【正文】 最 大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 基本定價(jià)： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最 大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最 大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。繼續(xù)新一輪的配合宣傳，銷售工作繼續(xù)開展。 公開期 時(shí)間： （待定） 主要工作： 項(xiàng)目接待中心準(zhǔn)備完畢，銷售人員、銷售道具全部到位 工作建議： 開盤當(dāng)日進(jìn)行適當(dāng)?shù)匿N售促進(jìn)工作，利用折扣、贈(zèng)禮吸引客戶，開盤期銷售房源控制在 50%以內(nèi)。在當(dāng)?shù)啬酥琳麄€(gè)南京樹立起一種全新的樓盤形象，再通過借助多種媒介組合式發(fā)布廣告，宣傳出本案的理念，突出本案是高新區(qū)舒適主義住宅典范。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 受眾群體：政府官員、工商戶、企事業(yè)單位、個(gè)人 廣告投放可行性：★★★ 《金陵晚報(bào)》 市場(chǎng)成熟性：《金陵晚報(bào)》是南京日?qǐng)?bào)社發(fā)行的一份綜合性報(bào)紙，每周有地產(chǎn)?？?，其在南京的發(fā)行量已達(dá)到 55 萬份 報(bào)刊發(fā)行式：《金陵晚報(bào)》是以早報(bào)形式，各區(qū)縣同步印刷，清早就可到達(dá)市民手中。 4） 媒體分析及策劃 媒體選擇 ： ① 報(bào)紙媒體：大眾傳媒，具有覆蓋面廣的特點(diǎn)； 參考報(bào)紙媒體 《現(xiàn)代快報(bào)》 市場(chǎng)成熟性：《現(xiàn)代快報(bào)》是一份很成熟的晚報(bào)，全省發(fā)行，受眾面廣、內(nèi)容豐富、口碑好。 價(jià)格策略實(shí)施： ① 不公開售價(jià)，客戶可以交納內(nèi)部認(rèn)購金，開盤時(shí)采用低于市場(chǎng)價(jià)策略，同時(shí)迅速聚集人氣。 五、本案的全程推廣方案 策略的選擇 采用“概念策劃”的策略：本項(xiàng)目定位于江北地區(qū)文化特色社區(qū)，通過一定的概念炒作來吸引目標(biāo)客戶群體 ,并且通過概念策劃能 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最 大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 2）對(duì)于商業(yè)用房，建議吸引銀行、郵政、連鎖便利店、連鎖知名餐飲等設(shè)施進(jìn)駐，提高本項(xiàng)目的總體綜合檔次。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 主推： —— 學(xué)府花園 進(jìn)入這片都市的新地， 感受深深的科技和人文的氣息籠罩，嚴(yán)謹(jǐn)?shù)沫h(huán)境、明朗的景觀， 最能 折 射出的是這 片土地 所特有的氣氛和科技 情懷 。 建筑外觀建議 封閉式陽 臺(tái)， 外立面窗戶大量運(yùn)用落地、轉(zhuǎn)角、外飄窗，采光面最大化； 歐式設(shè)計(jì)風(fēng)格的屋頂造型； 外立面采用涂料，色彩鮮艷并進(jìn)行跳色處理，提高觀賞性，提升品質(zhì)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 ◆ 廳、室方正，采光充足 為了增加采光，開拓視野，可考慮采用落地玻璃窗及轉(zhuǎn)角窗。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 ◆ “三大一小 ”作參考 平面布置大廳小臥模式，已被人們廣泛接受，大廚房、大衛(wèi)生間布置方便了日常生活的需要。做到明廚、明衛(wèi)。 (1) 項(xiàng)目建筑風(fēng)格建議 抓住現(xiàn)代人崇洋心態(tài)，比較喜好歐式風(fēng)格，小區(qū)建筑設(shè)計(jì)可以考慮歐式風(fēng)格進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 24 ④ 品牌定位 通過對(duì)本項(xiàng)目的整合推廣，使本項(xiàng)目成為高新區(qū)的品牌項(xiàng)目，提高開發(fā)商的知名度與美譽(yù)度，從而達(dá)到雙贏的目的。 概念推廣： 科技改變生活 擁抱自由 與健康 ★ 品牌核心 設(shè)定品牌核心概念，執(zhí)行以 “科技改變 生活 ” 為核心，吸引對(duì)象，提升對(duì)本區(qū)域的興趣。最 大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 劣勢(shì)分析： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 14 風(fēng)悅天晴花園 多層、聯(lián)排別墅 多層均價(jià) 2700 元 /平方米 圣源居 多層 住房均價(jià) 2750 元 /平方米 金浦廣場(chǎng) 商鋪 商鋪 120xx 元 /平方米 多層均價(jià) 2600 元 /平方米 小高層均價(jià) 2800 元 /平方米 相對(duì)于而言，老浦口地區(qū)的樓盤開發(fā)更早，總體規(guī)模與價(jià)格水平較高，銷售價(jià)格基本在 2500 元 — 3000 元，部分項(xiàng)目如明發(fā)濱江新城已經(jīng)突破 3000 元 /平方米，主要客戶從以江北本地為主導(dǎo)向以南京市區(qū)消費(fèi)者為主轉(zhuǎn)變。 （ 2）、江北地區(qū)其他板塊在售樓盤價(jià)格基本情況一覽 江畔明珠廣場(chǎng) 小高層、多層 住房 2800— 3000 元 /平方米，多層均價(jià) 2900 元 /平方米 大橋北路板塊 旭日華庭 小高層 住房均價(jià) 2700 元 /平方米 華僑城 多層、小高層 住房 2900 元 /平方米 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。各類開發(fā)區(qū)、觀光旅游區(qū)、大學(xué)城、交通體系和公共配套設(shè)施的發(fā)展，為區(qū)域的發(fā)展創(chuàng)造了良好的條件，釋放出強(qiáng)勁的發(fā)展動(dòng)力。最 大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 南化集團(tuán)有限公司 ， 南京 特大型化工企業(yè)，是我國最早的化工基地之一。 8 高新區(qū)最新的發(fā)展特色。 江北主要企業(yè)名錄 國家級(jí)南京高新產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)， 南京高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)由江蘇省政府、南京市政府共同創(chuàng)建于 1988 年 9 月， 1991 年 3 月被國務(wù)院批準(zhǔn)為全國首批也是江蘇省首家國家級(jí)高新區(qū)。最 大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。從套均面積看，全年上市和銷售分別為每套 119 平米和 117 平米，較 20xx 年套均縮小 10 平米和 8 平米。隨著南京房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的變化，在滿足現(xiàn)實(shí)的需求之后，開發(fā)商的競(jìng)爭(zhēng)領(lǐng)域開始逐漸轉(zhuǎn)向潛在需求領(lǐng)域。 ■ 投資購房比例 小幅下降 投資購房看重的是投資收益，在國家宏觀政策的影響下，房產(chǎn)行 業(yè)的短期投機(jī)行為受到抑制，主要是受到收益空間有所萎縮的影響。 ■ 拆遷產(chǎn)生的購房需求比例降低 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。另外，我方在對(duì)于本項(xiàng)目所具有的各種資源整合之后，將本方案的重點(diǎn)定位于住宅的整合推廣。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 浦口科技廣場(chǎng) 調(diào)研及營銷方案綜述 南京臣德置業(yè)顧問有限公司 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 2 二、 項(xiàng)目建議 三、商鋪推廣策略 四、住宅推廣策略 五、 項(xiàng)目全程推廣方案 策略的選擇 具體執(zhí)行的策略分析 廣告推廣策略 銷售促進(jìn)活動(dòng)策略 銷售計(jì)劃 整合推廣計(jì)劃 物業(yè)管理策略 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 本案僅僅是體現(xiàn)了我司對(duì)于貴項(xiàng)目在運(yùn)作過程中的一些思路和操作手法，并且也未與貴公司 進(jìn)行深入且具有針對(duì)性的溝通和討論，難免有不足和偏差之處，因此具體的一些執(zhí)行方案還須經(jīng)雙方協(xié)商達(dá)成一致意見后另行制定。最 大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。投資購房比例從 %下降到 %， 20xx 年 6 月起受到國家新政策的影響，投資比例 略有下降。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。從總體看，供應(yīng)略大于需求， “ 買方市場(chǎng) ” 格局正在逐步成型。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。規(guī)劃面積 平方公里 ,已開發(fā) 10 平方公里，擁有企業(yè)近 20xx 家，經(jīng)濟(jì)總量在國家級(jí)高新區(qū)中位居前列，是江蘇省南京市最具活力的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。全區(qū)擁有高新技術(shù)企業(yè) 190 家，占南京市全市高新技術(shù)企業(yè)總數(shù)的 40%，是全市高新技術(shù)企業(yè)最密集的地區(qū)。南化集團(tuán)有限公司現(xiàn) 包含 23 個(gè)二級(jí)單位，職工 總數(shù) 4 萬人 左右 ， 其中位于大廠地區(qū)的 中國石化南化集團(tuán)建設(shè)公司 ，各類專業(yè)人員配置齊全， 現(xiàn)有員工 3496 名 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。同時(shí)，也催熱了江北房地產(chǎn)的發(fā)展，經(jīng)過近兩年的發(fā)展，大盤云集，以其相對(duì)較低 的價(jià)格優(yōu)勢(shì)受到購房者的垂青。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 11 （ 2）、大廠地區(qū)在售樓盤簡(jiǎn)要情況一覽 樓盤名 物業(yè)概要 樓盤價(jià)格 永利晶華城 商鋪、寫字樓 一樓門面 10000 元 /平方米 返租式商鋪一樓 8000 元， 二樓 5000 元 /平方米， 三樓 3000— 3500 元 /平方米 福基國際花園 多層 住房均價(jià) 2400 元 /平方米，門面商鋪均價(jià) 8000 元 /平方米 寶潤(rùn)花園 多層 住房均價(jià) 2300 元 /平方米 騰泰雅苑 多層 住房均價(jià) 2450 元 /平方米 水榭花苑 多層 沿街商鋪每間兩層約 200 平方米，均價(jià)7500— 8000 元 /平方米，住房 2520 元 /平方米 四季花街 商鋪、門面 面積 60— 100 平方米，均價(jià) 10000 元 /平方米，具體價(jià)格在 8000— 15000 元之 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最 大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。浦口地區(qū)除了區(qū)位上的優(yōu)勢(shì)以外，很多配套設(shè)施方面還存 在著一些不足，而且由于短期內(nèi)開發(fā)量過大，與有限的消費(fèi)形成矛盾，很多樓盤都存在銷售的壓力。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 16 地上總面積： 71888 平方米 住宅總面積： 49390 平方米 專家公寓： 6886 平方米 科研中心： 11816 平方米 接待中心： 3796 平方米 容積率： 建筑占地面積： 6506 平方米 建筑密度： % 綠地率： % 地下停車： 10968 平方米（含辦公） 總戶數(shù)： 452 規(guī)劃居住人口： 1582 地下停車位： 318（含辦公） 地面停車位： 160（含辦公） 中心綠地： 5068 平方米 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最 大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 19 競(jìng)爭(zhēng)分析： 1） 實(shí)在競(jìng)爭(zhēng)威脅 對(duì)于本項(xiàng)目而言，與江北已經(jīng)形成一定規(guī)模的幾個(gè)大盤實(shí)際競(jìng)爭(zhēng)會(huì)比較突出，江北樓盤中目前已有天潤(rùn)城、威尼斯水城等多個(gè)大型已建或在建的地產(chǎn)項(xiàng)目，區(qū)位優(yōu)勢(shì)相對(duì)更加有利，對(duì)項(xiàng)目構(gòu)成了比較大的競(jìng)爭(zhēng)威脅。 20 科技改變生活 擁抱自由與健康 塑造高新區(qū)人文情懷標(biāo)志住宅 呈現(xiàn)高新區(qū)一流生活化工作空間 項(xiàng)目形象定位 住宅小區(qū)形象定位： 科技注入美好生活 榮耀高尚 精致實(shí)用 ■ 科技真正進(jìn)入到我的生活中去了， ■ 極具升值潛力的地段， ■ 讓人心動(dòng)的房子， ■ 讓人贊嘆的建筑單體， ■ 都市時(shí)尚生活 配置， ■ 時(shí)刻感受城市節(jié)奏的理想居所， 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。建立良好品牌形象，無論是產(chǎn)品促銷或品牌形象廣告都由該核心出發(fā)。 客戶層鎖定 通過本項(xiàng)目自身特色以及高新區(qū)板塊的固有特性我們可以得出，本項(xiàng)目的基本客戶群體鎖定為本地區(qū)的客戶，本地區(qū)客戶基本收入較高，工作地點(diǎn)一般都在本地區(qū)，所以尤其是住宅可以吸引較多本地客戶認(rèn)購；商業(yè)及辦公項(xiàng)目則可以考慮南京市區(qū)的客戶群以及部分投資客戶。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 (2) 項(xiàng)目建筑功能建議（科技的作用體現(xiàn)到位） 墻體 —— 注重隔音、隔熱效果 窗戶 —— 注重隔音效果 屋頂 —— 注重節(jié)能效果，統(tǒng)一安排太陽能