【正文】 沿江大道、江漢步行街沿線漢口寫字樓范圍66漢口寫字樓租售情況：價(jià)格與客戶u 漢口寫字樓租售價(jià)格有較強(qiáng)的地段敏感性。武漢寫字樓市場形成了以純寫字樓與商住樓兩分天下的大局面。 1993—1994 年是武漢中高檔寫字樓市場開發(fā)的第一個(gè)小高潮；216。55對比武漢文化娛樂業(yè)現(xiàn)狀，規(guī)劃中的 12萬平米文化娛樂商業(yè)面積規(guī)模過大u規(guī)劃中含 12萬平米文化娛樂商業(yè)面積，相當(dāng)于 120個(gè) 1000平米的娛樂場所，而現(xiàn)有的 1000平米以上的娛樂場所不超過 20家。S結(jié)論：軌道交通逐漸完善，城市空間距離縮短，購房者有更多選擇，無力購置中心區(qū)高價(jià)房的人可能分散到郊區(qū)，但是分散人口不是項(xiàng)目目標(biāo)客戶；城市成熟區(qū)對軌道交通的價(jià)格敏感度遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于城市陌生區(qū)域，軌道交通規(guī)劃對本項(xiàng)目住宅影響較??；隨著經(jīng)濟(jì)增強(qiáng)，租賃市場更加活躍，小戶型將更為走俏。漢口住宅供給33對比江岸區(qū)的住宅供給情況，我們發(fā)現(xiàn)江岸區(qū)住宅市場供需平衡，略有一點(diǎn)供大于求的傾向，但是此傾向未來表現(xiàn)現(xiàn)在不明u 江岸區(qū)住宅房地產(chǎn)保持供需兩旺的狀態(tài)，但是目前略呈現(xiàn)供大于求的狀態(tài)，但是表現(xiàn)并不明顯，基本仍屬于基本正常范圍。供應(yīng)需求供求關(guān)系價(jià)格167。 從上述成交信息可以看出 ,本次委估 12塊宗地周邊商住用地成交地價(jià)正常范圍在1,100~1,500元 /平方米之間，按拆遷成本，樓面地價(jià)達(dá) 1691元，明顯偏高。武漢全市歷年經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)判斷 ——GDP 增速與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系4%5% 5%8% 大于 8%小于 4%萎縮 停滯 穩(wěn)定發(fā)展 高速發(fā)展省會(huì)城市 武漢 成都 西安 廣州 南京人均 GDP（億元） 21460 21282 15553 47900 30009較上年增速 % 13% % % %指標(biāo) 1： GDP3武漢市人均 GDP快速增長，房地產(chǎn)市場屬于高速發(fā)展期u武漢市人均 GDP 1999年至 2023年有一次飛躍，從 2023年開始，人均GDP保持上升趨勢，但是是上升幅度有所減緩；u 武漢 2023年人均 GDP約 21460元說明武漢房地產(chǎn)進(jìn)入快速發(fā)展期，潛力很大，發(fā)展勢頭看漲；u 總體來看，漢口（江漢、降岸及橋口）人均GDP居各區(qū)前列，表明該區(qū)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力在各城區(qū)中處于領(lǐng)先位置，消費(fèi)能力相對較強(qiáng)。10武 漢 市 整 體房 地 產(chǎn) 市 場 概 況11武漢市土地一級市場：受政府新區(qū)開發(fā)與舊城改造計(jì)劃影響，武漢市土地供應(yīng)量呈增長趨勢u 從 1996年至 2023年，土地出讓面積在起伏中保持增長；u 新區(qū)開發(fā)土地出讓面積總體來看是逐年提高，預(yù)計(jì)將繼續(xù)保持新區(qū)開發(fā)的建設(shè)高潮；u 逐年上漲的土地供給可能使項(xiàng)目所面臨的競爭將會(huì)加劇。 政府政策對房地產(chǎn)市場的發(fā)展起著決定性作用。4千元以上住宅 3000~4000元住宅 2500~3000元住宅 2500元以下住宅武漢市住宅價(jià)格空間分布312023年各區(qū)的樓市均價(jià)也體現(xiàn)了住宅銷售價(jià)格空間分布區(qū)域化的加強(qiáng)的趨勢u 在已住宅價(jià)格分布呈現(xiàn)區(qū)域集中分布的情況下， 2023年各區(qū)的樓市價(jià)格進(jìn)一步加強(qiáng)了此種趨勢；u 漢口依然保持著武漢市中高檔樓盤集中地的領(lǐng)先地位。u 城市中心區(qū)活力更強(qiáng)，對區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長有幫助，都市魅力仍有需求市場；u 經(jīng)濟(jì)更發(fā)達(dá)。2號線 —— 南北方向連接漢口、武昌，北起漢口常青花園，南至光谷廣場。武漢 市場寫字樓銷售 /出租量2023年武漢市各鎮(zhèn)寫字樓銷售 /出租量武漢寫字樓需求61對比武漢市寫字樓供給情況，我們武漢寫字樓市場嚴(yán)重供大于求，此趨勢在近期內(nèi)將繼續(xù)保持u 武漢市寫字樓市場供求從 99年開始，始終保持供求不平衡狀態(tài)；u 從宏觀大勢來看，寫字樓項(xiàng)目有一定的市場風(fēng)險(xiǎn)。 這是我市寫字樓市場的第三個(gè)小高潮；216。 泰合廣場252。解放大道沿線5000元/平米40元 /平米以中小企業(yè)為主，沿線也有金融機(jī)構(gòu)自建的寫字樓取水樓至江漢北路沿線4000元/平米30元 /平米以國內(nèi)二流企業(yè)及華中一流企業(yè)為主，大部分為通訊公司的二級代理商武商、武廣沿線N/A 40元 /平米以外資投資咨詢公司為主，例如吉列投資有限公司武漢辦事處、殼牌、飛利浦、 E龍公司武漢辦事處等漢口寫字樓價(jià)格與客戶67京漢大道區(qū)域及附近辦公樓盤位置天驕國際大廈福星國際商會(huì)大廈（江漢建設(shè)大道）財(cái)富大廈九運(yùn)京漢明都15世紀(jì)大廈遠(yuǎn)洋大廈銷售情況32668建筑情況 均價(jià) 銷售情況天驕國際大廈總建筑面積 ，容積率 ，總高樓 24層， 13層作為商用， 424層作寫字樓，每戶建筑面積在 ，戶型可自由分割、組合，并有商務(wù)陽臺(tái)，每三層送空中花園，主力客戶為中小企業(yè)4800元 / M2 正處于內(nèi)部裝修階段，銷售率約 65%財(cái)富大廈占地面積 8760平方米，建筑面積 18000平方米，綠化率 40%， 2棟 20層4800元 /M2 部分月出租價(jià)格為 30元 / M2 基本售罄世紀(jì)大廈 1棟共 8層， 272 M2，租 25元 / ， 2棟共 28層， 172 M2 ，租 30元 / 3600元 /平方米 入伙 約 三、四年，目前 僅 有一 層 在對 外出租福星國際商會(huì)大廈 占地面積 3100平方米，建筑面積： ，容積率： ，地面 27層、地下 2層 5800元 / M2 部分月出租價(jià)格為 40元 /M2 基本售罄九運(yùn)京漢名都 B棟為 8層帶電梯的商務(wù)寫字樓，每層建筑面積為 486平方米，均可自由在 30平方米至 486平方米之間任需分隔。 u 漢陽：寫字樓集中在鐘家村，以漢陽商場為代表，是武漢寫字樓最少的區(qū)域。 市場熱潮的大背景源于中國第一波房地產(chǎn)市場熱，開發(fā)寫字樓成為高額利潤的象征，因?yàn)樯虡I(yè)用地有著面積小、容積率高的特征。江灘的酒吧行業(yè)已初具規(guī)模，目前有十幾家，年底估計(jì)會(huì)增至三十余家。u 漢口鎮(zhèn)的住宅需求市場持波動(dòng)性增長趨勢明顯，顯示出漢口房地產(chǎn)市場競爭激烈：江岸區(qū)住宅市場供需平衡，略有一點(diǎn)供大于求的傾向，但是此傾向未來表現(xiàn)現(xiàn)在不明； 江漢區(qū)住宅市場在 2023年前基本保持供需平衡， 2023年呈現(xiàn)供不應(yīng)求的趨勢；橋口區(qū)住宅市場在歷年來基本保持供大于求的狀態(tài)，但是供需不平衡的現(xiàn)象并不嚴(yán)重。異常 基本正常 正常運(yùn)行 基本正常 異常 2023年銷售面積/竣工面積 ~ ~ ~ 反映商品房供求是否平衡的指標(biāo)江漢區(qū)住宅供求關(guān)系漢35對比漢口鎮(zhèn)橋口區(qū)的住宅供給情況，我們發(fā)現(xiàn)橋口區(qū)住宅市場在歷年來基本保持供大于求的狀態(tài)，但是供需不平衡的現(xiàn)象并不嚴(yán)重u 橋口區(qū)住宅市場歷年保持供大于求的狀態(tài)，但是此現(xiàn)象并不十分嚴(yán)重；u 本項(xiàng)目橋口區(qū)的住宅項(xiàng)目應(yīng)該謹(jǐn)慎開發(fā)，避免進(jìn)一步增強(qiáng)供大于求的狀態(tài)，增加市場風(fēng)險(xiǎn)。 軌道交通居住物業(yè)的市場可接受度？現(xiàn)狀？發(fā)展趨勢整體格局漢口項(xiàng)目片區(qū)23武漢市住宅房地產(chǎn)市場開發(fā)熱點(diǎn)格局：三鎮(zhèn)五片區(qū)u 武漢市房地產(chǎn)在三鎮(zhèn)的基礎(chǔ)上，以片區(qū)為組團(tuán)，形成居住片區(qū)；u 三鎮(zhèn)住宅房地產(chǎn)市場相對獨(dú)立。 由于住房制度的改革，消費(fèi)者需求急劇增加，住宅價(jià)格與投資猛增，大量不成熟發(fā)展商及產(chǎn)品出現(xiàn)，區(qū)域市場發(fā)展不平衡，地段時(shí)代特征明顯，土地市場與商品房市場不規(guī)范，有可能出現(xiàn)泡沫，政府的政策對房地產(chǎn)市場的發(fā)展起著決定性作用。武漢全市歷年產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化狀況指標(biāo) 5：產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)6武漢社會(huì)消費(fèi)品零售總額增長迅速u社會(huì)消費(fèi)品零售總額增長迅速，居民消費(fèi)明顯升溫；u 江漢區(qū)由于傳統(tǒng)商業(yè)中心的地位而使其人均消費(fèi)額居全區(qū)之首消費(fèi)產(chǎn)出比 =人均零售總額 /GDP武漢全市歷年社會(huì)消費(fèi)品零售總額江岸區(qū) 江漢區(qū) 橋口區(qū)社會(huì)消費(fèi)品零售總額（億元） 人均社會(huì)消費(fèi)品零售總額（元） 9118 14161 12530消費(fèi)產(chǎn)出比 2023年武漢漢口人均社會(huì)消費(fèi)品零售總額指標(biāo) 6：社會(huì)消費(fèi)品零售總額7武漢人均可支配收入穩(wěn)步增長，相比國內(nèi)其它城市仍相對偏低，有較大的增長空間u 武漢城市居民的人均可支配收入在國內(nèi)直轄市及省會(huì)城市中處于中等水平，和武漢市在全國城市地位中相比，人均可支配收入有較大的增長空間；u 武漢市人均可支配收入逐年提高，但是年增長率不穩(wěn)定。 武漢社會(huì)零售消費(fèi)總額增長迅速，人民生活水準(zhǔn)逐年提高，但是住房支出比重與較低的恩格爾系數(shù)不協(xié)調(diào)，住房支出有上漲空間。但是武漢由于土地市場因素，導(dǎo)致價(jià)格猛增未能達(dá)成，土地市場進(jìn)一步清理與規(guī)范將使住宅價(jià)格與投資邁上新的臺(tái)階：252。時(shí)間 2023年第一季度2023年第二季度2023年第三季度2023年第四季度2023年上半年平均售價(jià) 1949元 /平方米2023元 /平方米2093元 /平方米2206元 /平方米2506元 /平方米武漢市住宅價(jià)格2023年第一