【正文】 2023 Cap Gemini All rights reserved 34 香港恒隆集團(tuán)案例分析 169。 2023 Cap Gemini All rights reserved 26 土地供給透明 企業(yè)運營模式改善 大量資本進(jìn)入行業(yè) “ 121號”文件 “ 195號”文件 “ 18號”文件 國家的新一輪宏觀調(diào)控將 對房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生深刻影響，資金實力將成為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的最關(guān)鍵因素， 房地產(chǎn)行業(yè)面臨著重新“洗牌” ?房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量多、規(guī)模小、集中度低 ?以北京市場為例，據(jù)統(tǒng)計，市場上在售的項目，僅掌握在不到一半的開發(fā)商手中；對北京市場上在售項目進(jìn)行統(tǒng)計，有項目的企業(yè)平均開發(fā)規(guī)模為21萬㎡ ； ?規(guī)?；I(yè)化將是我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的必由之路 ?業(yè)務(wù)模式多樣化趨勢，產(chǎn)品 /服務(wù)細(xì)分，產(chǎn)品品種增加，專業(yè)化程度增加， ?房地產(chǎn)金融能力成為企業(yè)發(fā)展的第一要素 ?行業(yè)集中度將大幅提高，規(guī)模大、資金雄厚、管理模式先進(jìn)的巨頭將出現(xiàn) ?市場規(guī)模擴(kuò)大，市場價格更趨于理性化、透明化 現(xiàn)在 20232023 169。 2023 Cap Gemini All rights reserved 14 同時由于我國區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不平衡導(dǎo)致各區(qū)域房地產(chǎn)市場成熟度差異明顯，呈階梯分布， 區(qū)域市場成熟度分布示意圖 區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)程度 /城市級別 區(qū)域市場 競爭集中度 競爭特點 ?較低的市場集中度 ?地方品牌林立，缺乏行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)品牌 ?前三名市場份額有所下降，但前十名的市場集中度繼續(xù)上升 ?市場需求層次更豐富，競爭手段以差異化為特色，房地產(chǎn)服務(wù)和金融業(yè)務(wù)取得良好發(fā)展 一線城市 二線城市 三線城市 四線城市 城市特點 ?國際性城市，區(qū)域人口規(guī)模在 1000萬以上 ?擁有較大的高端產(chǎn)品空間 ?多元化趨勢強(qiáng) ?中國三大經(jīng)濟(jì)區(qū)域的中心城市： 北京、上海 、廣州、深圳等 ?天津、重慶 ?較發(fā)達(dá)的省會城市：杭州、成都、沈陽、等 ?區(qū)域經(jīng)濟(jì)輻射城市：青島、大連、昆山、珠海等 ?落后的省會城市：青海、呼和浩特、蘭州等 ?縣級市 ?縣城 ?人口規(guī)模在 100萬以下 ?住宅均價在 2500元 /平米 ?沒有超過 15萬平米的住宅小區(qū) ?人口規(guī)模在 20萬以下 ?住宅均價在 1500元 /平米 ?沒有超過 10萬平米的住宅小區(qū) ?區(qū)域經(jīng)濟(jì)中心 ?住宅均價在 3500——4000元 /平米 ?沒有超過 30萬平米的住宅小區(qū) ?前幾名的市場集中度迅速上升 ?部分有進(jìn)取心的企業(yè)迅速擴(kuò)張，擠占了眾多地方品牌的市場，市場呈寡頭壟斷結(jié)構(gòu) 169。 中國房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢分析 ? 凱捷中國 ? 2023年 12月 2 目錄 ? 凱捷對中國房地產(chǎn)行業(yè)的理解 ? 房地產(chǎn)市場總體狀況 ? 房地產(chǎn)現(xiàn)有業(yè)務(wù)模式分析 ? 宏觀調(diào)控下房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的思路 ? 凱捷的戰(zhàn)略咨詢思路 169。 2023 Cap Gemini All rights reserved 15 因此現(xiàn)階段我國呈現(xiàn)增量開發(fā)業(yè)務(wù)占主導(dǎo)，多種業(yè)務(wù)類型并存發(fā)展的格局 行業(yè)主業(yè)務(wù)價值鏈 輔助業(yè)務(wù)價值鏈 物業(yè)管理 物業(yè)持有 物業(yè)經(jīng)營 房產(chǎn)開發(fā) 地產(chǎn)開發(fā) 房地產(chǎn)金融 中介服務(wù)（評估、經(jīng)紀(jì)、定制等） ? 土地出讓為主，結(jié)合金融、貿(mào)易、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)：以陸家嘴、金融街為代表 ? 開發(fā)工業(yè)區(qū)土地：以天津工業(yè)區(qū)為代表 地產(chǎn)開發(fā)模式 房產(chǎn)開發(fā)模式 ? 產(chǎn)品單一化，在不同城市迅速復(fù)制：以萬科為代表 ? 在單一城市的多個區(qū)域做多種產(chǎn)品，多是大型國有企業(yè)：以華潤置地代表 ? 在少數(shù)高端城市開發(fā)高端產(chǎn)品，以較少的項目贏得較高利潤：以萬通為代表 ? 小城鎮(zhèn)開發(fā)模式，以浙江廣廈、新奧置業(yè)為代表 物業(yè)經(jīng)營模式 ? 專業(yè)的物業(yè)經(jīng)營，成為一種專業(yè)物業(yè)，配合戰(zhàn)略合作者來收取租金回報 ：以第一太平洋戴維斯為代表 ? 混合的物業(yè)出租經(jīng)營，以收取租金為主：以中國國貿(mào)為代表 ? 開發(fā)和物業(yè)出租經(jīng)營混合：以香港新世界為代表 價值鏈整合模式 房地產(chǎn)服務(wù)模式 不動產(chǎn)金融模式 ? 整合從地產(chǎn)開發(fā)到銷售到物業(yè)管理的所有環(huán)節(jié)，形成縱向一體的全能公司：以富力公司為代表 ? 重點整合價值鏈的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，在集團(tuán)內(nèi)實現(xiàn)地產(chǎn)開發(fā)和房產(chǎn)開發(fā)的分工合作：以珠江系地產(chǎn)為代表 ? 中介經(jīng)紀(jì)和評估：以偉業(yè)顧問、上海同策為代表 ? 定制服務(wù)，以房屋的定制和項目管理收取服務(wù)費：以日本大和房屋為代表，萬通開始嘗試 ? 房地產(chǎn)信托：以金信信托為代表 ? 房地產(chǎn)基金：以精瑞基金為代表 169。 2023 Cap Gemini All rights reserved 27 在新一輪宏觀調(diào)控下，市場競爭日趨激烈，行業(yè)周期風(fēng)險加大，專注于單一開發(fā)業(yè)務(wù)的模式需要轉(zhuǎn)變 ?經(jīng)營方向的單一，減弱了企業(yè)抗行業(yè)周期風(fēng)險的能力 房地產(chǎn)行業(yè)是一個周期明顯的行業(yè)，企業(yè)單一的項目開發(fā)，使對抗行業(yè)周期風(fēng)險的能力大大降低 ?投資周期的限制形成贏利回報的不穩(wěn)定 項目開發(fā)建設(shè)周期一般是３年～６年，由于投資周期的限制會形成贏利回報的不穩(wěn)定。 2023 Cap Gemini All rights reserved 35 目錄 ? 凱捷對中國房地產(chǎn)行業(yè)的理解 ? 房地產(chǎn)市場總體狀況 ? 房地產(chǎn)現(xiàn)有業(yè)務(wù)模式分析 ? 宏觀調(diào)控下房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展思路 ? 凱捷的戰(zhàn)略咨詢思路 169。 2023 Cap Gemini All rights reserved 33 因此領(lǐng)先的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要將單一開發(fā)業(yè)務(wù)、物業(yè)經(jīng)營業(yè)務(wù)和房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)相結(jié)合，形成以房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)為主，多業(yè)務(wù)并舉的企業(yè)發(fā)展格局 房地產(chǎn)企業(yè) 房產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù) 物業(yè)經(jīng)營業(yè)務(wù) 房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù) ?房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)為開發(fā)與物業(yè)經(jīng)營業(yè)務(wù)提供資金支持 ?開發(fā)與經(jīng)營業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)提供專業(yè)能力上的支持 資金支持 資金支持 專業(yè)能力支持 專業(yè)能力支持 169。 2023 Cap Gemini All rights reserved 25 目錄 ? 凱捷對中國房地產(chǎn)行業(yè)的理解 ? 房地產(chǎn)市場總體狀況 ? 房地產(chǎn)現(xiàn)有業(yè)務(wù)模式分析 ? 宏觀調(diào)控下房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展思路 ? 凱捷的戰(zhàn)略咨詢思路 169。 2023 Cap Gemini All rights reserved 13 從產(chǎn)業(yè)發(fā)展周期來看，我國的房地產(chǎn)行業(yè)總體處于從