【正文】 46 定價說明：房屋封頂之時，價格會有較大漲幅，上漲之前的進行廣告宣傳，促使持幣觀望者迅速定心購買。 第一階段：導入期（售樓部投入使用前） 定價原則：價格暫不公布、試探市場反映。銷售低開高走，注意銷售的策略和方法，只有這樣，才能夠?qū)⒗嬲嬲龓Ыo客戶。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 到達受眾方式：政府強制訂閱、零購。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 四、住宅類推廣策略 “低開高走”，以優(yōu)惠甚至以震撼價入市，以優(yōu)質(zhì)優(yōu)價的形象打入市場，搶占市場份額，獲得市場關注，聚集人氣；將好的位置的住房調(diào)整時機分時推出，先以較有吸引力的價格推出位置相對較差的住房，再 隨著市場的響應推出相對較好的鋪位，價格亦做相應提升；以部分位置較差且面積較大的住房以最低起價出售，作為“特價優(yōu)惠房”。最 大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 ◆ 注意陽臺的創(chuàng)新設計 陽臺可設計成封閉或半封閉，可考慮兼作健身房、洗衣房、早餐室、酒吧等之用。然而，許多發(fā)展商盲目追求 “三大一小 ”概念，在居室總面積確定時，把廳設計得過大而臥室過小，破壞了居室內(nèi)部的協(xié)調(diào)性與合理性。最 大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最 大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 通過上述分析，本項目中優(yōu)勢和劣勢共存，機會和競爭同在，如何化劣勢為優(yōu)勢，如何最大限度的規(guī)避風險，并挖掘本項目所具有的所有機會，如何將本項目的各種資源全面整合將成為本項目成功的關鍵。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。同時江北的樓盤無論是價格還是數(shù)量都遠遠超過了本地承受能力。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 江北樓市的發(fā)展與江南主城區(qū)樓市的持續(xù)升溫密不可分，江南地區(qū)難以承受高房價的購房者紛紛涌入江北樓市，成為江北樓市最核心的購買力支撐。年發(fā)電能力為 2630 億千瓦時，現(xiàn)有職工 20xx 余人。南京軟件園、南京醫(yī)藥與生物工程科技園和半導體科技工業(yè)園，代表了南京 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。根據(jù)區(qū)塊分析，城北片區(qū)漲幅高于其他地區(qū)，江寧、江北地區(qū)有所下降。 ■ 城市化進程中產(chǎn)生的購房需求 穩(wěn)中有升 城市化進程的加快，也為南京樓市的發(fā)展提供了有力的需求。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 1 20xx 年 3 月 31 日 目錄 前言 第一部分：市場分析 一、 廣域市場分析 二、 區(qū)域市場分析 第二部分：產(chǎn)品定位 一、項目概況 二、 項目 SWOT 分析 三、 項目定位 第三部分：整合推廣策略 一、 推廣思路 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 南京經(jīng)濟正處于高速穩(wěn)定的發(fā)展時期，目前城市化水平以每年 2％左右的速度增長，人均住宅面積的穩(wěn)定增加和外來人口的定居需求比例的持續(xù)增高。城北片區(qū)漲幅高達 ％，新建住宅的漲幅明顯低于新建商住、寫字樓、別墅、高檔公寓的漲幅。最 大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 華能南京電廠 ， 是由華能國際電力開發(fā)公司和南京市人民政 府共同投資興建的大型企業(yè)，上市發(fā)行 A 股。當然，部分江南消費者也會出于建立第二居所的需 要來江北置業(yè)，但是這樣的人群畢竟占少數(shù)，因此從根本上講，江南主城區(qū)購房者的被動需求（即迫于價格壓力的需求）是支撐江北樓市的主要因素。 12 間 開寧鉆石星座 商鋪、高層 沿街商鋪約 10000 元 /平方米，內(nèi)部商鋪約 7000— 8000 元 /平方米，高層住房約3300— 3500 元 /平方米 華歐國際友好城 普通公寓、聯(lián)排別墅、商住綜合 住房 2600 元 /平方米 龍池翠洲 多層 住房 2480 元 /平方米 大廠地區(qū)樓盤的總體價格水平在 2500 元 /平方米左右，主要沿大廠地區(qū)主干道新華路分布，目前開盤項目以多層為主。大橋北路、浦珠路兩大板塊 涌入江南地區(qū)大量購房者，交通便利程度與樓盤價格成為所有購房者最為關注的因素。 17 二、項目 SWOT 分析： 優(yōu)勢分析： 1） 區(qū)位優(yōu)勢 位于南京高新區(qū)主干道位置，同時又靠近大廠商業(yè)中心，擁有比較理想的商業(yè)資源優(yōu)勢；附近又南京大學、東南大學、南京信息工程大學等高等學府，有數(shù)萬名學生學習、生活于此，數(shù)萬名教職員工及高新區(qū)研發(fā)人員工作于此； 2） 配套優(yōu)勢 周邊商業(yè)、教育、醫(yī) 療、公交等生活配套俱全； 3） 交通優(yōu)勢 本項目交通便利，聯(lián)結與主城區(qū)的公交線路多，便于出行；加上江北高架的開工建設，未來越江軌道交通在附近設站點，加快與主城區(qū)的連接； 4）潛在優(yōu)勢 高新區(qū)本地客戶比例高，且 本地居民收入水平、購買力水平高，同時對本區(qū)域房價的承受能力較高；相對于整個南京來講，這一板塊必將在未來有一個很高遠的發(fā)展前景。 三、項目定位 根據(jù)對上述項目的 SWOT 分析，本項目具有良好的前景，但 鑒于區(qū)位及其他各種原因，我司認為在項目定位方面，避開周邊幾個大盤的擠壓，尋找出真正適合自身發(fā)展的道路，項目的商業(yè)部分可以選擇規(guī)模中檔、特色經(jīng)營、主題色彩明顯的發(fā)展之路； 因此本案定位的總原則是： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 ◆ 衛(wèi)生間適當擴容 衛(wèi)生間不僅有傳統(tǒng)的潔身功能，而且是松馳身心和恢復精力的幽靜場所，作為溫泉小區(qū)，其重要性更是顯然的。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 在銷售商鋪和商場的同時培育起住房市場，并通過宣傳方式繼續(xù)深化自身形象，在當?shù)卦斐梢欢ㄓ绊憽Ｗ畲蟪潭鹊乃鸭藬?shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 受眾群體：政府官員、工商戶、企事業(yè)單位 廣告投放可行性：★★ 《南京晨報》 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 41 （ 1）住宅部分： 自開盤日起 6 個月完成 40％以上的銷售率，后 6 個月完成 60％以上的銷售率。 整合推廣計劃 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 基本定價： 定價說明： ① 預售證尚未辦理； ② 設置價格懸念，吸引客戶的注意。 第五階段：尾盤期（封頂后至項目售完） 定價原則：乘勝追擊，完成后期銷售。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 44 5） 銷售管理制度制定 （ 4）整合推廣簡案（主要針對價格策劃） 整合推廣策劃之價格策劃 根據(jù)樓盤自身情況以及周 邊樓盤的價格情況，確定合理的定價，將價格確定在大部分客戶所期望并在其承受范圍以內(nèi)。 銷售并不是獨立的過程，銷售需要有前期的廣告宣傳作為配合，開盤前期做好客戶積累，銷售也需要統(tǒng)一的銷售說辭，在銷售過程中展現(xiàn)出樓 盤獨有的特色和帶給消費者實實在在的利益。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 報刊發(fā)行式： 《南京日報》是以早報形式，周邊區(qū)縣同步印刷，清早到達。最 大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 35 ③ 以賣為主，以租為輔 對于本案的商業(yè)及辦公用房可以采用以賣為主，而以租為輔，當市場旺銷時全力銷售，而市場反應冷清則可采用租賃為主（應急策略）。 三、商鋪及辦公推廣策略 商鋪及辦公房功能策劃： 1）對于寧六公路沿線的辦公用房及部分商業(yè)用房由于其特殊區(qū)域位置所影響，功能比較明確，科研重地決定其自身的高尚性，建議以 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最 大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 “黑洞 ” 即 陽光照射不到的地方 ， 面積不應超過廳面積的 20%。 “三大一小 ”是近年戶型設計中的流行趨勢。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最 大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 22 2) 自然人文環(huán)境服務 3) 增值式管理服務 4) 星級酒店標準客戶服務 5) 小品式全透明管理服務 C． 八大要求： 1) 規(guī)劃環(huán)境適合人的層次要求 2) 空間環(huán)境滿足人的居住要求 3) 組團環(huán)境有利于人的生活要求 4) 視覺環(huán)境有利于人的心理要求 5) 建筑環(huán)境達到了人的素質(zhì)要求 6) 人文環(huán)境照顧人的交往要求 7) 智能環(huán)境預計人的信息要求 8) 管理環(huán)境符合人的方便要求 以下是具體的市場定位實施： ① 概念定位 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。同時對于整個江北板塊而言，短期內(nèi)上馬項目過多而消化能力有限必然會造成房產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)，不與經(jīng)濟發(fā)展的速度保持平衡，可能會出現(xiàn)無人問津的尷尬局面。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。江北樓市的發(fā)展與江南主城區(qū)樓市的持續(xù)升溫密不可分， 20xx 年，江北樓盤總體供應數(shù)量和質(zhì)量規(guī)模上都有了跨越性的大發(fā)展，樓盤銷售均價普遍有了較大的升幅，均價達到 2500 元 /平方米以上。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 自目前為止，幾大交通“瓶頸”問題的解決，給江北的發(fā)展帶來的新的機遇，橋北收費站的外遷、三橋的開通、過江隧道的興建、四橋的招標、過江軌道交通的規(guī)劃，一個接一個的消息，吸引著大量的江南居民跨江北上購房，從而使江北各家樓盤的銷售量激增。 南京熱電廠 ， 國有大二型企業(yè)，是江蘇省首家高溫高壓電廠和骨干發(fā)電廠之一。經(jīng)過十多年的發(fā)展，高新區(qū)已發(fā)展成為南京市支柱產(chǎn)業(yè) —— 電子信息和生物工程與醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)的基地，并且成為航空航天和新材料等產(chǎn)業(yè)的聚集地。 20xx 年南京房地產(chǎn)市場情況 根據(jù)南京市房地產(chǎn)交易市場的數(shù)據(jù)， 20xx 年南京房地產(chǎn)市場上市銷售面積為 827 萬平方米，銷售面積 萬平方，新建商品房均價為 5113 元 /平方米，與去年四季度相比，上漲了 51 元 /平方米。 ■ 結婚購房比例 基本穩(wěn)定 由于計劃在 20xx 年結婚的人數(shù)較 20xx 年有大幅度的增長， 20xx年一至四季度， 結婚購房比例高， 由結婚產(chǎn)生的購房需求的比 例基本穩(wěn)定在 20%上下 。最 大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最 大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 4 第一部分 市場分析 一、廣域市場分析 1. 20xx 年南京市房地產(chǎn)市場容量分析 20xx 年南京新建商品房和存量房的市場總容量 超過 1500 萬平米。 20xx年由于城市化進程的加快，由該動因產(chǎn)生的需求比例穩(wěn)中有升。其中以往南京房地產(chǎn)項目過熱的江寧與河西地區(qū)銷售發(fā)生一些變化，由于國家抑制房地產(chǎn)價格新政的影響，江寧房地產(chǎn)去年下半年至今年年初銷售下滑明顯。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。其中主業(yè)職工 368 人，其他人員 194 人。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。大廠地區(qū)商業(yè)、衛(wèi)生、交通、 教育等配套設施齊全，擁有一個良好的居住生活的氛圍。目前開發(fā)的江北的熱點地區(qū)就在大橋北路沿線地區(qū)，若干個南京超級大盤在江北地區(qū)已