【正文】 四月 2101:22:3201:22Apr2105Apr21? 1越是無(wú)能的人，越喜歡挑剔別人的錯(cuò)兒。 。天麗園尚都 4 126㎡ 4000元 /㎡ 項(xiàng)目客戶(hù)界定項(xiàng)目客戶(hù)界定目標(biāo)客群三：引導(dǎo)型消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)： 投資和自用均有客戶(hù)區(qū)域： 周邊縣市有較大發(fā)展空間，可深入挖掘外地客戶(hù)群體特點(diǎn)： 看好寧波城市發(fā)展也認(rèn)可海曙區(qū)發(fā)展前景，看好不動(dòng)產(chǎn)投資前景，這類(lèi)人出于投資動(dòng)機(jī)；而另一部分群體可能購(gòu)買(mǎi)作為自用，同時(shí)也作為自己的保值品。整體商業(yè)供需關(guān)系較為平穩(wěn)，項(xiàng)目有緊靠城南片區(qū)公建中心，具備較好的商業(yè)價(jià)值，有市場(chǎng)進(jìn)入機(jī)會(huì)。從歷年寫(xiě)字樓銷(xiāo)售數(shù)據(jù)可見(jiàn)，寧波寫(xiě)字樓需求十分有限。本地塊總占地面積： 25200㎡用地性質(zhì)包括：商業(yè)金融用地 容積率： 建筑密度： 40％綠地率： 30％建筑限高： 80米本地塊總建筑面積約為 55440㎡項(xiàng)目指標(biāo)分析項(xiàng)目指標(biāo)分析商業(yè)金融用地SWOT分析分析優(yōu)勢(shì) (strength)? 地段優(yōu)勢(shì) 成熟居住片區(qū)? 交通配套優(yōu)勢(shì) 寫(xiě)字樓價(jià)格分析寫(xiě)字樓價(jià)格分析 受寫(xiě)字樓供應(yīng)放大、經(jīng)濟(jì)危機(jī)雙重影響，市場(chǎng)需求不斷萎縮，寫(xiě)字樓成交價(jià)格開(kāi)始下調(diào)，年后低價(jià)運(yùn)行，與住宅成交價(jià)格嚴(yán)重倒掛。三類(lèi)產(chǎn)品中，本項(xiàng)目特殊的地段優(yōu)勢(shì)決定著項(xiàng)目必須充分挖掘商業(yè)價(jià)值，而商務(wù)公寓雖然競(jìng)爭(zhēng)激烈，但是具備一定的機(jī)會(huì)，寫(xiě)字樓市場(chǎng)前景最為不確定，市場(chǎng)壓力最大。項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位項(xiàng)目梳理項(xiàng)目梳理區(qū)域解讀區(qū)域解讀 三江口核心輻射區(qū)三江口核心輻射區(qū)項(xiàng)目解讀項(xiàng)目解讀 適宜打造都市綜合體的優(yōu)質(zhì)地塊適宜打造都市綜合體的優(yōu)質(zhì)地塊市場(chǎng)解讀市場(chǎng)解讀 公寓為主、辦公為輔、深挖商業(yè)價(jià)值公寓為主、辦公為輔、深挖商業(yè)價(jià)值結(jié) 構(gòu) 整 理客戶(hù)解讀客戶(hù)解讀 投資客群為主、自用為輔投資客群為主、自用為輔項(xiàng) 目 市 場(chǎng) 定 位三江口核心區(qū) 天聯(lián)豐紅樓 11 110㎡ 2100元 /㎡ 四月 211:22 上午 四月 2101:22April 05, 2023? 1行動(dòng)出成果，工作出財(cái)富。 01:22:3201:22:3201:22Monday, April 05, 2023? 1知人者智，自知者明。 01:22:3201:22:3201:224/5/2023 1:22:32 AM? 1越是沒(méi)有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 05 四月 20231:22:32 上午 01:22:32四月 21? 1比不了得就不比，得不到的就不要。 區(qū)域內(nèi)寫(xiě)字樓租金倒推售價(jià) 樓盤(pán)名 樓層 面積 月租金 每平方日租金麗園尚都 10 203㎡ 8500元 /㎡ 絕大多數(shù)出于投資，小部分出于自用目的客戶(hù)區(qū)域： 主要來(lái)自海曙區(qū)，鄞州區(qū)、江東、江北為輔助，也有可能部分來(lái)自周邊縣市群體特點(diǎn)： 長(zhǎng)期在該區(qū)域生活，對(duì)區(qū)域最熟悉，對(duì)區(qū)域未來(lái)的發(fā)展也最認(rèn)可；購(gòu)房多帶有投資性質(zhì)，這類(lèi)人手頭寬裕，看好區(qū)域發(fā)展也看好不動(dòng)產(chǎn)的投資前景。商業(yè)方向探討商業(yè)方向探討未來(lái)商業(yè)供應(yīng)預(yù)計(jì)達(dá)到 6： 1項(xiàng)目名稱(chēng) 預(yù)推面積（ m2） 銷(xiāo)售模式維多利亞廣場(chǎng) 100781 招租世紀(jì)東方商業(yè)廣場(chǎng) 招租中信泰富廣場(chǎng) 79000 待定月湖盛園 48900 招租利時(shí)商業(yè)廣場(chǎng) 33429 出售周宿夜江 70000 招租濱江國(guó)際商業(yè) 30000 租售并舉嘉悅生活廣場(chǎng) 16000 出售新增供應(yīng)量大，但是運(yùn)營(yíng)方式多為招租，出售壓力相對(duì)較小商業(yè)市場(chǎng)小結(jié)商業(yè)市場(chǎng)小結(jié)□ 商業(yè)市場(chǎng)在 09年年初探底之后，市場(chǎng)走勢(shì)平穩(wěn)上揚(yáng)；□ 09 年后商業(yè)成交價(jià)格趨于平穩(wěn)，并沒(méi)有出現(xiàn)較大起伏 ；□ 未來(lái)供應(yīng)量較大，但是多數(shù)項(xiàng)目是招租，出售的不多，真正銷(xiāo)售供應(yīng)量并不大 。寫(xiě)字樓供需寫(xiě)字樓供需2023年 1－ 6月份寧波寫(xiě)字樓產(chǎn)品的成交量為 。項(xiàng)目現(xiàn)狀分析項(xiàng)目現(xiàn)狀分析本項(xiàng)目南面新典路未修通東面河流水質(zhì)不理想地塊現(xiàn)狀西面為恒豐商貿(mào)項(xiàng)目北面有榮安中學(xué)、技工學(xué)校項(xiàng)目總建 55440平方米，限高 80米，地塊方正，規(guī)模適中；土地性質(zhì)為商業(yè)金融，規(guī)劃方向有商業(yè)、寫(xiě)字樓、公寓等可能。 地塊方正劣勢(shì) (weakness)? 周邊路網(wǎng)還未通? 項(xiàng)目小環(huán)境不甚理想? 商業(yè)用地性質(zhì)機(jī)會(huì) (opportunity)? 項(xiàng)目南面是城南片區(qū)公建中心帶來(lái)利好? 政府大力投入基礎(chǔ)建設(shè)，將改善目前路網(wǎng)瓶頸? 軌道交通帶來(lái)投資價(jià)值威脅 (threat) ? 住宅市場(chǎng)形式遠(yuǎn)好于商業(yè)市場(chǎng)? 未來(lái)同類(lèi)產(chǎn)品供應(yīng)的競(jìng)爭(zhēng)威脅S WO T項(xiàng)目界定項(xiàng)目界定寧波三江口核心輻射區(qū)適宜打造都市綜合體的優(yōu)質(zhì)地塊解讀市場(chǎng)解讀市場(chǎng)公寓、寫(xiě)字樓、商業(yè)是目前商業(yè)用地最為常見(jiàn)的幾類(lèi)產(chǎn)品形態(tài)。價(jià)格與住宅倒掛，價(jià)值難以體現(xiàn)2023年市六區(qū)住宅成交均價(jià)（元 /M2）市六區(qū)寫(xiě)字樓成交均價(jià)（元/M2）1月 9876 81352月 8969 55433月 9798 87934月 9847 83375月 9488 9505寫(xiě)字樓未來(lái)供應(yīng)寫(xiě)字樓未來(lái)供應(yīng) 2023年上半年寫(xiě)字樓供應(yīng)量 97萬(wàn)方，預(yù)計(jì) 09年下半年市場(chǎng)新增供應(yīng)量在 119萬(wàn)方，因此未來(lái)供應(yīng)量在 200萬(wàn)方以上，09年寫(xiě)字樓預(yù)計(jì)去化能在 30萬(wàn)方左右，供需比在 ： 1。因此，我們建議 在商業(yè)價(jià)值最大化的前提下以公寓開(kāi)發(fā)為主，少量的 SOHO辦公作為輔助和促進(jìn)。都市生活復(fù)合體驗(yàn)區(qū)項(xiàng) 目 市 場(chǎng) 定 位定位詮釋?zhuān)? 以 “ 三江口核心區(qū) ” 作為本項(xiàng)目的區(qū)域形象占位，凸顯項(xiàng)目的區(qū)位優(yōu)勢(shì)；? 通過(guò)構(gòu)建都市生活復(fù)合體驗(yàn)區(qū)的平臺(tái)，確立項(xiàng)目高端的市場(chǎng)形象，重點(diǎn)突出都市綜合體所帶來(lái)的都市生活的體驗(yàn)價(jià)值，從而達(dá)到項(xiàng)目的市場(chǎng)占位。天聯(lián)豐紅樓 8 153㎡ 3000元 /㎡ 2023/4/5 1:22:3201:22:3205 April 2023? 1做前，能夠環(huán)視四周；做時(shí)，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 四月 21四月 21Monday, April 05, 2023? 閱讀一切好書(shū)如同和過(guò)去最杰出的人談話。 四月 21四月 2101:22:3201:22:32April 05, 2023? 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國(guó)見(jiàn)青山。根據(jù)租金每年 5%的收益，推出項(xiàng)目售價(jià)約為 73009360元 /平方米 。關(guān)鍵詞：投資客、就近性、中年人項(xiàng)目客戶(hù)界定項(xiàng)目客戶(hù)界定一、追隨型消費(fèi)者二、基礎(chǔ)性消費(fèi)者三、引導(dǎo)型消費(fèi)者參照類(lèi)同項(xiàng)目客戶(hù)研究結(jié)論，結(jié)合本項(xiàng)目的實(shí)際情況，我們認(rèn)為本項(xiàng)目的客戶(hù)主要由以下三類(lèi)組成：項(xiàng)目客戶(hù)界定項(xiàng)目客戶(hù)界定目標(biāo)客群一：追隨型消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)： 追隨城市的發(fā)展，追逐區(qū)域的潛在價(jià)值客戶(hù)區(qū)域： 寧波大市范圍，城區(qū)尤其老三區(qū)客戶(hù)為主客戶(hù)特點(diǎn)： 資金充裕，對(duì)寧波的發(fā)展充滿(mǎn)信心，對(duì)區(qū)域充滿(mǎn)信心，希望通過(guò)購(gòu)買(mǎi)項(xiàng)目獲得多贏的局面項(xiàng)目