【正文】 五、壽命周期成本技術(shù) ? 解：（ 1）從初期購(gòu)買(mǎi)成本或簡(jiǎn)單的壽命周期總成本分析： ? 優(yōu)質(zhì)地毯的初期投入為 10000美元，簡(jiǎn)單壽命周期成本為 10000＋10 1000＝ 20230美元。 ? （ 3）使用最可靠的情報(bào)。 ? （ 2）列出用能設(shè)備清單。 ? 現(xiàn)代綜合設(shè)備管理的最終目的是從設(shè)備經(jīng)濟(jì)價(jià)值的變化過(guò)程中，尋求以最少投資得到最大經(jīng)濟(jì)效益的方法，包括初投資費(fèi)用、運(yùn)行費(fèi)用、能源費(fèi)用、勞動(dòng)力費(fèi)用、維修費(fèi)用、更新改造費(fèi)用等支出計(jì)劃的管理。 ? （ 3）大修。 (一 ) 空調(diào)系統(tǒng)的保養(yǎng)與維修管理工作內(nèi)容 ? （ 1）專(zhuān)人負(fù)責(zé)或者委托具有資質(zhì)的承包商物業(yè)空調(diào)系統(tǒng)的保養(yǎng)與維修管理， ? （ 2）嚴(yán)格培訓(xùn)空調(diào)系統(tǒng)工作人員 ,提高他們的責(zé)任心和工作能力。 （二）房屋排水系統(tǒng)的保養(yǎng)與維修管理 ? （ 1）定期對(duì)排水設(shè)施，包括地上部分及地下部分進(jìn)行保養(yǎng)、維修和疏通清理 ? （ 2）監(jiān)督用戶(hù)，不準(zhǔn)向排水設(shè)施內(nèi)亂扔雜物，以免發(fā)生堵塞，并不準(zhǔn)私自挪動(dòng)、改裝及加裝。 （二）備品配件的技術(shù)管理 ? 備品配件的技術(shù)管理應(yīng)由專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員負(fù)責(zé)，包括備品配件范圍確定，備件圖紙的收集和測(cè)繪整理，確定備件來(lái)源的途徑和方法，確定合理的儲(chǔ)備定額和儲(chǔ)備形式，編制備件卡和備件臺(tái)賬，為備件的制造，采購(gòu)、庫(kù)存提供科學(xué)的依據(jù)。 ? 設(shè)備更新是指以新型的設(shè)備來(lái)替代原有的老設(shè)備。 ? （ 2）中修。 1．計(jì)劃?rùn)z修的理論依據(jù) ? 設(shè)備的計(jì)劃?rùn)z修是以設(shè)備的磨損理論和故障規(guī)律為依據(jù)的。 ? （ 2）安全使用宣傳教育。 ? （ 4）其他制度。 第二節(jié) 物業(yè)設(shè)備管理內(nèi)容 ? 從物業(yè)設(shè)備管理的全過(guò)程看，物業(yè)設(shè)備管理的內(nèi)容范圍很廣，包括設(shè)備基礎(chǔ)管理、運(yùn)行管理、安全管理、維修管理、更新改造管理、備品配件管理、經(jīng)濟(jì)運(yùn)行管理等 一、物業(yè)設(shè)備的基礎(chǔ)管理 ? 物業(yè)設(shè)備的基礎(chǔ)管理是指為實(shí)現(xiàn)物業(yè)設(shè)備管理目標(biāo)及職能服務(wù)、提供有關(guān)資料信息依據(jù)、共同管理準(zhǔn)則和基本管理手段的必不可少的基礎(chǔ)管理工作。 ? （ 3）訪(fǎng)客和報(bào)警系統(tǒng)。 （六）自動(dòng)控制設(shè)備系統(tǒng) ? 房屋的自動(dòng)控制設(shè)備系統(tǒng)是指利用先進(jìn)的電子技術(shù)，建立由計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)統(tǒng)一管理的系統(tǒng)，也稱(chēng) 5A型智能化建筑設(shè)備系統(tǒng)。它是由排水管網(wǎng)和污水處理設(shè)備組成。 二、 物業(yè)設(shè)備的構(gòu)成 ? 我國(guó)城市常用的物業(yè)設(shè)備主要有兩大類(lèi)：房屋建筑衛(wèi)生設(shè)備和電氣工程設(shè)備。 ? （ 2）設(shè)備延長(zhǎng)使用壽命、安全運(yùn)行的保證。 ? 通常，消防給水設(shè)備包括室外消防給水設(shè)備及室內(nèi)消防給水設(shè)備。 ? 我國(guó)的用電電壓標(biāo)準(zhǔn)一般有三類(lèi)， 100V以下； 100V～1000V； 1000V以上。 ? （ 1）閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)。 ? 自動(dòng)扶梯在構(gòu)造上與電梯相似，但比電梯簡(jiǎn)單，主要有驅(qū)動(dòng)裝置、運(yùn)動(dòng)裝置和支撐裝置 3個(gè)部分組成。如巡視抄表制度、安全運(yùn)行制度、經(jīng)濟(jì)運(yùn)行制度、文明運(yùn)行制度及值班制度等。 ? ③ 工作輪班組織。設(shè)備的點(diǎn)檢就是對(duì)設(shè)備有針對(duì)性的檢查。工作重點(diǎn) 磨損度 時(shí)間 初期磨損階段 正常磨損階段 劇烈磨損階段 圖 圖 設(shè)備故障理論曲線(xiàn) 初期故障期 故障率 偶發(fā)故障期 磨損故障期 時(shí)間 2．計(jì)劃?rùn)z修的種類(lèi) ? 根據(jù)設(shè)備檢修的部位，修理工作量的大小及修理費(fèi)用的高低，計(jì)劃?rùn)z修可以分成小修、中修、大修和系統(tǒng)大修四類(lèi)。 ? 設(shè)備技術(shù)壽命的長(zhǎng)短取決于社會(huì)技術(shù)進(jìn)步和技術(shù)更新的速度和周期。 ? 設(shè)備的壽命周期總費(fèi)用現(xiàn)值＝ CF＋ CV（ P/A， i， n） ? 其中的（ P/A， i， n）為年金現(xiàn)值系數(shù) 六、物業(yè)設(shè)備的備品配件管理 ? 設(shè)備在運(yùn)行過(guò)程中要使任何故障得到及時(shí)的維修，必須儲(chǔ)備一定的備品配件并對(duì)其進(jìn)行管理。 （一）給水系統(tǒng)的保養(yǎng)與維修管理 ? （ 1）給水系統(tǒng)的保養(yǎng)與維修管理應(yīng)注重整個(gè)給水系統(tǒng)的每個(gè)環(huán)節(jié)及設(shè)施 ? （ 2）定期檢查清洗貯水池及水箱，一般要求每年至少清洗兩次 ? （ 3）加強(qiáng)對(duì)水泵的檢查、保養(yǎng)與維修。 ? ④ 物業(yè)停電，限電之前，應(yīng)提前通知用戶(hù) ? ⑤ 物業(yè)恢復(fù)供電時(shí)，管理人員應(yīng)及時(shí)通知各用戶(hù) ? ⑥ 特殊情況下應(yīng)有切實(shí)可行的管理措施或應(yīng)急措施。 ? （ 2）中修。 ? （ 8）未取得 《 準(zhǔn)用證 》 的電梯嚴(yán)禁投入使用。 ? （ 6）維修人員。（ 2）產(chǎn)品的功能分析主要是掌握用戶(hù)需要的必要功能，發(fā)現(xiàn)并剔除不必要功能。普通地毯的購(gòu)買(mǎi)成本和安裝成本分別為 6000美元和 2023美元，使用壽命是 7年，每年的維護(hù)成本是 1250元。 ? 但這種簡(jiǎn)單壽命周期成本分析有兩個(gè)缺陷： ? ① 它沒(méi)有考慮資金的時(shí)間價(jià)值 ? ② 它沒(méi)有考慮項(xiàng)目的不同壽命周期長(zhǎng)度的影響 ? 所以必須將壽命周期發(fā)生的所有費(fèi)用，在考慮時(shí)間價(jià)值的基礎(chǔ)上將其折現(xiàn)。 ? （ 6）找出障礙，克服障礙。 ? （ 4）列出各種有效的節(jié)能方法和相應(yīng)成本。 ? （ 2）決定必要的維修任務(wù)。指不到中、大修周期又超過(guò)小修范圍的某些需及時(shí)修理的項(xiàng)目，如較大的設(shè)備故障或事故造成的損壞，稱(chēng)專(zhuān)項(xiàng)修理或?qū)ｍ?xiàng)大修。 （二）空調(diào)系統(tǒng)操作、保養(yǎng)和維修的基本內(nèi)容 ? （ 1）熟悉空調(diào)設(shè)備的工作原理及操作方法，制定相應(yīng)的操作規(guī)程并嚴(yán)格執(zhí)行。 ? 加強(qiáng)物業(yè)供電系統(tǒng)的保養(yǎng)與維修管理，保證安全正常的供電，有效地防止各種意外的發(fā)生，既是供配電系統(tǒng)的保養(yǎng)與維修管理的根本目的，也是其工作的出發(fā)點(diǎn)。K/P ? 其中： ? N0－備件的年平均消耗量（件/年）； ? A－具有相同備件的設(shè)備臺(tái)數(shù)； ? K－每臺(tái)設(shè)備中相同的備件數(shù)； ? P－備件的平均使用壽命。 ? 設(shè)備的技術(shù)更新這種形式真正達(dá)到了設(shè)備更新的目的， （ 2）設(shè)備改造 ? 設(shè)備改造是指應(yīng)用現(xiàn)代科學(xué)的先進(jìn)技術(shù)，對(duì)原有的設(shè)備進(jìn)行技術(shù)改造，提高設(shè)備的技術(shù)功能及經(jīng)濟(jì)特性，以適應(yīng)現(xiàn)代企業(yè)發(fā)展的要求。對(duì)設(shè)備進(jìn)行局部或全部的解體，修復(fù)或更換磨損或腐蝕的零部件，力求使設(shè)備恢復(fù)原有的技術(shù)特性。 ? 正常磨損階段。 四、物業(yè)設(shè)備的維修管理 ? 物業(yè)設(shè)備的維修管理是指對(duì)設(shè)備維修活動(dòng)的組織、計(jì)劃和控制。對(duì)設(shè)備部門(mén)員工教育培訓(xùn)包括技術(shù)培訓(xùn)和職業(yè)道德規(guī)范教育。 ? （ 2）設(shè)備維修資料。 ? 消防報(bào)警系統(tǒng)一般應(yīng)特別注意報(bào)警的準(zhǔn)確性與可靠性。 ? （ 1）有線(xiàn)通訊主要有電話(huà)交換機(jī)系統(tǒng)和有線(xiàn)對(duì)講系統(tǒng)兩種形式。 ? 我國(guó)當(dāng)前的室外排水設(shè)備主要有合流制及分流制兩種類(lèi)型， （二）燃?xì)庠O(shè)備系統(tǒng)； ? 燃?xì)庠O(shè)備系統(tǒng)可以分成 4類(lèi)：調(diào)壓設(shè)備、計(jì)量設(shè)備、用氣設(shè)備和安全保護(hù)裝置及管道。 ? 包括給（供）水設(shè)備、排水設(shè)備、衛(wèi)生設(shè)備、熱水供應(yīng)設(shè)備及消防設(shè)備等。 （二）物業(yè)設(shè)備管理的含義和作用 ? 1．物業(yè)設(shè)備管理的含義 ? 物業(yè)設(shè)備管理是指按照科學(xué)的管理方法、程序和技術(shù)要求，對(duì)各種物業(yè)設(shè)備的日常運(yùn)行和維修進(jìn)行管理。 ? 通常，室內(nèi)給水設(shè)備按供水對(duì)象的不同，可以