【正文】 軟件服務：客戶購買產(chǎn)品和居住體驗的過程167。萬科：成本控制在一線103可研成本 目標成本 責任成本 動態(tài)成本 結(jié)算成本成本數(shù)據(jù)分析、無效成本分析220。04年后，萬科開始在部分公司引入中介代理公司負責銷售，原先占萬科人數(shù) 25%的銷售隊伍，迅速縮減到 3%左右。分公司授權(quán)較大，機構(gòu)簡單，總部提供支持和監(jiān)約功能，是項目的成本管理 1線。 　綠地 一、二線城市并舉 針對不同產(chǎn)品線的多重優(yōu)惠順勢而為，優(yōu)惠促銷 簽約大型綜合項目綠城 減少拿地部分樓盤出現(xiàn)了打折促銷和開盤優(yōu)惠行業(yè)領(lǐng)導者的策略具有明顯的共通點通過優(yōu)惠營銷活動，擴大市場影響力和市場份額逆勢拿地，保持土地儲備充足性放慢施工速度，對沖新政的負面作用積極進入二三線城市和城市綜合體項目擴充產(chǎn)品線，增加剛需產(chǎn)品行業(yè)領(lǐng)導者的反應89萬科和金地經(jīng)營策略對比分析 萬科 金地90萬科銷售情況 216。 相對于一線城市過高的土地成本和房價，以及房地產(chǎn)市場經(jīng)營風險加大，處于增長市場的 16個城市可以作為房企進軍二三線城市時的據(jù)點和輻射中心來重點考慮城市 房地產(chǎn)指標 經(jīng)濟指標 總分值天津 蘇州 沈陽 杭州 重慶 無錫 南京 佛山 東莞 成都 武漢 寧波 大連 青島 濟南 溫州 83起步市場城市 房地產(chǎn)指標 經(jīng)濟指標 總分值 城市 房地產(chǎn)指標 經(jīng)濟指標 總分值長沙 揚州 西安 中山 哈爾濱 呼和浩特 鄭州 南昌 南通 嘉興 煙臺 昆明 紹興 舟山 廈門 南寧 福州 鎮(zhèn)江 常州 珠海 合肥 金華 臺州 泰州 太原 銀川 石家莊 216。 09年人均居住面積排名前三的東莞、臺州、無錫都接近或超過了 40平米，東莞的人均居住面積更是達到了 人均居住面積排名前十及分值人均居住面積排名前十77房地產(chǎn)指標 ——09 年房價收入比216。 重慶和天津的固定資產(chǎn)投資額遠遠大于其他城市69　 社零總額（億元） 社零總額分值重慶 2479 100 天津 2430 武漢 2164 南京 1961 成都 1950 蘇州 1846 杭州 1804 青島 1743 無錫 1650 濟南 1617 經(jīng)濟指標 ——09 年社零總額社零總額排名前十及分值社零總額排名前十216。 從營業(yè)收入占比來看，一線城市的占比從 07年的 %降到了09年的 %，而二三線城市的占比則從 %上升到 % 216。并且由于此次調(diào)整，市場參與者將變得相對比較理性，新的一輪房地產(chǎn)行業(yè)上升發(fā)展將更具平穩(wěn)性和可持續(xù)性51從長期發(fā)展趨勢來看，行業(yè)重心將由一線城市向二三線城市轉(zhuǎn)移 行業(yè)重心將由一線城市向二三線城市轉(zhuǎn)移 04與 09年一線與二三線城市商品房銷售面積變化對比　 銷售面積占比 銷售面積（萬方）　 一線城市 二三線城市 一線城市 二三線城市2023 % % 7035 12043 2023 % % 7872 30269 　 銷售額占比 銷售額（億元）　 一線城市 二三線城市 一線城市 二三線城市2023 % % 3839 3227 2023 % % 9987 15398 04與 09年一線與二三線城市商品房銷售額變化對比5204與 09年一線及二三線城市商品房銷售額變化對比 04與 09年一線及二三線城市商品房銷售面積變化對比 04與 09年一線及二三線城市商品房銷售對比 216。 延續(xù)我們的悲觀判斷，今年下半年大連仍會出現(xiàn)持續(xù)震蕩的行情216。7月下跌幅度大連零九年預測二零零九年八月預測結(jié)果悲觀趨勢模擬 長期均線出現(xiàn)下滑4609/10 09/07 長期均線保持平穩(wěn)216。16月09/05 10/08 下跌幅度 %42深圳房地產(chǎn)行業(yè)走勢路線圖10/07成交量持續(xù)下調(diào)，受成交量下調(diào)的影響，價格會受到一定的抑制10/08 成交量回調(diào)結(jié)束，觸底反彈。由于歐債危機的影響，外部經(jīng)濟環(huán)境的不確定性 北京細則的嚴厲性40216。 成交量將繼續(xù)回調(diào)至 2023年 6月份。 悲觀趨勢實現(xiàn)原因：一是歐元區(qū)經(jīng)濟復蘇趨勢減緩，全球經(jīng)濟形勢不確定因素增加；二是在復蘇趨勢尚不穩(wěn)定時的調(diào)控政策及普遍的政策緊縮預期。30Ⅱ 未來地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢預判 216。工業(yè)增加值增速圖紅線高壓區(qū)政策保底區(qū)9295年的調(diào)控 0407年的調(diào)控 09年下半年開始的調(diào)控 基于先行指數(shù)的預測28剛出爐的 6月數(shù)據(jù)顯示，６月工業(yè)增加值同比增長 ％，增速比５月降低 ，顯示工業(yè)生產(chǎn)的增速放緩可能大于預期。形成了房價高、地價高、政府收入也高的怪圈明確責任主體，將保障性住房建設成效與地方政府政績相關(guān)聯(lián)適當解決地方政府財政收入問題（如利用征收房產(chǎn)稅等措施來彌補土地收入的減少）國有房地產(chǎn)企業(yè)作為開發(fā)保障性住房的排頭兵，同時對市場產(chǎn)生引導作用解決方案 長期有利、短期效果不大 25新三十六條的頒布新 36條是希望可以帶動民間投資，成為未來拉動經(jīng)濟的引擎，但我們認為這一政策短期內(nèi)的作用不明顯，我們知道老的 36條其實也是鼓勵民營資本投資，但在實際操作過程中就碰到了種種困難，所以目前此政策仍是處于觀望期，對投資拉動作用較小。保障性住房建設完成狀況欠佳0911三年總投資 9000億元，平均每年 3000 億元09年保障性住房開發(fā)完成投資額僅為 1318億元但是， 09年保障性住房建設的執(zhí)行情況并不理想，完成率為不到 50% 。 20中國政府也表現(xiàn)出對經(jīng)濟復蘇趨勢的擔憂，出臺了一系列意圖拉動投資的政策。歐元對人民幣的匯率情況15在剛剛才有復蘇跡象的出口未來的前景不明確的基礎(chǔ)上，中國的經(jīng)濟依靠什么來支持？Text in here出口　投資 　消費16投資增速進一步下行新開工項目持續(xù)回落，拉動投資下行城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資增速 6月份累計增速延續(xù)了 5月份的下降態(tài)勢，為 %,較上月下降 。剛剛有新的就業(yè)機會出來，美圓的大幅升值會使得本國的企業(yè)的競爭力下降。 目前政府的一輪經(jīng)濟刺激計劃，是將債務轉(zhuǎn)移到了政府的身上，其實就世界范圍來看，除了中國，各國政府債臺高筑，而歐元區(qū)某些國家只是將這一問題較早的暴露出來而已。2023年 5月 10日歐盟和 IMF斥資 7500億歐元救助歐元區(qū)成員國。2023年 3月 3日希臘公布 48億歐元緊縮方案； 2023年 4月 23日希臘正式向歐盟及 IMF提出援助請求。2023年 2月 9日歐元空頭頭寸已增至 80億美元創(chuàng)歷史最高紀錄。2023年 1月 11日穆迪警告葡萄牙若不采取有效措施控制赤字將調(diào)降該國債信評級。 216。房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展之國內(nèi)環(huán)境分析 3想要對目前的宏觀形勢有個清晰的了解， 歐債危機 是繞不過的坎。歐債危機源于 09年開始的希臘債務危機。2023年 12月 15日希臘發(fā)售 20億歐元國債。 216。 216。216。 216。次貸危機時各國 GDP同比增幅9歐元區(qū)經(jīng)濟復蘇受制歐元區(qū) 6月份私人部門活動放緩，采購經(jīng)理人指數(shù)下降。歐元兌美元匯率走勢11美國 6月的失業(yè)率為 ，近期雖有小幅回落，但仍處于高位。 新開工項目投資呈現(xiàn)大幅下降的趨勢，為 %，接近 08年初的水平。 l保障性住房建設： 5月 19日住建部與各省區(qū)簽約：要在今年共建設各類保障性住房300萬套和棚戶區(qū)改造住房 280萬套，改造農(nóng)村危房 120萬戶。其中經(jīng)濟適用房開發(fā)完成投資額為 1139億元，占房地產(chǎn)開發(fā)投資額的 %,與 08年持平，為歷年最低。民間資本在市場競爭中 遭遇的 “玻璃門 ”和 “彈簧門 ”“玻璃門 ”“彈簧門 ”是指在部分行業(yè)中由于各方面配套改革跟不上，民營企業(yè)雖然進入，但最終不得不在競爭中被淘汰出來，比如說石油行業(yè)，再比如航空。工業(yè)增加值快速下降必然引起的經(jīng)濟增速的快速下降。房地產(chǎn)行業(yè)短期趨勢研判 216。10/3/21 09/7/5 下跌幅度 80% 36周35上海當前預測216。屆時，月均成交量將較最高點下降 ，下降幅度為 60%。 假設出現(xiàn) 07年的調(diào)整情況，長期均線大幅下滑，調(diào)整時間較長，調(diào)整幅度較大 。由于歐債危機的影響，外部經(jīng)濟環(huán)境的不確定性 4306/11 07/01 07/10 07/07 216。 假設長期均線基本保持平穩(wěn)，則在 10月份可望觸底，下降幅度大約為 ，但由于會向下突破長期均線，因此繼續(xù)處于窄幅調(diào)整，在 2023年 4月份突破長期均線，進入新一輪上升通道。 按照 05年和 08年調(diào)整，長期均線處于下降趨勢，震蕩周期約在 1012個月左右，預計大連市場要調(diào)整到明年二月份。 我司對 4個一線城市（上海、北京、深圳、廣州）和 50個二三線城市的發(fā)展現(xiàn)狀進行了比較分析，通過對近幾年商品房市場研究發(fā)現(xiàn)，一線城市的比重逐漸下降，銷售面積占比由 04年的 %下降至 09年的%，銷售額占比由 04年的 %下降至 09年的 %；而二三線城市的比重則日益上升，銷售面積占比由 04年的 %小幅上升至 09年的 %，銷售額占比由 04年的 %上升至 09年的 35%531 天津 18 武漢 35 珠海2 石家莊 19 長沙 36 金華3 太原 20 南寧 37 嘉興4 呼和浩特 21 ?？? 38 常州5 沈陽 22 重慶 39 蘇州6 大連 23 成都 40 東莞7 哈爾濱 24 貴陽 41 煙臺8 南京 25 昆明 42 揚州9 杭州 26 西安 43 鎮(zhèn)江10 寧波 27 蘭州 44 臺州11 合肥 28 西寧 45 泰州12 福州 29 銀川 46 湖州13 廈門 30 烏魯木齊 47 南通14 南昌 31 無錫 48 中山15 濟南 32 佛山 49 舟山16 青島 33 紹興 50 洛陽17 鄭州 34 溫州 　 　50個二三線城市 50個二三線城市 54城市　 回歸標準差 年均銷售面積增速　 城市 回歸標準差 年均銷售面積增速　 城市　 回歸標準差 年均銷售面積增速　杭州 161 % 天津 237 % 西寧 15 %寧波 173 % 石家莊 56 % 成都 593 %溫州 54 % 沈陽 137 % 銀川 74 %嘉興 108 % 大連 36 % 烏魯木齊 140 %湖州 60 % 哈爾濱 101 % 佛山 130 %紹興 98 % 合肥 73 % 東莞 92 %金華 46 % 福州 234 % 珠海 84 %舟山 22 % 廈門 85 % 濟南 143 %臺州 75 % 南昌 61 % 青島 243 %南京 259 % 鄭州 254 % 煙臺 172 %無錫 139 % 長沙 83 % 太原 98 %常州 214 % 南寧 54 % 呼和浩特 78 %蘇州 132 % 武漢 240 % 貴陽 67 %南通 132 % ?？?70 % 昆明 245 %揚州 87 % 重慶 557 % 中山 217 %鎮(zhèn)江 66 % 西安 215 % 洛陽 123 %泰州 47 % 蘭州 63 % 平均值 %0309年二三線城市商品房銷售面積回歸標準差及增速二、三線城市成交量波動性及漲幅550309年一線城市商品房銷售面積回歸標準差及增速　 回歸標準差 銷售面積增速上海 458 %北京 550 %廣州 224 %深圳 343 %平均值 %216。 09年在二三線城市營業(yè)收入占比排名前十的城市天津、杭州、成都、佛山、沈陽、蘇州、南京、廈門、東莞、無錫其所有占比之和已經(jīng)達到了公司營業(yè)收入總額的半