【正文】 從銷(xiāo)售收入和銷(xiāo)售面積來(lái)看，上海的投資給金地帶來(lái)更高利潤(rùn)。在戰(zhàn)略實(shí)施上將資源集中到住宅產(chǎn)業(yè)鏈中萬(wàn)科最有優(yōu)勢(shì)的環(huán)節(jié)，逐步將其他環(huán)節(jié)外包，通過(guò)社會(huì)杠桿實(shí)現(xiàn)效率最高、利潤(rùn)最大。萬(wàn)科和金地經(jīng)營(yíng)策略對(duì)比分析 86新政對(duì)行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者影響很大新政前狀況 新政的影響萬(wàn)科 缺地 銷(xiāo)售額和銷(xiāo)售面積雙降融資阻塞保利 沒(méi)房可賣(mài) 銷(xiāo)售面積上升，銷(xiāo)售額下降綠地 土地?cái)U(kuò)張快 銷(xiāo)售下滑銷(xiāo)售額大漲，現(xiàn)金流充足綠城 銷(xiāo)售銳減、負(fù)債率高 合同金額 20億元 ,環(huán)比下跌 7成。 蘇州和無(wú)錫的人均 GDP已破十萬(wàn)，佛山、寧波、大連位居 35位73　 房地產(chǎn)投資額 房地產(chǎn)投資額分值重慶 1238 100沈陽(yáng) 1188 成都 945 武漢 778 天津 735 蘇州 724 杭州 704 西安 696 合肥 670 南京 595 房地產(chǎn)指標(biāo) ——09 年房地產(chǎn)投資額房地產(chǎn)投資額排名前十及分值房地產(chǎn)投資額排名前十216。 0309年二三線城市商品房銷(xiāo)售面積增速平均為 %，遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于一線城市的 %一線城市成交量波動(dòng)性及漲幅56二、三線城市成交量波動(dòng)性及漲幅0309年二三線城市商品房銷(xiāo)售均價(jià)回歸標(biāo)準(zhǔn)差及增速城市 回歸標(biāo)準(zhǔn)差 房?jī)r(jià)漲幅 城市 回歸標(biāo)準(zhǔn)差 房?jī)r(jià)漲幅 城市 回歸標(biāo)準(zhǔn)差 房?jī)r(jià)漲幅天津 106 % 武漢 476 % 珠海 651 %石家莊 27 % 長(zhǎng)沙 295 % 金華 125 %太原 633 % 南寧 278 % 嘉興 267 %呼和浩特 663 % 海口 239 % 常州 439 %沈陽(yáng) 184 % 重慶 21 % 蘇州 508 %大連 435 % 成都 225 % 東莞 447 %哈爾濱 512 % 貴陽(yáng) 161 % 煙臺(tái) 146 %南京 479 % 昆明 516 % 揚(yáng)州 319 %杭州 252 % 西安 45 % 鎮(zhèn)江 78 %寧波 320 % 蘭州 224 % 臺(tái)州 469 %合肥 490 % 西寧 251 % 泰州 105 %福州 389 % 銀川 515 % 湖州 227 %廈門(mén) 1425 % 烏魯木齊 436 % 南通 251 %南昌 532 % 無(wú)錫 351 % 中山 321 %濟(jì)南 432 % 佛山 569 % 舟山 261 %青島 322 % 紹興 314 % 洛陽(yáng) 123 %鄭州 176 % 溫州 598 % 平均值 %57一線城市成交均價(jià)波動(dòng)性及漲幅城市 回歸標(biāo)準(zhǔn)差 銷(xiāo)售均價(jià)增幅上海 813 %北京 1289 %廣州 889 %深圳 2187 %平均值 %0309年一線城市商品房銷(xiāo)售均價(jià)回歸標(biāo)準(zhǔn)差及增幅216。悲觀趨勢(shì)實(shí)現(xiàn)原因：一是歐元區(qū)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇趨勢(shì)減緩，全球經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不確定因素增加；二是在復(fù)蘇趨勢(shì)尚不穩(wěn)定時(shí)的調(diào)控政策及普遍的政策緊縮預(yù)期。16月09/05 10/08 下跌幅度 %深圳零九年預(yù)測(cè)悲觀趨勢(shì)模擬 長(zhǎng)期均線出現(xiàn)下滑二零零九年八月/十二月預(yù)測(cè)結(jié)果41深圳當(dāng)前預(yù)測(cè)216。06/2/19 05/8/7 29周震蕩幅度10/09/12 10/3/21 25周震蕩幅度36上海房地產(chǎn)行業(yè)走勢(shì)路線圖10/07成交量持續(xù)在低位調(diào)整，受成交量下調(diào)的影響，價(jià)格會(huì)受到一定的抑制10/09成交量回調(diào)結(jié)束，觸底反彈。政府偏好在第三季度看到實(shí)質(zhì)性的政策調(diào)控效果，以為之后可能的變動(dòng)留有空間。從 2023年的逆周期觀察對(duì)投資增速的影響看， 2023年與 2023年的房地產(chǎn)投資增速分別下降了 7個(gè)百分點(diǎn)，因此保障性住房的新增投資不能完全覆蓋對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控帶來(lái)的整體投資減速房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資額增速經(jīng)適房開(kāi)發(fā)投資額站房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額比重24建保障性住房 不差錢(qián) 缺的是積極性 l保障房不賺錢(qián)，開(kāi)發(fā)商沒(méi)興趣252。投資和新開(kāi)工環(huán)比出現(xiàn)下降，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)十個(gè)月來(lái)首次出現(xiàn)回落房地產(chǎn)投資自 09年 6月以來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)一直呈現(xiàn)上升勢(shì)頭。目前歐元區(qū)失業(yè)率仍凸顯出逐漸惡化的態(tài)勢(shì)，已連續(xù)兩月維持在 10%的自 98年以來(lái)的最高位。2023年 5月 4日歐債危機(jī)升級(jí)歐美股市全線大跌。2023年 2月 5日債務(wù)危機(jī)引發(fā)市場(chǎng)惶恐，西班牙股市當(dāng)天急跌 6%，創(chuàng)下 15個(gè)月以來(lái)最大跌幅。 216。2023年 10月希臘政府更正了 2023年前一任政府原先預(yù)期赤字 6%（ GDP）的水平，到 %，并且預(yù)計(jì) 2023 年的財(cái)政赤字將達(dá)到%。 歐債危機(jī)的演化5216。 216。而各國(guó)為應(yīng)對(duì)歐債危機(jī)所實(shí)行的緊縮財(cái)政計(jì)劃，預(yù)計(jì)會(huì)使就業(yè)情況進(jìn)一步惡化。 6月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)為 ，比 5月份回落 點(diǎn)，表明新政對(duì)房產(chǎn)商開(kāi)發(fā)策略的影響已經(jīng)顯現(xiàn)。保障性住房利潤(rùn)少，審批程序較商品住宅復(fù)雜252。由于歐債造成的影響，經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇勢(shì)頭減緩，而政府一系列意圖拉動(dòng)投資，帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的措施之效果仍值得質(zhì)疑。各國(guó)政府的調(diào)控能力以及經(jīng)濟(jì)周期的持續(xù)性，二次探底的可能性不大由于歐債危機(jī)的影響，外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境的不確定性37216。 對(duì)于深圳，我們延續(xù)對(duì)其市場(chǎng)的悲觀判斷。216。 對(duì) 0309年一線和二三線城市商品房銷(xiāo)售均價(jià)數(shù)據(jù)進(jìn)行平穩(wěn)性分析發(fā)現(xiàn)，二三線城市的回歸標(biāo)準(zhǔn)差均值為 ，而一線城市均值為 ，歷年價(jià)格波動(dòng)幅度很大，不過(guò)從銷(xiāo)售均價(jià)增幅來(lái)看，一線城市年均增幅為 %，高于二三線城市 %的水平58 我們認(rèn)為未來(lái)一線城市對(duì)于開(kāi)發(fā)商的意義在于樹(shù)立 品牌效應(yīng)，打造全國(guó)化品牌形象，不必追求過(guò)多的項(xiàng)目數(shù)量和銷(xiāo)售額；而二三線城市之于開(kāi)發(fā)商有更大的成長(zhǎng)和利潤(rùn)空間，可以使得資金快速回籠以及創(chuàng)造 利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn) ，應(yīng)是今后房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域 ， 事實(shí)上，例如萬(wàn)科、綠城、恒大等知名房企早已開(kāi)始二三線城市的戰(zhàn)略布局一線及二三線城市對(duì)于開(kāi)發(fā)商的戰(zhàn)略意義59知名房企戰(zhàn)略布局轉(zhuǎn)移知名房企 —— 萬(wàn)科216。 09年重慶、沈陽(yáng)、成都的房地產(chǎn)投資額都接近或超過(guò)了 1000億元 74　 商品房均價(jià) 商品房均價(jià)分值溫州 13610 150 杭州 10493 廈門(mén) 8681 寧波 7754 珠海 7485 舟山 7233 南京 7186 天津 6881 蘇州 6706 福州 6623 房地產(chǎn)指標(biāo) ——09 年商品房均價(jià)216。銷(xiāo)售額與銷(xiāo)售面積雙降是普遍面臨的問(wèn)題新政前各有各的難題行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者的反應(yīng)87隨行就市，積極布局二線城市，積極參與綜合項(xiàng)目和保障房項(xiàng)目，積極優(yōu)惠促銷(xiāo)，力圖沖刺行業(yè)領(lǐng)袖地位期待市場(chǎng)穩(wěn)定，逆勢(shì)拿地，布局后市的同時(shí)，也積極響應(yīng)市場(chǎng)，以低于市場(chǎng)價(jià)的合理價(jià)格入市，力爭(zhēng)維持上市公司業(yè)績(jī)下半年的樓市行情略顯悲觀，明年行情比較樂(lè)觀，對(duì)部分上漲過(guò)快城市的待售項(xiàng)目快速開(kāi)發(fā)，快速回款，未建項(xiàng)目堅(jiān)持以銷(xiāo)定產(chǎn)，并且適時(shí)抄底土地市場(chǎng)，爭(zhēng)取擴(kuò)大市場(chǎng)份額萬(wàn)科的 觀 點(diǎn)保利的 觀 點(diǎn)綠 地的 觀 點(diǎn)由于財(cái)務(wù)問(wèn)題而轉(zhuǎn)向積極營(yíng)銷(xiāo)，降低凈負(fù)債率，減少拿地，保證現(xiàn)金流綠 城的 觀 點(diǎn)行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者的反應(yīng)行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者應(yīng)對(duì)新政的觀點(diǎn)88　 策略和行動(dòng)策略 行動(dòng)萬(wàn)科 堅(jiān)持的 快速開(kāi)發(fā)，提高資金周轉(zhuǎn)率 的企業(yè)經(jīng)營(yíng)策略從試探性降價(jià)到全城優(yōu)惠堅(jiān)持局部城市促銷(xiāo)策略 積極拿地，搶占市場(chǎng)份額堅(jiān)持以銷(xiāo)定產(chǎn) 　保利 依然看好未來(lái)市場(chǎng)，選擇逆市擴(kuò)張拿地。99萬(wàn)科的社會(huì)化戰(zhàn)略的優(yōu)勢(shì)提高效率 集中資源 減少資本需求通過(guò)社會(huì)分工，最大限度提高生產(chǎn)效率，精簡(jiǎn)人員，使公司業(yè)務(wù)的快速增長(zhǎng)成為可能。 09年銷(xiāo)售面積 ，銷(xiāo)售金額高達(dá) 金地業(yè)績(jī)區(qū)域分布 金地業(yè)績(jī)區(qū)域分布1061994金地花園“專(zhuān)業(yè)化 ”的起點(diǎn)1996金地海景花園實(shí)施房地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略的 “第一桶金 ”奠定了市場(chǎng)的 “精品 ”地位1999金海灣花園、金地翠園“業(yè)界轟動(dòng) ”，實(shí)施房地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略的里程碑2023北京格林小鎮(zhèn)規(guī)?；?“橋頭堡 ”2023金地格林春曉完成北京、上海、深圳戰(zhàn)略布局2023A股增發(fā)成功股東、資源配置國(guó)際化集團(tuán)經(jīng)營(yíng)結(jié)構(gòu)和管理規(guī)范的國(guó)際化“多角化 ”定位由開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)為投資商p金地發(fā)展戰(zhàn)略“四子布局 ”熱點(diǎn)區(qū)域品牌延伸 全國(guó)范圍區(qū)域化發(fā)展目標(biāo)基本達(dá)成2023年成功發(fā)行 A股，在滬上市2023對(duì)外推廣品牌新形象 “科學(xué)筑家 ”品牌新起點(diǎn)2023金地未未來(lái)熱銷(xiāo)產(chǎn)品創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)的市場(chǎng)成績(jī)2023上海：青浦、徐涇、寶山、趙巷相繼拿地北京大興、佛山拿地已進(jìn)入?yún)^(qū)域（尤其 1線城市）深耕金地競(jìng)爭(zhēng)反應(yīng)策略107無(wú)土地壓力實(shí)、精、細(xì)創(chuàng) 新差異化優(yōu)質(zhì)化高附加值 高額利潤(rùn)常以產(chǎn)品創(chuàng)新?lián)屟矍騪金地市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策略：先找地塊，再找市場(chǎng)金地競(jìng)爭(zhēng)反應(yīng)策略108金地營(yíng)銷(xiāo)首創(chuàng)：賣(mài)樓先賣(mài)建筑金地營(yíng)銷(xiāo)首創(chuàng)：賣(mài)樓先賣(mài)環(huán)境p金地市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)方式：先做產(chǎn)品，再找賣(mài)點(diǎn)金地競(jìng)爭(zhēng)反應(yīng)策略109p金地市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)方式：擅長(zhǎng)圍繞產(chǎn)品說(shuō)產(chǎn)品金地競(jìng)爭(zhēng)反應(yīng)策略110p金地市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)方式：擅長(zhǎng)跳出產(chǎn)品說(shuō)產(chǎn)品金地競(jìng)爭(zhēng)反應(yīng)策略111“顧問(wèn)式營(yíng)銷(xiāo) ” “體驗(yàn)式營(yíng)銷(xiāo) ”p金地市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)特點(diǎn)：注重讓產(chǎn)品自己說(shuō)話金地競(jìng)爭(zhēng)反應(yīng)策略112項(xiàng)目為主，集團(tuán)為輔聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)代理公司p金地市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)管理：金地競(jìng)爭(zhēng)反應(yīng)策略113先拿到合適地塊，再研究客戶需求。 從市場(chǎng)分布格局來(lái)看，金地業(yè)務(wù)主要集中在長(zhǎng)三角的上海、珠三角的廣東和環(huán)渤海的北京地區(qū)。2023年是萬(wàn)科第三個(gè)十年戰(zhàn)略的元年，也是屬于郁亮的開(kāi)局十年220。大型房企當(dāng)前市場(chǎng)預(yù)判及策略行動(dòng)方向分析 216。 09年?yáng)|莞的人均可支配收入達(dá)到了 3萬(wàn)以上，溫州、寧波位居二三位人均可支配收入排名前十及分值人均可支配收入排名前十 72　 人均 GDP（元） 人均 GDP分值蘇州 116904 150 無(wú)錫 107355 佛山 80367 寧波 73800 大連 71588 珠海 69597 南京 67250 廈門(mén) 64405 青島 64173 杭州 62938 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) ——09 年人均 GDP人均 GDP排名前十及分值人均 GDP排名前十216。216。 大連市場(chǎng)本次的調(diào)整始于去年第三季度，到今年三月到達(dá)階段性谷底，與我們之前的悲觀趨勢(shì)預(yù)測(cè)的結(jié)果相差一個(gè)月，預(yù)測(cè)效果良好。 則根據(jù)趨勢(shì)模擬，深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整將持續(xù)到明年 8月份，下跌幅度為約為 % 。 成交量八周移動(dòng)均線下調(diào)后，不會(huì)低于 3月份的成交量底部，市場(chǎng)將于今年三季度末反彈回升。29判斷三：國(guó)家在第三季度進(jìn)行第二輪調(diào)控的可能性不大，很大程度上是對(duì)國(guó)十條的進(jìn)一步深化，包括各方面細(xì)則的出臺(tái)以及執(zhí)行力度的加大。2023年 580萬(wàn)戶保障性住房開(kāi)發(fā)目標(biāo)計(jì)算預(yù)計(jì)，新增投資額約 2100億元， 50%的實(shí)際完成額計(jì)算，保障性住房的新增投資完成額約 1000億左右，使房地產(chǎn)新增投資增速增加約 。主要由于四月中旬出臺(tái)的一系列房地產(chǎn)政策效應(yīng)的顯現(xiàn)，開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)投資意愿將逐步下降。歐元區(qū)經(jīng)濟(jì)總量占全世界經(jīng)濟(jì)總量的比重 30%。 216。 216。42023年 12月全球三大評(píng)級(jí)公司下調(diào)希臘主權(quán)評(píng)級(jí)，希臘的債務(wù)危機(jī)隨即愈演愈烈，但金融界認(rèn)為希臘經(jīng)濟(jì)體系小，發(fā)生債務(wù)危機(jī)影響不會(huì)擴(kuò)大。216。2023年 2月 4日德國(guó)預(yù)計(jì) 2023年預(yù)算赤字占 GDP的 %。2023年 5月 6日歐債危機(jī)引發(fā)恐慌，道指盤(pán)中暴跌近千點(diǎn)。緊縮財(cái)政所的帶來(lái)的重大影響，經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)下滑歐元區(qū)采購(gòu)經(jīng)理人指數(shù) 歐元區(qū)失業(yè)率10歐債危機(jī)已然波及到其他經(jīng)濟(jì)體 —— 以美國(guó)為例以世界第一大經(jīng)濟(jì)體美國(guó)為例，歐元 ，目前雖然止跌反彈，但仍處低位。從分類(lèi)指數(shù)看，本年資金來(lái)源指數(shù)和房屋施工面積指數(shù)分別出現(xiàn)了回落。上海 2023年下半年拍賣(mài)的長(zhǎng)風(fēng) 6B/4C地塊，就由于其中的 5%的保障性住房計(jì)劃使得眾多的開(kāi)發(fā)商望而卻步，最后不得已更改在此地塊內(nèi)配建保障性住房的計(jì)劃l拉動(dòng) GDP太少，地方政府不上心25