廣場、商業(yè)街、客戶通訊、各種指示牌、留言版、小區(qū)公共生活等方面做探討。 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)：后湖綜合組團(tuán)的一大重要功能為高新科技，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的建立必然會帶來新一批高科技消費群體 。 戶型：成熟、集中性的戶型 產(chǎn)品：現(xiàn)代、原創(chuàng) 價格：相對不高 開發(fā)條件：一期展示、客戶可利用 短期內(nèi)無法改變的劣勢： 品牌、周邊景觀（高爾夫）、層數(shù)、輕軌前景 需要規(guī)避改善的劣勢： 交通：改善目前交通條件 社區(qū)文化：開始建設(shè)、落到實處 第五章 銷售策略 第二章 項目分析 第五章 銷售策略 項目位置與放射區(qū)域圖 注：綠線所圍區(qū)域為主要目標(biāo)客戶來源區(qū)域 西北湖 廣場 第五章 銷售策略 區(qū)域內(nèi)項目位置示意圖； 竹葉山轉(zhuǎn)盤 城 開 項 目 江岸區(qū)人民法院 佳海華苑 竹葉苑 恒星一期 恒星二期 A、 B地塊 后湖生態(tài)花園 世 紀(jì) 家 園 通往黃浦科技園 通往機(jī)場 岱黃公路 此路未通 發(fā) 展 大 道 黃浦大道 注： 綠色為持續(xù)開發(fā)項目； 黃 色為已入伙項目； 紫色為未動工項目。（ 漢口地區(qū)包括江北核心區(qū)，二七、三陽、新華、寶豐 4個中心片區(qū)，古田、常青、后湖 3個綜合組團(tuán)。 同層面主要競爭對手鎖定：萬科四季花城、城開項目、常青花園、陽光花園 (大量管理資料下載 ) 萬科四季花城 新華家園 綜合 品質(zhì) 高品質(zhì)高價 格 高品質(zhì)低價 格 (大量管理資料下載 ) 城開項目（不含裝修價格） 陽光花園 常青花園 恒星園一期 后湖生態(tài)花園 世紀(jì)家園 1600 1700 1800 1900 2000 2100 2200 2300 價格 項目二期 (大量管理資料下載 ) 重點項目比較分析 在我們?nèi)Χǖ闹饕偁帉κ种?，萬科四季花城無疑是其中立意最高的，它的客戶層面與我們是相近的，區(qū)域也有一定的覆蓋性。 區(qū)域形象：后湖原來在人們心目中屬于城郊和農(nóng)村，改變認(rèn)識還需要一定的過程。風(fēng)和日麗在我司代理前為豐潤花園二期，其形象受到質(zhì)疑，于是就出現(xiàn)了豐潤二期逐漸變成和風(fēng)和日麗第一期風(fēng)華苑，而 風(fēng)和日麗二期和雅苑的形象在一期風(fēng)華苑“和諧的民風(fēng)、亮麗的日子”提升為二期和雅苑“美麗小城、親愛一生”的形象，形象的不斷提升也促進(jìn)了價格的提升，最終實現(xiàn)了新的 第五章 銷售策略 成功。它的成功與否，直接影響后期的銷售和整個小區(qū)的形象定位，因此形象上差異、功能和配套上的差異都是物業(yè)個性所在，樹立物業(yè)獨特的品牌形象，擴(kuò)大知名度，應(yīng)是營銷推廣的突破點所在。如圖所示： 第五章 銷售策略 售樓處 竹葉山轉(zhuǎn)盤 花橋中心 市直機(jī)關(guān) 金融一條街 市委、解放公園 黃埔大道 發(fā)展大道 發(fā)展大道 二七路、解放大道、青年路、鐵路線所圍區(qū)域 第五章 銷售策略 候車廳： 小區(qū)目前還存在交通問題，類似的問題深圳的大盤也很多，比如深圳萬科四季花城，如何通過價值展示弱化這一點兒，是我們目前面臨的一個問題之一，萬科的做法值得參考，把候車廳做起來，做好，從效果來看，起到了不小的作用。 持續(xù)走高：大盤的成功與否的一個標(biāo)志就是價格的維護(hù)。 第五章 銷售策略 核心賣點： 社區(qū)文化內(nèi)涵；關(guān)愛 售樓大廳大而空 主人流方向昭示性不夠 合作品牌宣傳增加了品牌的混淆性 多種戶型定位弱化了產(chǎn)品的檔次 分產(chǎn)品銷售走勢分析： 第五章 銷售策略 多層住宅銷售速度快，銷售率高； 三房二廳 120平方米左右 ，銷售速度快、銷售率高； 方正實用戶型銷售速度快； 復(fù)式住宅穩(wěn)定銷售，銷售率高； 滯銷產(chǎn)品主要為：小高層、不實用的戶型，高層小戶型。 (大量管理資料下載 ) 銷售狀況： 銷售期普遍較長，一般在 年左右。 各片區(qū)主要樓盤列舉：