【正文】 另一方面，本項(xiàng)目符合國(guó)家政策及產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，另外，當(dāng)?shù)鼐用駥?duì)此項(xiàng)目的建設(shè)也表示支持。公司內(nèi)部管理中存在諸如成本控制、人員變動(dòng)、資金運(yùn)營(yíng)等方面的不確定性，將為公司的運(yùn)營(yíng)帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。因此通過(guò)傳導(dǎo)機(jī)制必然會(huì)對(duì)商品物流行業(yè)形成一定的風(fēng)險(xiǎn)。 3．物流倉(cāng)儲(chǔ)項(xiàng)目地區(qū)文化狀況對(duì)項(xiàng)目的適應(yīng)程度 本項(xiàng)目建設(shè)地為龍場(chǎng)鎮(zhèn)，當(dāng)?shù)鼐用袢菀捉邮苄率虑?，因此，?dāng)?shù)匚幕瘜?duì)本項(xiàng)目的適應(yīng)程度良好。 4)投資利潤(rùn)率 投資利潤(rùn)率是指項(xiàng)目達(dá)到設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力后的一個(gè)正常年份的年利潤(rùn)總額或生產(chǎn)能力后的一個(gè)正常年份利潤(rùn)總額或生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)年平均利潤(rùn)與投資總額的比率。經(jīng)綜合考慮，本評(píng)估項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率取 %。 本預(yù)測(cè)中各種數(shù)據(jù)比例，是通過(guò)調(diào)查國(guó)內(nèi)該行業(yè)的有關(guān)資 料，并通過(guò)分析統(tǒng)計(jì)，制定出的相關(guān)比例，具有宏觀性和滿足統(tǒng)計(jì)規(guī)律的特點(diǎn)。 2．物流倉(cāng)儲(chǔ)項(xiàng)目機(jī)構(gòu)適應(yīng)性分析 從機(jī)構(gòu)設(shè)置方案來(lái)看，該方案符合《公司法》和國(guó)家有關(guān)規(guī)定的要求，在總體設(shè)置方面，具有完善的領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)、管理機(jī)構(gòu)、辦事機(jī)構(gòu)和服務(wù)機(jī) 構(gòu)，項(xiàng)目的執(zhí)行機(jī)構(gòu)也具有指揮能力、管理能力和組織協(xié)調(diào)能力；在機(jī)構(gòu)層次和運(yùn)作方式上也能夠滿足建設(shè)和生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理的要求；項(xiàng)目的法人代表及主要經(jīng)營(yíng)管理方的素質(zhì)也能夠適應(yīng)項(xiàng)目建設(shè)和生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理要求并具備承擔(dān)項(xiàng)目建設(shè)、運(yùn)營(yíng)等責(zé)任的能力。 （ 3）在施工過(guò)程中，采用低噪聲的施工機(jī)械，減少同時(shí)作業(yè)的高噪施工機(jī)械數(shù)量，盡可能減輕聲源疊加影響；嚴(yán)格執(zhí)行《建筑施工場(chǎng)界噪聲限值》（ GB1252390）和興義 市有關(guān)建筑施工噪聲管理的有關(guān) 規(guī)定，避免施工擾民事件的發(fā)生。 18 第十章 物流倉(cāng)儲(chǔ)項(xiàng)目節(jié)水措施 一、節(jié)水措施 本項(xiàng)目采用以下節(jié)水技術(shù)進(jìn)行節(jié)水： （ 1）水資源重復(fù)利用，全廠設(shè)有 3個(gè)循環(huán)水系統(tǒng)， 1個(gè)污水處理站。工作時(shí)以電熱膜為發(fā)熱體 ,將熱量由下而上送入空間，使人體和物體首先得到溫暖，其綜合效果優(yōu)于傳統(tǒng)的對(duì)流散熱器供暖方式。 表 3 項(xiàng)目主要建、構(gòu)筑工程一覽表 名稱 單位 建筑面積 結(jié)構(gòu) 倉(cāng)儲(chǔ)庫(kù) 平方米 40000 鋼結(jié)構(gòu) 一層 14 第七章 物流倉(cāng)儲(chǔ)項(xiàng)目燃料動(dòng)力供應(yīng) 一、燃料、水、電供應(yīng) 1．物流倉(cāng)儲(chǔ)項(xiàng)目燃料品種、質(zhì)量與年需要量 表 1 項(xiàng)目燃料、水、電需求表 序號(hào) 原材料名稱 計(jì)量單位 年需要量 1 柴油 噸 600 2 水 萬(wàn)噸 10 3 電 萬(wàn)度 50 2．物流倉(cāng)儲(chǔ)項(xiàng)目水、電供應(yīng)來(lái)源 生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)用電主要來(lái)源于市政供電。計(jì)劃投資 ，其中，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 億元，招商引資項(xiàng)目 50 億元。 新城區(qū)建設(shè)規(guī)劃面積 平方公里，森林覆蓋率達(dá) %，居住著漢、布依、彝、回等民族。 另外，在國(guó)內(nèi)市場(chǎng)中，貴州是我國(guó)商品貿(mào)易的主要市場(chǎng)之一。生產(chǎn)企業(yè)和商業(yè)企業(yè)的平均物流量相近，但物流費(fèi)用支出有較大的差距，主要原因是供應(yīng)物流一般都由生產(chǎn)企業(yè)來(lái)承擔(dān)。綜合來(lái)看，消費(fèi)對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用明顯增強(qiáng)， 20xx 年社會(huì)消費(fèi)品零售總額將增長(zhǎng) 14%以上。由于易腐食品的時(shí)效性要求冷鏈各環(huán)節(jié)具有更高的組織協(xié)調(diào)性，所以，食品冷鏈的運(yùn)作始終是和能耗成本相關(guān)聯(lián)的，有效控制運(yùn)作成本與食品冷鏈的發(fā)展密切相關(guān)。具體建設(shè)規(guī)模如下： （ 1）項(xiàng)目占地面積 70 余 畝，建筑面積 40000 平方米； （ 2）運(yùn)營(yíng)后，具有倉(cāng)儲(chǔ) 5 萬(wàn)噸的能力。加工食品： 速凍食品、禽、肉、水產(chǎn)等包裝熟食、冰淇淋和奶制品，巧克力；快餐原料。 二、 物流 倉(cāng)儲(chǔ) 服務(wù)需求分析 物流總量 是與經(jīng)濟(jì)總量成正比的。美國(guó)平均的物流費(fèi)用占貨價(jià)的 10%32%，最高為 32%；英國(guó)平均為 %，最高 25%。近年來(lái)，全球商品貿(mào)易的規(guī)模得到了飛速發(fā)展。安置區(qū) (3個(gè) )用地 200畝，可開(kāi)發(fā)出讓土地 1003畝 )。因其境內(nèi)山水風(fēng)光秀麗，資源豐富，被稱為 “ 山水長(zhǎng)卷，水墨金州 ” ，依托豐富的旅游資源，興義正努力將自己建設(shè)成為國(guó)內(nèi)一流、國(guó)際知名的休閑旅游圣地。 3．物流倉(cāng)儲(chǔ)項(xiàng)目推薦方案的主要設(shè)備清單 表 2 項(xiàng)目主要設(shè)備清單 序號(hào) 設(shè)備名稱 數(shù)量 1 貨場(chǎng)吊車 1臺(tái) 2 車間吊車 1臺(tái) 3 車間吊車 1臺(tái) 4 輔助設(shè)備 二、物流倉(cāng)儲(chǔ)項(xiàng)目工程方案 本項(xiàng)目占地面積 70畝，廠區(qū)內(nèi)建筑面積約占 40000 平方米。 網(wǎng)絡(luò) 網(wǎng)絡(luò)通訊擬采用如下方案：從距離項(xiàng)目所在地最近的電信所機(jī)房接入 2M ADSL到公司機(jī)房，設(shè)置防火墻后由網(wǎng)線連接路由器，再由路由器連接交換機(jī)后與各臺(tái)計(jì)算機(jī)相連接，從而實(shí)現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)通信。比空調(diào)供暖節(jié)能 1540％，比鍋爐供暖節(jié)能 2050％。噪聲可能對(duì)周圍居民生活造成影響，固定垃圾和污水如果不進(jìn)行處理會(huì)污染環(huán)境。 二、消防設(shè)施 消防工程是為防止不正常事態(tài)的蔓延和減少事故災(zāi)害損失程度的重要措施和保障，由于本項(xiàng)目屬于物流倉(cāng)儲(chǔ)項(xiàng)目，其中物流配送是其一項(xiàng)重要業(yè)務(wù)，因此項(xiàng)目單位就需要為其動(dòng)力設(shè)備包括各種車輛等采購(gòu)大量的柴油等原料，而這些原料是易燃物品，有極大的安全隱患。 2．物流倉(cāng)儲(chǔ)項(xiàng)目設(shè)備及工器具購(gòu)置費(fèi) 根據(jù)本項(xiàng)目工藝所需要的設(shè)備清單、數(shù)量以 及各設(shè)備廠家提供的報(bào)價(jià)信息，本項(xiàng)目設(shè)備購(gòu)置費(fèi)用為 200 萬(wàn)元。本次評(píng)估中，綜合行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率取值 %。因?yàn)轫?xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值大于零，說(shuō)明本項(xiàng)目從財(cái)務(wù)角度分析是可行的。 二、物流倉(cāng)儲(chǔ)項(xiàng)目與所在地互適性分析 1．物流倉(cāng)儲(chǔ)項(xiàng)目利益群體對(duì)項(xiàng)目的態(tài)度及參與程度 分析預(yù)測(cè)與項(xiàng)目直接相關(guān)的不同利益群體對(duì)項(xiàng)目建設(shè)和運(yùn)營(yíng)的態(tài)度，選擇可以促使項(xiàng)目成功的各利益群體的參與方式，對(duì)可能阻礙項(xiàng)目存在與發(fā)展的因素提出防范措施。 23日，對(duì)于個(gè)別商業(yè)銀行二套房貸款業(yè)務(wù)中的各類違規(guī)問(wèn)題，銀監(jiān)會(huì)強(qiáng)調(diào)要嚴(yán)格執(zhí)行二套房貸， 27日，銀監(jiān)會(huì)公布了《固定資產(chǎn)貸款管理暫行辦法》， 30日又公布了《流動(dòng)資金貸款管理暫行辦法》。 作為物流行業(yè)，本項(xiàng)目的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在項(xiàng)目實(shí)施之前，實(shí)施后財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較小。 （ 4）應(yīng)對(duì)管理風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策： 項(xiàng)目融資成功后，吸收具有豐富投資管理、運(yùn)營(yíng)管理方面經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)人才進(jìn)入公司管理層； 規(guī)范公司治理，制定完善各項(xiàng)管理制度，保障股東和投資者的合法權(quán)益； 加強(qiáng)對(duì)管理人員組織結(jié)構(gòu)、管理制度、管理方法等方面的內(nèi)部培訓(xùn)、外部培訓(xùn)，提高其整體素質(zhì)和 經(jīng)營(yíng)管理水平； 推行目標(biāo)成本全面管理，加強(qiáng)成本控制； 倡導(dǎo)組織創(chuàng)新、思想創(chuàng)新，以適應(yīng)不斷變化的外部環(huán)境。目前，商品貿(mào)易商、期貨商等對(duì)第三方物流倉(cāng)儲(chǔ)認(rèn)知程度較低。 （ 2）應(yīng)對(duì)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策： 現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)已步入以顧客為核心的 3C 時(shí)代（顧客、競(jìng)爭(zhēng)、變化），面對(duì)商品市場(chǎng)的激烈競(jìng)爭(zhēng)和飛速變化，商品物流企業(yè)正在不斷強(qiáng)化內(nèi)部管理，實(shí)現(xiàn)以服務(wù)為中心的轉(zhuǎn)型，包括發(fā)展電子商務(wù)，實(shí)現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)化營(yíng)銷；拓展銷售渠道，推進(jìn)集團(tuán)化管理；發(fā)展加工中心，強(qiáng)化生產(chǎn) /質(zhì)量管理等等。隨著潛在進(jìn)入者與行業(yè)內(nèi)現(xiàn)有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手兩種競(jìng)爭(zhēng)力量的逐步加劇，我國(guó)物流行業(yè)具有營(yíng)運(yùn)主體多、小、散、亂，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)較為激烈且處于無(wú)序狀態(tài)的特點(diǎn)。 35 第十八章 物流倉(cāng)儲(chǔ)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析 一、物流倉(cāng)儲(chǔ)項(xiàng)目主要風(fēng)險(xiǎn)因素識(shí)別 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)通常包括以下方面：政策風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)、技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)、客戶風(fēng)險(xiǎn)、資金風(fēng)險(xiǎn)、配套風(fēng)險(xiǎn)、協(xié)作風(fēng)險(xiǎn)。由于項(xiàng)目具有很高的投資利潤(rùn)率，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于同行業(yè)水平，說(shuō)明本項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上可 行?？紤]到本評(píng)估項(xiàng)目外部融資額度較大，同時(shí)不可抗力和不可預(yù)測(cè)事件的可能出現(xiàn)，企業(yè)及項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)存在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，經(jīng)綜合考慮后，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率取 %。 現(xiàn)值法是通過(guò)估算建設(shè)項(xiàng)目未來(lái)壽命期內(nèi)預(yù)期凈現(xiàn)金流，并以適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率折算成現(xiàn)值，借以確定被咨詢項(xiàng)目?jī)r(jià)值的一種咨詢方法。在員工招聘過(guò)程中嚴(yán)格控制員工素質(zhì)，以保障產(chǎn)品生產(chǎn)的順利進(jìn)行。渣土運(yùn)輸過(guò)程中嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)條例和規(guī)定，運(yùn)土車輛應(yīng)在規(guī)定的時(shí)間和規(guī)定的路線進(jìn)出施工場(chǎng)地，沿途應(yīng)注意保持道路的清潔，盡量減少裝土過(guò)滿、車輛顛簸等造成的渣土傾撒。 （ 3）廠區(qū)內(nèi)所有生產(chǎn)生活用水不外排，經(jīng)處理后反復(fù)利用。由于電熱膜為純電阻電路，故其轉(zhuǎn)換效率高，除一小部分損失外，絕大部分被轉(zhuǎn)化成熱能 。這樣既使生產(chǎn)區(qū)與生活辦公區(qū)分開(kāi)，又使職工生活區(qū)遠(yuǎn)離開(kāi)平車間的噪聲干擾。城市主干道的供水設(shè)施已接通 。目前已入駐貴州林榮集 團(tuán)所屬的林通、林福汽車銷售服務(wù)有限公司的 3個(gè) 4S 店，興義市恒信德龍汽車銷售服務(wù)公司汽車城建設(shè)項(xiàng)目，昆明良明雄集團(tuán)汽車汽配、零配件批發(fā)、摩托車整車銷售及配件、五金及礦山特種設(shè)備銷售、倉(cāng)儲(chǔ)物流等綜合批發(fā)。作為全國(guó)重要的商品消費(fèi)市場(chǎng)，貴州已把商品服務(wù)業(yè)列為主要的生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)之一。物流系統(tǒng)設(shè)計(jì)、物流總代理等高增值、綜合性的服務(wù)非常有限。 “ 北煤南運(yùn) ” 、 “ 南糧北調(diào) ” 等就是其中典型的例子。在廠區(qū)內(nèi)閑置的土地上建設(shè)集銷售、加工、 倉(cāng)儲(chǔ)、配送和售后服務(wù)的綜合物流中心具有得天獨(dú)厚的地理?xiàng)l件，與興義市同行業(yè)相比，有著立地條件好、運(yùn)輸成本低、投資效益高和比較競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)等優(yōu)勢(shì)。我們除采購(gòu)物流、流通業(yè)等較多的領(lǐng)域之外，鋼鐵生產(chǎn)物流、廢鋼物流、原材料貿(mào)易、科研教育、金融租賃等服務(wù)業(yè)也在開(kāi)始起步。 公司未來(lái)的發(fā)展目標(biāo)是成為集第三方物流和第四方物流為一體的該冷鏈物流行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的制定企業(yè)。 (見(jiàn)表 1)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，中國(guó)目前工業(yè)品流通成本占商品價(jià)格的 50%左右，零售商的物流成本占總成本的 20%以上。 8 第三章 資源條件評(píng)價(jià) 物流倉(cāng)儲(chǔ)行業(yè)主要以商品貿(mào)易為基礎(chǔ)的，商品貿(mào)易形勢(shì)繁榮，則商品物流倉(cāng)儲(chǔ)行業(yè)也會(huì)受益匪淺，因此兩者是一損俱損，一榮俱榮的關(guān)系。全國(guó)商品交易量的十分之一在貴陽(yáng)完成，而貴陽(yáng)交易量的 20%在興義市完成，年 交易額過(guò)千萬(wàn)元。 二、物流倉(cāng)儲(chǔ)項(xiàng)目場(chǎng)址建設(shè)條件 1．氣候條件 興義市 地處滇、桂、黔三?。▍^(qū)）結(jié)合部中心地帶， 是 一顆閃耀耀眼的明珠 。 8．征地、拆遷、移民安置條件 本項(xiàng)目所建地塊目前為閑置地塊，無(wú)拆遷、移民方面的問(wèn)題。 2．物流倉(cāng)儲(chǔ)項(xiàng)目供電工程 本項(xiàng)目 廠區(qū)用電的電壓為 220V 和 380V，頻率為 50HZ，項(xiàng)目用電總負(fù)荷為 400KW。 （ 3）本項(xiàng)目廠區(qū)規(guī)劃圖經(jīng)業(yè)內(nèi)專家設(shè)計(jì)，項(xiàng)目車間安排、物流通道科學(xué)合理，在生產(chǎn)過(guò)程中，能夠充分節(jié)約人力、物力。 （ 3）聲環(huán)境 項(xiàng)目所在地噪聲情況較為嚴(yán)重，因此本項(xiàng)目在施工過(guò)程中要注意采用低噪聲的施工機(jī)械且做好噪聲防治工作。 （ 3）本項(xiàng)目產(chǎn)生污水較少，經(jīng)處理后全部回收利用，對(duì)環(huán)境幾乎不造成影響。 二、物流倉(cāng)儲(chǔ)項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排 本項(xiàng)目計(jì)劃從 20xx 年 11 月開(kāi)始建設(shè)，于 20xx 年 10 月底完成建設(shè)。對(duì)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率一般采用累加法估算，即把面臨的各種風(fēng)險(xiǎn)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率的要求加以量化并予以累加，其公式為： 風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率＝行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率 +經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率 +財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率 行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率。 根據(jù)項(xiàng) 目財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表計(jì)算，所得稅后的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為 %遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于行業(yè)基準(zhǔn)收益率 10%，反映出項(xiàng)目投資回報(bào)水平較高，說(shuō)明項(xiàng)目具有很好的經(jīng)濟(jì)效益。 總之，該項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上是可行的。商品消費(fèi)量受政策的波動(dòng)也會(huì)傳導(dǎo)給商品物流行業(yè)。 （ 3）財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指企業(yè)由于不同的資本結(jié)構(gòu)而對(duì)企業(yè)投資者的收益產(chǎn)生的不確定影響。 （ 3）應(yīng)對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策： 實(shí)行嚴(yán)格的資金借貸和運(yùn)用審批制度，根據(jù)公司發(fā)展情況和資金市場(chǎng)成本變化，調(diào)整資本 結(jié)構(gòu)； 38 使投資項(xiàng)目盡快產(chǎn)生效益，提高資產(chǎn)盈利能力，降低投資風(fēng)險(xiǎn)； 加強(qiáng)對(duì)業(yè)務(wù)收入、業(yè)務(wù)支出、日?，F(xiàn)金等的管理，在保持較高的流動(dòng)性的基礎(chǔ)上，減少資金占用，為公司擴(kuò)大投資提供現(xiàn)金流； 加大資本運(yùn)營(yíng)的力度，構(gòu)筑和拓寬暢通的融資渠道，為企業(yè)的資金供應(yīng)建立穩(wěn)固的渠道，為公司的發(fā)展不斷輸入資金，同時(shí)完善公司自身的“造血”機(jī)制； 加強(qiáng)對(duì)資金運(yùn)行情況的監(jiān)控，最大限度地提高資金使用效率； 實(shí)施財(cái)務(wù)預(yù)決算制度； 建立相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，加強(qiáng)內(nèi)部管理，嚴(yán)格規(guī)章制度，把可能發(fā)生的損失降到 最低程度。 （ 2）項(xiàng)目主管單位應(yīng)抓緊項(xiàng)目有關(guān)配套工作，壓縮審批程序，縮短申請(qǐng)周期，盡快落實(shí)配套資金，為項(xiàng)目的前期工作提供資金保障，加快工作進(jìn)度，提高 工作效率，使項(xiàng)目的建設(shè)少走彎路，早建設(shè)、早投產(chǎn)、早見(jiàn)效。 6）實(shí)現(xiàn)與供應(yīng)商流程、數(shù)據(jù)集成，密切供應(yīng)商聯(lián)系，及時(shí)掌握資金和訂貨動(dòng)態(tài)。由于經(jīng)濟(jì)的周期性波動(dòng)會(huì)對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)品需求帶來(lái)行情的波動(dòng)。對(duì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境和經(jīng)濟(jì)條件，應(yīng)以宏觀和微觀兩個(gè)角度進(jìn)行考察。本項(xiàng)目采用單