【正文】 n 前期充分的客戶累計，理由：沒有充分的人氣做支持，推案將達不到預(yù)期的效果，并且對后期的價格拉升會造成根本上的影響。 價格層次需求結(jié)構(gòu)分析及季度變化情況 2004年潛在消費者對可承受最高單價的統(tǒng)計 根據(jù)我們四季度潛在消費者調(diào)研結(jié)果顯示，潛在消費者的可承受的最高單價多在 40016000元/㎡的區(qū)間內(nèi)，其中對單價在40015000元/㎡之間的比例最高為36%；其次是單價在50016000元/㎡的比例，%；處于第三位的是單價在30014000元/㎡之間的比例；%；單價3000元/㎡以下和6000元/㎡以上的比例均比較低，%%，這和單價在3000元/㎡以下的供給量及供給區(qū)域有很大關(guān)系，該價位段的房源基本上位于江北，主城區(qū)基本沒有這樣的商品房供應(yīng)，所以該心理價位的需求比例被動壓縮，而對于單價在6000元/㎡以上的，則也是因為選擇地理位置較好的城中區(qū)域的準購房者受到6000元/㎡的實際房價影響的結(jié)果。短期內(nèi)供應(yīng)量預(yù)測2004年被業(yè)界稱為“政策年”，國家和地方都實行了土地緊縮政策，就南京市的土地供給情況來看，根據(jù)南京土地交易中心的數(shù)據(jù)，截止2004年12月底，南京市土地實際成交44幅，㎡。也就是說，當現(xiàn)在你選擇蘇寧金泉重點個案分析恒輝翡翠城開 發(fā) 商：南京恒輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司地理位置：浦珠北路110路產(chǎn)品形態(tài)：公寓建筑面積：12萬m2占地面積：容 積 率：綠 化 率：42%物業(yè)管理：㎡從二月份的實地市場調(diào)研來看，目前浦口區(qū)域的幾個大盤第一批的供應(yīng)量已基本被市場去化，05年初始市場熱度高，投資比列明顯下降，自住客戶需求量明顯放大。 社會事業(yè)發(fā)展——讓百姓成為城市化的受益者 把重點工程建設(shè)作為造福浦口區(qū)54萬百姓的民心工程，是重點工程建設(shè)的“支點”。今年一期開發(fā)達50萬平方米，3—5年將完成全部約160萬平方米的巨大開發(fā)量，屆時可容納5萬人居住生活。著名的南京長江大橋、長江二橋和正在興建的長江三橋溝通了南北交通，城區(qū)距南京新生圩港僅十多公里，乘車1小時可到達南京祿口國際機場或安徽合肥機場。216。 產(chǎn)業(yè)發(fā)展——高新技術(shù)“領(lǐng)跑”工業(yè)經(jīng)濟 城市化進程的加快，讓浦口區(qū)贏得了更多投資商的青睞。 投資1．2億元的珠江鎮(zhèn)及浦口街道污水處理廠建設(shè)、投資3．3億元的城南河環(huán)境綜合整治、投資6800萬元的浦口南山水廠及區(qū)間配套工程，將提高市民的生活質(zhì)量；投資1483萬元的烏江鎮(zhèn)十里苗木觀光基地、投資1040萬元的特用玉米基地、投資700萬元的無公害稻田基地、投資1000萬元的千禧森林意楊基地等，在有效改善生態(tài)環(huán)境的同時，還將給農(nóng)民帶來真金白銀的收益。l l 大橋收費站北移l ，緩解長江一橋交通壓力注釋：南京長江三橋——長江三橋是上海至成都國道（GZ55）主干線的重要組成部分，位于現(xiàn)南京長江大橋上游約19公里處的大勝關(guān)，南岸起點在繞城公路劉村互通，往東接南京市規(guī)劃的二環(huán)線；北岸終點在浦口境內(nèi)的寧合高速公路張店互通，往北接即將開工建設(shè)的寧淮高速公路。該案是一個法式風格的樓盤，外立面材料選用國內(nèi)品牌面磚，采用淡金色的三段式外立面設(shè)計，小區(qū)內(nèi)部配有紅外線監(jiān)控系統(tǒng)、雙門禁對講系統(tǒng)等智能化硬件配備。項目分析，銷售狀況良好，引起的市場熱度極大，對區(qū)域市場起到了一定程度上的推動作用；但實際成交均價還不到2500元/平方米的低位，無疑給區(qū)域內(nèi)的同等樓盤帶來了巨大的沖擊，其中像華僑城這樣的樓盤受打擊尤為明顯，銷售勢頭受到了嚴重的打壓。 區(qū)域影響力——我們從網(wǎng)上交易統(tǒng)計中可以明顯的看到，大橋北路沿線的客源被其急劇吸納，華僑城等樓盤的銷售速率受其壓力，明顯放緩。 從上表中我們可以看出，江北區(qū)域2004年土地出讓地塊為8幅，實際出讓面積為104萬方，成交金額為72370萬元。） 通過對四個季度的樓型偏好的對比可以發(fā)現(xiàn)，雖然多層依然在樓型偏好中唱主角，但是小高層已經(jīng)漸為人們接受，其地位日漸穩(wěn)固，況且隨著土地資源日見稀缺，小高層的需求很容易在市場供給中得到相應(yīng)的實現(xiàn)，而對多層的需求則會因為其供給量的匱乏向小高層和高層轉(zhuǎn)移，使對小高層的需求呈現(xiàn)成長勢頭。因此本案的市場價值可以說是與目前同等區(qū)位在售樓盤的價格所掛鉤的（所指蘇寧從目前來看，本案的市場實際價格受周邊行情左右較大，經(jīng)過上述分析論證我們認為支撐本案市場價值的因素為：n 總價必須控制在25—30萬之間，理由：客戶針對性強，投資增值潛力大，市場空間大n 市場均價達到2900元/平方米（蘇寧天潤城1100套總計5600套左右備注區(qū)域內(nèi)還有大華景秀華城、紅太陽集團開發(fā)的兩個項目資料不明，預(yù)計其供應(yīng)量也將會比較大。天潤城192184總計50864622從上圖、表我們可以看出，自2004年下半年至今，該區(qū)域市場供應(yīng)量在5000套左右（預(yù)估在50萬方左右），經(jīng)過一輪去化熱潮后，目前去化已基本完成，達到了4600多套（46萬方左右），不少樓盤已接近尾期銷售狀態(tài)。 價格走勢——從現(xiàn)有的市場分析，我們認為蘇寧內(nèi)部配有三個商業(yè)配套中心、三個會所、五所幼兒園、兩所小學、一個中學、綜合商場、醫(yī)院、郵局、銀行、菜市場。新年伊始像蘇寧但是不容我們忽視的也是這區(qū)域大規(guī)模開發(fā)所帶來機遇的同時也將帶來競爭——激烈的競爭。目前，南京中脈集團投資5000萬元建設(shè)的納米微膠囊系列、中脈遠紅紡織品系列等已經(jīng)投產(chǎn)，預(yù)計5年內(nèi)可成為全國相關(guān)領(lǐng)域的龍頭企業(yè)。從長江大橋下來，站在濱江大道實驗段，浦口區(qū)建設(shè)局負責人比劃著說，濱江大道總寬度將達60米，分作三個功能區(qū)域：5米寬的人行道、依江堤“高位”坡度自然建造的15米景觀道和35米寬的濱江大道。南京浦口項目市場報告一、浦口區(qū)域發(fā)展概況區(qū)域簡介2002年4月，經(jīng)國務(wù)院批復，南京市撤銷原浦口區(qū)、江浦縣，合并成立新的南京市浦口區(qū)。 沿浦口53公里江岸線、耗資35億元、總長50公里左右的江北濱江大道，是道路建設(shè)中投資最大的一項工程，把新浦口從東到西“串”了起來。經(jīng)過3年努力，浦口生物醫(yī)藥及相關(guān)產(chǎn)業(yè)將力爭銷售超過100億元。在政府大力發(fā)展沿江區(qū)域的大背景下，不置可否浦口區(qū)域?qū)⒊蔀槟暇┙?jīng)濟發(fā)展新的高速持續(xù)增長點，前來投資開發(fā)的境內(nèi)外企業(yè)更會日益劇增，相關(guān)所帶動的產(chǎn)業(yè)發(fā)展將會是長期的高效的。