【正文】 :44:5611:44Mar232Mar23 ? 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。 。 花園路 —— 在道路兩旁設(shè)置道旗。 渠道策略 36 產(chǎn)品策略 價格策略 推廣策略 電梯轎箱 配合多渠道推廣的思想，我們選擇寫字樓電梯轎箱作為一種新嘗試。 推出彩域樣板間主要是為了消除客戶購房的顧慮，所以 我們希望樣板間能按時交付使用。 輻射區(qū)域在 30KM以上的客戶也有一定數(shù)量，這當(dāng)中一部分是外地客戶，所以 諸如戶外、報版、夾報等對外信息的發(fā)布也十分重要。 ?10年后大家還在談?wù)撍囀L(fēng)情園 ?20年后大家還在思考藝墅風(fēng)情園 ?30年后大家還為藝墅風(fēng)情園驕傲 …… 概述 1 市場環(huán)境分析 2 策劃 對象特性分析 3 競爭狀況分析 4 項目 SWOT分析 5 目錄 項目定位 6 項目營銷策略 7 招商方案 8 4 5 藝 墅 風(fēng)情園， 位于昆明市北京路與銀河大道灃源路交匯處，項目占地約 230畝，總建筑面積約 40萬方，是集住宅、公寓、商業(yè)為一體新一代城市綜合體 。 18 一、已購客戶特征分析 年齡層次與家庭結(jié)構(gòu) 已購客戶年齡0204060數(shù)量 43 50 28 5 1 6比例 32% 38% 21% 4% 1% 5%3 0 以下 3135 3645 4655 5 5 以上 未訪客戶家庭結(jié)構(gòu)050100數(shù)量 10 83 33 7比例 8% 62% 25% 5%1個 2個 3 個及以上 未訪分析： 昆明購房客戶年齡絕大多數(shù)集中在 45歲以下，總共占 91%，他們 大多為社會主流人群，正處于事業(yè)上升階段和事業(yè)穩(wěn)定期 ，產(chǎn)品本身以及彩域的定位首先吸引的是這部分人， 在推廣上應(yīng)注重與這部分人的心理對接。 報廣的作用在幾個月的綜合效果來看，作用仍是明顯的，所以 報紙渠道不能忽視，更不能放棄。 價格策略 34 渠道策略 產(chǎn)品策略 價格策略 渠道策略 推廣策略 外展場、咨詢點 位居鬧區(qū)、合眾聯(lián)橫 城花、金色、魅力三大項目同設(shè)萬科外展場和咨詢點，以萬科的品牌效應(yīng)，三大主題的聚合效應(yīng)，聯(lián)合推動銷售。為了達到小高層預(yù)期銷售目標(biāo) 年底清盤， 能解決當(dāng)前銷售問題的 SP活動才是關(guān)鍵。 推廣策略 TEXT ADD CONTENTS TEXT ADD CONTENTS ADD CONTENTS TEXT ADD COsNTENTS ADD CONTENTS TEXT ADD CONTENTS ADD CONTENTS TEXT ADD CONTENTS ADD CONTENTS 周 邊 配套 設(shè) 施： Design Inspiration Premium Design Subtle Touch 技術(shù)資料 Perfect Look Trendy Design Dynamic Look Supreme Design Premium Design Subtle Touch Supreme Design Perfect Look Trendy Design Design Inspiration Dynamic Look Subtle Touch Universal Design Visual Impact Stylish Design 小結(jié) ?客戶面已經(jīng)充分拓寬，全市性客戶有效導(dǎo)入，支撐價格的客戶面條件具備 ?根據(jù)客戶落位分析，一房均價 二房均價 三房均價 ?價格區(qū)間被壓縮后，更有利于項目的均衡去化 ?昆明整體市場 供應(yīng) 緊縮引致成交趨暖，價格穩(wěn)定在 9000元一線 客戶價格 測試與落位 約 900012023元 /平方米 約 946811976元 /平方米 目前報價區(qū)間 調(diào)整后價格區(qū)間 上調(diào) % 下調(diào) % 客戶價格 測試與落位 價格結(jié)論 在前述因素依據(jù)客戶落點進行需求動態(tài)修正后， 結(jié)合約 946811976元 /平方米 的價格區(qū)間， 按套定價后，生成的均價為 : (此價格開盤銷售率預(yù)計 80%左右 ) 10098元 /平方米 客戶價格 測試與落位 車位聯(lián)動 10098元 /平米 (此價格開盤銷售率預(yù)計 80%左右 ) 考慮把車價中的 30000元分?jǐn)側(cè)胱≌? （ 30000元 x103個） /住宅總建面 =152元 /平方米 1112月以 5萬元 /個車位限時促銷（吸引力很強），以確保 07年車位結(jié)算 + 152元 /平方米 = 10250元 /平方米 客戶測試價 車位分?jǐn)們r 最終結(jié)論： 首付 起 業(yè)態(tài)規(guī)劃（商業(yè)部分） A區(qū)： 75000平米 大型專場 ◆ 家居生活廣場（大潤發(fā)、家樂福、沃爾瑪、永輝 …… ） ◆ 建材家居廣場（東方家園、紅星、第六空間、居然之家 …… ） ◆ 家電廣場（蘇寧電器、國美 …… ） ◆ 數(shù)碼城（百腦匯、頤高數(shù)碼 …… ） ◆ 大型購物廣場（百盛百貨、大洋百貨、奧特萊斯、茂業(yè)百貨 …… ） 業(yè)態(tài)規(guī)劃（商業(yè)部分） B區(qū)： 32023平米 時尚生活中心 ◆ 美容美發(fā)店 ◆ 減肥美體、養(yǎng)生保健店 ◆ 護膚、彩妝、美甲 ◆ 飾品、禮品、工藝品 ◆ 眼鏡店、鐘表店、書店、音像店 ◆ 煙酒店、蛋糕店 ◆ 家居飾品店 ◆ 汽車用品店、車洗中心 ◆ 酒店、浴場、親子中心、寵物超市 ◆ 銀行、營業(yè)廳