【正文】 洛陽 貴陽 1 包頭 占比匯總 216。 由于天津濱海新區(qū)的發(fā)展很快，居民收入大幅提高，使得儲蓄余額大大高于其他城市71　 人均可支配收入 人均可支配收入分值東莞 33045 200 溫州 28021 寧波 27358 紹興 26874 杭州 26864 蘇州 26320 廈門 26131 南京 25504 無錫 25027 嘉興 24693 經(jīng)濟指標(biāo) ——09 年人均可支配收入216。 0309年人均可支配收入增速 /房價增速排名前三位的為沈陽、濟南、哈爾濱79　 人均 GDP增速 /房價增速 人均 GDP增速 /房價增速沈陽 200 長沙 銀川 西寧 濟南 烏魯木齊 哈爾濱 太原 中山 西安 房地產(chǎn)指標(biāo) ——0309 年人均 GDP增速 /房價增速人均 GDP增速 /房價增速排名前十及分值人均 GDP增速 /房價增速排名前十216。 作為經(jīng)濟及房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展都相對較慢的萌芽市場，鑒于目前成長性較低，房企進入時需審慎考慮，不過可在資金充裕時拿地提前進入布局85Ⅲ 知名房企經(jīng)營策略分析 216。銷售面積 ，同比 09年同期下降 %，而銷售金額 ，同比 09年同期增長 % 萬科銷售情況91萬科業(yè)績區(qū)域分布 216。萬 科曾是是 一 家 以 經(jīng)營 房 地 產(chǎn)業(yè)務(wù) 為 主， 并 涉及 商業(yè) 零售 及工 業(yè) 制造 的 大 型 股 份 制 企業(yè)20232023年，公司確定了房地產(chǎn)作為主營業(yè)務(wù)，接著逐步通過減少產(chǎn)品線、區(qū)域集約、內(nèi)部各環(huán)節(jié)的整合和標(biāo)準(zhǔn)化來降低成本萬科房地產(chǎn)開發(fā) 商業(yè)零售 工業(yè)制造p在 國 內(nèi) 地產(chǎn) 界 樹立了 “ 萬 科 ” 品牌 的 精品 形象p在深圳、 上海、 北京、 天津、 沈陽、 成都 等 大 城市 進行 房 地產(chǎn) 業(yè)務(wù) 開發(fā)， 控 股 18家 房產(chǎn) 開發(fā) 公司p控 股 深圳 市 萬 佳百 貨 股 份 公司p在深圳 以 超 級 市場 與 傳統(tǒng) 百 貨 相 結(jié)合 的 模 式 從 事 商 業(yè)零 售 業(yè)務(wù)p控 股 深圳萬 科 精品 制 造 有限 公司p主 要 生產(chǎn) 經(jīng)營禮品、 紀念 品模 型、樣 品、 工藝 品第二個 10戰(zhàn)略 萬科的內(nèi)部發(fā)展戰(zhàn)略以 “ 減法 ” 為核心思想98解決之道 —— 集最核心環(huán)節(jié)，用社會杠桿提高產(chǎn)業(yè)效率地產(chǎn)業(yè)務(wù)非地產(chǎn)業(yè)務(wù)核心業(yè)務(wù)非核心業(yè)務(wù)220。萬科的核心資源集中在技術(shù)、工程、管理與物業(yè)101一線公司管理層成本管理部 工程管理部 營銷管理部綜合部萬科：成本控制在一線220。 2023年一季度，金地累計實現(xiàn)簽約面積 ，同比下降 %；累計簽約金額 ，同比下降% 金地銷售情況 金地銷售情況105216。 有針對性地根據(jù)特定客戶群體的需求，策劃、設(shè)計和生產(chǎn)出產(chǎn)品，提供相應(yīng)的服務(wù)產(chǎn)品線 特點 目標(biāo)客戶群 代表樓盤城市海景系列 市區(qū)高檔中密度住宅 歐陸風(fēng)情 二次置業(yè)者金領(lǐng)、香港人金地海景花園 金海灣花園 金地翠堤灣特色精品系列 特色地塊特別特色地塊 白領(lǐng)階層城市中產(chǎn)階級駐京商務(wù)代表 深圳金地翠園 深圳金地香蜜山北京金地國際花園產(chǎn)品線 特點 目標(biāo)客戶群 代表樓盤金地格林系列大規(guī)模中檔 郊區(qū)住宅 歐洲風(fēng)情向往郊區(qū)生活的白領(lǐng)階層等 中產(chǎn)階級北京格林小鎮(zhèn)東莞格林小城武漢格林小城上海格林春曉上海格林春岸上海格林世界尚未完全形成穩(wěn)定的主產(chǎn)品、副產(chǎn)品線，產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)不一致，難以形成規(guī)模效益，且不利于品牌認知標(biāo)準(zhǔn)化、系列化p金地產(chǎn)品系列 :金地競爭反應(yīng)策略117第一個 將 環(huán)境 設(shè)計引入小區(qū)第一個 首創(chuàng)綠化 100%架空層第一個 采用 樣板全環(huán)境 ，環(huán)境全樣板第一個做 復(fù)式 90+第一個 將 主題文化 引進小區(qū)第一個 開發(fā) 雙層交錯 開啟隔音窗第一個 在物業(yè)管理小區(qū)設(shè)立 “會所服務(wù) ”項目 ……p金地產(chǎn)品創(chuàng)新 :金地競爭反應(yīng)策略118萬科、金地企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略對比 對比內(nèi)容 萬 科 金 地戰(zhàn)略定位 領(lǐng)跑者 跟隨者戰(zhàn)略要求 敢闖、速度、規(guī)模 理性、穩(wěn)健、品質(zhì)戰(zhàn)略選擇 從產(chǎn)業(yè)多元化到地產(chǎn)專業(yè)化從地產(chǎn)專業(yè)化到產(chǎn)品精細化 從地產(chǎn)專業(yè)化到相關(guān)產(chǎn)品多元化戰(zhàn)略布局 大進大出 步步為營戰(zhàn)略資源（政府關(guān)系）不冷不熱多從市場拍賣中獲得土地親密有間多通過政府協(xié)議獲得廉價土地萬科、金地企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略對比119萬科、金地產(chǎn)品開發(fā)策略對比 研究內(nèi)容 萬 科 金 地開發(fā)策略 先研究客戶需求，再找合適地塊擅長概念創(chuàng)新，把產(chǎn)品做活 先找合適地塊，再研究客戶特征擅長產(chǎn)品創(chuàng)新，把產(chǎn)品做精產(chǎn)品設(shè)計自己設(shè)計為主 → 找最合適的設(shè)計單位為主注重小區(qū)規(guī)劃和建筑風(fēng)格找最好的設(shè)計單位 → 最適合的設(shè)計單位注重景觀設(shè)計和戶型結(jié)構(gòu)建筑施工 招標(biāo)外包為主，自我監(jiān)理為輔注重產(chǎn)品形象 自我監(jiān)理為主 → 招標(biāo)外包為主注重產(chǎn)品質(zhì)量材料采購 單獨招標(biāo)采購為主 → 網(wǎng)上統(tǒng)一采購為主 自我采購為主 → 招標(biāo)采購為主產(chǎn)品結(jié)構(gòu) 高檔設(shè)計 ＋ 中檔材料 ＋ 中低價格 高檔設(shè)計 ＋ 中上材料 ＋ 中高價格萬科、金地產(chǎn)品開發(fā)策略對比120萬科、金地市場營銷策略對比 對比內(nèi)容 萬科 金地營銷策略 先找市場，再找地塊常以社會話題搶眼球 先找地塊，再找市場常以產(chǎn)品創(chuàng)新?lián)屟矍驙I銷方式 先銷概念，再做產(chǎn)品擅長跳出產(chǎn)品說產(chǎn)品 先做產(chǎn)品，再找賣點擅長圍繞產(chǎn)品說產(chǎn)品銷售特點 注重讓客戶口碑相傳 注重讓產(chǎn)品本身說話銷售管理 集團為主、項目為輔逐漸外包第三方承銷 項目為主，集團為輔大多數(shù)都由自己銷售萬科、金地市場營銷策略對比121萬科和金地品牌策略對比 對比內(nèi)容 萬科 金地品牌定位建筑無限生活，即良好的品牌、卓越的產(chǎn)品、優(yōu)質(zhì)的物業(yè)、豐富的生活做品質(zhì)與價值認可度最高 的中國地產(chǎn)品牌物業(yè)管理將物業(yè)管理納入客戶關(guān)系管理與企業(yè)品牌建設(shè)系統(tǒng)中，以維持創(chuàng)新的優(yōu)質(zhì)服務(wù)及塑造良好的社區(qū)氛圍來提升物業(yè)附加值，打造企業(yè)及項目的美譽度，維護客戶忠誠度走 “ 精品服務(wù)、真情關(guān)愛 ” 路線，追求物業(yè)管理服務(wù)品質(zhì)的持續(xù)提升品牌宣傳企業(yè)內(nèi)部宣傳和外部宣傳，內(nèi)部通過內(nèi)定講師、外聘講師、內(nèi)部刊物等培養(yǎng)員工對企業(yè)品牌文化理解力。環(huán)境 價位人口密度交通位置風(fēng)格 景觀設(shè)計面積 戶型 配套設(shè)施客戶需求一般客戶研究：對住宅功能特點的 共性需求目標(biāo)客戶研究： 特殊需求 、生活情趣、個人愛好等背景資料老客戶動態(tài)跟蹤 調(diào)查：對過去公司產(chǎn)品的優(yōu)劣勢評價，及對產(chǎn)品需求變化的新特點客戶研究p金地產(chǎn)品開發(fā)策略：金地競爭反應(yīng)策略114陽臺 采光通風(fēng)設(shè)施設(shè)計六大準(zhǔn)則結(jié)構(gòu)朝向進門關(guān)分工關(guān)監(jiān)督關(guān)獎懲關(guān)p金地產(chǎn)品開發(fā)策略 :產(chǎn)品設(shè)計和質(zhì)量管理 — 金地制造 “六四版 ”金地競爭反應(yīng)策略115市場營銷物業(yè)管理產(chǎn)品定位環(huán)境營造工程設(shè)計規(guī)劃設(shè)計客戶需求 標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計專業(yè)的細節(jié)設(shè)計 ??過程 效 果目標(biāo)計劃目標(biāo)計劃管理體系管理體系三方技術(shù)三方技術(shù)戰(zhàn)略聯(lián)盟戰(zhàn)略聯(lián)盟ISO9001質(zhì)量保證體系質(zhì)量保證體系? 質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)：策劃、施工、銷售、售后服務(wù)? 原材料采購數(shù)據(jù)庫? 金地建筑設(shè)計中心? 外部專家顧問團? 國際一流合作團隊? 運用運籌學(xué)網(wǎng)絡(luò)圖控制項目開發(fā)各環(huán)節(jié)的 實施進度q 工程優(yōu)良率 100%q 開發(fā)成本低于行業(yè)平均 水平 10% q 行業(yè)內(nèi)處于技術(shù)領(lǐng) 先q 4年工期 的項目，目標(biāo) 可準(zhǔn)確控制到一周之內(nèi)q 計劃完成率達 97%p金地產(chǎn)品開發(fā)策略 :產(chǎn)品開發(fā)理念： “專業(yè)之道、惟精惟一 ”質(zhì)量保證體系金地競爭反應(yīng)策略116真正形成了穩(wěn)定的產(chǎn)品生產(chǎn)線v 推崇 “ 精品地產(chǎn) ” 的 “ 產(chǎn)品主義 ”167。萬科提倡 “ 產(chǎn)品經(jīng)濟性 ” 管理，理念是在設(shè)計前與設(shè)計過程中完成對設(shè)計結(jié)果的前置管理，保證出圖后或設(shè)計成果形成后的經(jīng)濟性，不產(chǎn)生反復(fù)。推動住宅制造的產(chǎn)業(yè)化，也大大降低依賴自身資源所帶來的風(fēng)險，更重要的是資本與人力更集中，顯著提高綜合利潤率大量環(huán)節(jié)由社會分工承擔(dān)，這些環(huán)節(jié)會自己尋找融資渠道，萬科能逐漸減少資本需求。集團本部為投資決策中心，從事戰(zhàn)略高度事宜220。 附送面積在爭取住宅用地的同時也加強了商業(yè)用地的力度。處于增長市場的 16個城市大部分都是各區(qū)域經(jīng)濟和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的領(lǐng)頭羊。 09年受多方因素的利好，溫州和杭州的商品房均價一路走高，達到了萬元行列，廈門、寧波、珠海分別位居 35位商品房均價排名前十及分值商品房均價排名前十城市75　 房價漲幅 房價漲幅分值溫州 % 100廈門 % 福州 % 呼和浩特 % 天津 % 無錫 % 金華 % 湖州 % 寧波 % 杭州 % 房地產(chǎn)指標(biāo) ——0309 年商品房均價年均漲幅0309年商品房均價漲幅排名前十及分值0309年商品房均價漲幅排名前十216。 地區(qū)生產(chǎn)總值天津和蘇州成為領(lǐng)頭羊，遠遠超過其他城市　 地區(qū)生產(chǎn)總值（億元） GDP分值天 津 7501 200 蘇州 7400 重慶 6528 杭州 5098 無錫 4992 青島 4890 佛山 4814 武漢 4560 成都 4502 大連 4417 67　 第三產(chǎn)業(yè)增加值（億元） 第三產(chǎn)業(yè)天津 3259 100 蘇州 2833 重慶 2474 杭州 2473 武漢 2269 成都 2233 青島 2210 南京 2170 無錫 2114 東莞 1976 經(jīng)濟指標(biāo) ——09 年第三產(chǎn)業(yè)增加值第三產(chǎn)業(yè)增加值前十城市及分值第三產(chǎn)業(yè)增加值前十城市216。 萬科二三線城市銷售面積占公司總銷售面積比值從 07年的 %上升為 09年的 %，主營業(yè)務(wù)區(qū)域明顯從一線城市轉(zhuǎn)移至二三線城市轉(zhuǎn)變的傾向。另外由于目前我國將進入人民幣升值周期，本幣升值往往會推高資產(chǎn)價格，而資產(chǎn)價格的持續(xù)上漲所帶來的誘人收益又會帶來本幣持續(xù)升值的壓力，日本在 20世紀 70至 90年代伴隨著日元升值的房價持續(xù)快速上漲便可證明這一規(guī)律216。 但我們同時看到，由于新政和季節(jié)性因素的雙重影響，此次調(diào)整的幅度要較我們之前預(yù)計的大。07/11 07/04 下跌幅度3月0909大連零九年預(yù)測4510/02 09/07 216。216。屆時，月均成交量將較最高點下降 ，下降幅度為 %。 明年市場的走勢會基本符合我們之前的悲觀預(yù)期。 根據(jù)近期的市場情況成交量在 3月底達到谷底，模型預(yù)測效果良好。在沒有實質(zhì)性措施拉動經(jīng)濟的情況下，基于對宏觀經(jīng)濟形勢的分析，作出以下判斷：判斷一：經(jīng)濟增速回落加快預(yù)計在第四季度經(jīng)濟增速走出政策高壓區(qū)判斷二：由于經(jīng)濟走出政策高壓區(qū)，預(yù)計在今年第四季度政策會有所放寬。新 36條的頒布，鼓勵投資拉動民間投資雷聲大，雨點小，對經(jīng)濟的實質(zhì)性拉動作用較小。上海 2023年下半年拍賣的長風(fēng) 6B/4C地塊，就由于其中的 5%的保障性住房計劃使得眾多的開發(fā)商望而卻步，最后不得已更改在此地塊內(nèi)配建保障性住房的計劃l拉動 GDP太少，地方政府不上心252。21推動保障性住房投資建設(shè)遏制投機、投資泡沫，抑制高房價拉動投資及房地產(chǎn)各相關(guān)產(chǎn)業(yè)，保障經(jīng)濟增長可有效解決當(dāng)前的困境22根據(jù) 2023 年 11 月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部提出 “今后三年內(nèi)要新增加 200 萬套廉租房、 400 萬套經(jīng)濟適用房，并完成 100 多萬戶林業(yè)、農(nóng)墾和礦區(qū)的棚戶區(qū)改造工程，總投資將達到 9000 億元，平均每年 3000 億元。從分類指數(shù)看，本年資金來源指數(shù)和房屋施工面積指數(shù)分別出現(xiàn)了回落。 事實