【正文】 為本地區(qū)的客戶，本地區(qū)客戶基本收入較高，工作地點(diǎn)一般都在本地區(qū)，所以尤其是住宅可以吸引較多本地客戶認(rèn)購；商業(yè)及辦公項(xiàng)目則可以考慮南京市區(qū)的客戶群以及部分投資客戶。最 大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。建立良好品牌形象，無論是產(chǎn)品促銷或品牌形象廣告都由該核心出發(fā)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 21 商業(yè)及辦公用房形象定位： 科技、人文、生活 ■ 建成小區(qū)的完美商業(yè)、服務(wù)配套，小區(qū)生活不可或缺的一部分； ■ 建成高新區(qū)科技、人文、生活一體化配套 ■ 勾畫出“浦口高新區(qū)新地標(biāo)”之品牌形象，為其投資者和未來進(jìn)駐的企業(yè)單位創(chuàng)造良好的商機(jī)，增強(qiáng)他們的投資信心。 20 科技改變生活 擁抱自由與健康 塑造高新區(qū)人文情懷標(biāo)志住宅 呈現(xiàn)高新區(qū)一流生活化工作空間 項(xiàng)目形象定位 住宅小區(qū)形象定位： 科技注入美好生活 榮耀高尚 精致實(shí)用 ■ 科技真正進(jìn)入到我的生活中去了， ■ 極具升值潛力的地段， ■ 讓人心動(dòng)的房子， ■ 讓人贊嘆的建筑單體， ■ 都市時(shí)尚生活 配置， ■ 時(shí)刻感受城市節(jié)奏的理想居所， 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 三、項(xiàng)目定位 根據(jù)對上述項(xiàng)目的 SWOT 分析，本項(xiàng)目具有良好的前景，但 鑒于區(qū)位及其他各種原因，我司認(rèn)為在項(xiàng)目定位方面，避開周邊幾個(gè)大盤的擠壓，尋找出真正適合自身發(fā)展的道路，項(xiàng)目的商業(yè)部分可以選擇規(guī)模中檔、特色經(jīng)營、主題色彩明顯的發(fā)展之路； 因此本案定位的總原則是： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 19 競爭分析： 1） 實(shí)在競爭威脅 對于本項(xiàng)目而言，與江北已經(jīng)形成一定規(guī)模的幾個(gè)大盤實(shí)際競爭會比較突出，江北樓盤中目前已有天潤城、威尼斯水城等多個(gè)大型已建或在建的地產(chǎn)項(xiàng)目，區(qū)位優(yōu)勢相對更加有利，對項(xiàng)目構(gòu)成了比較大的競爭威脅。 2） 市場機(jī)會 項(xiàng)目位于高新區(qū)， 工業(yè)企業(yè)多，居住小區(qū)少，周邊千米范圍之內(nèi)還缺少大型商業(yè)及辦公項(xiàng)目，整個(gè)商業(yè)物業(yè)的檔次比較低且類型單一，項(xiàng)目進(jìn)駐可以彌補(bǔ)一定的市場空缺； 3） 市場需求 本項(xiàng)目周邊企業(yè)多、高校多、居民小區(qū)少，對配套的商業(yè)設(shè)施、辦公設(shè)施有一定的需求； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最 大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 17 二、項(xiàng)目 SWOT 分析： 優(yōu)勢分析： 1） 區(qū)位優(yōu)勢 位于南京高新區(qū)主干道位置，同時(shí)又靠近大廠商業(yè)中心，擁有比較理想的商業(yè)資源優(yōu)勢；附近又南京大學(xué)、東南大學(xué)、南京信息工程大學(xué)等高等學(xué)府，有數(shù)萬名學(xué)生學(xué)習(xí)、生活于此，數(shù)萬名教職員工及高新區(qū)研發(fā)人員工作于此； 2） 配套優(yōu)勢 周邊商業(yè)、教育、醫(yī) 療、公交等生活配套俱全； 3） 交通優(yōu)勢 本項(xiàng)目交通便利，聯(lián)結(jié)與主城區(qū)的公交線路多，便于出行；加上江北高架的開工建設(shè)，未來越江軌道交通在附近設(shè)站點(diǎn)，加快與主城區(qū)的連接； 4）潛在優(yōu)勢 高新區(qū)本地客戶比例高，且 本地居民收入水平、購買力水平高，同時(shí)對本區(qū)域房價(jià)的承受能力較高；相對于整個(gè)南京來講，這一板塊必將在未來有一個(gè)很高遠(yuǎn)的發(fā)展前景。 16 地上總面積： 71888 平方米 住宅總面積： 49390 平方米 專家公寓： 6886 平方米 科研中心： 11816 平方米 接待中心： 3796 平方米 容積率： 建筑占地面積： 6506 平方米 建筑密度： % 綠地率： % 地下停車： 10968 平方米（含辦公） 總戶數(shù)： 452 規(guī)劃居住人口： 1582 地下停車位： 318（含辦公） 地面停車位： 160（含辦公） 中心綠地： 5068 平方米 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)： 總用地面積： 39938 平方米 總建筑面積： 82856 平方米 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。大橋北路、浦珠路兩大板塊 涌入江南地區(qū)大量購房者，交通便利程度與樓盤價(jià)格成為所有購房者最為關(guān)注的因素。浦口地區(qū)除了區(qū)位上的優(yōu)勢以外，很多配套設(shè)施方面還存 在著一些不足，而且由于短期內(nèi)開發(fā)量過大，與有限的消費(fèi)形成矛盾，很多樓盤都存在銷售的壓力。最 大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最 大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 12 間 開寧鉆石星座 商鋪、高層 沿街商鋪約 10000 元 /平方米，內(nèi)部商鋪約 7000— 8000 元 /平方米，高層住房約3300— 3500 元 /平方米 華歐國際友好城 普通公寓、聯(lián)排別墅、商住綜合 住房 2600 元 /平方米 龍池翠洲 多層 住房 2480 元 /平方米 大廠地區(qū)樓盤的總體價(jià)格水平在 2500 元 /平方米左右，主要沿大廠地區(qū)主干道新華路分布，目前開盤項(xiàng)目以多層為主。 11 （ 2）、大廠地區(qū)在售樓盤簡要情況一覽 樓盤名 物業(yè)概要 樓盤價(jià)格 永利晶華城 商鋪、寫字樓 一樓門面 10000 元 /平方米 返租式商鋪一樓 8000 元， 二樓 5000 元 /平方米， 三樓 3000— 3500 元 /平方米 福基國際花園 多層 住房均價(jià) 2400 元 /平方米，門面商鋪均價(jià) 8000 元 /平方米 寶潤花園 多層 住房均價(jià) 2300 元 /平方米 騰泰雅苑 多層 住房均價(jià) 2450 元 /平方米 水榭花苑 多層 沿街商鋪每間兩層約 200 平方米，均價(jià)7500— 8000 元 /平方米，住房 2520 元 /平方米 四季花街 商鋪、門面 面積 60— 100 平方米，均價(jià) 10000 元 /平方米，具體價(jià)格在 8000— 15000 元之 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。當(dāng)然，部分江南消費(fèi)者也會出于建立第二居所的需 要來江北置業(yè)，但是這樣的人群畢竟占少數(shù)，因此從根本上講，江南主城區(qū)購房者的被動(dòng)需求（即迫于價(jià)格壓力的需求）是支撐江北樓市的主要因素。同時(shí)，也催熱了江北房地產(chǎn)的發(fā)展，經(jīng)過近兩年的發(fā)展，大盤云集，以其相對較低 的價(jià)格優(yōu)勢受到購房者的垂青。依托江北區(qū)內(nèi)揚(yáng)子石化、南化集團(tuán)、南鋼集團(tuán)等大型工業(yè)企業(yè)，高新區(qū)開發(fā)區(qū)研發(fā)企業(yè)，南大等諸多高校，未來的江北地區(qū)城市人口將達(dá)到百萬左右，這意味著在現(xiàn)有基礎(chǔ)上增加數(shù)十萬人左右 的購房需求和消費(fèi)群體，業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)未來幾年內(nèi)江北地區(qū)將脫離工業(yè)城的單一發(fā)展模式，商業(yè)、居住、文教、物流等綜合一體，成為又一個(gè)大型“南京新市區(qū)”。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 華能南京電廠 ， 是由華能國際電力開發(fā)公司和南京市人民政 府共同投資興建的大型企業(yè)，上市發(fā)行 A 股。南化集團(tuán)有限公司現(xiàn) 包含 23 個(gè)二級單位，職工 總數(shù) 4 萬人 左右 ， 其中位于大廠地區(qū)的 中國石化南化集團(tuán)建設(shè)公司 ，各類專業(yè)人員配置齊全， 現(xiàn)有員工 3496 名 。大中專學(xué)歷以上員工 5835 人。全區(qū)擁有高新技術(shù)企業(yè) 190 家，占南京市全市高新技術(shù)企業(yè)總數(shù)的 40%，是全市高新技術(shù)企業(yè)最密集的地區(qū)。最 大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。規(guī)劃面積 平方公里 ,已開發(fā) 10 平方公里，擁有企業(yè)近 20xx 家，經(jīng)濟(jì)總量在國家級高新區(qū)中位居前列，是江蘇省南京市最具活力的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。近年來隨著國家級南京高新區(qū)、南京化學(xué)工業(yè)園和沿江工業(yè)開發(fā)區(qū)的建設(shè)，沿江地區(qū)已成為南京市工業(yè)的重要基地。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。城北片區(qū)漲幅高達(dá) ％，新建住宅的漲幅明顯低于新建商住、寫字樓、別墅、高檔公寓的漲幅。從總體看，供應(yīng)略大于需求， “ 買方市場 ” 格局正在逐步成型。 6 隨著整體房價(jià)上漲趨緩，預(yù)期房價(jià)下跌的氣氛越來越濃，使得一部分需求會轉(zhuǎn)向租賃市場，從而使短期內(nèi)的商品房整體需求量下降。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 南京經(jīng)濟(jì)正處于高速穩(wěn)定的發(fā)展時(shí)期，目前城市化水平以每年 2％左右的速度增長，人均住宅面積的穩(wěn)定增加和外來人口的定居需求比例的持續(xù)增高。投資購房比例從 %下降到 %， 20xx 年 6 月起受到國家新政策的影響，投資比例 略有下降。改善住宅條件的購房比例持續(xù)上升，從 20xx年初的 18%上升到 20xx年末的 %，增長了 。最 大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 本案僅僅是體現(xiàn)了我司對于貴項(xiàng)目在運(yùn)作過程中的一些思路和操作手法，并且也未與貴公司 進(jìn)行深入且具有針對性的溝通和討論，難免有不足和偏差之處，因此具體的一些執(zhí)行方案還須經(jīng)雙方協(xié)商達(dá)成一致意見后另行制定。 3 前 言 本案包括市場分析、整合推廣方案等部分組成，具體包括項(xiàng)目概況、項(xiàng)目分析、項(xiàng)目定位及導(dǎo)向、推廣思路及項(xiàng)目建議、項(xiàng)目的整合推廣策略等內(nèi)容。 2 二、 項(xiàng)目建議 三、商鋪推廣策略 四、住宅推廣策略 五、 項(xiàng)目全程推廣方案 策略的選擇 具體執(zhí)行的策略分析 廣告推廣策略 銷售促進(jìn)活動(dòng)策略 銷售計(jì)劃 整合推廣計(jì)劃 物業(yè)管理策略 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 1 20xx 年 3 月 31 日 目錄 前言 第一部分：市場分析 一、 廣域市場分析 二、 區(qū)域市場分析 第二部分：產(chǎn)品定位 一、項(xiàng)目概況 二、 項(xiàng)目 SWOT 分析 三、 項(xiàng)目定位 第三部分：整合推廣策略 一、 推廣思路 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 浦口科技廣場 調(diào)研及營銷方案綜述 南京臣德置業(yè)顧問有限公司 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。另外，我方在對于本項(xiàng)目所具有的各種資源整合之后，將本方案的重點(diǎn)定位于住宅的整合推廣。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 ■ 拆遷產(chǎn)生的購房需求比例降低 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 5 ■ 改善住宅條件是目前購房需求的主體構(gòu)成，持續(xù) 增長 由于生活水平的提高、居民收入增加及收入預(yù)期看好產(chǎn)生了大量的以改善居住條件為目的的對商品房的市場需求。 ■ 投資購房比例 小幅下降 投資購房看重的是投資收益，在國家宏觀政策的影響下，房產(chǎn)行 業(yè)的短期投機(jī)行為受到抑制，主要是受到收益空間有所萎縮的影響。 ■ 城市化進(jìn)程中產(chǎn)生的購房需求 穩(wěn)中有升 城市化進(jìn)程的加快，也為南京樓市的發(fā)展提供了有力的需求。隨著南京房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的變化，在滿足現(xiàn)實(shí)的需求之后，開發(fā)商的競爭領(lǐng)域開始逐漸轉(zhuǎn)向潛在需求領(lǐng)域。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。從套均面積看，全年上市和銷售分別為每套 119 平米和 117 平米，較 20xx 年套均縮小 10 平米和 8 平米。根據(jù)區(qū)塊分析，城北片區(qū)漲幅高于其他地區(qū)，江寧、江北地區(qū)有所下降。最 大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。區(qū)域內(nèi)的國家大型企業(yè)布局均沿長江岸線展開。 江北主要企業(yè)名錄 國家級南京高新產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)， 南京高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)由江蘇省政府、南京市政府共同創(chuàng)建于 19