【正文】 洛陽(yáng) 貴陽(yáng) 1 包頭 占比匯總 216。 由于天津?yàn)I海新區(qū)的發(fā)展很快，居民收入大幅提高，使得儲(chǔ)蓄余額大大高于其他城市71　 人均可支配收入 人均可支配收入分值東莞 33045 200 溫州 28021 寧波 27358 紹興 26874 杭州 26864 蘇州 26320 廈門 26131 南京 25504 無(wú)錫 25027 嘉興 24693 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) ——09 年人均可支配收入216。 0309年人均可支配收入增速 /房?jī)r(jià)增速排名前三位的為沈陽(yáng)、濟(jì)南、哈爾濱79　 人均 GDP增速 /房?jī)r(jià)增速 人均 GDP增速 /房?jī)r(jià)增速沈陽(yáng) 200 長(zhǎng)沙 銀川 西寧 濟(jì)南 烏魯木齊 哈爾濱 太原 中山 西安 房地產(chǎn)指標(biāo) ——0309 年人均 GDP增速 /房?jī)r(jià)增速人均 GDP增速 /房?jī)r(jià)增速排名前十及分值人均 GDP增速 /房?jī)r(jià)增速排名前十216。 作為經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展都相對(duì)較慢的萌芽市場(chǎng)，鑒于目前成長(zhǎng)性較低，房企進(jìn)入時(shí)需審慎考慮，不過可在資金充裕時(shí)拿地提前進(jìn)入布局85Ⅲ 知名房企經(jīng)營(yíng)策略分析 216。銷售面積 ，同比 09年同期下降 %，而銷售金額 ，同比 09年同期增長(zhǎng) % 萬(wàn)科銷售情況91萬(wàn)科業(yè)績(jī)區(qū)域分布 216。萬(wàn) 科曾是是 一 家 以 經(jīng)營(yíng) 房 地 產(chǎn)業(yè)務(wù) 為 主， 并 涉及 商業(yè) 零售 及工 業(yè) 制造 的 大 型 股 份 制 企業(yè)20232023年，公司確定了房地產(chǎn)作為主營(yíng)業(yè)務(wù)，接著逐步通過減少產(chǎn)品線、區(qū)域集約、內(nèi)部各環(huán)節(jié)的整合和標(biāo)準(zhǔn)化來(lái)降低成本萬(wàn)科房地產(chǎn)開發(fā) 商業(yè)零售 工業(yè)制造p在 國(guó) 內(nèi) 地產(chǎn) 界 樹立了 “ 萬(wàn) 科 ” 品牌 的 精品 形象p在深圳、 上海、 北京、 天津、 沈陽(yáng)、 成都 等 大 城市 進(jìn)行 房 地產(chǎn) 業(yè)務(wù) 開發(fā)， 控 股 18家 房產(chǎn) 開發(fā) 公司p控 股 深圳 市 萬(wàn) 佳百 貨 股 份 公司p在深圳 以 超 級(jí) 市場(chǎng) 與 傳統(tǒng) 百 貨 相 結(jié)合 的 模 式 從 事 商 業(yè)零 售 業(yè)務(wù)p控 股 深圳萬(wàn) 科 精品 制 造 有限 公司p主 要 生產(chǎn) 經(jīng)營(yíng)禮品、 紀(jì)念 品模 型、樣 品、 工藝 品第二個(gè) 10戰(zhàn)略 萬(wàn)科的內(nèi)部發(fā)展戰(zhàn)略以 “ 減法 ” 為核心思想98解決之道 —— 集最核心環(huán)節(jié)，用社會(huì)杠桿提高產(chǎn)業(yè)效率地產(chǎn)業(yè)務(wù)非地產(chǎn)業(yè)務(wù)核心業(yè)務(wù)非核心業(yè)務(wù)220。萬(wàn)科的核心資源集中在技術(shù)、工程、管理與物業(yè)101一線公司管理層成本管理部 工程管理部 營(yíng)銷管理部綜合部萬(wàn)科：成本控制在一線220。 2023年一季度，金地累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約面積 ，同比下降 %；累計(jì)簽約金額 ，同比下降% 金地銷售情況 金地銷售情況105216。 有針對(duì)性地根據(jù)特定客戶群體的需求，策劃、設(shè)計(jì)和生產(chǎn)出產(chǎn)品，提供相應(yīng)的服務(wù)產(chǎn)品線 特點(diǎn) 目標(biāo)客戶群 代表樓盤城市海景系列 市區(qū)高檔中密度住宅 歐陸風(fēng)情 二次置業(yè)者金領(lǐng)、香港人金地海景花園 金海灣花園 金地翠堤灣特色精品系列 特色地塊特別特色地塊 白領(lǐng)階層城市中產(chǎn)階級(jí)駐京商務(wù)代表 深圳金地翠園 深圳金地香蜜山北京金地國(guó)際花園產(chǎn)品線 特點(diǎn) 目標(biāo)客戶群 代表樓盤金地格林系列大規(guī)模中檔 郊區(qū)住宅 歐洲風(fēng)情向往郊區(qū)生活的白領(lǐng)階層等 中產(chǎn)階級(jí)北京格林小鎮(zhèn)東莞格林小城武漢格林小城上海格林春曉上海格林春岸上海格林世界尚未完全形成穩(wěn)定的主產(chǎn)品、副產(chǎn)品線，產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)不一致，難以形成規(guī)模效益，且不利于品牌認(rèn)知標(biāo)準(zhǔn)化、系列化p金地產(chǎn)品系列 :金地競(jìng)爭(zhēng)反應(yīng)策略117第一個(gè) 將 環(huán)境 設(shè)計(jì)引入小區(qū)第一個(gè) 首創(chuàng)綠化 100%架空層第一個(gè) 采用 樣板全環(huán)境 ，環(huán)境全樣板第一個(gè)做 復(fù)式 90+第一個(gè) 將 主題文化 引進(jìn)小區(qū)第一個(gè) 開發(fā) 雙層交錯(cuò) 開啟隔音窗第一個(gè) 在物業(yè)管理小區(qū)設(shè)立 “會(huì)所服務(wù) ”項(xiàng)目 ……p金地產(chǎn)品創(chuàng)新 :金地競(jìng)爭(zhēng)反應(yīng)策略118萬(wàn)科、金地企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略對(duì)比 對(duì)比內(nèi)容 萬(wàn) 科 金 地戰(zhàn)略定位 領(lǐng)跑者 跟隨者戰(zhàn)略要求 敢闖、速度、規(guī)模 理性、穩(wěn)健、品質(zhì)戰(zhàn)略選擇 從產(chǎn)業(yè)多元化到地產(chǎn)專業(yè)化從地產(chǎn)專業(yè)化到產(chǎn)品精細(xì)化 從地產(chǎn)專業(yè)化到相關(guān)產(chǎn)品多元化戰(zhàn)略布局 大進(jìn)大出 步步為營(yíng)戰(zhàn)略資源（政府關(guān)系）不冷不熱多從市場(chǎng)拍賣中獲得土地親密有間多通過政府協(xié)議獲得廉價(jià)土地萬(wàn)科、金地企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略對(duì)比119萬(wàn)科、金地產(chǎn)品開發(fā)策略對(duì)比 研究?jī)?nèi)容 萬(wàn) 科 金 地開發(fā)策略 先研究客戶需求，再找合適地塊擅長(zhǎng)概念創(chuàng)新，把產(chǎn)品做活 先找合適地塊，再研究客戶特征擅長(zhǎng)產(chǎn)品創(chuàng)新，把產(chǎn)品做精產(chǎn)品設(shè)計(jì)自己設(shè)計(jì)為主 → 找最合適的設(shè)計(jì)單位為主注重小區(qū)規(guī)劃和建筑風(fēng)格找最好的設(shè)計(jì)單位 → 最適合的設(shè)計(jì)單位注重景觀設(shè)計(jì)和戶型結(jié)構(gòu)建筑施工 招標(biāo)外包為主，自我監(jiān)理為輔注重產(chǎn)品形象 自我監(jiān)理為主 → 招標(biāo)外包為主注重產(chǎn)品質(zhì)量材料采購(gòu) 單獨(dú)招標(biāo)采購(gòu)為主 → 網(wǎng)上統(tǒng)一采購(gòu)為主 自我采購(gòu)為主 → 招標(biāo)采購(gòu)為主產(chǎn)品結(jié)構(gòu) 高檔設(shè)計(jì) ＋ 中檔材料 ＋ 中低價(jià)格 高檔設(shè)計(jì) ＋ 中上材料 ＋ 中高價(jià)格萬(wàn)科、金地產(chǎn)品開發(fā)策略對(duì)比120萬(wàn)科、金地市場(chǎng)營(yíng)銷策略對(duì)比 對(duì)比內(nèi)容 萬(wàn)科 金地營(yíng)銷策略 先找市場(chǎng)，再找地塊常以社會(huì)話題搶眼球 先找地塊，再找市場(chǎng)常以產(chǎn)品創(chuàng)新?lián)屟矍驙I(yíng)銷方式 先銷概念，再做產(chǎn)品擅長(zhǎng)跳出產(chǎn)品說產(chǎn)品 先做產(chǎn)品，再找賣點(diǎn)擅長(zhǎng)圍繞產(chǎn)品說產(chǎn)品銷售特點(diǎn) 注重讓客戶口碑相傳 注重讓產(chǎn)品本身說話銷售管理 集團(tuán)為主、項(xiàng)目為輔逐漸外包第三方承銷 項(xiàng)目為主，集團(tuán)為輔大多數(shù)都由自己銷售萬(wàn)科、金地市場(chǎng)營(yíng)銷策略對(duì)比121萬(wàn)科和金地品牌策略對(duì)比 對(duì)比內(nèi)容 萬(wàn)科 金地品牌定位建筑無(wú)限生活，即良好的品牌、卓越的產(chǎn)品、優(yōu)質(zhì)的物業(yè)、豐富的生活做品質(zhì)與價(jià)值認(rèn)可度最高 的中國(guó)地產(chǎn)品牌物業(yè)管理將物業(yè)管理納入客戶關(guān)系管理與企業(yè)品牌建設(shè)系統(tǒng)中，以維持創(chuàng)新的優(yōu)質(zhì)服務(wù)及塑造良好的社區(qū)氛圍來(lái)提升物業(yè)附加值，打造企業(yè)及項(xiàng)目的美譽(yù)度，維護(hù)客戶忠誠(chéng)度走 “ 精品服務(wù)、真情關(guān)愛 ” 路線，追求物業(yè)管理服務(wù)品質(zhì)的持續(xù)提升品牌宣傳企業(yè)內(nèi)部宣傳和外部宣傳，內(nèi)部通過內(nèi)定講師、外聘講師、內(nèi)部刊物等培養(yǎng)員工對(duì)企業(yè)品牌文化理解力。環(huán)境 價(jià)位人口密度交通位置風(fēng)格 景觀設(shè)計(jì)面積 戶型 配套設(shè)施客戶需求一般客戶研究：對(duì)住宅功能特點(diǎn)的 共性需求目標(biāo)客戶研究： 特殊需求 、生活情趣、個(gè)人愛好等背景資料老客戶動(dòng)態(tài)跟蹤 調(diào)查：對(duì)過去公司產(chǎn)品的優(yōu)劣勢(shì)評(píng)價(jià)，及對(duì)產(chǎn)品需求變化的新特點(diǎn)客戶研究p金地產(chǎn)品開發(fā)策略：金地競(jìng)爭(zhēng)反應(yīng)策略114陽(yáng)臺(tái) 采光通風(fēng)設(shè)施設(shè)計(jì)六大準(zhǔn)則結(jié)構(gòu)朝向進(jìn)門關(guān)分工關(guān)監(jiān)督關(guān)獎(jiǎng)懲關(guān)p金地產(chǎn)品開發(fā)策略 :產(chǎn)品設(shè)計(jì)和質(zhì)量管理 — 金地制造 “六四版 ”金地競(jìng)爭(zhēng)反應(yīng)策略115市場(chǎng)營(yíng)銷物業(yè)管理產(chǎn)品定位環(huán)境營(yíng)造工程設(shè)計(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì)客戶需求 標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)專業(yè)的細(xì)節(jié)設(shè)計(jì) ??過程 效 果目標(biāo)計(jì)劃目標(biāo)計(jì)劃管理體系管理體系三方技術(shù)三方技術(shù)戰(zhàn)略聯(lián)盟戰(zhàn)略聯(lián)盟ISO9001質(zhì)量保證體系質(zhì)量保證體系? 質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)：策劃、施工、銷售、售后服務(wù)? 原材料采購(gòu)數(shù)據(jù)庫(kù)? 金地建筑設(shè)計(jì)中心? 外部專家顧問團(tuán)? 國(guó)際一流合作團(tuán)隊(duì)? 運(yùn)用運(yùn)籌學(xué)網(wǎng)絡(luò)圖控制項(xiàng)目開發(fā)各環(huán)節(jié)的 實(shí)施進(jìn)度q 工程優(yōu)良率 100%q 開發(fā)成本低于行業(yè)平均 水平 10% q 行業(yè)內(nèi)處于技術(shù)領(lǐng) 先q 4年工期 的項(xiàng)目，目標(biāo) 可準(zhǔn)確控制到一周之內(nèi)q 計(jì)劃完成率達(dá) 97%p金地產(chǎn)品開發(fā)策略 :產(chǎn)品開發(fā)理念： “專業(yè)之道、惟精惟一 ”質(zhì)量保證體系金地競(jìng)爭(zhēng)反應(yīng)策略116真正形成了穩(wěn)定的產(chǎn)品生產(chǎn)線v 推崇 “ 精品地產(chǎn) ” 的 “ 產(chǎn)品主義 ”167。萬(wàn)科提倡 “ 產(chǎn)品經(jīng)濟(jì)性 ” 管理，理念是在設(shè)計(jì)前與設(shè)計(jì)過程中完成對(duì)設(shè)計(jì)結(jié)果的前置管理，保證出圖后或設(shè)計(jì)成果形成后的經(jīng)濟(jì)性，不產(chǎn)生反復(fù)。推動(dòng)住宅制造的產(chǎn)業(yè)化，也大大降低依賴自身資源所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，更重要的是資本與人力更集中，顯著提高綜合利潤(rùn)率大量環(huán)節(jié)由社會(huì)分工承擔(dān)，這些環(huán)節(jié)會(huì)自己尋找融資渠道，萬(wàn)科能逐漸減少資本需求。集團(tuán)本部為投資決策中心，從事戰(zhàn)略高度事宜220。 附送面積在爭(zhēng)取住宅用地的同時(shí)也加強(qiáng)了商業(yè)用地的力度。處于增長(zhǎng)市場(chǎng)的 16個(gè)城市大部分都是各區(qū)域經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的領(lǐng)頭羊。 09年受多方因素的利好，溫州和杭州的商品房均價(jià)一路走高，達(dá)到了萬(wàn)元行列，廈門、寧波、珠海分別位居 35位商品房均價(jià)排名前十及分值商品房均價(jià)排名前十城市75　 房?jī)r(jià)漲幅 房?jī)r(jià)漲幅分值溫州 % 100廈門 % 福州 % 呼和浩特 % 天津 % 無(wú)錫 % 金華 % 湖州 % 寧波 % 杭州 % 房地產(chǎn)指標(biāo) ——0309 年商品房均價(jià)年均漲幅0309年商品房均價(jià)漲幅排名前十及分值0309年商品房均價(jià)漲幅排名前十216。 地區(qū)生產(chǎn)總值天津和蘇州成為領(lǐng)頭羊，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過其他城市　 地區(qū)生產(chǎn)總值（億元） GDP分值天 津 7501 200 蘇州 7400 重慶 6528 杭州 5098 無(wú)錫 4992 青島 4890 佛山 4814 武漢 4560 成都 4502 大連 4417 67　 第三產(chǎn)業(yè)增加值（億元） 第三產(chǎn)業(yè)天津 3259 100 蘇州 2833 重慶 2474 杭州 2473 武漢 2269 成都 2233 青島 2210 南京 2170 無(wú)錫 2114 東莞 1976 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) ——09 年第三產(chǎn)業(yè)增加值第三產(chǎn)業(yè)增加值前十城市及分值第三產(chǎn)業(yè)增加值前十城市216。 萬(wàn)科二三線城市銷售面積占公司總銷售面積比值從 07年的 %上升為 09年的 %，主營(yíng)業(yè)務(wù)區(qū)域明顯從一線城市轉(zhuǎn)移至二三線城市轉(zhuǎn)變的傾向。另外由于目前我國(guó)將進(jìn)入人民幣升值周期，本幣升值往往會(huì)推高資產(chǎn)價(jià)格，而資產(chǎn)價(jià)格的持續(xù)上漲所帶來(lái)的誘人收益又會(huì)帶來(lái)本幣持續(xù)升值的壓力，日本在 20世紀(jì) 70至 90年代伴隨著日元升值的房?jī)r(jià)持續(xù)快速上漲便可證明這一規(guī)律216。 但我們同時(shí)看到，由于新政和季節(jié)性因素的雙重影響，此次調(diào)整的幅度要較我們之前預(yù)計(jì)的大。07/11 07/04 下跌幅度3月0909大連零九年預(yù)測(cè)4510/02 09/07 216。216。屆時(shí)，月均成交量將較最高點(diǎn)下降 ，下降幅度為 %。 明年市場(chǎng)的走勢(shì)會(huì)基本符合我們之前的悲觀預(yù)期。 根據(jù)近期的市場(chǎng)情況成交量在 3月底達(dá)到谷底，模型預(yù)測(cè)效果良好。在沒有實(shí)質(zhì)性措施拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的情況下，基于對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的分析，作出以下判斷：判斷一：經(jīng)濟(jì)增速回落加快預(yù)計(jì)在第四季度經(jīng)濟(jì)增速走出政策高壓區(qū)判斷二：由于經(jīng)濟(jì)走出政策高壓區(qū)，預(yù)計(jì)在今年第四季度政策會(huì)有所放寬。新 36條的頒布，鼓勵(lì)投資拉動(dòng)民間投資雷聲大，雨點(diǎn)小，對(duì)經(jīng)濟(jì)的實(shí)質(zhì)性拉動(dòng)作用較小。上海 2023年下半年拍賣的長(zhǎng)風(fēng) 6B/4C地塊，就由于其中的 5%的保障性住房計(jì)劃使得眾多的開發(fā)商望而卻步，最后不得已更改在此地塊內(nèi)配建保障性住房的計(jì)劃l拉動(dòng) GDP太少，地方政府不上心252。21推動(dòng)保障性住房投資建設(shè)遏制投機(jī)、投資泡沫，抑制高房?jī)r(jià)拉動(dòng)投資及房地產(chǎn)各相關(guān)產(chǎn)業(yè)，保障經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)可有效解決當(dāng)前的困境22根據(jù) 2023 年 11 月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部提出 “今后三年內(nèi)要新增加 200 萬(wàn)套廉租房、 400 萬(wàn)套經(jīng)濟(jì)適用房，并完成 100 多萬(wàn)戶林業(yè)、農(nóng)墾和礦區(qū)的棚戶區(qū)改造工程，總投資將達(dá)到 9000 億元，平均每年 3000 億元。從分類指數(shù)看，本年資金來(lái)源指數(shù)和房屋施工面積指數(shù)分別出現(xiàn)了回落。 事實(shí)